20套房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)測算（一鍵下載）

1、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算租賃項目經(jīng)濟(jì)測算不動產(chǎn)價值測算研討內(nèi)容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算的三種常見情況一、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。二、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。三、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即根據(jù)未來收益測算不動產(chǎn)價值。項目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價格信息以及項目具體情況進(jìn)行估算。 土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳

2、納的稅費(fèi)構(gòu)成。 土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場購買?？辈煸O(shè)計和前期工程費(fèi)主要包括勘察測量費(fèi)、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、場地平整及臨時設(shè)施費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。名詞解釋基礎(chǔ)知識室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗收費(fèi)。管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用是指為項目籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息?？蛇\(yùn)用資金指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎(chǔ)知識項目評價指標(biāo)體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指

3、在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。投資收益率靜態(tài)分析指標(biāo)一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時的項目銷售率。靜態(tài)評價指標(biāo)基礎(chǔ)知識項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。 動態(tài)回收期動態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。 動態(tài)評價指標(biāo)項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)

4、值。 內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。 項目評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)知識二 常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算操作指引重要假設(shè)在經(jīng)濟(jì)測算時應(yīng)首先對假設(shè)前提予以說明重要假設(shè)項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要根據(jù)開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項目情況和類似開發(fā)項目的工期安排情況判斷確定。成本計取比例其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3計取；管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計取 ；不可預(yù)見費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其

5、他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計取。銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；可根據(jù)項目情況進(jìn)行調(diào)整。資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。銷售安排在進(jìn)行測算前應(yīng)明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計提比例。資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。重要假設(shè)一般由11張表構(gòu)成，包括項目施工計劃表、總建設(shè)成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資

6、計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運(yùn)用表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量鏈接第一個，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；注意事項：三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；二、按先后順序依次編制；五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。一、與委托方充分溝通；操作指引項目施工計劃表：準(zhǔn)備階段勘察設(shè)計項目報建開工準(zhǔn)備地下部分主體工程安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗收前期準(zhǔn)備階段施工階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計和項目報建的時間一般為兩個月，可同

7、時進(jìn)行，一個季度內(nèi)結(jié)束。開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項目的實際情況做出判斷。根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項目施工計劃表?？偨ㄔO(shè)成本估算表序號項目一地價二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)八建設(shè)投資九財務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計提方法需在在重要假設(shè)進(jìn)行說明。建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額， 此處為項目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等。項目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投

8、入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項目施工計劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)。銷售安排及回款假設(shè)中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進(jìn)度做出了安排，此表計列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計各期實際回款情況。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算各期的銷售收入與銷售實際回款由銷售安排及回款表鏈接得來，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費(fèi)附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金可運(yùn)用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)

9、生的所有支出后得出。支出項包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。投資計劃與資金籌措表序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金財務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費(fèi)用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，

10、決定何時需要對外融資。貸款還本付息估算表序號項目一期初借款二本期借款三本期計息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期計息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。此表綜合展現(xiàn)了資金的來源與運(yùn)用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個方面。資金來源與運(yùn)用表序號項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款

11、二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費(fèi)2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為零或接近零。這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達(dá)到充分利用。損益及利潤分配表序號項目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四建設(shè)投資五財務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費(fèi)及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。利潤總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。全部現(xiàn)金

12、流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。敏感性分析項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動態(tài)投資回收期較基本方案

13、增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)。比較方案的選擇一般為成本和售價各增加、減少10%，也可根據(jù)項目需要進(jìn)行其他方案的比較。敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度 。三 租賃項目經(jīng)濟(jì)測算操作指引理論依據(jù)重要假設(shè)開發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項目租賃抵扣項目主要包括營業(yè)稅、教育附加費(fèi)、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費(fèi)用、維修管理費(fèi)、保險費(fèi)等。租賃期經(jīng)營安排主要包括租金及增長率、出租率。折舊年限及方法不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，應(yīng)計提折舊并有殘值收入

14、，應(yīng)確定折舊年限及方法、殘值率。租賃收入與扣除項序號項目一租金收入1.1出租率1.2租金增長率二租賃扣除項2.1營業(yè)稅2.2教育費(fèi)附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費(fèi)2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費(fèi)2.8招租費(fèi)用2.9保險費(fèi)2.10土地使用稅三可運(yùn)用資金此處可運(yùn)用資金為租金收入與扣除項之差，即因租賃帶來的凈收入。投資與資金籌措計劃序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營期財務(wù)費(fèi)用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運(yùn)用資金3.3銀行借款四銀行借款償還累計償還五盈余資金六累計盈余資金建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值進(jìn)行折舊。銀行借款的借入及償還為手動輸入，原因

15、同常規(guī)開發(fā)項目測算。由于還款期較長，增加累計償還項，此行的最后一期數(shù)值應(yīng)等于銀行借款總額。貸款還本付息表序號項目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五期末借款余額本表的主要作用是計算各期支付的利息。本期新增借款及本金償還均是從投資與資金籌措計劃表中鏈接得來?，F(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費(fèi)用2.3租賃扣除項2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量累計現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值殘值收入在經(jīng)營結(jié)束的最后一期作為現(xiàn)金流入。所得稅的計稅基數(shù)應(yīng)為租賃收入減去租賃扣除項、財務(wù)費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊后的余額。

16、三 不動產(chǎn)價值測算操作指引重要假設(shè)不動產(chǎn)的價值表現(xiàn)為其為占有者帶來的未來收益，由于資金具有時間價值，為了用未來的收益體現(xiàn)現(xiàn)時的價值，必須將未來收益進(jìn)行折現(xiàn)。常用于兩個方面，即根據(jù)租金測算房地產(chǎn)價值和根據(jù)酒店經(jīng)營收益測算酒店價值。收益還原法即是將在資產(chǎn)未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測算時點，以求取房地產(chǎn)價值的一種方法。理論依據(jù)操作指引序號項目內(nèi)容計算說明一月租金收益單位面積月租金建筑面積1空置損失收益空置率月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）12二扣減項目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營業(yè)稅年租金收益5%B.教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅1%D.房屋租賃管理費(fèi)年租金收益2%E.房產(chǎn)稅年租金收益12%F.印花稅年租金收益0.1%G.維修管理費(fèi)建購價1%H.招租費(fèi)用年租金收益2%I.保險費(fèi)建購價0.1%J.土地使用稅土地面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項目四年稅后收益年純收益-所得稅計算