房地產(chǎn)評估成本法報(bào)告

1、成本法定義：是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折 舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法技術(shù)路線為：采用房地分估方式，分別求取土地價(jià)值及地上建筑 物價(jià)值，再兩者相加得到房地合一的價(jià)值。成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。為了便于扣減建筑物折舊，本次估價(jià)采用房地分估方式進(jìn)行評估，其中：土地價(jià)值測算的基本公式：土地價(jià)值=土地取得成本+土地取得稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+銷售 費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤建筑物價(jià)值測算的基本公式：V=Cxq式中：V-建筑物折舊后價(jià)值C一建筑

2、物重置成本或重建成本 q一建筑物成新率步驟（一）：房地分估中土地價(jià)值的測算1、土地取得成本:估價(jià)對象土地位于汕頭市金湖路，土地用途為工業(yè)用地，根據(jù)市場調(diào)查， 該類用地在同一或類似供需圈成交案例較多，因此本次評估土地取得方式確 定為市場購置，采用市場比較法測算土地取得成本。即在搜集可比交易案例的前提下，選擇與委估宗地用途一致、地段相近的近期內(nèi)交易可比案例，與 委估宗地進(jìn)行比較，對交易情況進(jìn)行修正、市場狀況、房地產(chǎn)狀況（區(qū)域狀 況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況）進(jìn)行調(diào)整后，求得修正和調(diào)整后的比較價(jià)格，再 對比較價(jià)格進(jìn)行平均處理，得到委估宗地的評估價(jià)格。（土地市場比較法具體過程請參照土地估價(jià)報(bào)告模板。）市場比

3、較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期 日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異 修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。以市場比較法評估土地價(jià)格公式如下 所示：P = PBXAXBXCXDXE式中：P-估價(jià)對象價(jià)格；PB-比較實(shí)例價(jià)格；A-估價(jià)對象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)B-估價(jià)對象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù)C-估價(jià)對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)D-估價(jià)對象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)E-估價(jià)對象使用年期修正指數(shù)/比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)1、比較實(shí)例的選擇（1）比較實(shí)例的選擇標(biāo)準(zhǔn)選擇比較交易實(shí)例時(shí)，

4、根據(jù)估價(jià)對象情況，應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：用途類型相同或相近；交易類型相同；屬于正常交易；區(qū)域及個(gè)別條件相近；統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。（2）比較實(shí)例的選擇通過對估價(jià)對象所在區(qū)域工業(yè)用地交易市場的調(diào)查與分析，針對估價(jià)對 象評估目的和工業(yè)用地的特點(diǎn)，我們選取了與估價(jià)對象處于同一供需圈，規(guī) 模相當(dāng)、區(qū)位條件、地塊基本狀況等類似的三個(gè)工業(yè)用地案例進(jìn)行比較分析， 具體情況如下：掛牌編號宗地位置宗地用途土地面積（m?）容積率交易方式成交日期成交總價(jià) （萬元）成交地面 單價(jià)（元/m2 ）土地使用年限開發(fā)狀況GP2016-6惠城區(qū)水口 民營工業(yè)園南 區(qū)工業(yè)7840.41.2掛牌 成交2016 年 4月22 日40051050五

5、通一平GP2016-1惠州市惠城區(qū) 江北工業(yè)28099.70.8掛牌 成交2016 年2月5日123944150五通一平GP2016-2惠州市惠城區(qū) 江北工業(yè)220000.8掛牌 成交2016 年2月5日97444350五通一平備注：案例一宗地用地總面積為7840.4平方米，其中占道路綠化用地面積394平方米。因此，因道路綠化對案例一的宗地使用存在一定限制。案例二宗地土地使用權(quán)面積為28099.7平方米（其中道路綠化帶用地面積為2638.2平方米）。因此，因道路綠化對案例二的宗地使用存在一定限制。 案例三宗地土地使用權(quán)面積為：22000平方米（其中占道路綠化用地面積3473.2平方米）。因此，

6、因道路綠化對案例三的宗地使用存在一定限制。案例一照片案例二照片案例三照片 1 1 1-1估價(jià)對象與比較案例位置圖2、比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對象的宗地條件，影響估價(jià)對象價(jià)格的主要因素有：（1）交易時(shí)間修正：比較案例一的成交日期為2016年4月22日，比 較案例二的成交日期為2016年2月5日，比較案例三的成交日期為2016 年2月5日。三個(gè)成交案例的成交日期距估價(jià)期日2016年12月26日有 一定時(shí)間，期間土地價(jià)格有一定變動(dòng)，結(jié)合三個(gè)交易案例，需作相應(yīng)修正。 因?yàn)榛葜菔袥]有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)，根據(jù)國土局發(fā)布的關(guān)于印發(fā)惠州市 本級土地評估相關(guān)問題的指導(dǎo)意見的通知（惠市國土資 2014309號

7、）要求“由于惠州尚未建建立地價(jià)監(jiān)測體系，沒有權(quán)威的地價(jià) 參考信息，評估機(jī)構(gòu)選取的地價(jià)指數(shù)來源途徑多樣，權(quán)威性不足，直接影響 到土地的評估結(jié)果，故在國土部門編制地價(jià)指數(shù)及公布之前，各評估機(jī)構(gòu)需 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可參考中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測里珠江三角洲區(qū)域的地價(jià)水平，按 各個(gè)類別用途（綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)）擬合數(shù)據(jù)模型，編制地價(jià)指數(shù)。” 故本次以中國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)及中國土地勘測規(guī)劃院公布的珠江三角 洲地區(qū)城市工業(yè)用地地價(jià)水平進(jìn)行修正。根據(jù)中國地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)記載的珠江三角洲地區(qū)城市2014年第一季度-2016年第三季度各季度工業(yè)用地地價(jià)水平如下表：季度2014.12014.22014.32014.42

8、015.12015.22015.32016.1地價(jià)水平（元/m?）958993103610601073110111201161季度2016.22016.3-地價(jià)水平（元/m?）11871210-根據(jù)上表繪制地價(jià)水平曲線，并由其波動(dòng)規(guī)律采用多項(xiàng)式模型得出擬合度最高的趨勢線及其方程式y(tǒng)= -0.641X2+31.51X+934.97 R =0.9932（如取2014年第1季度為1.0，并將2016年12月26日、2016年4月 22日、2016年2月5日、2016年2月5日折算為季度數(shù)即分別為11.95、 9.24、8.4、8.4，再將以上數(shù)據(jù)代入方程式 y= -0.641x2+31.51x+93

9、4.97， 具體如下表：待估對象案例一案例二案例三期日2016/12/262016/4/222016/2/52016/2/5折算季度數(shù)11.959.248.48.4修正后地價(jià)1220117111541154修正指數(shù)10095.9894.5994.59（2）交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易，此次均為正常的交易，故交易情況指數(shù)均為100 ；（3）交易方式：本次估價(jià)對象擬掛牌出讓國有建設(shè)用地，比較案例的取得方式均為掛牌成交,故交易方式指數(shù)均為100 ；（4）剩余使用年限修正：土地剩余使用年期修正公式為:式中：r為土地還原利率，m為土地使用權(quán)法定最高出讓年限，n為土地剩余使用年限，Y為土地

10、剩余使用年期修正系數(shù)。r取當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)同類型用地土地還原率，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，則案例一、二、三條件指數(shù)分別 103.86、103.86、103.86。（5）土地用途:估價(jià)對象與比較案例均為工業(yè)用地，土地用途類別一致，故土地用途指數(shù)均為100 ；（6）容積率修正：根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表及內(nèi)插法求容積率修正系數(shù)公式 =一丫我+缶一吃） （式中，p為容積率修正系數(shù)，r為 卜-牛）容積率），以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，則案例一、二三條件指數(shù)分別為93、96、107。（7）區(qū)域因素：是指估價(jià)對象所在區(qū)域的對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的內(nèi)部 區(qū)域條件或因素，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、對外

11、交通便捷度、 道路通達(dá)度、公交便捷度、公共設(shè)施完善度、環(huán)境優(yōu)劣度、景觀優(yōu)劣度等， 且各因素的權(quán)重因用途而異，例如商業(yè)用地對環(huán)境優(yōu)劣度的要求比住宅用地 低等。本次評估根據(jù)估價(jià)對象用途并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作修正，具體如下：A、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：根據(jù)宗地紅線外給排水、通電、通路、通訊等狀況， 分為五通、四通、三通、二通、一通等五個(gè)等級，以估價(jià)對象為100，每上 升或下降一個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降3。B、產(chǎn)業(yè)集聚度根據(jù)區(qū)域周邊的產(chǎn)業(yè)集聚程度來反映。劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、 劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)級別，指數(shù)向 上或向下修正5。C、對外交通便捷度根據(jù)區(qū)域內(nèi)的對外交通便捷程

12、度，劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五 個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，相差一個(gè)等級，指數(shù)向上或向下修正2。D、道路通達(dá)度根據(jù)區(qū)域內(nèi)的道路通達(dá)程度來反映，劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 五個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)級別，指數(shù)向上 或向下修正3。E、公交便捷度根據(jù)區(qū)域內(nèi)的公共交通便捷程度來反映，劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、 劣五個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)級別，指數(shù)向 上或向下修正3。F、公共設(shè)施完善度根據(jù)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施完善程度來反映，分為優(yōu)較優(yōu)、一般 較劣劣 等五個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)級別，指數(shù)向 上或向下修正

13、2。G、環(huán)境優(yōu)劣度根據(jù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境優(yōu)劣程度來反映，分為優(yōu)較優(yōu)、T般較劣、劣等五 個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)級別，指數(shù)向上或 向下修正2。（8）個(gè)別因素：是指估價(jià)對象自身對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的一些條件或 因素，主要包括宗地面積、宗地形狀、地形坡度、地質(zhì)條件、規(guī)劃限制、宗地 內(nèi)開發(fā)程度等，且各因素的權(quán)重因用途而異，例如商業(yè)用地對容積率的要求 比住宅用地低等。本次評估根據(jù)估價(jià)對象用途并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作修正， 具體如下：A、宗地面積根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，將依據(jù)宗地面積大小劃分為：面積適中（10000 my面積30000 m2）,合適且有利于利用；面積偏小或偏大（2000 m2

14、面積 10000 m?或30000 my面積60000 m2）,較合適且較有利于利用； 面積太小或太大（面積 2000 m?或面積60000 m2）,不合適或不利于利用三個(gè)等級。以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)相 應(yīng)上升或下降2。B、宗地形狀將宗地形狀劃分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指 數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降1。C、地形坡度地形坡度條件根據(jù)地形平緩程度進(jìn)行判斷，一般而言，地形平坦為優(yōu)， 坡度在小于3%為較優(yōu)，坡度在3-5%為一般，坡度在5-10%屬較劣，坡度 大于10%屬劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，

15、 以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降3。D、地質(zhì)條件一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20-25噸/平方米屬較 優(yōu)，在12 - 20噸/平方米屬一般在8-12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方 米屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五 個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100,每上升或下降一個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上 升或下降3。E、規(guī)劃限制以宗地規(guī)劃限制條件來表示，按宗地的開發(fā)限制條件劃分為基本無限制 和有一定限制兩個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等 級，指數(shù)相應(yīng)上升或下降1。F、宗地內(nèi)開發(fā)程度以宗地內(nèi)場地平整狀況

16、來表示，分為“場地平整”和“場地不平整”兩 個(gè)等級，以估價(jià)對象條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級，指數(shù)相應(yīng)上 升或下降3。3、比較因素情況說明將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各系數(shù)具體修正比例說明如下：比較因素條件說明表比較因素交易時(shí)間估價(jià)對象2016/12/26案例一2016/4/22案例二2016/2/5案例三2016/2/5交易情況正常正常正常正常交易方式掛牌成交掛牌成交掛牌成交剩余使用年限50505050土地用途住宅用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地容積率1123區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況宗地外五通宗地外五通宗地外五通宗地外五通產(chǎn)業(yè)繁華度距離市中心商圈300米， 商服繁

17、華度高距離市中心商圈1500 米，商服繁華度較高距離市中心商圈2100 米，商服繁華度一般距離市中心商圈1300米， 商服繁華度較高對外交通便捷度道路通達(dá)度距離xx汽車客運(yùn)站1000 米，對外交通便捷度較優(yōu)毗鄰城市主干道，道路通達(dá)度優(yōu)距離xx汽車客運(yùn)站 2600米，對外交通便捷 度一般毗鄰城市次干道，道路通 達(dá)度較優(yōu)距離xx客運(yùn)站200米， 對外交通便捷度優(yōu)毗鄰城市主干道，道路通 達(dá)度優(yōu)距離xx汽車客運(yùn)站1100 米，對外交通便捷度較優(yōu)毗鄰城市次干道，道路通達(dá) 度較優(yōu)公交便捷度公共設(shè)施完善度環(huán)境優(yōu)劣度宗地面積宗地形狀地形坡度地質(zhì)條件規(guī)劃限制宗地內(nèi)開發(fā)程度500米半徑范圍內(nèi)有5個(gè)公交站點(diǎn)，2個(gè)地

18、鐵站，8條公交線路，公交便捷度較優(yōu)1000米半徑圍內(nèi)有三甲醫(yī)院1家、幼兒園3家、中小學(xué)1家、銀行網(wǎng)點(diǎn)5個(gè)、農(nóng)貿(mào)市場1個(gè)，公共設(shè)施完善度較優(yōu)距離xx化工廠500米，空氣污染較嚴(yán)重，環(huán)境優(yōu)劣度較差7696 m?，面積偏小，較合適且較有利于利用500米半徑范圍內(nèi)有6個(gè)公交站點(diǎn)，1個(gè)地鐵站，10條公交線路，公交便捷度較優(yōu)1000米半徑圍內(nèi)有二甲 醫(yī)院1家、幼兒園1家、 中小學(xué)1家、銀行網(wǎng)點(diǎn)2 個(gè)、農(nóng)貿(mào)市場2個(gè)，公共 設(shè)施完善度一般距離xx污水處理廠100米，距離xx高架橋50米，空氣及噪聲污染較嚴(yán)重，環(huán)境優(yōu)劣度差7840.4 m?，面積偏小，較合適且較有利于利用500米半徑范圍內(nèi)有3個(gè)公交站點(diǎn)4條公交

19、線路，公交便捷度一般1000米半徑圍內(nèi)有三甲 醫(yī)院1家、幼兒園1家、 中小學(xué)1家、銀行網(wǎng)點(diǎn)5 個(gè)、農(nóng)貿(mào)市場1個(gè)，公共 設(shè)施完善度一般距離xx立交橋150米，噪聲污染較嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度較差28099.7 m2，面積合適且有利于利用規(guī)則地形坡度較優(yōu)地形平坦，地質(zhì)條件優(yōu)無限制場地平整不規(guī)則較規(guī)則500米半徑范圍內(nèi)有2個(gè)公交站點(diǎn)，3條公交線路，公交便捷度一般1000米半徑圍內(nèi)有二甲醫(yī)院1家、幼兒園3家、中小學(xué)3家、銀行網(wǎng)點(diǎn)5個(gè)、農(nóng)貿(mào)市場3個(gè)，公共設(shè)施完善度較優(yōu)1000米半徑范圍內(nèi)無污染源，環(huán)境優(yōu)劣度較優(yōu)22000 m2，面積合適且有利于利用規(guī)則地形坡度較差 地形坡度優(yōu) 地形坡度優(yōu)坡度小于3%，地質(zhì)

20、條件 坡度在5%-10%，地質(zhì)條 坡度小于3%，地質(zhì)條件較較優(yōu) 件較差 優(yōu)無限制 無限制 無限制場地平整場地平整場地平整4、比較因素修正指數(shù)表根據(jù)比較因素情況說明表中的估價(jià)對象與比較實(shí)例的因素條件，編制比 較因素條件指數(shù)表如下:比較因素比較因素條件指數(shù)表案例二案例三估價(jià)對象案例一交易時(shí)間100.0095.9894.5994.59交易情況100.00100.00123.00100.00交易方式100.00100.00100.00100.00剩余使用年限100.00105.0081.00100.00土地用途100.00100.00100.00100.00容積率100.00101.00102.001

21、03.00基礎(chǔ)設(shè)施狀況100.00100.00100.00100.00產(chǎn)業(yè)繁華度100.00100.00100.00100.00域?qū)ν饨煌ū憬荻?00.00100.00100.00100.00素道路通達(dá)度100.00100.00100.00100.00公交便捷度100.00100.00100.00100.00公共設(shè)施完善度100.00100.00100.00100.00環(huán)境優(yōu)劣度100.00100.00100.00100.00宗地面積100.00100.00100.00100.00100.00個(gè)別因素地形坡度地質(zhì)條件規(guī)劃限制100.00100.00100.00100.00100.00100.0

22、0100.00100.00100.00100.00100.00100.00宗地形狀100.00100.00100.00100.00宗地內(nèi)開發(fā)程度100.00100.00100.005、因素修正系數(shù)說明根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，將估價(jià)對象因素條件指數(shù)與比較實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到因素修正系數(shù)如下：比較因素修正系數(shù)表比較因素案例一案例二案例三地面單價(jià)（元/誑）510489528交易時(shí)間100.00/95.98100.00/94.59100.00/94.59交易情況100.00/100.00100.00/123.00100.00/100.00交易方式100.00/100.00100.00/100

23、.00100.00/100.00剩余使用年限100.00/105.00100.00/81.00100.00/100.00土地用途100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00容積率100.00/101.00100.00/102.00100.00/103.00基礎(chǔ)設(shè)施狀況10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00產(chǎn)業(yè)繁華度10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00對外交通便捷度10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00區(qū)道路通達(dá)度10%10

24、0.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00域素公交便捷度40%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00公共設(shè)施完善度10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00環(huán)境優(yōu)劣度10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00小計(jì)100%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00宗地面積20%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00宗地形狀10%100.00/100.00100.00/

25、100.00100.00/100.00地形坡度10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00個(gè)地質(zhì)條件10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00素規(guī)劃限制10%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00宗地內(nèi)開發(fā)程度40%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00小計(jì)100%100.00/100.00100.00/100.00100.00/100.00比較系數(shù)0.98241.04031.0264比準(zhǔn)價(jià)格5015095426、比準(zhǔn)土地價(jià)格確定比準(zhǔn)

26、價(jià)格的確定方法有:算術(shù)平均法直接對多個(gè)價(jià)格求平均值作為 最終結(jié)果；加權(quán)平均法對多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格賦予不同權(quán)重，權(quán)重大小應(yīng)當(dāng)反 映與估價(jià)對象接近程度大小，再加權(quán)平均求取最終結(jié)果；取交易案例多個(gè)比 準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù)或眾數(shù)作為地價(jià)的綜合結(jié)果。通過估價(jià)對象與三個(gè)可比實(shí)例 進(jìn)行比較，得到的計(jì)算結(jié)果相差不大，故以上述三個(gè)比較案例的計(jì)算結(jié)果的 算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的土地單價(jià)，即：估價(jià)對象土地單價(jià)=（542+453+456）3=484元/責(zé)（精確至個(gè)位）根據(jù)以上測算，以市場購置方式獲得土地，則土地取得成本為927元/rrfo（特別提示：本模板中的數(shù)據(jù)僅用演示，故可能出現(xiàn)前后文不一致的情 況，正式報(bào)告需做到前后文一致

27、。）2、土地取得稅費(fèi)根據(jù)廣東省契稅實(shí)施辦法，在土地交易過程中，買方需繳付總地價(jià) 的3%的契稅；另根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例，在土地交易過 程中，買方需繳付總地價(jià)萬分之五的印花稅，即土地取得稅費(fèi)合計(jì)為土地取 得成本的3.05%。即：土地取得稅費(fèi)=土地取得成本x3.05%。=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）3、土地開發(fā)費(fèi)指取得土地時(shí)至達(dá)到土地開發(fā)條件之間發(fā)生的相關(guān)開發(fā)投入。由于本次 土地取得成本的比較案例開發(fā)程度均為“五通一平”，即測算的購置土地開 發(fā)程度為“五通一平”，因此取得土地時(shí)已達(dá)到開發(fā)條件，因此，土地開發(fā) 費(fèi)用取0。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)過

28、程中所發(fā)生的各種費(fèi)用， 包括開發(fā)公司的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。根據(jù)調(diào)查分析汕頭 市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)的實(shí)際情況，結(jié)合估價(jià)對象項(xiàng)目開發(fā)具體情 況，管理費(fèi)用取待開發(fā)土地取得費(fèi)用（含土地取得成本及稅費(fèi)）及土地開發(fā) 成本之和的3%。即：管理費(fèi)用=（待開發(fā)土地取得成本+土地取得稅費(fèi)+土地開發(fā)成本）x3%=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）5、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專 設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)， 約為銷售收人的0.5% 1% ;銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1%2%;其他 銷售費(fèi)用，約為銷售收入的

29、0.5%1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售 收人的2%4%。結(jié)合本次估價(jià)對象實(shí)際情況，銷售費(fèi)用取銷售收入的2%。 即：銷售費(fèi)用=銷售收入（即土地重置成本價(jià)）x2%=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）6、投資利息根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目體量，預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)期為1年。依據(jù)中國人民 銀行最新公布的貸款利率，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)六個(gè)月至一年（含一年）的貸款利率 為6.0%。其中待開發(fā)土地取得費(fèi)用的計(jì)息周期為整個(gè)開發(fā)期；設(shè)定開發(fā)建 設(shè)資金在施工期均勻投入，因此土地開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開 發(fā)期的一半；由于開發(fā)期較短，本次設(shè)定銷售費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)期均勻投入， 即銷售費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期的一半，

30、根據(jù)單利計(jì)算利息。即：投資利息=（待開發(fā)土地取得成本+土地取得稅費(fèi)）x1x6.0%+ （土地 開發(fā)成本+管理費(fèi)用）x0.5x6.0%+銷售費(fèi)用x0.5x6.0%=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）7、其他工程費(fèi)結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，本次估價(jià)無其他工程費(fèi)，故其他工程費(fèi)為0。8、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、 印花稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行 辦法的公告，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用 一般計(jì)稅方法，即增值稅應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。銷售稅額及進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算如下：稅目稅基稅率計(jì)算公式銷

31、項(xiàng)稅額銷售額11%銷項(xiàng)稅額=銷售額：（1+11%）X11%進(jìn)項(xiàng)稅額土地取得進(jìn)項(xiàng)稅額土地取得成本11%進(jìn)項(xiàng)稅額=土地取得成本-F（1+11%）X11%土地開發(fā)進(jìn)項(xiàng)稅額土地開發(fā)成本11%進(jìn)項(xiàng)稅額=土地取得成本：（1+11%）X11%銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額銷售費(fèi)用6%進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售費(fèi)用-F（1+6%）X6%相應(yīng)公式=XXXxXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）城市維護(hù)建設(shè)稅：是為籌集城市維護(hù)和建設(shè)資金而對繳納增值稅、產(chǎn) 品稅（現(xiàn)為消費(fèi)稅）、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)際繳納的增值稅、產(chǎn)品稅（現(xiàn) 為消費(fèi)稅）、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。按已納增值稅稅額的 7%計(jì)算繳納；教育費(fèi)附加：按已納增值稅

32、稅額的3%計(jì)算繳納。地方教育附加：按已納增值稅稅額的2%計(jì)算繳納。印花稅：根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng) 按書據(jù)所載金額萬分之五計(jì)算貼花。相應(yīng)公式=XXXxXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）9、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所獲得的與行業(yè)投資回報(bào)相一致的 投資回報(bào)。參考國務(wù)院國資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評價(jià)局制定的企業(yè)績效評價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)值（2013年），工業(yè)企業(yè)全行業(yè)的成本費(fèi)用利潤率良好值為8.6%， 按待估對象實(shí)際情況并結(jié)合同類工程開發(fā)建設(shè)的平均利潤水平取其成本利 潤率為9%。開發(fā)利潤=（土地取得成本及稅費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投 資利息）x成本利潤率=XX

33、XxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）（特別提示：土地二次開發(fā)相關(guān)費(fèi)用的取值應(yīng)與建筑物成本法相關(guān)費(fèi)用 取值保持一致，例如管理費(fèi)率、銷售費(fèi)率、開發(fā)周期、貸款利率、開發(fā)利潤 率、開發(fā)利潤基數(shù)等。）10、測算土地價(jià)土地價(jià)值=土地取得成本+土地取得稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+銷售 費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略） 步驟（二）：房地分估中建筑物價(jià)值的測算以汕頭市金平區(qū)金湖路87號辦公樓為例進(jìn)行測算。該辦公樓建成于1980年，建筑總層數(shù)為4層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積為2,356.17 m2o外墻條形磚，室內(nèi)為地磚地面，乳膠漆墻面，乳膠漆天花。經(jīng)現(xiàn)場查

34、看，基礎(chǔ)良好，無不均勻下沉；梁板柱基本完好；屋面局部存 在滲漏現(xiàn)象；內(nèi)外卜墻面局部脫落污濁；頂棚基本完好，局部部位壞損；室內(nèi) 水電基本完好，能正常投入使用。1、建筑物重置成本計(jì)算（1）開發(fā)成本開發(fā)成本=前期及專業(yè)費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括：市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境 影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、工程設(shè)計(jì)、施工的通水通電通路以及臨時(shí)用房等開發(fā)前期工作的必要支出以及工程施工中的監(jiān)理等專業(yè)費(fèi)用的支出。根據(jù)國家及廣東省相關(guān)文件規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，前 期及專業(yè)費(fèi)用一般取建筑安裝工程費(fèi)

35、的5%-8%。本次結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況， 前期及專業(yè)費(fèi)用取建筑安裝工程費(fèi)的6%。即：前期及專業(yè)費(fèi)用=建筑安裝 工程費(fèi)x6%。=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)用主要包括結(jié)構(gòu)工程和室內(nèi)外裝修工程，如基礎(chǔ)、混凝土及 鋼筋混凝土工程、磚石工程、樓地面工程、屋面工程、裝飾工程、鋼結(jié)構(gòu)工 程、門窗工程及其他零星工程等，夕卜加腳手架搭設(shè)費(fèi)用。水、電、煤氣、空 調(diào)、消防等設(shè)備購置及其安裝的工程費(fèi)用，通訊部分目前包括電話線的埋管 等；水電安裝應(yīng)包括潔具、廚具和公用天線的費(fèi)用，室外線管計(jì)至建筑物2 米以內(nèi)；水包括供水、排水、污水；消防包括煙感、溫感、花灑等。根據(jù)廣東省建筑與裝飾

36、工程綜合定額（2010 ）、廣東省工程量 清單計(jì)價(jià)指引（2010 ）以及廣東省建設(shè)工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期定額（2011 ）, 并結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖこ虄r(jià)格信息、建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等資料，以及估價(jià)對 象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象建筑安裝成本單價(jià)為1,150元/責(zé)，具體如下 表所示：分項(xiàng)工程成本單價(jià) （元偵）基礎(chǔ)工程55地下室土建工程_地上主體土建工程680空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)_電氣系統(tǒng)70弱電系統(tǒng)40給排水系統(tǒng)15消防系統(tǒng)30電梯系統(tǒng)_燃?xì)庀到y(tǒng)_玻璃幕墻_裝修裝飾工程250室外附屬工程10合計(jì)1,150基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指城市規(guī)劃要求配套的道路以及宗地內(nèi)入戶前泵房給 排水工程、電氣、強(qiáng)弱電工程、室外配套的

37、消防工程、室外燃?xì)夤艿琅涮坠?程，環(huán)保節(jié)能等工程發(fā)生的費(fèi)用。結(jié)合本次估價(jià)對象實(shí)際情況，基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)取建筑安裝工程費(fèi)的5%，即：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)=建筑安裝工程費(fèi)x5%。=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、 社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由于 估價(jià)對象未要求配建公共配套設(shè)施，因此，本次評估不考慮公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)。相應(yīng)公式=XXXxXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)主要指城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：城市基礎(chǔ)

38、設(shè)施配套費(fèi)是指按城市總體規(guī)劃要求， 為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用，一般按建設(shè)項(xiàng)目的建 筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市公用設(shè)施建設(shè)，包括城市道路、 橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈、 環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)，是政府向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用。深圳市已將該 項(xiàng)費(fèi)用納入到出讓地價(jià)中，不需另行收費(fèi)。（外地項(xiàng)目需調(diào)查了解當(dāng)?shù)卣撸┫鄳?yīng)公式=XXXxXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）防空地下室易地建設(shè)費(fèi)：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)是指建設(shè)單位因地質(zhì)、 結(jié)構(gòu)等原因無法同步配套修建防空地下室，必須依法向人防部門交納建設(shè)規(guī) 定面積的防空地室所需的工程費(fèi)

39、用，由人防主管部門統(tǒng)一易地建設(shè)，簡稱為 易地建設(shè)費(fèi)。本項(xiàng)目已規(guī)劃地下室，不需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。（根據(jù)實(shí)地情況處 理）相應(yīng)公式=XXXxXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）房屋公用設(shè)施專用基金根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī) 定的通知（深府200640號），有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付 時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將專用基金劃撥到市、區(qū)主管部門指定的銀行專戶。對于特 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目：對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的房屋項(xiàng) 目，按建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行；1999年6月30日以后竣工交付 的項(xiàng)目，按除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行。本估價(jià)對象建成于2

40、004年，房屋公用設(shè)施專用基金按建筑安裝工程總額x2%計(jì)算。（若非 深圳項(xiàng)目，需結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r核實(shí)是否有該項(xiàng)目。）=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）（2）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用， 包括開發(fā)公司的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。根據(jù)調(diào)查分析汕頭 市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)的實(shí)際情況，結(jié)合估價(jià)對象項(xiàng)目開發(fā)具體情 況，管理費(fèi)用取開發(fā)成本的2%。即：管理費(fèi)用=開發(fā)成本x3%=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）（3）其他工程費(fèi)結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，本次估價(jià)無其他工程費(fèi)，故其他工程費(fèi)為0。（4）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售

41、產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專 設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)， 約為銷售收人的0.5% 1% ;銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1%2%;其他 銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0.5%1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售 收人的2% 4%。結(jié)合本次估價(jià)對象實(shí)際情況，銷售費(fèi)用取銷售收入（即建 筑物重置成本）的2%。即：銷售費(fèi)用=銷售收入（即建筑物重置成本）x2%=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）（5）投資利息根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目體量，預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)期為1年。依據(jù)中國人民 銀行最新公布的貸款利率，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)六個(gè)月至一年（含一年）的貸款利率 為6.0%。其中建筑物

42、開發(fā)成本及管理費(fèi)用的計(jì)息周期為整個(gè)開發(fā)期,設(shè)定開 發(fā)建設(shè)資金在施工期均勻投入，因此建筑物開發(fā)成本及管理費(fèi)用的計(jì)息期為 整個(gè)開發(fā)期的一半；由于開發(fā)期較短，本次設(shè)定銷售費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)期均勻 投入，即銷售費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期的一半，根據(jù)單利計(jì)算利息。即：投資利息=（開發(fā)成本+管理費(fèi)用）x6.0%x開發(fā)期/2+銷售費(fèi)用x6.0% x銷售期/2=XXXxXXX=XX （注：計(jì)算過程不可省略）銷售稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、 印花稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦 法的公告，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一 般計(jì)稅方法，即增值稅應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。銷售稅額及進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算如下:稅目稅基稅率計(jì)算公式銷項(xiàng)稅額銷售額11%銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額：(1+11%)X11%進(jìn)項(xiàng)稅額建安工程費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額建安工程費(fèi)用11%進(jìn)項(xiàng)稅額=建安工程費(fèi)用-F(1+11%)X11%專業(yè)費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額專業(yè)費(fèi)用6%進(jìn)項(xiàng)稅額=專業(yè)費(fèi)用-F(1+6%)X6%銷售費(fèi)用