建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)造價(jià)與建筑知識(shí)匯總第二部分建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型的判斷

1、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)造價(jià)與建筑知識(shí)匯總第二部分建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型的判斷按承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)A. 鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼框架B鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）；又分為:框架承重結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)C 磚混結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚建造的；D 磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；E 其他結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡(jiǎn)易房屋。鋼結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)：鋼筋砼、條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨(dú)立柱基；承重：現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；墻體：實(shí)砌磚墻；樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。 常見(jiàn)的例如: 多層新建住宅

2、樓（框架與異型框架）、高層寫(xiě)字樓、住宅樓、綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等。還包括大空間多層營(yíng)業(yè)用房、廠房或倉(cāng)庫(kù)等。 框架結(jié)構(gòu)異型框架柱單層廠房單層廠房-排架結(jié)構(gòu)與剛架結(jié)構(gòu)單層廠房-吊車(chē)鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大6M6M），水泥樓面，鋼門(mén)窗，水電衛(wèi)齊全。二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)窗。鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，檐高大于7.5M，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15M，吊車(chē)噸位大于5噸。二級(jí)鋼砼柱，檐高大于4.5M，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度小于15M，無(wú)吊車(chē)。全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，

3、有吊車(chē)，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M 。二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車(chē)，彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5M。磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，檐高5.5M，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車(chē)3-5T，跨度9-12M。二級(jí)磚柱，檐高4.5M，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12M。單層廠房-鋼結(jié)構(gòu)廠房磚混一等基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨(dú)立柱基；承重：主要實(shí)砌磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面及閣樓；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼斜/平屋面。 磚混二等基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有鋼筋砼獨(dú)立柱基；承重：實(shí)砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼

4、筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。 第三部分 建筑成新的判斷 1、直線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2、雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式： 3、成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式： 式中：V：建筑物現(xiàn)值 C：建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格 S：建筑物預(yù)計(jì)凈殘值 t ：建筑物已使用年限 N：建筑物耐用年限 q：建筑物成新率扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼705080鋼混503560磚混一等403050磚混二等403050磚木一等302040磚木二等302040磚木三等302040簡(jiǎn)易10耐用年限結(jié)構(gòu)殘值率（%）鋼混 0磚混一等 2磚混二等 2磚木一等 6磚木

5、二等 4磚木三等 3簡(jiǎn)易 0殘 值 率打分法打分法的運(yùn)用:統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級(jí)評(píng)定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)部分分別規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具體規(guī)定評(píng)定的部位內(nèi)容，分別打分，然后按下述公式計(jì)算損耗率：損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B評(píng)分修正系數(shù) 鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)GSBGSBGSBGSB單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.032-3層0.80.10.10.60.20.20.70.20.14-6層0.750.120.130.550.150.36層以上0.80.10.1例:一處磚混6層的房屋結(jié)構(gòu)基本完

6、好, 裝修一般損壞, 設(shè)備由于更新不久,屬于完好。0.55 70%+ 0.15 50%+ 0.380%=70%第四部分 成本法中的問(wèn)題成本法的兩種技術(shù)路線:(A) 土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重置價(jià)格(或重建價(jià)格)(B) 土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 1、建筑物重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格2、建筑物重建價(jià)格：采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格表-19 南京市建筑安裝成本明細(xì)表200

7、7年四季度南京市每平方米建筑安裝平均成本類(lèi) 別類(lèi) 型工程總價(jià)其中:土建其中:安裝多層普通住宅七層(其中地下室一層)975.86870.53105.33六層(無(wú)地下室)818.01730.187.91綜合樓八層(其中地下室一層)1522.321247.1275.22六層(其中地下室一層)1424.531283.27141.26小高層住宅十二層(其中地下室一層)1189.711066.91122.79高層商務(wù)樓二十八層(其中地下室二層)1980.771334.87645.91、土地取得費(fèi)用（1）征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（2）土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款（3）有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金2、開(kāi)發(fā)成本-見(jiàn)

8、案例（1）前期工程費(fèi)（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（3）房屋建筑安裝工程費(fèi)（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)3、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。 4、投資利息包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論是借貸還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。 5、銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用：包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。銷(xiāo)售稅費(fèi)：1、 銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加；2、 其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比例，在估價(jià)時(shí)通常按售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：1. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開(kāi)發(fā)成