房地產(chǎn)評(píng)估方法課件

1、第四章 房地產(chǎn)的評(píng)估方法第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)法 主講：武漢理工大學(xué) 周盟農(nóng)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、收益法的概念及其計(jì)算公式1、收益還原法：是一種運(yùn)用適當(dāng)還原利率，將未來(lái)的純收益折算成現(xiàn)值的估價(jià)方法。貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 2、計(jì)算公式：A.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減或遞增情形（1）年期無(wú)限P=a/rb/r2P-表示房地產(chǎn)價(jià)格a-表示房地產(chǎn)的純收益b-表示房地產(chǎn)純收益逐年遞增或遞減的情形；r-表示還原率（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n -(b/r)*n/(1+r)n

2、(遞增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n +(b/r)*n/(1+r)n (遞減公式)n-表示使用房地產(chǎn)的年期或者有收益的年限B.純收益按照一定的比例（等比級(jí)數(shù)）遞增或遞減的情形；（1）年期無(wú)限P=a/(r-s) (遞增公式)P=a/(r+s) (遞減公式)S表示純收益逐年遞增或遞減的比率；（2）年期有限；P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (遞增公式)P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (遞減公式) 基本公式：P= ai /(1+r1)(1+r2). (1+rn)也就是說(shuō)每年的純收益、還原率都發(fā)生變化。ai表示第i年的房地產(chǎn)的純收益例題

3、某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年純收益為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從1998年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬(wàn)元，資本化率為10%時(shí)，評(píng)估該宗土地 1993的價(jià)值。解答按等差級(jí)數(shù)遞增公式計(jì)算P98= a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬(wàn)元)該宗土地1993年月日價(jià)格為：P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5) =10*3.7908+110*0.6209 =106.21(萬(wàn)元)例題一座寫字樓預(yù)計(jì)在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬(wàn)元，110萬(wàn)元，120萬(wàn)元，150萬(wàn)元，160萬(wàn)元，從第六年起租金為170萬(wàn)元，利率為10%，

4、評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 分析計(jì)算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開(kāi)始收益固定，年期無(wú)限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(萬(wàn)元)二、純收益的計(jì)算純收益是通過(guò)計(jì)算總收益和總費(fèi)用后確定的。1、總收益分類客觀收益：排除實(shí)際收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。實(shí)際收益：現(xiàn)在狀態(tài)下實(shí)際取得的收益。（不能用評(píng)估）有形收益：地租或者房地產(chǎn)租賃收入能夠以金額表示。無(wú)形收益：難以金額表示，但對(duì)所有者提供特殊的權(quán)利。 2、總費(fèi)用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費(fèi)用：

5、土地費(fèi)、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)。（2）與房地產(chǎn)租賃有關(guān)費(fèi)用：折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金；（3）與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用：原材料、運(yùn)輸費(fèi)、一般管理費(fèi)、職工工資、利息、稅金； 3、純收益的計(jì)算（1）單純的土地租賃收益土地純收益=租金-（管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金）（2）房屋和土地共同租賃房地產(chǎn)純收益=房屋純收益+土地純收益（3）房屋純收益計(jì)算：房屋純收益=房屋重置價(jià)*成新率*房屋還原率 房屋純收益=租金-（折舊費(fèi)+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+利息+空房費(fèi)）三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動(dòng)產(chǎn)的純收益與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格之比。1、還原率的種類（1）綜合還原率r；（考慮了建筑物和土地收益狀況）（2）建筑

6、物還原率rB；（建筑物計(jì)提折舊時(shí)，折舊率需要考慮，此時(shí)還原率為rB+d,d為折舊率）（3）土地還原率rL;2、三者之間關(guān)系：r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+ rB*B3、確定還原率(折現(xiàn)率)的方法（1）算術(shù)平均數(shù)法（比較法）。（2）資本資產(chǎn)定價(jià)模型。是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。四、計(jì)算實(shí)例（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,00

7、0平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)9,855,0

8、003.5%344,925元（2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)4,80012,0001.5%864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2%115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)104

9、,434,67112,000 8,703元5、評(píng)估結(jié)果:經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5

10、，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110） 486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+1

11、8000+4500 73260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用48600073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625008165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)3358836.15/500

12、6717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果:本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 （二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法） 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20001200240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益

13、 10020006012720000720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬(wàn)元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬(wàn)元）（4）土地的價(jià)格為：31.210312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為：31230001040（元/m2）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。五、應(yīng)注意的問(wèn)題1、收益法的應(yīng)用范圍：是以獲得收益為目的使用土地估價(jià)，對(duì)機(jī)關(guān)、學(xué)校用地評(píng)估不適用。2、土地收益與地租的關(guān)系：二者在量上是一致的，只是由于土地使用權(quán)和所有權(quán)相分離，使得來(lái)自

14、土地收益，使用者稱之為土地收益，所有者稱之為地租。 下一節(jié) 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法的基本原理及前提條件1、市場(chǎng)比較法：是對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)與最近期交易的類似房地產(chǎn)相比較，通過(guò)調(diào)整影響交易因素的修正，確定被評(píng)估房地產(chǎn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。2、原理：依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的替代原則。3、前提條件： （1）具備公開(kāi)市場(chǎng)。 （2）被評(píng)估對(duì)象必須是普遍交易的房地產(chǎn)。 二、基本公式P=p*A*B*C*D =p*100/( )*( )/100*100/( )* 100/( )*P待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià);p可比較案例的交易價(jià);A交易情況修正系數(shù);B交易日期的修正系數(shù);C區(qū)域因素修正系數(shù)；D個(gè)別因素修正系數(shù)；其

15、它修正此外，還有同土地使用年限修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)。土地使用年限修正系數(shù) 1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)nr還原率，m待估對(duì)象的使用年限，n可比實(shí)例的使用年限。 例題1比較案例成交地價(jià)為每平方米1000元，對(duì)應(yīng)使用年限為30年，而待估宗地出讓年限20年，土地還原率為8%，求土地使用年限修正后的地價(jià)。修正系數(shù) =1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30 =(1-0.2145)/(1-0.0994)=0.872修正后的地價(jià)=1000*0.872=872元三、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟1.廣泛收集交易案例；2.選擇可比較的交易實(shí)例；3. 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4. 差異修正；交易情況

16、修正；交易日期修正；區(qū)域因素修正；個(gè)別因素修正；綜合因素修正。 5.確定比準(zhǔn)價(jià)格(由市場(chǎng)估價(jià)法得到的價(jià)格)。簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。 四、應(yīng)用實(shí)例 例題2：情況修正市場(chǎng)交易案例A，其地塊成交價(jià)的為3000元/平方米，根據(jù)市場(chǎng)行情分析，該地塊為特殊利益關(guān)系人之間的交易，價(jià)格偏低為4個(gè)百分點(diǎn)。求地塊的修正后的價(jià)格。修正系數(shù)=100%/(100%-4%)=100/96修正后價(jià)格=3000*100/96=3125元 五、應(yīng)注意的問(wèn)題1.市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說(shuō)服力，以價(jià)格求比準(zhǔn)價(jià)格，欠缺理論基礎(chǔ)。經(jīng)多方修正，要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，否則，難以得到正確的客觀結(jié)果

17、。2.應(yīng)用市場(chǎng)法必須有發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，有大量的交易案例，否則，無(wú)法找到相關(guān)性和替代性。3. 一般認(rèn)為，在一次評(píng)估中，較理想的案例要10個(gè)以上，最低要求也不能少于3個(gè)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、成本估價(jià)法及其基本原理1、成本估價(jià)法：是一種以建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金并扣減折舊確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。又稱原價(jià)法、合同法、加和法、成本逼近法。2、原理：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，等量的資金獲得等量的收益。 二、基本公式1、新建房地產(chǎn)成本 新建房地產(chǎn)價(jià)格，購(gòu)置土地費(fèi)用，建造建筑物費(fèi)用，正常利稅2、新開(kāi)發(fā)的土地成本 生地價(jià)格，開(kāi)發(fā)土地成本，銷售費(fèi)用和一般管

18、理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期間利息，資本收益，投資利潤(rùn) 公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益（1）土地取得費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，土地管理費(fèi)，耕地占用稅；（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，公用事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)，小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施的三通一平：通水、通路、通電，平整土地。（3）土地所有權(quán)收益 土地取得費(fèi)；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；利息；利潤(rùn)四項(xiàng)之和乘以收益率例題：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有一塊面積15000平方米，該地塊土地占用征地費(fèi)用（含安家費(fèi)、拆遷費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)）10萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，土地開(kāi)發(fā)周期2年，第一年投資資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求投資回報(bào)率為

19、10%，當(dāng)?shù)爻鲎屚恋卦鲋凳找鏋?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。（1畝=667平方米） 解答：1、計(jì)算土地取得費(fèi)=10萬(wàn)元/667=150元/平方米2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里（1000米）2=200元/平方米3、計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)利息=150*（1+6%）2-1=18.54(元/平方米)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200*35%（1+6%）1.5-1+ 200*65%（1+6%）0.5-1 =10.23(元/平方米)利息總額=18.54+10.23=28.774、計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）*10%=（150+200）*10%=35(元/平方米)5、計(jì)算

20、土地價(jià)格 土地價(jià)格=（150+200+28.77+35）*（1+15%）=475.84(元/平方米) 該土地單價(jià)=475.84(元/平方米)總價(jià)=475.84(元/平方米)*15000平方米=7137600元。 三、舊房地產(chǎn)成本估價(jià)法建筑評(píng)估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物的重置成本、實(shí)體有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。1、建筑物重置成本的測(cè)算方法（1）重編預(yù)算法建筑物的重置成本按照?qǐng)D紙以現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程直接費(fèi)用以及各項(xiàng)間接成本，二者加和。適用范圍：測(cè)算建筑物更新重置成本；構(gòu)造比較簡(jiǎn)單的建筑物，如道路、圍墻、等建筑物的評(píng)估。優(yōu)缺點(diǎn)：估算重置成本準(zhǔn)確性比較高，但需要比較多的技術(shù)經(jīng)

21、濟(jì)資料，費(fèi)時(shí)，工作量大。 （2）預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物的工程量為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)行價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)，再加上間接成本，估算出建筑物的重置成本。（不計(jì)算工程量）使用范圍：不應(yīng)采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，以及缺乏參照物而無(wú)法運(yùn)用類比法的建筑評(píng)估；用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，其數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。條件：委托方能夠提供比較完整的建筑工程預(yù)決算資料。評(píng)估效率較高。 （3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整。運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或者其它相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。適用范圍：?jiǎn)挝粌r(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及用其他方法評(píng)估重置成本有困難的建筑物。對(duì)于大型、價(jià)值高的建筑物以及待估建筑物帳面成本不清，

22、不宜采用這種方法評(píng)估。其關(guān)鍵在于價(jià)格指數(shù)的選擇和價(jià)格指數(shù)變動(dòng)的計(jì)算。 2、建筑物有形損耗的計(jì)算通常使用年限法或者打分法。（1）建筑物折舊額計(jì)算定額法（直線法）定率法（雙倍余額遞減法，余額遞減法）年數(shù)總和法；償債基金法； 羅斯法：將建筑物的耐用年限分為相等的五期，假定第一期的減值為平均減值率的3/5，第二期為4/5，第三期為5/5，第四期為6/5，第五期為7/5。愛(ài)沙法：主要針對(duì)木質(zhì)建造的住宅建筑物提出的。木質(zhì)建筑物耐用年限40年。前25年減值每年1.65%，中間10年減值每年1.65%3%，最后5年減值7%。 （2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得

23、分B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.12、建筑物功能性貶值的計(jì)算建筑物功能性貶值是指由于建筑用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)而形成的價(jià)值損失。 3、建筑物的經(jīng)濟(jì)性

24、貶值建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，一般都伴隨著利用率的下降。經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率四、應(yīng)用舉例五、應(yīng)注意的問(wèn)題1、適用于市場(chǎng)狹小，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法用其他方法估價(jià)的場(chǎng)合；對(duì)一些既無(wú)收益，又很少交易的學(xué)校、公園等公共設(shè)施也可以采用這種方法進(jìn)行評(píng)估。2、適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住宅用地不適用。3、適用于新開(kāi)發(fā)土地、新建建筑物的估價(jià)。第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、剩余法的基本原理1. 剩余法：又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法和預(yù)期開(kāi)發(fā)法。主要用于地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。在估算未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除建筑物的建造、買賣有關(guān)費(fèi)用、利息，將地價(jià)和房?jī)r(jià)

25、分離計(jì)算，從而確定土地價(jià)格的方法。2.基本原理依據(jù)馬克思土地價(jià)格理論。是扣除成本、利潤(rùn)、利息、稅收后的余額。 二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)V購(gòu)置土地的價(jià)格；A開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；C投資利息；D開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)；E正常稅費(fèi)2、香港的計(jì)算公式 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商的利潤(rùn)3、實(shí)際中應(yīng)用的公式 地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn) 上式：利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利息率利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利潤(rùn)率注意需要注意的是：土地價(jià)格、售樓價(jià)格、建筑費(fèi)用實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不同，在考慮貨幣時(shí)間價(jià)

26、值時(shí)，需要折算到估價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。 三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序1、調(diào)查待評(píng)估對(duì)象的基本情況。2、確定待估不動(dòng)產(chǎn)最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。3、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)；4、估算各項(xiàng)成本費(fèi)用；5、確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)；6、估算不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 成本費(fèi)用估算1.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用；2.估算專業(yè)費(fèi)用；3.確定開(kāi)發(fā)建設(shè)工期，計(jì)算預(yù)付資本利息。4.估算稅金；5. 估算開(kāi)發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)的租售費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)確定考慮投資報(bào)酬：投資回報(bào)率的計(jì)算基數(shù)為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用三項(xiàng)；銷售利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)。 四、應(yīng)用舉例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開(kāi)發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃

27、用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可

28、售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。5、估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。 在未來(lái)2年的建設(shè)周期中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6、確定折現(xiàn)率為8%，求地價(jià)解： 樓價(jià)8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%） 230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18

29、%）1 11,721.14萬(wàn)元 建筑費(fèi)4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96萬(wàn)元 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用3,734.966%224.10萬(wàn)元租售費(fèi)用及稅費(fèi)11,721.144468.85萬(wàn)元投資利潤(rùn)（總地價(jià)總建筑費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用）20 總地價(jià)20（3,734.96224.10）20 總地價(jià)20791.81 總地價(jià)（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/ (120%) 6,501.42/1.2

30、5,417.85萬(wàn)元 單位地價(jià)5,417.85/5,0001.08萬(wàn)元/平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 五、剩余法的適用范圍1、待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；2、將生地開(kāi)發(fā)為熟地的估價(jià)；3、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)法 一、路線價(jià)法的概念及其原理1、路線價(jià)法：是指面臨特定街道距離相等市街設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。宗地：是指可供建筑使用的土地。包括標(biāo)準(zhǔn)宗地和比較宗地。2、原理：替代原理。市街地的各宗地價(jià)隨離開(kāi)街道的距離（即臨

31、街深度）的增加而遞減。 二、基本公式及內(nèi)容1、宗地地價(jià)=路線價(jià)*深度百分率*臨街寬度*修正率或者：宗地總價(jià)=路線價(jià)*深度百分率*臨街寬度2、路線價(jià)法的核心內(nèi)容1.劃分路線價(jià)區(qū)段；2.確定路線價(jià)；3.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度并制定深度指數(shù)表；4.計(jì)算各宗地的價(jià)格； 三、深度指數(shù)表1、深度指數(shù)：又稱深度百分率，它反映了一塊地臨街深度的變化引起地價(jià)變化的相對(duì)程度。2、深度指數(shù)的種類：（1）單獨(dú)深度百分比；（2）累計(jì)深度百分比；（3）平均深度百分比3、幾個(gè)基本概念（1）標(biāo)準(zhǔn)深度；（2）里地線；（3）臨街地表；（4）里地；（5）臨街寬度；（6）臨街深度； 四、深度指數(shù)表的確定法則1、四三二一法則：將標(biāo)準(zhǔn)深度100英

32、尺深的普通臨街地，劃分為四等分，第一個(gè)25英尺，其價(jià)值占路線價(jià)的 40%，其它依次分別占路線價(jià)的 30%， 20%， 10%。超過(guò)100英尺，也劃分為四等分（每檔25英尺）分為路線價(jià) 9%，8%，7%，6%。 例題：如下圖，路線價(jià)為18000元，甲乙丙丁戊各宗土地的深度與寬度如圖所示，計(jì)算各宗土地的地價(jià)。 圖20252015101501251005025甲的地價(jià)=18000*40%*10= 72000（元）乙的地價(jià)=18000*（0.4+0.3）*15 =189000（元）丙的地價(jià)=18000*（0.4+0.3+0.2+0.1）*20 =360000（元）丁的地價(jià)=18000*1*25+180

33、00*0.09*25 =490500（元）戊的地價(jià)=18000*1*20+18000*0.09*20 +18000*0.08*20 =421200（元）2、蘇慕斯法則100英尺的土地價(jià)格，前半街50英尺占土地總價(jià)的72.5%，后半街50英尺占土地總價(jià)的27.5%，如果再深50英尺，占土地總價(jià)的15%。該法則因最早應(yīng)用于美國(guó)克利夫蘭市而著名，又叫克利夫蘭法則。 3、霍夫曼法則：深度為100英尺的宗地，最初25英尺占總地價(jià)37.5%，最初50英尺占總地價(jià)的2/3（約67%），最初75英尺占總地價(jià)的87.7%。 4、哈柏法則一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。深度百分率=（所給深度/標(biāo)準(zhǔn)深度）0.

34、5*100%地價(jià)=路線價(jià)*深度百分率五、計(jì)算實(shí)例1、臨街地2、街角地3、袋地4、雙面臨街地5、不規(guī)則宗地六、應(yīng)注意的問(wèn)題1、路線價(jià)法估價(jià)節(jié)省人力，財(cái)力，迅速公平，適用于土地課稅，征用、拆遷和其他需要在大范圍地塊進(jìn)行評(píng)估，特適用于城市街道的評(píng)估。2、路線價(jià)法要求街道完整，排列有序，有合理的深度指數(shù)表。 全文完謝謝！11醉翁亭記 1反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語(yǔ)感。2結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。3把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。4體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下岳陽(yáng)樓記，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂(lè)而樂(lè)

35、”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽(yáng)修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽(yáng)修在滁州留下了不遜于岳陽(yáng)樓記的千古名篇醉翁亭記。接下來(lái)就讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡(jiǎn)介：歐陽(yáng)修(10071072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬?gòu)]陵郡，因此他又以“廬陵歐陽(yáng)修”自居。謚號(hào)文忠，世稱歐陽(yáng)文忠公。北宋政治家、文學(xué)家

36、、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士?？陀袉?wèn)曰：“六一何謂也？”居士曰：“吾家藏書一萬(wàn)卷，集錄三代以來(lái)金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻枺魏?？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽(yáng)修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡(jiǎn)而不擾”的作風(fēng)，取得了某

37、些政績(jī)。醉翁亭記就是在這個(gè)時(shí)期寫就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃分有疑難的語(yǔ)句。節(jié)奏劃分示例環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰(shuí)？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰(shuí)？太守/自謂也。太守與客來(lái)飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂(lè)，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？明確：“

38、山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語(yǔ)，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語(yǔ)，故應(yīng)從其后斷句?！窘虒W(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過(guò)程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過(guò)程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋，翻譯訓(xùn)練1學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處。【教學(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯

39、”兩種方法譯讀文章。3教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開(kāi)，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽(yáng)一出來(lái)，樹(shù)林里的霧氣散開(kāi)，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開(kāi)放，有一股清幽的香味，好的樹(shù)木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽(yáng)升起，山林里霧氣開(kāi)始消散，煙云聚攏，山谷又開(kāi)始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山

40、中的朝暮。春天野花綻開(kāi)并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹(shù)繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語(yǔ)的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見(jiàn)我的積累本。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1賞析第一段，說(shuō)說(shuō)本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“

41、鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”來(lái)。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠(yuǎn)及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時(shí)間推移，抓住朝暮及四季特點(diǎn)，描繪了對(duì)比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫出了其中的“樂(lè)亦無(wú)窮”。第二段是第一段“山水之樂(lè)”的具體化。3第三段同樣是寫“樂(lè)”，但卻是寫的游人之樂(lè)，作者是如何寫游人之樂(lè)的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱