中興空港項(xiàng)目前期定位報(bào)告（共85頁）

1、中興空港項(xiàng)目前期定位報(bào)告謹(jǐn)呈：天津中興房地產(chǎn)1開發(fā)商問題研判控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，兼顧企業(yè)品牌世聯(lián)對(duì)開發(fā)商問題的梳理作為一家實(shí)力雄厚上市公司，房地產(chǎn)非主業(yè)，且首次進(jìn)入天津市場(chǎng)的前提下，項(xiàng)目的成功開發(fā)要凌駕于其他目標(biāo)之上。2本體分析宏觀大勢(shì)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告提綱3本體條件分析14空港唯一的生活配套區(qū)內(nèi)/輻射中心城區(qū)及濱海新區(qū)/周邊氛圍尚未形成項(xiàng)目地塊位于天津市東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)，毗鄰華明示范小城鎮(zhèn)和東麗湖度假區(qū)；距離外環(huán)線9公里；距離市區(qū)中心約20公里；距離濱海國際機(jī)場(chǎng)約10公里；距離東麗湖約8公里；距離濱海新區(qū)中心約30公里；區(qū)位東麗湖度假區(qū)華明示范鎮(zhèn)東麗湖空港物流

2、加工區(qū)天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)津漢城市快速路外環(huán)本項(xiàng)目至市中心20公里，行車時(shí)間約40分鐘至濱海機(jī)場(chǎng)10公里，行車時(shí)間約10分鐘至外環(huán)線9公里，行車時(shí)間約10分鐘至東麗湖4公里，行車時(shí)間約5分鐘5自身質(zhì)素良好、昭示性受限高影響的中等規(guī)模項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀已實(shí)現(xiàn)場(chǎng)清地平，形狀規(guī)整，具備短期內(nèi)開發(fā)的條件；項(xiàng)目占地149565.6平米本項(xiàng)目受90/70政策限制地塊限高為43米容積率2建筑密度25%綠地率40%規(guī)劃性質(zhì)為居住用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案西臨遠(yuǎn)洋新干線/環(huán)境良好/周邊地塊尚未開發(fā)東至中環(huán)東路西至規(guī)劃路、對(duì)面為遠(yuǎn)洋新干線南至東七道北至東六道項(xiàng)目四至本案規(guī)劃路中心大道東六道東七道航宇道航海道中環(huán)東路居住環(huán)境優(yōu)越/生活

3、配套尚未跟進(jìn)/區(qū)域認(rèn)知度有待提升A項(xiàng)目周邊尚在開發(fā)中，未來生活配套有望跟進(jìn)西北側(cè)有40萬平米的蓄水湖以及高爾夫球場(chǎng)湖北既是空港管委會(huì)所在，周邊金融、商務(wù)配套齊全工業(yè)地塊住宅地塊周邊配套B遠(yuǎn)洋新干線高爾夫管委會(huì)中心大道蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道天津市地鐵2號(hào)線線路圖本項(xiàng)目 主要交通條件： 津漢公路、津京唐高速公路、楊北公路，行車時(shí)間約為半小時(shí)； 公共交通： 目前區(qū)域內(nèi)有3條公交線路通往市內(nèi)，未來還將規(guī)劃6條線路，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽，2條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運(yùn)行； 近期規(guī)劃： 地鐵2號(hào)線達(dá)到李明莊站、東麗預(yù)留站、機(jī)場(chǎng)站 ，建成通車時(shí)間為2010年，將大大縮短市區(qū)到該區(qū)域的便利性； 遠(yuǎn)期規(guī)劃： 到202

4、0年規(guī)劃中還有地鐵2號(hào)線還將延伸至加工區(qū)，4號(hào)線規(guī)劃至空港運(yùn)營區(qū)與學(xué)院區(qū)交界處； 本項(xiàng)目李明莊站東麗站（預(yù)留）濱海機(jī)場(chǎng)站天津市2020年規(guī)劃軌道交通圖本項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)/目前公交系統(tǒng)、軌道交通匱乏，未來有望改善項(xiàng)目質(zhì)素良好，具備一定規(guī)模；項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)榭崭蹆?nèi)唯一生活配套區(qū)，受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙向輻射；臨近高爾夫球場(chǎng)、蓄水湖，環(huán)境優(yōu)越；指標(biāo)因素目前公交系統(tǒng)、軌道交通匱乏，未來有望改善項(xiàng)目本體評(píng)價(jià)區(qū)位因素配套因素交通因素生活配套尚未跟進(jìn)/區(qū)域認(rèn)知度有待提升配套因素優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)交通因素周邊氛圍尚未形成區(qū)位因素本體分析報(bào)告提綱宏觀大勢(shì)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算11宏觀大勢(shì)212地塊價(jià)

5、值（是什么？） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品價(jià)值（做什么？）深入挖掘地塊價(jià)值，研究城市/區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 以動(dòng)態(tài)發(fā)展的眼光看待城市的發(fā)展和各個(gè)區(qū)域的功能定位地塊自身質(zhì)素優(yōu)越，區(qū)域發(fā)展剛剛起步13政策環(huán)境天津的發(fā)展空前被關(guān)注；國務(wù)院針對(duì)天津城市總體規(guī)劃提出了天津的城市定位 “環(huán)渤海地區(qū)/北方經(jīng)濟(jì)中心”、“我國北方對(duì)外開放的門戶”、“高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地”、“北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心”；到2010年的天津規(guī)劃實(shí)現(xiàn)濱海新區(qū)發(fā)展新跨越，把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和中國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心；原廣東省委書記、深圳市委書記張高麗調(diào)任天津市長(zhǎng)（2007.03）；為把天津建行成為北方港口中心和物流中心，濱海

6、新區(qū)建設(shè)如火如荼，天津機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建提上日程；積極爭(zhēng)取并實(shí)現(xiàn)空客A320組裝線落戶天津；海河改造城市快速網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)、京津高速鐵路動(dòng)工 舉措政策舉措政府發(fā)展天津決心強(qiáng)烈，天津正面臨全新的發(fā)展機(jī)遇14濱海新區(qū)空港城天津市區(qū)京津走廊天津段區(qū)域發(fā)展動(dòng)力：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈規(guī)模初具；京津走廊發(fā)展軸的確定；濱海新區(qū)的開發(fā)是天津絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)，將帶動(dòng)發(fā)展軸上各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；地塊所在區(qū)域位于京津走廊的必經(jīng)之路空港城內(nèi)，已經(jīng)納入濱海開發(fā)區(qū)發(fā)展前緣。本項(xiàng)目一、 城市群落格局（城市未來規(guī)劃及城市功能布局演變） 區(qū)域統(tǒng)籌天津市的規(guī)劃建設(shè)要注意與京津冀地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)，特別是要求天津“注意加強(qiáng)與北京市的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、

7、協(xié)調(diào)發(fā)展，提高為首都、環(huán)渤海以及北方地區(qū)服務(wù)的功能?！?國務(wù)院十一五規(guī)劃環(huán)渤海環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一15二 城市功能結(jié)構(gòu)的分布和“雙級(jí)”布局的影響中心城市功能結(jié)構(gòu)圖（2005-2020）本項(xiàng)目濱海新區(qū)發(fā)展范圍 天津的“雙級(jí)”發(fā)展模式，使得項(xiàng)目位所在區(qū)域于連接兩級(jí)的鏈條之上； 項(xiàng)目所在區(qū)域是城市發(fā)展鏈條上各個(gè)發(fā)展節(jié)點(diǎn)中最大的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，也是天津市14個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之首； 由于緊鄰中心城區(qū)，交通條件發(fā)達(dá)，自身產(chǎn)業(yè)條件良好，預(yù)留了大面積的發(fā)展空間，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；天津位于城市核心區(qū)外最居實(shí)力也最有潛力的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，連接起中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)16重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目面積目前進(jìn)度泰達(dá)西區(qū)39平方公里總面積

8、42平方公里，其中39平方公里屬于東麗區(qū)空港物流加工區(qū)42平方公里一期23.5平方公里基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)鋪設(shè)完畢空客A320一期建設(shè)濱海機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建東麗湖路有度假區(qū)63平方公里規(guī)劃方案已經(jīng)完成海河工業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成規(guī)模本項(xiàng)目東麗區(qū)重點(diǎn)建設(shè)功能區(qū)三、天津東部東麗區(qū)規(guī)劃東麗空港物流加工區(qū)是目前東麗區(qū)重點(diǎn)區(qū)域之一，也是最具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域17區(qū)域發(fā)展前景明朗政策舉措政府發(fā)展天津決心強(qiáng)烈，天津正面臨全新的發(fā)展機(jī)遇環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力核心，京津發(fā)展軸的東始點(diǎn)天津位于城市核心區(qū)外最居實(shí)力也最有潛力的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，連接起中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)東麗空港物流加工區(qū)是目前東麗區(qū)重點(diǎn)區(qū)域之一，也是最具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域東麗

9、湖城市旅游度假區(qū),濱海新區(qū)后花園空港臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，劃入濱海新區(qū)的發(fā)展范疇，天津十一五規(guī)劃的重要部分華明鎮(zhèn)南華西，北華明，新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)示范項(xiàng)目 世聯(lián)認(rèn)為，項(xiàng)目未來輻射的范圍決不僅限于空港周邊，而是一個(gè)輻射天津，面向環(huán)渤海的項(xiàng)目18空港概述2002年10月，經(jīng)天津市委、市政府批準(zhǔn)設(shè)立位于天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)西北端，緊靠“京哈”鐵路大動(dòng)脈，臨靠“京津塘”、“津?yàn)I”高速公路和外環(huán)線距市中心20公里 ，距天津港及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū) 30余公里，距首都北京 140公里2005年天津市規(guī)劃濱海新區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)（航空城），空港物流加工區(qū)為其重要組成部分未來區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口將達(dá)20萬人，對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套的拉動(dòng)作用難

10、以估量19產(chǎn)業(yè)區(qū)保稅區(qū)物流區(qū)商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)民航產(chǎn)業(yè)基地航空科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化、飛機(jī)組裝及零部件生產(chǎn)項(xiàng)目保稅加工制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)保稅物流中心航空貨物基地：分撥、倉儲(chǔ)、配送、加工、展銷采購、分撥配送、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、國際中轉(zhuǎn)空港物流區(qū)空港加工區(qū)科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)華項(xiàng)目：電子信息、機(jī)械、生物制藥、航空制造、汽車零部件、新材料新能源的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)配套區(qū)公寓、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套區(qū)域空港歐洲工業(yè)園天津高新紡織工業(yè)園空港國際汽車園 金地工業(yè)園商務(wù)會(huì)展區(qū)本項(xiàng)目golf目前主要開發(fā)一期機(jī)場(chǎng)物流加工物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地空港物流加工區(qū)規(guī)劃20本項(xiàng)目 規(guī)劃：空港物流加工區(qū)規(guī)劃占地42平方公里

11、，目前一期23.5平方公里基礎(chǔ)設(shè)施鋪設(shè)完畢；分為機(jī)場(chǎng)運(yùn)營區(qū)、物流加工配送區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)、生活配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)基地等七個(gè)功能區(qū)布局golf目前一期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全部完成物流加工物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地近期規(guī)劃：2期遠(yuǎn)期規(guī)劃：3期機(jī)場(chǎng)運(yùn)營區(qū)物流區(qū)商務(wù)會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)休閑生活配套民航產(chǎn)業(yè)基地21序號(hào)名稱規(guī)模說明1中國民航科技產(chǎn)業(yè)化基地 11平方公里 中國民航學(xué)院、民航科技研發(fā)基地、教育培訓(xùn)中心、民航認(rèn)證和測(cè)試中心、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、航空維修基地、航空制造基地等 2空港國際汽車園 1平方公里 集汽車展示、銷售、維修服務(wù)等功能于一體3河?xùn)|金地工業(yè)園 2.3平方公里 河?xùn)|區(qū)政府與

12、天津港保稅區(qū)聯(lián)合創(chuàng)建，分為物流加工區(qū)、電子信息工業(yè)區(qū)和相關(guān)制造加工區(qū) 4歐洲工業(yè)園 一期占地230萬平，預(yù)留450萬平園區(qū)可提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和量身訂做廠房，可采取出租、先租后買、以租代買及直接購買 5天津高新紡織工業(yè)園184.1公頃 預(yù)計(jì)年實(shí)現(xiàn)銷售收入70億元人民幣，出口創(chuàng)匯5.5億美元 6空港國際商貿(mào)城項(xiàng)目 占地30公頃，建面40萬平一座五星級(jí)國際酒店，一座綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施（SHOPPING MALL），以及高級(jí)公寓若干 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目主要產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目22空港國際汽車園 商務(wù)會(huì)展區(qū)本項(xiàng)目golf目前一期開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全部完成物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地近期規(guī)劃：2期企業(yè)： 空客A320組裝線； 注冊(cè)的50

13、0多家中外企業(yè)中，現(xiàn)代物流和國際貿(mào)易企業(yè)近200家。日本豐田通商、美國UPS、新加坡葉水福等世界500強(qiáng)和知名物流企業(yè)聚集； 經(jīng)濟(jì)：2005年地區(qū)生產(chǎn)總值3.5億元，工業(yè)總產(chǎn)值6.56億元，進(jìn)出區(qū)貨物總值0.88億美元；歐洲工業(yè)園天津高新紡織工業(yè)園金地工業(yè)園生活配套主要產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃：3期23包括電子信息工業(yè)園、生命科學(xué)工業(yè)園、汽車零配件工業(yè)園、新材料工業(yè)園、高科技創(chuàng)業(yè)園目前空港物流加工區(qū)內(nèi)的高新紡織工業(yè)園、國際汽車園等研發(fā)、生產(chǎn)基地、物流基地已形成紡織產(chǎn)業(yè)原天津市國有紡織企業(yè)改制重組，一大批新興的紡織企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，先進(jìn)的設(shè)備、員工、管理使得企業(yè)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，效益良好。目前企業(yè)的數(shù)量還

14、在增長(zhǎng)中。園區(qū)產(chǎn)業(yè)高新紡織工業(yè)園、國際汽車園等研發(fā)、生產(chǎn)基地已形成24空港國際汽車園占地1平方公里，投資 10億元；包括汽車博覽中心、著名汽車品牌4S店、客戶服務(wù)中心、二手車交易市場(chǎng)、汽車配件城及試乘試駕公園、汽車檢測(cè)線等；集汽車貿(mào)易、休閑娛樂為一體，充分體現(xiàn)了聚集效應(yīng)，形成了汽車銷售及汽車服務(wù)完整的產(chǎn)業(yè)鏈；已經(jīng)聚集了德國奔馳、英國勞斯萊斯、日本豐田、韓國現(xiàn)代和一汽大眾、上海大眾等30家國內(nèi)外著名汽車品牌專賣店，匯集了50余家知名進(jìn)口汽車品牌，形成一定影響力。園區(qū)產(chǎn)業(yè)國際汽車園相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)形成集中布局25項(xiàng)目占地面積為41300平方米，建筑面積52000平方米。 設(shè)置：商務(wù)寫字間、會(huì)議

15、室、大型多功能廳、豪華客房、中餐廳、快餐廳、歌舞廳、咖啡廳、便利超市、郵局、藥房、美容美發(fā)中心、商務(wù)中心、洗衣房等；為駐區(qū)企業(yè)設(shè)置了金融、保險(xiǎn)、外匯代理、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、檢疫、郵電通信、交通運(yùn)輸?shù)葯C(jī)構(gòu)。重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目2天津空港國際物流會(huì)展中心 園區(qū)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目1 天津國展天津國際展覽中心整體搬遷至空港物流加工區(qū)，規(guī)劃建筑面積12萬平米，2007年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2009年建成天津國展展會(huì)產(chǎn)業(yè)是空港物流加工區(qū)重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一26 中冶天工（十三冶）等一批中大規(guī)模企業(yè)將于近期內(nèi)搬遷入駐空港； 總占地面積將近9萬平米；園區(qū)產(chǎn)業(yè)中冶天工海關(guān)大廈天保控股司法大樓總部經(jīng)濟(jì)：大規(guī)模企業(yè)總部遷入，未來

16、將引發(fā)總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)集群27經(jīng)濟(jì)情況2006年空港生產(chǎn)總值突破200億元，占整個(gè)濱海新區(qū)生產(chǎn)總值的10.3%； 年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)保持35%左右，遠(yuǎn)高于濱海新區(qū)20%、天津市14%的增長(zhǎng)率 ；政府關(guān)注和空港強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力，使得其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力不可估量28規(guī)模位置產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平配套工業(yè)園最簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣N/A無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園/城市單元體此類園區(qū)規(guī)模較大一般位于城市郊區(qū)多從事工業(yè)生產(chǎn)和零配件加工以及倉儲(chǔ)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模與程度有限 就業(yè)人員同時(shí)依賴產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市中心附近的配套 就業(yè)人口規(guī)模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設(shè)施以及大片

17、的綠地， 但已能夠形成自我維持的，具有良好社會(huì)結(jié)構(gòu)和認(rèn)同感的城市單元。多功能綜合體工業(yè)園/新城規(guī)模很大，達(dá)城市級(jí)一般分布在核心城市邊緣產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費(fèi)需求居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動(dòng)的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個(gè)新城。資料來源：世聯(lián)模型工業(yè)園區(qū)動(dòng)態(tài)發(fā)展的三個(gè)階段區(qū)域目前正由城市產(chǎn)業(yè)園單元體向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變（萬人口）29空港之勢(shì) 濱海新區(qū)距離天津市區(qū)最近的前沿，除天津市和濱海新區(qū)外最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展組團(tuán)，產(chǎn)業(yè)人口將突破20萬人；目前空港物流加工區(qū)已經(jīng)形成了一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化；國際物流中心的定位、天津機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、使得空港城開始新一輪的

18、發(fā)展建設(shè)浪潮； 空客的落戶，進(jìn)一步加強(qiáng)了空港的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的完善，更提高了空港在天津乃至全國的經(jīng)濟(jì)地位；各大發(fā)展商爭(zhēng)相進(jìn)駐（中遠(yuǎn)、萬順、萬通等），聯(lián)手開發(fā)，加速了區(qū)域的建設(shè)和價(jià)值提升，該區(qū)域即將成為新的商務(wù)板塊熱點(diǎn)。發(fā)展前景世聯(lián)認(rèn)為，未來空港將向配套齊全、功能分區(qū)明確的產(chǎn)業(yè)新城的方向轉(zhuǎn)變，未來項(xiàng)目將是一個(gè)新城核心生活區(qū)的項(xiàng)目。30位置： 示范鎮(zhèn)北依北環(huán)鐵路，南臨津漢路，西側(cè)含經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，東靠貫赤路、楊北公路 定位： 推進(jìn)農(nóng)村城市化，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)之一 探索創(chuàng)新建設(shè)模式承包責(zé)任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民意愿，以宅基地?fù)Q房。 首個(gè)本市 “以宅基地?fù)Q房” 示范鎮(zhèn)“華明模式”。概

19、述華明示范鎮(zhèn)31配套： 九年一貫制學(xué)校1所（ 已建成） 幼兒園5所（已建成1所） 中心醫(yī)院 老年公寓 文化廣場(chǎng) 農(nóng)民培訓(xùn)學(xué)校等服務(wù)、文化設(shè)施 各類主題公園 占地：780萬平米 功能規(guī)劃： 回遷房（230萬平米） 商品房（198萬平米） 商務(wù)區(qū)（132萬平米為住宅區(qū)提供配套及為空港物流區(qū)服務(wù) 經(jīng)濟(jì)功能區(qū)（220萬平米）華明示范鎮(zhèn)華明中學(xué)32華明鎮(zhèn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)功能區(qū)商務(wù)區(qū)華明新家園產(chǎn)業(yè)區(qū)華明示范鎮(zhèn)33 當(dāng)前城鎮(zhèn)人口5萬，未來五年華明鎮(zhèn)規(guī)劃人口達(dá)到22萬，人口增長(zhǎng)17萬； 規(guī)劃到2010年天津郊區(qū)城市化率達(dá)到60%，而上海郊區(qū)城市化了率2010年規(guī)劃達(dá)到75% 天津城市化的腳步加快 郊區(qū)地帶的城市化進(jìn)程

20、加速，居住需求增加 對(duì)城市化的物業(yè)形態(tài)需求增加區(qū)域發(fā)展200720092012人口5萬10萬22萬時(shí)間華明示范鎮(zhèn)34 規(guī)劃容納總?cè)丝?-10萬； 農(nóng)民安置區(qū)計(jì)劃安置12個(gè)村，共計(jì)4.5萬人 ； 商品房區(qū)域規(guī)劃人口4-5萬人，與安置區(qū)部分保持風(fēng)格統(tǒng)一人口總量大2007年底首批入住為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民2008年商品房土地開始招牌掛流程，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)人群預(yù)計(jì)2010-2012年左右進(jìn)入該區(qū)域截至目前，一期48棟樓的住宅小區(qū)已具備入住條件；二期300棟還遷房于去年11月中旬全部封頂，包括公建設(shè)施在內(nèi)共計(jì)155萬平方米；2007年內(nèi)，華明鎮(zhèn)的12個(gè)村、4.5萬農(nóng)民，將整體搬遷到華明家園 2007年底商品房部分土地

21、開始進(jìn)入招牌掛工作華明示范鎮(zhèn)華明之勢(shì)新農(nóng)村建設(shè)示范工程 中低端人口的聚集地，短期內(nèi)人口迅速提升 未來承接城市擴(kuò)張下的人口居住分流功能，郊區(qū)城市化進(jìn)程迅速35華明之勢(shì) 新農(nóng)村建設(shè)示范工程 中低端人口的聚集地，短期內(nèi)人口迅速提升 未來承接城市擴(kuò)張下的人口居住功能空港之勢(shì) 濱海新區(qū)距離天津市區(qū)最近的前沿，天津市個(gè)發(fā)展組團(tuán)之一 沉寂歷年之久的空港城開始新一輪的發(fā)展建設(shè)浪潮 空客的落戶，進(jìn)一步加強(qiáng)了空港的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的完善，更提高了空港在天津乃至全國的經(jīng)濟(jì)地位 各大發(fā)展商爭(zhēng)相進(jìn)駐，聯(lián)手開發(fā)，加速了區(qū)域的建設(shè)和價(jià)值提升（圣光地塊的轉(zhuǎn)手），該區(qū)域即將成為新的商務(wù)板塊熱點(diǎn)濃郁的生活氛圍濃厚的商務(wù)氛圍項(xiàng)目二

22、、立足空港（商務(wù)、居住功能），輻射華明（居住功能）一、項(xiàng)目未來發(fā)展動(dòng)力主要依靠空港36優(yōu)勢(shì)Strength 項(xiàng)目綜合條件SWOT分析 位于空港城唯一生活配套區(qū)內(nèi)，商業(yè)輻射范圍廣； 項(xiàng)目自身地塊條件良好； 交通通達(dá)性好；自然環(huán)境優(yōu)越；空港的發(fā)展時(shí)間戰(zhàn)線長(zhǎng)，有可能出現(xiàn)不可控因素威脅 Threat 機(jī)會(huì) Opportunities 劣勢(shì) Weaknesses 周邊尚無生活配套，居住氛圍有待營造； 公交線路匱乏； 區(qū)域認(rèn)知度存在偏差； 限高可能影響昭示性； 雙級(jí)發(fā)展迅速帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展空港的發(fā)展契機(jī)、華明鎮(zhèn)的示范效應(yīng) 板塊漸熱，項(xiàng)目具有投資價(jià)值 相對(duì)其它地塊而言，項(xiàng)目拿地成本是項(xiàng)目有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（樓面地價(jià)

23、約400元/平米）項(xiàng)目所在的區(qū)位與自身?xiàng)l件決定了項(xiàng)目的屬性：未來產(chǎn)業(yè)新城的核心居住地塊37地塊價(jià)值（是什么？） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品價(jià)值（做什么？）深入挖掘地塊價(jià)值城市優(yōu)先發(fā)展方向大規(guī)模綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)域空港內(nèi)唯一生活配套區(qū)域中等體量居住項(xiàng)目 產(chǎn)品打造的方向？未來產(chǎn)業(yè)新城的核心居住地塊38本體分析報(bào)告提綱宏觀大勢(shì)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算39市場(chǎng)解析340宏觀市場(chǎng)概況人民幣持續(xù)升值直接影響物業(yè)價(jià)值；全國城市化進(jìn)程的加速；目前我國正處于人口紅利階段；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)增加，房地產(chǎn)成為了他們財(cái)產(chǎn)保值的重要手段。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)不變41中觀市場(chǎng)概況天津土地日益稀缺，土地價(jià)格增幅明顯；天津商

24、品房市場(chǎng)受剛性需求和未來發(fā)展因素影響，量?jī)r(jià)齊升；存量房市場(chǎng)交易活躍；市內(nèi)拆遷力度加大拉動(dòng)了市場(chǎng)需求；未來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將高速發(fā)展42市場(chǎng)解析報(bào)告提綱宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)針對(duì)性市場(chǎng)Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點(diǎn)在哪里？43空港物流加工區(qū)規(guī)劃中心廣場(chǎng)天?？毓伤痉ù髽强崭蹏H中心金融街人工湖人工湖萬順酒店及酒店式公寓圣光項(xiàng)目遠(yuǎn)洋新干線天津國展Shopping mall數(shù)碼電子廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)空港國際貿(mào)易中心海關(guān)大樓投資服務(wù)中心威盛電子供電應(yīng)急中心白云賓館中冶天工停車場(chǎng)萬通酒店式公寓總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目空港規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目綠化景觀中心廣場(chǎng)B酒店商務(wù)區(qū)C 文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（藝術(shù)中

25、心、影院等）A商務(wù)核心區(qū)D居住配套區(qū)域空港內(nèi)部商務(wù)、配套規(guī)劃完整，各種功能需求均能滿足 高爾夫球場(chǎng)本案44鞍鋼鋼材加工配送基地落戶天津空港物流區(qū)，總投資1.2億，占地3.5萬平方米，公司年設(shè)計(jì)加工能力22萬噸，將成為鞍鋼集團(tuán)在華北地區(qū)最大的鋼材加工配送基地。2007-9-29空港航空220千伏變電站竣工投運(yùn)，項(xiàng)目位于空港物流加工區(qū)二期規(guī)劃用地內(nèi)，總占地面積達(dá)13078平方米。2007-9-30空客總裝廠房宣告收尾 11家航空制造企業(yè)落戶。2007-11-17國內(nèi)最大航空租賃公司，長(zhǎng)江租賃有限公司遷址天津。2007-11-17天津國際機(jī)械有限公司日前在保稅區(qū)空港加工區(qū)竣工投產(chǎn)，總投資2億元人民幣

26、，廠房面積4.4萬平方米，這是保稅區(qū)空港加工區(qū)承接的天津市戰(zhàn)略東移又一個(gè)重要項(xiàng)目。 2007-11-21 ；空港設(shè)施逐步完善+大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐=區(qū)域潛力逐步體現(xiàn)近期市場(chǎng)變化45各類型物業(yè)價(jià)格的市場(chǎng)增幅為1000-1500元/平米上半年價(jià)格目前價(jià)格銷售情況空港國際中心公寓6700-6800元/平米公寓7800元/平米預(yù)計(jì)公寓月底開盤；酒店整體出售圣光皇冠國際廣場(chǎng)精裝公寓10000元/平米開盤時(shí)間由10月份延期至年底，寫字樓已賣給空港管委會(huì)遠(yuǎn)洋新干線住宅6500-7000元/平米商務(wù)別墅15000元/平米寫字樓9000元/平米住宅7500元/平米商務(wù)別墅18000元/平米寫字樓9000元/平米商務(wù)

27、別墅共55套，開盤推出10余套，銷售2/3，住宅共2880戶，延后至明年3月開盤，分2期開盤金融街起價(jià)7400元/平米,每層差價(jià)100-200元現(xiàn)起價(jià)9400元/平米，臨街12400元/平米起，每層差價(jià)不變現(xiàn)房，目前已有6家以上銀行進(jìn)駐空港國際貿(mào)易中心前期認(rèn)購6600元/平米起價(jià),均價(jià)6900/平米目前認(rèn)購7、8層，8000元/平米前期售罄，目前在售7、8層近期市場(chǎng)變化46土地集中供應(yīng)+品牌開發(fā)商+低容積率=未來住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈本項(xiàng)目拿地成本優(yōu)勢(shì)明顯/區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升行政區(qū)地塊編號(hào)位置土地使用權(quán)人用途占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率成交價(jià)格（億）成交日期樓面地價(jià)（元/ m2）東麗區(qū)津麗華明

28、（掛）2007-116號(hào)東麗區(qū)楊北公路南側(cè)深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司居住2880003186001.11 16.0992007-9-295053.04 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-120號(hào)東麗區(qū)楊北公路南側(cè)北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司居住、商業(yè)3513002796000.80 9.8092007-9-303508.23 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-119號(hào)東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司居住、商業(yè)2671002247000.84 7.8912007-9-303511.79 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-118號(hào)東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司居住276100321400

29、1.16 4.0592007-9-301262.91 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-117號(hào)東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司居住1992001644000.83 9.122007-9-305547.45 東麗區(qū)津經(jīng)濟(jì)適用房(招)2007-07東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司居住614001294002.11 02007-10-90東麗區(qū)津經(jīng)濟(jì)適用房(招)2007-06東麗區(qū)楊北公路南側(cè)北京泰福恒投資發(fā)展有限公司居住885001536001.74 02007-10-90近期市場(chǎng)變化47項(xiàng)目名稱占地建筑面積容積率建筑層數(shù)面積區(qū)間售價(jià)租金在售情況車位開發(fā)商

30、空港國際貿(mào)易中心5053.5580001211層70-160m2目前認(rèn)購8000元/平米2元/天目前在售項(xiàng)目7-8層，處于儲(chǔ)客階段300天津銘朗置業(yè)金融中心36833.6105620(商業(yè)9000多)3.16前排5后排11前排600-900后排300-800起價(jià)9400，2層起每層差100-200元3.5元/天(包物業(yè)費(fèi))利用自身優(yōu)勢(shì)向大客戶銷售,面向高端,已經(jīng)售出一半,后期面向小客戶天津萬順置業(yè)目前大型企業(yè)總部遷入多半自己置地上蓋辦公物業(yè)，或者作為招商引資項(xiàng)目免租金進(jìn)駐空港，如中興通信等價(jià)格：8000元平米起客戶：軟通信息科技等信息科技企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等銷售率：約70%左右（目前），萬順擁有賽

31、頓中心等寫字樓客戶資源、銷售情況較好。在售寫字樓48項(xiàng)目名稱占地建筑面積建筑層數(shù)面積區(qū)間售價(jià)租金車位開發(fā)商遠(yuǎn)洋新干線6.7萬平米9萬平米商務(wù)別墅3層共55套,聯(lián)排寫字樓5層共3幢商務(wù)別墅300-400平米,寫字樓200-500平米商務(wù)別墅16000元/平米起,寫字樓9000/平米商務(wù)別墅和寫字樓共600個(gè)中遠(yuǎn)圣光皇冠假日寫字樓2.8萬平米11層已整體出售空港管委會(huì)524個(gè)共用圣光空港國際中心1.02萬平米2.4萬平米11層50-70平米,少部分110平米7800元/平米（含精裝）只售不租160個(gè)海津置地會(huì)展中心寫字樓41300平米(包括會(huì)展館)1.7萬平米5層單層面積3000平米左右，可自由分

32、割8300元/平米2-3元平米/天天津市森海置業(yè)發(fā)展有限公司從空港國際中心（商住公寓）的續(xù)客情況來看，投資傾向占到一定比例，準(zhǔn)業(yè)主對(duì)其投資價(jià)值較感興趣，中小企業(yè)目前客戶量較少。未來上市的寫字樓4907.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42007.10商務(wù)別墅開盤.年底寫字樓開盤、共萬平米季度2007.8開盤,現(xiàn)已前期認(rèn)購,5.8萬平米遠(yuǎn)洋新干線金融街空港國際貿(mào)易中心2007.2開盤,1.7萬平米空港國際物流會(huì)展中心預(yù)計(jì)2007.12開盤,1.7萬平米在售上市2007.12開盤,4萬平米空港國際中心商住公

33、寓 當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)量達(dá)到30萬平米 辦公物業(yè)類型豐富，包含了大開間寫字樓（10萬平米）別墅類寫字樓獨(dú)棟、聯(lián)排（萬）、小開間商住公寓（萬），其中小開間商住公寓的競(jìng)爭(zhēng)較小。寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)50項(xiàng)目名稱開盤建筑面積建筑層數(shù)面積區(qū)間售價(jià)戶數(shù)車位開發(fā)商圣光皇冠假日酒店式公寓08年初開盤08.12入住4萬平米11層,首層4.5米層高,其余3.3米層高.總高低于43米60-70一居110-120二居(主力)150-160三居10000元/平米,帶精裝修,送家電家具400多套地下兩層3萬平米共524個(gè),地上有零散車位,可租可售(價(jià)待定)圣光置業(yè)萬通空港2008.615萬規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中萬通置業(yè)萬順酒店式公寓

34、07年底8萬平米規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中萬順置業(yè)未來上市的酒店式公寓51圣光皇冠假日07.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42008年初酒店式公寓開盤.08.12入住、4萬季度2008.6開盤.2010年底完成銷售、15萬萬通酒店式公寓2007年底開始銷售,8萬萬順酒店式公寓08年3月開盤，住宅部分體量約30萬遠(yuǎn)洋新干線在售上市普通住宅未來供應(yīng)量達(dá)到萬平米 酒店式公寓未來供應(yīng)量達(dá)到萬，均為品牌開發(fā)商打造，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)投資市場(chǎng)的升溫酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)52位置東七道與中心大道占地面積建筑面積

35、21.5萬平米45萬平米 商業(yè)6.7萬平米8萬平米 住宅14.7萬平米37萬平米物業(yè)類型商務(wù)別墅、寫字樓、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商中遠(yuǎn)集團(tuán)總體推售計(jì)劃分三期銷售，預(yù)計(jì)2008年3月一期開盤，銷售面積約10萬平米營銷手段圍擋主題國際化商務(wù)生活中心遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目概況住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)53市場(chǎng)解析報(bào)告提綱宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)針對(duì)性市場(chǎng)Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點(diǎn)在哪里？以滿足商務(wù)需求為主導(dǎo)、寫字樓、酒店、公寓均衡發(fā)展，而住宅項(xiàng)目目前只有1個(gè)，且未上市以產(chǎn)業(yè)人口主導(dǎo)、少量投資客以及主、被動(dòng)郊區(qū)化客戶拔高區(qū)域價(jià)值、突出宜居概念、兼顧投資屬性54本體分析報(bào)告提綱宏觀大勢(shì)市場(chǎng)解析項(xiàng)

36、目定位價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算55項(xiàng)目定位56競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力空港的區(qū)域價(jià)值+自然環(huán)境項(xiàng)目與遠(yuǎn)洋新干線住宅部分的質(zhì)素非常相似，其核心競(jìng)爭(zhēng)力也與遠(yuǎn)洋相同，即世聯(lián)認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)僅有遠(yuǎn)洋新干線1個(gè)住宅項(xiàng)目，且未來住宅用地有限，未來市場(chǎng)相對(duì)空白，關(guān)鍵在于快速增加區(qū)域的認(rèn)知度；在空港發(fā)展的不同階段，把握客戶的變化；至于遠(yuǎn)洋新干線，從現(xiàn)階段來看，它充當(dāng)?shù)慕巧褚粋€(gè)搭檔，而不是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手57空港城內(nèi)的生態(tài)居所空港城：導(dǎo)入空港城的概念，充分體現(xiàn)未來空港發(fā)展的速度以及輻射的范圍；生態(tài)居所：顧名思義，作為空港內(nèi)唯一的生活配套區(qū)，項(xiàng)目周邊有高爾夫球場(chǎng)、蓄水湖，區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越；項(xiàng)目整體定位58商務(wù)別墅寫字樓住宅建筑面積

37、約8.3萬約37萬體量配比18%82%戶數(shù)55套3棟2756套車位600個(gè)2000個(gè)產(chǎn)權(quán)40年40年70年開盤時(shí)間2007.10未知預(yù)計(jì)2008年3月入住時(shí)間2008年中旬2008年底價(jià)格(元/m2)16000元/平米9000元/平米7500元/平米物業(yè)費(fèi)1.5-2.0元/平米/月樓層3層5層6、9、11、14層戶型300-400平米200-500平米65-185平米目標(biāo)客戶喜歡獨(dú)立自由辦公的空港企業(yè)有一定實(shí)力的大中型企業(yè)客戶空港和空客工作員工，企業(yè)員工房，目前已經(jīng)有十三冶等部分企業(yè)前往咨詢團(tuán)購事宜。65 一居70-90 兩居90 小三居137 舒適型三居150-185大四居遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目概況

38、項(xiàng)目借鑒59一期開發(fā)遠(yuǎn)洋新干線產(chǎn)品分析遠(yuǎn)洋新干線住宅部分一期預(yù)計(jì)08年3月開盤，建筑有14層、11層、9層、6層四種，共25棟建筑。首期推出住宅共10萬平米，面積均在90平米以下，有7080平米一居室，90平米兩居、三居共11種戶型，約1088套。 戶型70一室80一室90兩室90三室套數(shù)2818680362比例2.6%1.6%62.5%33.3%項(xiàng)目借鑒60遠(yuǎn)洋新干線產(chǎn)品分析 80平米舒適一室兩廳 方正戶型，動(dòng)線科學(xué) 超大南向臥室，安靜舒適，光線明亮 各功能區(qū)與分割明確，互不干擾 90平米兩室兩廳一衛(wèi) 方正戶型，南北通透 空間利用率大，功能分區(qū)明確 90平米經(jīng)濟(jì)型三居 空間緊湊，有贈(zèng)送面積

39、書房可改小臥室，空間利用率高 居住舒適性不高 單衛(wèi)生間，且為暗衛(wèi)項(xiàng)目借鑒61遠(yuǎn)洋新干線產(chǎn)品分析項(xiàng)目住宅建筑均以南偏東15為主要朝向，創(chuàng)造使用價(jià)值及日照、采光的最大化。規(guī)劃設(shè)計(jì)利用南、北、東三面的14層建筑群將住宅地塊圍起，營造社區(qū)氛圍。西側(cè)連接商務(wù)辦公地塊，利用6層、9層、11層的漸高建筑作為3層獨(dú)棟辦公樓向14層高層建筑 的過渡區(qū)，形成良好空間。一期建筑位于地塊南側(cè)，以及西南角與項(xiàng)目獨(dú)棟辦公區(qū)的過渡部分。一期住宅建筑分為四個(gè)組團(tuán)：第一組團(tuán)第二組團(tuán)第三組團(tuán)第四組團(tuán)第一組團(tuán)：建筑17棟，共約25900平米。每棟14層，僅有少量70平米一室，其余全部是90平米兩室戶型。第二組團(tuán)共9棟14層建筑，全

40、部為90平米兩居室，共約34020平米。第三組團(tuán)為5棟11層建筑，戶型全部為90平米經(jīng)濟(jì)型三居，共約27720平米。第四組團(tuán)有三棟建筑，均為6層與9層的混合體，各種戶型都有，共約9540平米。住宅一期項(xiàng)目借鑒62遠(yuǎn)洋新干線營銷分析主題詞“創(chuàng)造一種生活，實(shí)現(xiàn)一個(gè)夢(mèng)想”主打概念區(qū)位 + 宜居區(qū)位：濱海新區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道，核心位置；周邊有40萬平米蓄水湖；鄰近18洞溫泉高爾夫球場(chǎng)；快速路距市內(nèi)車程1520分鐘；地鐵2號(hào)線、4號(hào)線宜居：37萬建面住宅社區(qū)，容積率不到2；綠地率40%，景觀豐富；建筑最高14層，其余11、9、6層不等；全部南偏東15度朝向，光線充足；空港區(qū)276萬平米綠化，空氣清

41、新項(xiàng)目借鑒63遠(yuǎn)洋新干線營銷分析營銷語言“成功視野，是在公司還能知道老婆在客廳練瑜伽”遠(yuǎn)洋新干線目前的主打產(chǎn)品是獨(dú)棟辦公樓和普通住宅，兩個(gè)地塊相連，辦公樓區(qū)東側(cè)即有611層住宅。該營銷語言推廣的是兩種產(chǎn)品合二為一的概念，即丈夫在office獨(dú)棟辦公，同時(shí)妻子旁邊的住宅里生活，營造了一種溫馨且浪漫的氛圍。盡管遠(yuǎn)洋新干線目前沒有提出營銷概念等，但相信諸如此類打造生活方式的理念在今后的實(shí)際營銷中會(huì)層出不窮。社區(qū)配套7800平米商業(yè)配套；3600平米會(huì)所，四層，設(shè)有游泳池、茶座、書吧、活動(dòng)室、健身房、練功房、西餐廳等功能區(qū)域；社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目借鑒64遠(yuǎn)洋新干線目前已接受多組看房顧客，據(jù)估算，投資客

42、約占30%， 與自住型約占70%，關(guān)注戶型在90平米以上或以下大約各占50%，自住型客戶以在空港開發(fā)區(qū)工作者為主，外地人較少（白領(lǐng)階層），也有企業(yè)團(tuán)購（35套，量不大）。行業(yè)包括空港區(qū)的金融、物流、貿(mào)易、加工等各個(gè)行業(yè)，年齡層以年輕人居多。遠(yuǎn)洋新干線營銷分析客戶分析我們隨機(jī)采訪了在空港區(qū)管委會(huì)工作的幾名政府人員，他們的意見比較一致，即對(duì)在空港加工區(qū)置業(yè)的興趣不大。管委會(huì)每天4點(diǎn)半下班，有15輛班車接送人員上下班，因此居住在市內(nèi)并沒有太大不方便；另外有些人認(rèn)為在空港區(qū)置業(yè)生活還是不夠方便，周末去市內(nèi)玩樂聚會(huì)等交通還是構(gòu)成問題（目前情況下）；而且每天下班后空港區(qū)還是比較冷清，人氣不足；此外一名主管

43、房產(chǎn)方面的人士認(rèn)為，空港區(qū)目前房?jī)r(jià)有些虛高，他本人并不會(huì)考慮購買，他認(rèn)為在50006000元/平米左右定價(jià)比較合適；此外表示對(duì)投資客選擇此地表示不認(rèn)同，認(rèn)為租客不會(huì)很多，因?yàn)樗{(lán)領(lǐng)階層會(huì)有相應(yīng)檔次價(jià)位較低的藍(lán)領(lǐng)公寓解決生活問題?？蛻粼L談項(xiàng)目借鑒65遠(yuǎn)洋新干線借鑒點(diǎn)營銷推廣產(chǎn)品組合面積配比客戶特征客戶訪談啟動(dòng)期價(jià)格平臺(tái)目前報(bào)價(jià)7500元/平米，總價(jià)控制確保與區(qū)域公寓項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶對(duì)空港生活配套欠缺、價(jià)格偏高區(qū)域價(jià)值尚需引導(dǎo)自住比例較大，年輕的產(chǎn)業(yè)人口主導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)起步階段特征配套設(shè)施商業(yè)配套、會(huì)所、社區(qū)服務(wù)中心兼?zhèn)渚幼》諊鸂I造中通過新生活方式的演繹，充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)由地塊價(jià)值

44、較低的臨街小戶型產(chǎn)品啟動(dòng)降低風(fēng)險(xiǎn)，保證回現(xiàn)6+9+11+14層結(jié)合，通過內(nèi)低外高的層次感減小外界對(duì)小區(qū)內(nèi)部的影響滿足90/70政策，首期均為90平米以下的戶型，主推90平米二室戶型客戶明顯針對(duì)自住客戶項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理區(qū)位+宜居（拔高區(qū)域價(jià)值，改變客戶認(rèn)知/環(huán)境+產(chǎn)品+配套，吸引客戶購買）66皇冠國際酒店式公寓報(bào)價(jià)：10800元/平米主力戶型：110-120平米2居，60-70平米1居客戶特征：來 源：企業(yè)客戶，空客和空港中大型企業(yè)有意向，有部分來自市區(qū)的投資客戶年 齡：25-40歲支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭，企業(yè)會(huì)一次性支付置業(yè)目的：自住,企業(yè)員工宿舍、投資置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品（戶型

45、）、物業(yè)管理空港國際貿(mào)易中心報(bào)價(jià)：8500元/平米主力戶型： 70-160平米客戶特征：來 源：中小企業(yè)客戶，與空港內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)等有一定聯(lián)系，少量投資客行 業(yè)：（空港相關(guān)，空客相關(guān)，貿(mào)易，物流規(guī) 模：中、小型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段，總價(jià)需求面積：23間（200-400平米）區(qū)域客戶掃描67遠(yuǎn)洋新干線（獨(dú)棟辦公）報(bào)價(jià)：16000元/平米主力戶型：300-400平米 地上三層客戶特征：來 源：企業(yè)客戶行 業(yè)：貿(mào)易、物流，進(jìn)出口、醫(yī)藥、紡織企業(yè)規(guī)模：中型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品需求面積：400平米左右遠(yuǎn)洋新干線（住宅）報(bào)價(jià)：7500元/平米主力戶型：65平米1居，7

46、0-90兩居，130平米3居客戶特征：來 源：空港內(nèi)員工，企業(yè)購置員工房，投資客年 齡：25-50歲支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭，投資客、企業(yè)會(huì)一次性支付置業(yè)目的：自住，員工宿舍，投資置業(yè)邏輯：地段，環(huán)境，品牌，產(chǎn)品區(qū)域客戶掃描68空港國際中心(辦公)報(bào)價(jià)：7800元/平米主力戶型：50-70平米，少量110平米客戶特征(未對(duì)外銷售，內(nèi)部認(rèn)購也沒有開始）來 源：企業(yè)客戶、投資客戶，目前蓄客未明確引導(dǎo)辦公/居住行 業(yè)：企業(yè)規(guī)模：小型置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品需求面積：空港國際中心(公寓)報(bào)價(jià)：7800元/平米主力戶型：50-70平米，少量110平米客戶特征：來 源：產(chǎn)業(yè)性客戶,空

47、港工作員工，投資客年 齡: 25-40支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭、基本無一次性付清，支付能力有限;投資客一次性付清置業(yè)目的：自住,投資置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品（戶型）區(qū)域客戶掃描69金融中心報(bào)價(jià)：8000元/平米主力戶型：前排寫字樓 600-900平米，后排寫字樓300-800平米客戶特征：來 源：企業(yè)客戶、世界500強(qiáng)、國際國內(nèi)大型 公司行 業(yè)：外貿(mào)、物流、IT、金融規(guī) 模：大型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段，定位(高端)，體量(大)，產(chǎn)品(戶型)面積需求：各面積區(qū)間均勻分布，有少部分要求小面積的客戶區(qū)域客戶掃描蓄客情況70居住屬性的公寓和住宅目前受到空港客戶關(guān)注，主要用于自住，有企

48、業(yè)團(tuán)購意向。也有部分投資客，銷售人員針對(duì)投資客的說辭準(zhǔn)備得比較充分。投資屬性的公寓和住宅有空港企業(yè)客戶關(guān)注，團(tuán)購用于企業(yè)員工的居住，部分來自市區(qū)的投資客開始關(guān)注空港市場(chǎng)。辦公類產(chǎn)品目前咨詢的中小企業(yè)較多，需求面積較小，約100-300平米，用于自己辦公；投資客較少。自用客戶關(guān)注投資客戶關(guān)注公寓企業(yè)客戶個(gè)人客戶辦公產(chǎn)品公寓住宅寫字樓 投資客戶對(duì)于各種類型的產(chǎn)品都有所關(guān)注住宅公寓住宅區(qū)域客戶總結(jié)71客戶定位地緣性客戶為主空港物流加工區(qū)及華明產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)人口 單身貴族/情侶 企業(yè)客戶郊區(qū)化客戶看好項(xiàng)目自身具備優(yōu)良的自然環(huán)境資源，且未來發(fā)展?jié)摿薮蟮闹鲃?dòng)郊區(qū)化人群 由于城市中心房?jī)r(jià)高而又渴望生活品質(zhì)的被動(dòng)郊區(qū)化人群核心客戶重要