杭州市房地產行業(yè)市場環(huán)境分析報告模版

1、 .DOC資料. 杭州市房地產行業(yè)市場環(huán)境分析報告作者：日期：目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc491853578 1歷史回顧 PAGEREF _Toc491853578 h 1 HYPERLINK l _Toc491853579 2概況 PAGEREF _Toc491853579 h 2 HYPERLINK l _Toc491853580 2.1空置房 PAGEREF _Toc491853580 h 2 HYPERLINK l _Toc491853581 2.2交易狀況 PAGEREF _Toc491853581 h 3 HYPERLINK l _Toc49

2、1853582 2.3廠商 PAGEREF _Toc491853582 h 3 HYPERLINK l _Toc491853583 3行業(yè)環(huán)境 PAGEREF _Toc491853583 h 5 HYPERLINK l _Toc491853584 3.1經濟環(huán)境 PAGEREF _Toc491853584 h 5 HYPERLINK l _Toc491853585 3.1.1國民經濟保持持續(xù)增長 PAGEREF _Toc491853585 h 5 HYPERLINK l _Toc491853586 3.1.2居民收入逐步提高 PAGEREF _Toc491853586 h 5 HYPERLIN

3、K l _Toc491853587 3.1.3住宅產業(yè)正成為中國國民經濟新的增長點 PAGEREF _Toc491853587 h 5 HYPERLINK l _Toc491853588 3.2政策環(huán)境 PAGEREF _Toc491853588 h 5 HYPERLINK l _Toc491853589 3.2.1房改政策 PAGEREF _Toc491853589 h 5 HYPERLINK l _Toc491853590 3.2.2產業(yè)政策 PAGEREF _Toc491853590 h 6 HYPERLINK l _Toc491853591 3.2.3金融政策 PAGEREF _Toc

4、491853591 h 6 HYPERLINK l _Toc491853592 3.3“住在杭州” PAGEREF _Toc491853592 h 7 HYPERLINK l _Toc491853593 3.3.1房地產業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實現的產業(yè)依托 PAGEREF _Toc491853593 h 7 HYPERLINK l _Toc491853594 3.3.2“住在杭州”促進房地產業(yè)從經濟新增點成長為支柱產業(yè)，促進了產業(yè)升級 PAGEREF _Toc491853594 h 7 HYPERLINK l _Toc491853595 3.3.3“住在杭州”促進房地產業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善 P

5、AGEREF _Toc491853595 h 8 HYPERLINK l _Toc491853596 3.3.4“住在杭州”促使房地產業(yè)內部優(yōu)勝劣汰，實現房地產業(yè)現代化 PAGEREF _Toc491853596 h 8 HYPERLINK l _Toc491853597 3.4社會因素觀念 PAGEREF _Toc491853597 h 8 HYPERLINK l _Toc491853598 3.4.1從業(yè)人員素質 PAGEREF _Toc491853598 h 9 HYPERLINK l _Toc491853599 3.5風險因素分析 PAGEREF _Toc491853599 h 9 H

6、YPERLINK l _Toc491853600 3.5.1開發(fā)企業(yè)資質過小 PAGEREF _Toc491853600 h 9 HYPERLINK l _Toc491853601 3.5.2調查測算不周 PAGEREF _Toc491853601 h 9 HYPERLINK l _Toc491853602 3.5.3宏觀形勢變化 PAGEREF _Toc491853602 h 9 HYPERLINK l _Toc491853603 3.5.4理解判斷偏差 PAGEREF _Toc491853603 h 10 HYPERLINK l _Toc491853604 3.5.5災害事故 PAGERE

7、F _Toc491853604 h 10 HYPERLINK l _Toc491853605 3.5.6價格上漲 PAGEREF _Toc491853605 h 10 HYPERLINK l _Toc491853606 3.6企業(yè)行為 PAGEREF _Toc491853606 h 10 HYPERLINK l _Toc491853607 3.6.1精品之路 PAGEREF _Toc491853607 h 10 HYPERLINK l _Toc491853608 3.6.2“外侵”之路 PAGEREF _Toc491853608 h 10 HYPERLINK l _Toc491853609 3

8、.6.3開發(fā)熱土 PAGEREF _Toc491853609 h 11 HYPERLINK l _Toc491853610 3.7WTO對房地產業(yè)的影響 PAGEREF _Toc491853610 h 12 HYPERLINK l _Toc491853611 3.7.1機遇 PAGEREF _Toc491853611 h 12 HYPERLINK l _Toc491853612 3.7.2挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc491853612 h 13 HYPERLINK l _Toc491853613 4住宅市場 PAGEREF _Toc491853613 h 15 HYPERLINK l _To

9、c491853614 4.1中心區(qū) PAGEREF _Toc491853614 h 15 HYPERLINK l _Toc491853615 4.2城西區(qū) PAGEREF _Toc491853615 h 16 HYPERLINK l _Toc491853616 4.2.1產品特色 PAGEREF _Toc491853616 h 16 HYPERLINK l _Toc491853617 4.2.2銷售價格 PAGEREF _Toc491853617 h 16 HYPERLINK l _Toc491853618 4.2.3熱銷住宅 PAGEREF _Toc491853618 h 16 HYPERL

10、INK l _Toc491853619 4.2.4客戶構成及購買目的 PAGEREF _Toc491853619 h 16 HYPERLINK l _Toc491853620 4.3城東區(qū) PAGEREF _Toc491853620 h 17 HYPERLINK l _Toc491853621 4.3.1產品特色 PAGEREF _Toc491853621 h 17 HYPERLINK l _Toc491853622 4.3.2市場狀況 PAGEREF _Toc491853622 h 17 HYPERLINK l _Toc491853623 4.3.3客戶構成及購買目的 PAGEREF _To

11、c491853623 h 17 HYPERLINK l _Toc491853624 4.4城北區(qū) PAGEREF _Toc491853624 h 17 HYPERLINK l _Toc491853625 4.4.1產品特色 PAGEREF _Toc491853625 h 17 HYPERLINK l _Toc491853626 4.4.2市場狀況 PAGEREF _Toc491853626 h 17 HYPERLINK l _Toc491853627 4.4.3客戶構成及購買目的 PAGEREF _Toc491853627 h 18 HYPERLINK l _Toc491853628 4.5城

12、南區(qū) PAGEREF _Toc491853628 h 18 HYPERLINK l _Toc491853629 4.6外圍區(qū) PAGEREF _Toc491853629 h 18 HYPERLINK l _Toc491853630 4.6.1余杭三墩鎮(zhèn)區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853630 h 18 HYPERLINK l _Toc491853631 4.6.2之江旅游度假區(qū) PAGEREF _Toc491853631 h 19 HYPERLINK l _Toc491853632 4.6.3下沙區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853632 h 20 HYPERLINK l _To

13、c491853633 4.6.4錢江南岸區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853633 h 21 HYPERLINK l _Toc491853634 4.7需求特點 PAGEREF _Toc491853634 h 22 HYPERLINK l _Toc491853635 4.7.1付款方式 PAGEREF _Toc491853635 h 22 HYPERLINK l _Toc491853636 4.7.2價格的承受能力 PAGEREF _Toc491853636 h 23 HYPERLINK l _Toc491853637 4.7.3地段與價位之間的平衡關系 PAGEREF _Toc4918

14、53637 h 23 HYPERLINK l _Toc491853638 4.7.4居住環(huán)境 PAGEREF _Toc491853638 h 24 HYPERLINK l _Toc491853639 4.7.5住房面積 PAGEREF _Toc491853639 h 25 HYPERLINK l _Toc491853640 4.7.6商品房類型 PAGEREF _Toc491853640 h 25 HYPERLINK l _Toc491853641 4.7.7戶型 PAGEREF _Toc491853641 h 26 HYPERLINK l _Toc491853642 4.7.8地域分布 PA

15、GEREF _Toc491853642 h 27 HYPERLINK l _Toc491853643 4.7.9購房目的 PAGEREF _Toc491853643 h 27 HYPERLINK l _Toc491853644 4.7.10購房主體 PAGEREF _Toc491853644 h 28 HYPERLINK l _Toc491853645 5寫字樓市場 PAGEREF _Toc491853645 h 29 HYPERLINK l _Toc491853646 5.1概況 PAGEREF _Toc491853646 h 29 HYPERLINK l _Toc491853647 5.1

16、.1城站廣場區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853647 h 29 HYPERLINK l _Toc491853648 5.1.2吳山廣場區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853648 h 29 HYPERLINK l _Toc491853649 5.1.3文教區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853649 h 30 HYPERLINK l _Toc491853650 5.1.4武林廣場區(qū)塊 PAGEREF _Toc491853650 h 30 HYPERLINK l _Toc491853651 5.1.5城西區(qū) PAGEREF _Toc491853651 h 30 HYPERLINK

17、 l _Toc491853652 5.1.6中心區(qū) PAGEREF _Toc491853652 h 30 HYPERLINK l _Toc491853653 5.2市場驅動因素 PAGEREF _Toc491853653 h 31 HYPERLINK l _Toc491853654 5.2.1政策因素 PAGEREF _Toc491853654 h 31 HYPERLINK l _Toc491853655 5.2.2中小高科技企業(yè)的蓬勃發(fā)展 PAGEREF _Toc491853655 h 31 HYPERLINK l _Toc491853656 5.2.3省會的獨特位置 PAGEREF _To

18、c491853656 h 31 HYPERLINK l _Toc491853657 5.2.4寫字樓投資客戶的出現 PAGEREF _Toc491853657 h 31 HYPERLINK l _Toc491853658 5.3競爭特點 PAGEREF _Toc491853658 h 31 HYPERLINK l _Toc491853659 5.3.1老牌房產開發(fā)商介入寫字樓市場 PAGEREF _Toc491853659 h 31 HYPERLINK l _Toc491853660 5.3.2住宅建設民營企業(yè)介入寫字樓市場 PAGEREF _Toc491853660 h 32 HYPERLI

19、NK l _Toc491853661 5.3.3次中心與城郊結合部首先啟動 PAGEREF _Toc491853661 h 32 HYPERLINK l _Toc491853662 5.3.4開發(fā)商跟風操作明顯 PAGEREF _Toc491853662 h 32 HYPERLINK l _Toc491853663 5.3.5開發(fā)商對建筑品質的追求不夠 PAGEREF _Toc491853663 h 32 HYPERLINK l _Toc491853664 5.3.6營銷競爭低層次 PAGEREF _Toc491853664 h 32 HYPERLINK l _Toc491853665 5.4

20、需求特點分析 PAGEREF _Toc491853665 h 33 HYPERLINK l _Toc491853666 5.4.1需求地段特點 PAGEREF _Toc491853666 h 33 HYPERLINK l _Toc491853667 5.4.2需求價格特點 PAGEREF _Toc491853667 h 33 HYPERLINK l _Toc491853668 5.4.3需求面積特點 PAGEREF _Toc491853668 h 33 HYPERLINK l _Toc491853669 5.4.4需求關鍵因素 PAGEREF _Toc491853669 h 34 HYPERL

21、INK l _Toc491853670 5.5寫字樓發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc491853670 h 34 HYPERLINK l _Toc491853671 5.5.1寫字樓開發(fā)以政府城市規(guī)劃為依托 PAGEREF _Toc491853671 h 34 HYPERLINK l _Toc491853672 5.5.2準確定位市場和目標客戶群，量體裁衣迎合市場梯式需求 PAGEREF _Toc491853672 h 34 HYPERLINK l _Toc491853673 5.5.3突破原有營銷策略，積極引進新的理念 PAGEREF _Toc491853673 h 35 HYPERLIN

22、K l _Toc491853674 6二手房市場 PAGEREF _Toc491853674 h 36 HYPERLINK l _Toc491853675 6.1市場概況 PAGEREF _Toc491853675 h 36 HYPERLINK l _Toc491853676 6.1.1成交量 PAGEREF _Toc491853676 h 37 HYPERLINK l _Toc491853677 6.1.2價格 PAGEREF _Toc491853677 h 38 HYPERLINK l _Toc491853678 6.1.3供求比例 PAGEREF _Toc491853678 h 39 H

23、YPERLINK l _Toc491853679 6.1.4支付方式 PAGEREF _Toc491853679 h 40 HYPERLINK l _Toc491853680 6.1.5客戶構成 PAGEREF _Toc491853680 h 40 HYPERLINK l _Toc491853681 6.2阻礙二級市場發(fā)展的因素 PAGEREF _Toc491853681 h 41 HYPERLINK l _Toc491853682 6.2.1配套政策相對滯后 PAGEREF _Toc491853682 h 41 HYPERLINK l _Toc491853683 6.2.2房改房沒有完全產權

24、 PAGEREF _Toc491853683 h 41 HYPERLINK l _Toc491853684 6.2.3房改房上市手續(xù)繁雜，時間長 PAGEREF _Toc491853684 h 41 HYPERLINK l _Toc491853685 6.2.4貨幣化分配政策不明朗 PAGEREF _Toc491853685 h 41 HYPERLINK l _Toc491853686 6.2.5售房戶心理價位過高 PAGEREF _Toc491853686 h 42 HYPERLINK l _Toc491853687 6.2.6按揭利率過高，時間過短 PAGEREF _Toc49185368

25、7 h 42 HYPERLINK l _Toc491853688 6.2.7房改房硬性評估 PAGEREF _Toc491853688 h 42 HYPERLINK l _Toc491853689 6.3主要廠商 PAGEREF _Toc491853689 h 42 HYPERLINK l _Toc491853690 7單身公寓市場 PAGEREF _Toc491853690 h 43 HYPERLINK l _Toc491853691 7.1市場概況 PAGEREF _Toc491853691 h 43 HYPERLINK l _Toc491853692 7.1.1區(qū)域分析 PAGEREF

26、_Toc491853692 h 43 HYPERLINK l _Toc491853693 7.1.2購買目的 PAGEREF _Toc491853693 h 43 HYPERLINK l _Toc491853694 7.1.3購買影響因素 PAGEREF _Toc491853694 h 43 HYPERLINK l _Toc491853695 7.2市場特點 PAGEREF _Toc491853695 h 44 HYPERLINK l _Toc491853696 7.2.1缺乏品牌產品 PAGEREF _Toc491853696 h 44 HYPERLINK l _Toc491853697 7

27、.2.2缺乏開展租賃業(yè)務的開發(fā)商 PAGEREF _Toc491853697 h 44 HYPERLINK l _Toc491853698 7.2.3缺乏老年公寓 PAGEREF _Toc491853698 h 44 HYPERLINK l _Toc491853699 7.2.4適宜白領的中檔單身公寓不足 PAGEREF _Toc491853699 h 44 HYPERLINK l _Toc491853700 8行業(yè)關鍵成功因素 PAGEREF _Toc491853700 h 45 HYPERLINK l _Toc491853701 8.1土地 PAGEREF _Toc491853701 h

28、45 HYPERLINK l _Toc491853702 8.2規(guī)劃設計 PAGEREF _Toc491853702 h 46 HYPERLINK l _Toc491853703 8.3品牌 PAGEREF _Toc491853703 h 46 HYPERLINK l _Toc491853704 9主要廠商分析 PAGEREF _Toc491853704 h 48 HYPERLINK l _Toc491853705 9.1浙江綠城房地產開發(fā)有限責任公司 PAGEREF _Toc491853705 h 48 HYPERLINK l _Toc491853706 9.1.1公司概況 PAGEREF

29、_Toc491853706 h 48 HYPERLINK l _Toc491853707 9.1.2競爭能力 PAGEREF _Toc491853707 h 48 HYPERLINK l _Toc491853708 9.1.3管理能力 PAGEREF _Toc491853708 h 48 HYPERLINK l _Toc491853709 9.1.4優(yōu)、劣勢 PAGEREF _Toc491853709 h 48 HYPERLINK l _Toc491853710 9.1.5經營理念 PAGEREF _Toc491853710 h 48 HYPERLINK l _Toc491853711 9.1

30、.6經營目標 PAGEREF _Toc491853711 h 49 HYPERLINK l _Toc491853712 9.1.7已完成項目 PAGEREF _Toc491853712 h 49 HYPERLINK l _Toc491853713 9.1.8產品特色 PAGEREF _Toc491853713 h 49 HYPERLINK l _Toc491853714 9.1.9人才策略 PAGEREF _Toc491853714 h 49 HYPERLINK l _Toc491853715 9.1.10土地儲備策略 PAGEREF _Toc491853715 h 50 HYPERLINK

31、l _Toc491853716 9.1.11營銷策略 PAGEREF _Toc491853716 h 50 HYPERLINK l _Toc491853717 9.2南都房地產 PAGEREF _Toc491853717 h 51 HYPERLINK l _Toc491853718 9.3金都房地產 PAGEREF _Toc491853718 h 52 HYPERLINK l _Toc491853719 9.3.1公司概況 PAGEREF _Toc491853719 h 52 HYPERLINK l _Toc491853720 9.3.2經營理念 PAGEREF _Toc491853720 h

32、 52 HYPERLINK l _Toc491853721 9.3.3項目情況 PAGEREF _Toc491853721 h 52 HYPERLINK l _Toc491853722 9.3.4產品特色 PAGEREF _Toc491853722 h 52 HYPERLINK l _Toc491853723 9.3.5技術水平 PAGEREF _Toc491853723 h 53歷史回顧 以住宅為主體的杭州市房地產市場，與全國其它城市一樣，經歷了1992以后的超速發(fā)展和及時調整，現已進入平穩(wěn)發(fā)展期。他的發(fā)展，基本上經歷了這樣幾個階段：初期，參與建房的只有房管局及政府所屬建設單位，主要進行舊城

33、的改造和新城的擴建。隨著市場的發(fā)展，集資建房的出現，一些政府所屬建設單位漸漸地不滿足于舊城改造，開始擴大市場，逐步拓寬建設范圍。隨著市場的擴大，一些民間開發(fā)商紛紛展露頭腳。由于政府所屬的開發(fā)商壟斷著杭州市中心的開發(fā)，民間開發(fā)商們無法輕易進入，于是，他們只好從杭州市郊區(qū)開始開發(fā)，試圖以“郊區(qū)包圍城市”，從外圍打開缺口。就這樣，他們選擇了蔣村。蔣村作為余杭的一部分，在他們看來，遲早是要被劃為杭州市的。而且，即使不被劃為杭州市，由于其毗鄰杭州，在地理位置上也是有優(yōu)勢的。當時，浙江綠城房地產開發(fā)有限公司、浙江金都房地產開發(fā)有限公司、浙江南都房地產開發(fā)有限公司等一批開發(fā)商都列于其中。正是這樣的一批早期為

34、了生存而在杭州市郊摸爬滾打的開發(fā)商們，奠定了杭城房地產業(yè)的基礎。隨著市場的發(fā)展，開發(fā)商的增加，競爭日趨激烈。于此同時，為在競爭中求發(fā)展，開發(fā)商們開始在規(guī)劃、設計上顯現出一些特色、品位，形成了品牌的雛形。蔣村正式劃為杭州市，掀起了蔣村建設的高潮，也就真正拉開了杭州市房地產行業(yè)競爭的序幕。97年下半年，隨著競爭的加劇，開發(fā)商們開始意識到品牌在競爭中的重要性。于是，紛紛采取多種形式，以擴大自己及樓盤的知名度。綠城房地產公司率先引進了一大批設計界年青的精英加盟，來為公司服務，開始了其桂花園系列的規(guī)劃設計。98年初，以綠城桂花園系列和南都德加公寓為代表的一大批精品樓盤突然間拔地而起，令業(yè)內人士和消費者眼

35、前一亮，吃驚非小。從此，對于環(huán)境規(guī)劃的重視，對于樓盤品質的重視，以及廣告、樓書上包裝自己的樓盤等品牌意識越來越為開發(fā)商所接受。杭城房地產行業(yè)也由此邁入了新的歷史時期。概況1999年，杭州市全年財政預算內外投資22.5億元，用于房地產開發(fā)。2000年，杭州市房地產開發(fā)投資增勢不減，在去年高速增長的基礎上，今年上半年房地產投資仍然保持良好的發(fā)展態(tài)勢，完成投資30.54億元，同比增長32.9。其它投資完成8.76億元，同比增長3.3。1999年，杭州市市區(qū)住宅施工面積555萬平方米，竣工232萬平方米。其中，市區(qū)經濟適用住房竣工建筑面積達到35萬平方米，新開工建筑面積43萬平方米，不在統(tǒng)計口徑內的省

36、級經濟房竣工2.2萬平方米，竣工及新開工面積均超額完成市政府確定的目標任務。2000年上半年，杭州市施工面積達691萬平方米，同比增加137萬平方米，增長24.7，其中新開工面積達163萬平方米，同比增加46萬平方米，增長39.28。新開工項目297個，比去年同期增加69個。目前，杭州市區(qū)人均住宅面積達到10.1平方米。1999年，杭州市全市消費信貸資金累計發(fā)放貸款46.2 億元，年底余額50.3億元，同比增長 3.71 倍，其中，個人住房貸款占全部信貸消費總量的72.8%。99年，杭州市房地產銷售價格同比增長2.3%，其中，普通住宅上升4.1%，房地產租賃價格同比上升 5.2%。2000年，

37、杭州市房地產開發(fā)到位資金達83.5億元，比去年同期高出29.3億元，增長54，其中購房定金預付款達24.7億元，同比增長83。2000年l-6月，市區(qū)住房公積金“個人購房抵押貸款”達1471戶，貸款金額18300萬元，預計全年貸款可突破3億元。到2000年初，全市新增物管面積513萬平方米，50多個住宅小區(qū)（大廈）獲得了市級物管優(yōu)秀，分別有17個和3個小區(qū)（大廈）獲得省級、國家級物管優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）?？罩梅可唐纷≌姆e壓，資金的沉淀，不僅使國有商業(yè)銀行在開發(fā)項目上的貸款無法按期收回，金融風險增大，而且將影響整個住宅產業(yè)的發(fā)展。在制約住宅發(fā)展的同時，也波及到整個社會經濟。然而，住宅需求并沒有

38、因為商品住宅空置率居高不下而得到滿足，潛在的住房需求無法轉化為現實需求。如何盤活杭城空置商品住宅，使住宅產業(yè)成為推動杭州市國民經濟新一輪增長的動力，已經成為目前令人關注的重要問題。至2000年2月2日，杭州市公開刊登五期杭州市區(qū)空置商品房確認公告，共核準在杭42家房地產開發(fā)企業(yè)的4035套，計35.7769萬平方米的商品房為空置房，可以享受優(yōu)惠政策，降價、減稅出售。目前，此類房產品問者多，購者少，銷售形勢很不樂觀。豪華住宅的空置率最高，遠遠超過了其它房產品的空置率，也超過了全國商品房的平均空置率，說明杭州市豪華住宅供需嚴重脫節(jié)。1999年商品房空置率情況表交易狀況杭州市1999年房地產交易情況

39、表成交數量 （宗）成交面積（萬平方米）成交金額（億元）成交情況1769754131352比上年增長%162816771867無論在成交數量、成交面積，還是成交金額上，都比去年有了成倍的增長。團體購買已走向尾聲，散戶市場已真正來臨。同時，散戶購買商品房的實力和實際承受能力都較去年有了一定的提高。杭州市1999年商品房交易情況表成交數量 （宗）成交面積（萬平方米）成交金額（億元）成交價格（元/平方米）成交情況6789926128793100比上年增長%上升1344有所下降有所下降下降180杭州市1999年抵押房產交易情況表成交面積（萬平方米）成交金額（億元）99年成交情況35188100高出98年

40、的量2006878比上年增長%56846878注：抵押房產包括商品房現、期房的按揭廠商 目前,杭州市有省、市、區(qū)、單位、集團、合資、股份、等各種房地產公司約327家。其中，市屬73家，縣屬110家，大企業(yè)近20家。如：浙江綠城房產、浙江南都房產、浙江證大房產、浙江耀江集團、安居房產、浙江金都房產、大家房產、華立房產、浙江金緯房產、濱江房產、浙江偉星房產、浙江中大房產、浙江廣宇房產、浙江廣通房產、浙江興財房產、浙江中財房產、浙江浙經房產、浙江華立房產等。杭州市的房地產公司有三種，一種是大型的集團公司下屬的房地產公司，如：青春寶、中大、廣通、城建、野風、久陽、宋都、濱江、廣宇、華立、偉星等十幾家。

41、這些房地產企業(yè)的特點是：資金實力雄厚，但主營并不是房地產。另外一種是專業(yè)的房地產開發(fā)公司極其銷售、代理、物業(yè)公司，如：綠城、中江、西泠、金緯、風起、金都、耀江、廣廈等70家左右。它們的特點是：主營為房地產業(yè)務，大都開發(fā)過較多的項目，而且，大多涉及房地產的開發(fā)、銷售甚至物業(yè)管理。第三種是因某個項目而成立的項目型開發(fā)公司，如萬景閣、雙牛等十幾家。它們的特點是：實力有限，資金有限，經驗少、只做過一、兩個項目的開發(fā)，銷售或物管大都由別的專業(yè)公司代理。在杭州市的房地產企業(yè)中，綠城房產屬于一類房地產企業(yè)，99年的銷售額近7億元；南都房產、證大房產、耀江房產、安居房產、金都房產、大家房產，99年的銷售額分別

42、為：4億、3.2億、3.2億、3億、2.5億2.5億元;；其他房地產企業(yè)，他們在99年的銷售額分別為：華立房產1.8億元，金緯房產1.6億元，濱江房產1.5億元，偉星房產1.3億元，中大房產1.2億元，都是銷售額在2億元以下的房地產開發(fā)企業(yè)。行業(yè)中，綠城房產的銷售額比上年增長82%，大家房產比上年增長92%，金都房產增長40%。2000年，杭州市房地產企業(yè)的房產銷售形勢仍然保持穩(wěn)中有升的好勢頭。78.57%的杭州開發(fā)商認為今年2季度本企業(yè)的景氣狀況比上季度偏好，認為持平的占14.29%。這些企業(yè)里，今年2季度的商品房銷售價格呈上揚態(tài)勢，完成的投資及土地開發(fā)面積不斷增加，房屋施工及銷售大幅度上漲

43、。有35.71%的企業(yè)表示，自己公司的商品房銷售價格已比上季度要提高，而有64.29%的企業(yè)表示持平，沒有一家公司的銷售價格是下降的。認為2季度稅后利潤比上季度上升的開發(fā)企業(yè)占了19.23%，持平的占73.63%。目前，杭城已有十幾家房地產開發(fā)和物業(yè)管理公司通過了ISO9000國際質量保證體系認證，包括綠城、南都、證大；綠城房產、證大房產等還通過了ISO9002國際質量體系認證。南都房產開發(fā)的南都德加公寓和金都房產開發(fā)的新金都城市花園，均通過國家建設部組織的全國城市住宅建設示范小區(qū)的驗評和復評，雙雙摘取國家級金獎小區(qū)桂冠，囊括建設部最高獎項。這一切，都標志著杭州市房地產企業(yè)的開發(fā)、管理水平邁上

44、了一個新臺階，對提高杭城房產品質將產生積極而深遠的影響，也將促進杭城乃至浙江房地產界全面建立質量保證體系。隨著杭州市房地產企業(yè)的健康發(fā)展和市場競爭的進一步加劇，既無品牌又無實力的開發(fā)商已經在逐漸被淘汰出局。行業(yè)環(huán)境經濟環(huán)境國民經濟保持持續(xù)增長 1999年，浙江省GDP增長10%，達到5350億元，增速高出全國平均水平。早在1998年年底，杭州市區(qū)人均GDP已達3.33萬元人民幣，居全國大中城市之首。至1999年年底，杭州市GDP達到1225億元，同比增長10.2%，已經連續(xù)第9年保持兩位數增長。全市人均GDP為2414美元，同比增長9.5%，其中市區(qū)人均GDP達到4171美元，繼續(xù)在全國各大城

45、市中名列前茅。居民收入逐步提高 在浙江省， 1999年，全省人均可支配收入8428元，比上年增長7.5%，1999年杭城居民人均可支配收入9085元，比全省人均高出7.8個百分點，比上年增長7.3%，剔除物價因素，實際增幅為6.9%，超過1998年的實際增幅（5.3%）。居溫州、寧波之后,排名第三。1999年，全省市區(qū)居民恩格爾系數為42.2%，杭州市居民恩格爾系數為40.3%，比上年下降2.2個百分點。住宅產業(yè)正成為中國國民經濟新的增長點 我國經濟的“拐點”即將出現，作為導向行業(yè)的房地產行業(yè)將是最受益的行業(yè)之一。尤其是在今年，隨著“貨幣化”分房政策以及金融、稅收等一系列相關配套政策的出臺，加

46、之銀行不斷加大推行個人住房按揭的力度，房地產行業(yè)在經過了近六年痛苦的經濟結構調整之后，正逐步走出低谷，步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。政策環(huán)境福利分房的取消、貨幣化分房政策的實施，外地人購房入戶政策的出臺等住房制度的改革，各種住房金融制度的建立，甚至政府減免一系列稅費，讓居民賣舊房買新房，享受政策優(yōu)惠，都不斷地改善著政策的軟環(huán)境，或者促進住房的商品化進程，使集團購房從市場退出，個人購房取而代之；或者刺激房地產二級市場的發(fā)展，都為杭州市的房地產行業(yè)的發(fā)展起著積極的推動作用。房改政策1.取消福利分房（實物分房），實施貨幣化分房的政策貨幣化分房對于房地產商來說，意味著散戶時代的到來，杭州房地產業(yè)結構將面臨著

47、大的調整。散戶的個性化傾向明顯，對房產品的要求較高，房地產企業(yè)必將優(yōu)勝劣汰。散戶青睞品牌，品牌房產公司在激烈的競爭中會更加有利?？梢哉f，這一方案的出臺對杭州的房地產有著積極的作用。同時，貨幣化分房對開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)。此政策出臺，消費者將從根本上破除要房找單位的觀念。貨幣化分房的補貼額度有限，散戶根據自己的經濟實力，以及對居住環(huán)境的要求，或多或少要選擇按揭，因此，可以預計，更多的人會超前消費，貨幣化分房給人們帶來的是觀念的改變。對于國有房地產公司，此政策的出臺則為不利的消息。因為國有房產企業(yè)原來享受國家優(yōu)惠政策，市場意識相對薄弱。而現在，國有房地產開發(fā)公司不得已，只好自己到市場上去爭取土地和

48、客戶。貨幣化分房政策出臺之后，購房者有了自主權，對房產品的要求會越來越高，國有房產企業(yè)必須改造舊的機制，才能適應形勢。實物分房只控制面積而不控制價格，導致杭州市的房價居高不下，特別是市中心的房價。貨幣化分房出臺之后，那種高價房好銷，低價房反而銷不掉的現象將不會再現。但是，這個政策近一、兩年不會對樓市的價格有太大的影響。因為有一定工齡的客戶大部分已經趕上了實物分房，而新參加工作的客戶群真正進入購房市場還有一個過程。2房改房上市的政策： 房改房上市政策的出臺，為大量渴望購買二手房的人們提供了更多的選擇機會，使得存量房產交易開始全面上升。從整個市區(qū)二手房交易數量來看，房改房做為主力房源已經顯示了它的

49、潛在力量。自管房與私房買賣的成交數量大幅上揚，住宅二、三級市場的聯(lián)動給雙方都帶來了極大的興旺與發(fā)達，賣掉舊房的人多了，也就意味著二次置業(yè)的人數在上升，新建商品房的目標群體在不斷擴大。從而，也推動著杭州房地產業(yè)的發(fā)展。產業(yè)政策1建設部制訂的跨世紀中國住宅產業(yè)政策綱要指出，跨世紀中國住宅產業(yè)政策的制定和實施的出發(fā)點和最終目標是：加大住房投入，改善住房的有效供給；增加住房消費，實現住房的有效需求；搞活市場流通，促進住房供給與需求的基本平衡，實現住房投資和住房消費的雙向拉動，促進住宅產業(yè)發(fā)展，推動國民經濟增長。2. 99年5月1日，杭州放開外地人購買出讓土地上的新建內銷商品房的產權證辦理。2000年2

50、月25日起，產權證對非杭籍人士完全放開。399年9月，杭城調整房地產市場稅收政策正式出臺，對于99年8月1日以后購買普通住宅的消費者，按1.5%稅率計征契稅。499年10月，杭州市房管局公布空置商品房確認公告，對于在99年8月1 日至2000年12月31日其間購買空置商品房的單位或個人，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策。金融政策1降低房地產交易的有關稅費；2增加住宅消費信貸規(guī)模；3. 儲蓄利率下調、存款實名制、征收利息稅；4住房按揭利率降低、期限延長（最長達30年）、比例增加（購房款的80%）（在杭城個人購房中有80%以上選擇按揭），建立住房公積金制度；5杭城99年1月推行公積金與商業(yè)銀行組合貸款。

51、“住在杭州”市委、市政府“住在杭州”戰(zhàn)略的提出對杭州市房地產業(yè)的發(fā)展起著促進和導向作用。2000年4月，杭州市召開全市房地產開發(fā)工作會議，圍繞“實施住在杭州發(fā)展戰(zhàn)略，努力促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展”主題，提出了創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)的三條原則、四個環(huán)節(jié)和五項措施，為杭州的房地產發(fā)展指明了方向。具體包括：1）鼓勵推廣應用新技術新材料，四新產品和節(jié)能住宅；對規(guī)劃設計水平高、功能優(yōu)秀住宅小區(qū)的開發(fā)商實行政策鼓勵，從征地、辦證等方面給予優(yōu)惠；2）加快貨幣拆遷安置；3）刺激二級市場活躍，重視科技投入，完善住房供應體系，加強對“住在杭州”優(yōu)秀住宅小區(qū)創(chuàng)建工作的領導，對舊住宅小區(qū)實行收購整治等等；4）在政策調控下，

52、土地供應實行公開招標和拍賣，將使競爭日趨公平和公正，優(yōu)勝劣汰，使房地產開發(fā)走向品牌、實力和規(guī)模經營。房地產業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實現的產業(yè)依托隨著住房商品化的發(fā)展，房地產業(yè)成為住宅建設的產業(yè)依托?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，使得以住宅為主體的房地產業(yè)成為此戰(zhàn)略實現的產業(yè)依托。由于“住在杭州”不僅指居住生活在杭州，而且還指工作、創(chuàng)業(yè)在杭州，因此，“住在杭州”戰(zhàn)略實現的產業(yè)依托是以住宅為主體的房地產業(yè)?！白≡诤贾荨背鞘衅放频膭?chuàng)建，離不開住宅產業(yè)的品牌發(fā)展?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，有利于促進房地產業(yè)的升級，有利于實現杭州市社會經濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對于杭州房地產業(yè)的發(fā)展起著促進和導向作用。“住在杭州”促

53、進房地產業(yè)從經濟新增點成長為支柱產業(yè)，促進了產業(yè)升級自從1998年3月國家正式將住宅建設確立為促進經濟新的增長點以來，先后出臺了一系列促進住宅流通和消費、扶持住宅產業(yè)健康快速發(fā)展的政策、措施，以住宅為主體的房地產業(yè)在擴大投資、啟動消費、促進經濟增長等方面確實已經顯現出新增長點的力量，產業(yè)本身也獲得了較快的發(fā)展。從杭州市來說，尤其這兩年，出現了投資增、竣工快、銷售暢、價格升的產銷兩旺和市場的持續(xù)紅火局面。杭州房地產業(yè)發(fā)展對全市財政收入的增長，城市產業(yè)結構的調整以及城市基礎設施的建設都作出了重要的貢獻。經過十多年的發(fā)展，經歷起步、過熱、調整、整合至目前的興旺，已經在發(fā)展壯大中逐步成為杭州市國民經濟

54、的重要產業(yè)，誕生了一批省、市城市住宅建設示范小區(qū)，實現了杭州市住宅建設史上“零”的突破。房地產業(yè)作為國民經濟先導性和基礎性的產業(yè)，在很多發(fā)達國家已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，特別是在經濟起飛階段，都發(fā)揮過重要作用。但在中國，在杭州市，房地產業(yè)年增加值占GDP的比重都還很低，還遠未達到支柱產業(yè)的地位。隨著住宅理念的提升和網絡經濟的出現，使以住宅為主體的房地產業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機遇，城市的發(fā)展也面臨發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和新的支柱產業(yè)的培育。“住在杭州”恰好為生活型的城市杭州找到了產業(yè)升級和城市發(fā)展的結合點。即：通過最宜人的生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境的營造，形成人才集聚，以“住在杭州”為先導帶動“旅游在杭州

55、、創(chuàng)業(yè)在杭州”。加上興建大學城，“學在杭州”，共同促進杭州成為“生活居住的天堂”、“旅游休閑的天堂”、“求知創(chuàng)業(yè)的天堂”?！白≡诤贾荨奔忍嵘朔康禺a業(yè)的地位，又為其發(fā)展指明了方向，提出了更高要求。即創(chuàng)造五個最佳：最佳的增值環(huán)境，保持市場穩(wěn)定增長，物業(yè)平穩(wěn)增值；最佳的環(huán)保環(huán)境，大氣、水等生態(tài)環(huán)境在全國大中城市中是宜人居住，小區(qū)環(huán)境具有親和力；最佳的生活環(huán)境，購物、教育、出行都非常方便，人際交往渠道暢通，對外聯(lián)系便捷；最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，住在杭州，有創(chuàng)事業(yè)的濃厚氛圍和良好條件，這方面需要房地產產業(yè)內外環(huán)境的配套；最佳的服務環(huán)境，創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理水平，使居住和工作在其中感到十分舒適、安全和方便。這五

56、個最佳的創(chuàng)造過程，既是“住在杭州”城市品牌打響的過程，也是房地產業(yè)適應知識經濟要求實現產業(yè)集約化、規(guī)?；⒖萍蓟?、品牌化發(fā)展的過程，即實現房地產業(yè)現代化和可持續(xù)發(fā)展的過程。因此，“住在杭州”戰(zhàn)略的提出，將促進房地產業(yè)的現代化，并進而升級為支柱產業(yè)，與教育、旅游和高新技術產業(yè)一起促進杭州經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。 “住在杭州”促進房地產業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善 目前“住在杭州”已經從最初于去年媒體和有關部門提出的一句口號，通過策劃一系列活動逐漸打響，并成為市委市政府系列推出的城市品牌之一，成為杭州“人力資本密集型發(fā)展戰(zhàn)略”中一個先導性戰(zhàn)略。從去年的“住在杭州”代表樓盤評選、“住在杭州”高級研討會及赴香

57、港樓盤展示，至今年以來焦點訪談和新聞聯(lián)播對杭州整個城市的環(huán)境質量和整體形象明顯改觀的宣傳報道，從市領導到政府有關部門、從房地產開發(fā)商到普通居民，“住在杭州”已漸入人心，引起各方對于人居環(huán)境改善、住宅小區(qū)營建和房地產業(yè)發(fā)展的關注和重視。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全國。為進一步打響這一品牌，從城市總體布局規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境改善、到道路交通和市政配套設施建設，促進房地產業(yè)發(fā)展的外部硬環(huán)境將進一步改善。同時，為吸引人才形成人才集聚，使他們學在杭州、住在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州，杭州將先后制定一系列吸引外來移民投資居住的優(yōu)惠政策，如購房入戶，智力移民、鼓勵外地企業(yè)集團總部駐杭、興建大學城和創(chuàng)業(yè)園等政策措施的

58、實行，將大大促進房地產的生產、流通和消費，房地產業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境明顯改善。“住在杭州”促使房地產業(yè)內部優(yōu)勝劣汰，實現房地產業(yè)現代化 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建既為房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時也對房地產業(yè)提出了挑戰(zhàn)。城市品牌對產業(yè)品牌和住宅小區(qū)品牌提出了更高要求。 “住在杭州”不僅要求杭州城市具有宜人的生態(tài)環(huán)境，便捷的生活配套和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，而且對具體的居住生活質量提出了更高要求。從規(guī)劃設計、小區(qū)配套、住宅性能到物業(yè)管理，成為創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)必須狠抓的四個環(huán)節(jié)。而高品位住宅小區(qū)創(chuàng)建，將促進建設規(guī)劃設計、建筑工程技術和建材創(chuàng)新，營銷方式和手段創(chuàng)新，促進企業(yè)定位水平和人才素質提高，帶

59、來功能質量、環(huán)境質量、服務質量、人文質量等全方位的競爭，從而促進房地產業(yè)內部優(yōu)勝劣汰。 同時，目前的杭城房地產業(yè)已經擺脫了福利分房的影響，利用貸款個人購房已呈現出良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產市場和房地產業(yè)的健康發(fā)展，必將為“住在杭州”奠定良好的基礎。社會因素觀念社會上一些舊的觀念對于房地產業(yè)的影響是不容忽視的，包括住房是一次性消費的觀念、買不起房的觀念、一次性付款的觀念、不住郊區(qū)的觀念等。對于住房是一次性消費的觀念，是到了改一改的時候了。大家都不搬家，房屋就不能最大限度地流通起來。許多人都有買不起房的觀念，那是社會上流行的房價收入比的計算方法不科學，有待于修正。如果根本買不起房，當前居民個人購房率7

60、0%以上的現實就很難解釋，消費熱點和新的經濟增長點也無從談起。我國職工的工資收入雖然不高，但福利水平很高，住房二級市場開放后，為居民實現梯次性消費提供了更好的條件，賣掉舊房，借助補貼，再申請貸款，是完全有能力實現購房夢的。針對一次性付款的觀念，現在，政府和輿論一直在積極倡導信貸消費和超前消費，已經取得了一定的成效。傳統(tǒng)的“寧要市區(qū)一張床，不要郊區(qū)一間房”的觀念正在逐漸消失。隨著人們生活水平的逐漸提高，家用汽車的普及和城市交通的發(fā)展，一定會有越來越多的人走向郊區(qū)。從業(yè)人員素質從業(yè)人員的素質，直接影響到業(yè)內企業(yè)的素質、水平和實力。如，從開發(fā)商的角度，影響到開發(fā)商的實力（技術實力、人才實力），從而影