廣西農(nóng)科院集資房工程項(xiàng)目成本控制及措施建議

1、廣西農(nóng)科院集資房項(xiàng)目成本控制及措施建議隨著城鎮(zhèn)居民住房貨幣化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院職工住房貨 幣化不可避免，由于廣大一線科研職工收入偏低，完全利用市場化手段解決職工 住房困難難以實(shí)現(xiàn)。因此采取集資建房的方式解決這一問題成為近年來行之有效 的手段，取得了明顯效果。如何降低集資建房成本，為職工建造價(jià)優(yōu)質(zhì)高適于居 住的住房成為現(xiàn)階段需要解決的首要問題。本項(xiàng)目屬于職工集資房，房屋建安成本是房價(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，約占85% 左右，其它的稅、規(guī)費(fèi)占房價(jià)的15%左右。集資房建設(shè)發(fā)生跨越時(shí)間最長、涉及合 作單位最多、控制投入的人力最多、與開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和工期關(guān)系最密切。為更 好的控制工程建安成本，

2、以下重點(diǎn)對(duì)集資房項(xiàng)目建安成本提出事前、事中、事后 控制措施，希望對(duì)農(nóng)科院集資房項(xiàng)目有所幫助。目前房屋建安成本分析全國住宅建安成本走勢圖由于2013年來，全國各地房地產(chǎn)市場普遍低迷，但建安成本卻持續(xù)上漲， 具體漲幅如下圖所示。:寒w全國住宅建安成本走努囹2013年上半年省會(huì)城市住宅建安工程造價(jià)指標(biāo)（單位 元/平米）集資房項(xiàng)目成本事前管控0成立集資房建設(shè)指揮部由于農(nóng)科院一線職工收入偏低，購買房屋的將會(huì)花掉大半生的積蓄，因此集 資房建設(shè)的投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制是關(guān)系農(nóng)科院低收入住房困難群 眾的切身利益，事關(guān)農(nóng)科院發(fā)展大局。做好住房保障工作，是解決一線職工 住房問題，保障和改善民生、構(gòu)建和諧農(nóng)科

3、院的重大舉措。根據(jù)前階段媒體紛紛報(bào)導(dǎo)各地保障房屋建設(shè)存在使用瘦身鋼筋、漏水、驗(yàn) 收走形式等質(zhì)量問題。如：內(nèi)蒙包頭民馨家園部分新房的墻面水泥就被發(fā) 現(xiàn)“疏松得象土塊一樣，一使勁就能捏碎”；北京市明月灣項(xiàng)目六棟保障樓 房因質(zhì)量問題被責(zé)令推倒重建。為避免農(nóng)科院集資房工程成為傷心工程，建議由院財(cái)務(wù)部、基建辦、職工 代表組成集資房建設(shè)指揮部，對(duì)工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行透明式管理。 指揮部應(yīng)有明確的組織結(jié)構(gòu)，有專人負(fù)責(zé)和明確管理職能分工。在過程管 理上要對(duì)多種施工方案進(jìn)行選擇；經(jīng)濟(jì)上要對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)格審 核各項(xiàng)費(fèi)用支出，采取對(duì)節(jié)約成本的獎(jiǎng)勵(lì)措施等；合同措施主要是收集、 整理設(shè)計(jì)變更、工程簽證、費(fèi)用

4、索賠、決算書發(fā)文等。0建立嚴(yán)密有效的項(xiàng)目成本內(nèi)控體系在指揮部及造價(jià)編制人員全過程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立 以防為主的監(jiān)控防線。在有關(guān)人員在從事業(yè)務(wù)時(shí)，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)一 般業(yè)務(wù)或直接接觸客戶的業(yè)務(wù)，均要經(jīng)過復(fù)核，重要業(yè)務(wù)實(shí)行各職能部門 簽認(rèn)制，專業(yè)崗位應(yīng)配備責(zé)任心強(qiáng)，工作能力全面的人員擔(dān)任此職，并納 入程序化、規(guī)范化管理，將監(jiān)督的過程和結(jié)算定期直接反饋給財(cái)務(wù)部門的 負(fù)責(zé)人。以現(xiàn)有的稽核、審計(jì)、紀(jì)律檢查部門為基礎(chǔ)，成立一個(gè)由公司直接領(lǐng)導(dǎo)并 獨(dú)立審計(jì)項(xiàng)目部的審計(jì)小組。審計(jì)小組通過內(nèi)部常規(guī)稽核、項(xiàng)目審計(jì)、落 實(shí)舉報(bào)、監(jiān)督審查會(huì)計(jì)報(bào)表等手段，對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施成本控制，建立

5、有效的 以“查”為主的監(jiān)督防線。以上3個(gè)層次構(gòu)筑的成本控制體系對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行防、堵、查、 遞進(jìn)式的監(jiān)督控制，對(duì)于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、防范和化解項(xiàng)目部的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和會(huì) 計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，將具有重要的作用。0編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)周期，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、建造、 竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個(gè)過程中分階段進(jìn)行目標(biāo)成本、實(shí)際成本 的實(shí)際對(duì)比，對(duì)各階段目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行差異分析，提出改進(jìn)建議， 使施工發(fā)生的實(shí)際成本接近或控制在目標(biāo)成本之下。在施工圖紙出來后，組織編制工程的目標(biāo)責(zé)任成本，根據(jù)目標(biāo)責(zé)任成本編 制控制計(jì)劃。在施工單位中標(biāo)額的基礎(chǔ)上調(diào)整預(yù)算以確定工程項(xiàng)目的預(yù)算

6、 成本，即從中標(biāo)額中減掉間接費(fèi)用、利潤等項(xiàng)目；預(yù)算成本是項(xiàng)目成本的 最高限額，嚴(yán)防突破。運(yùn)用目標(biāo)管理控制工程成本目標(biāo)，成本是按單位工程施工圖測算，并根據(jù) 預(yù)期目標(biāo)確定的，工程利潤按公式：利潤=工程造價(jià)一目標(biāo)成本一稅金。在確定每個(gè)單位工程的最低利潤額后將項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行公開招標(biāo)，用合同方 式代替行政命令。0設(shè)計(jì)階段一般情況設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全合 理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的，換句話說，建設(shè)單位沒錢你還開發(fā)什么房地 產(chǎn)。根據(jù)商品房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)階段，參照一線房地產(chǎn)商的設(shè)計(jì)限額要求 書面告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次。0審圖與設(shè)計(jì)的完善由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，

7、建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百 準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可職的審 查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖 紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失，我們造價(jià)人員要積極參與這 個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒。0招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核 心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、 交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同

8、中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽 證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定 等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是 自身的財(cái)務(wù)壓力。0施工單位的選擇與合同簽訂對(duì)于集資房項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量的好壞決定農(nóng)科院的社會(huì)地位、政治口 碑等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“ 縣施工公司”或“.分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊 頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì) 上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊資本、公司財(cái)務(wù)情況、

9、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類 型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì) 限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍，否則這 樣會(huì)出嚴(yán)重后果。另外對(duì)于招標(biāo)來說，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家 知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同 形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定 要寫清楚。集資房項(xiàng)目成本之事中管控1. 0圖紙會(huì)審：由項(xiàng)目指揮部組織參建單位或邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)專家對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤 矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié) 算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員

10、進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限 額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對(duì)成本控制來說相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未 發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助。二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問題，可借此看看施工方和監(jiān)理方技 術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，很重要??！因 為在圖紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為指揮 部成員必須進(jìn)行判定是否對(duì)項(xiàng)目有好處，否則造成的損失都是你的；在圖 紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜淼?，時(shí)間精力都有 限，所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否 則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了。0施

11、工組織設(shè)計(jì)的審定一般情況建設(shè)單位都不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給 監(jiān)理審核，施工管理技術(shù)部二審之后批準(zhǔn)。但在施工組織設(shè)計(jì)中施工單 位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺， 鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等 等；如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范 有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能就吃個(gè)啞巴虧，這種事情屢見不 鮮啊。另外在審核施工組織設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)注意在施工各階段中投入的人員和機(jī) 械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在 人員和機(jī)械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束

12、以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過這時(shí)也要看看 他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組 織設(shè)計(jì)中沒有寫明趕工措施，你必須要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖 然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生 很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，應(yīng)有造價(jià)人員參與。0工程分包管理指定分包或甲分包、乙分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不進(jìn)行分包的，因?yàn)?房屋建造技術(shù)越來越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無 力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好 責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問題的工程決不

13、能搞甲分 包，如防水、外墻面磚、保溫，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)造成責(zé)任不清，我認(rèn) 為這些工程最好作甲定價(jià)乙分包形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家。對(duì)于分包中配合費(fèi)問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配 合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時(shí)間，例如你在 主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等 到分包單位進(jìn)場了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地， 這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金 而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長時(shí)間的提前量，趕早 不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。0施工中加強(qiáng)造價(jià)部分的管理在施工過程中應(yīng)對(duì)工程變更、

14、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、 驗(yàn)收資料等的管理。在現(xiàn)行招標(biāo)項(xiàng)目中廣泛采用的最低價(jià)中標(biāo)原則，這將會(huì)使施工企業(yè)在工 程項(xiàng)目的建設(shè)中盈利往往占很少的一部分，利潤的獲得很大的一部分往 往需憑借費(fèi)用的索賠、設(shè)計(jì)變更和工程簽證。所以，建設(shè)單位一定要注意施工單位在索賠這方面的動(dòng)態(tài)，在第一時(shí)間 內(nèi)收集資料，提出索賠與反索賠依據(jù)。0建筑材料管理一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60%作用，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、 買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素 的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大。在設(shè)備及材料采購招標(biāo)應(yīng)不少于三家供應(yīng)商，應(yīng)盡可能的選用市場占有 率較高的品牌進(jìn)行價(jià)格競標(biāo)，擇

15、優(yōu)選用中標(biāo)單位，這將會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本控 制起到極大關(guān)鍵作用。材料控制上應(yīng)著重把好價(jià)格關(guān)和數(shù)量關(guān)，實(shí)行材料臺(tái)賬管理。材料采購 要盡量減少中間環(huán)節(jié)或直接從廠家進(jìn)貨，拉大與預(yù)算價(jià)的降幅，爭取更 大的成本空間，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的低成本目標(biāo)控制；材料采購數(shù)量原則上不得超過預(yù)算數(shù)，實(shí)耗數(shù)與預(yù)算數(shù)有差異時(shí)，應(yīng)認(rèn) 真進(jìn)行分析。如有正式設(shè)計(jì)變更或口頭變更應(yīng)及時(shí)簽證補(bǔ)充預(yù)算，按時(shí) 計(jì)算進(jìn)度款和價(jià)差。關(guān)于施工機(jī)械費(fèi)的控制，施工企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)設(shè)備 的維護(hù)與保養(yǎng)，提高設(shè)備的利用率和完好率。對(duì)超出目標(biāo)成本異常的現(xiàn)象，要特別引起重視，及時(shí)準(zhǔn)確查清原因，使 成本管理朝好的方向發(fā)展。在項(xiàng)目總成本上，應(yīng)負(fù)責(zé)各工種直接費(fèi)的審 核和匯總，項(xiàng)

16、目財(cái)務(wù)部門可以采取定額包十的形式對(duì)各種費(fèi)用核算，進(jìn)行控制。集資房項(xiàng)目成本之事后管控0在工程結(jié)算階段，項(xiàng)目建設(shè)成本的高低還與最后階段工程結(jié)算審核的正確、完整與否息息相關(guān)，工程項(xiàng)目做得再好，如多算，錯(cuò)算，那都是白算，包括對(duì)前面的一切的 成本控制所采取的措施，一切的努力都將會(huì)付諸東流。所以最后的結(jié)算審核 也顯得尤為重要。一般來說，中標(biāo)價(jià)加上各種設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證費(fèi)用便形 成了最終結(jié)算額。在向施工單位審核最終結(jié)算金額前，造價(jià)編制與管理人員 必須與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行認(rèn)真全面的核算，如發(fā)現(xiàn)實(shí)際支付和應(yīng)收入二者之間有 差距，應(yīng)查明原因。0工程結(jié)算秉承的原則同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定 等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）。第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書上的九 個(gè)順序。事件的責(zé)任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方 的解釋來處理。熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚。分析總承包單位、甲分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算。依照工程決算書中的編制內(nèi)容一步步審核。這樣作基本保證結(jié)算完整并 比較正確，一般差額在3%