RF-DW-LC-01-F02 產(chǎn)品定位報(bào)告(1)

1、第 PAGE 12頁 共 NUMPAGES 12頁產(chǎn)品建議書目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc335890198 第一章 產(chǎn)品定位分析 PAGEREF _Toc335890198 h 3 HYPERLINK l _Toc335890199 一、影響產(chǎn)品定位的因素 PAGEREF _Toc335890199 h 3 HYPERLINK l _Toc335890200 二、產(chǎn)品市場定位描述 PAGEREF _Toc335890200 h 3 HYPERLINK l _Toc335890201 三、目標(biāo)客戶群體描述 PAGEREF _Toc335890201 h

2、5 HYPERLINK l _Toc335890202 第二章 產(chǎn)品功能定位建議. PAGEREF _Toc335890202 h 6 HYPERLINK l _Toc335890203 一、整體規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc335890203 h 6 HYPERLINK l _Toc335890204 二、外觀設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc335890204 h 6 HYPERLINK l _Toc335890205 三、戶型設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc335890205 h 7 HYPERLINK l _Toc335890206 四、配套設(shè)施建議 PAGEREF _Toc33

3、5890206 h 7 HYPERLINK l _Toc335890207 五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 PAGEREF _Toc335890207 h 10 HYPERLINK l _Toc335890208 六、配套服務(wù)建議 PAGEREF _Toc335890208 h 11 HYPERLINK l _Toc335890209 七、物業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc335890209 h 12 HYPERLINK l _Toc335890210 第三章 價(jià)格策略 PAGEREF _Toc335890210 h 12 HYPERLINK l _Toc335890211 定價(jià)原則 PAGEREF _

4、Toc335890211 h 12 HYPERLINK l _Toc335890212 定價(jià)方式 PAGEREF _Toc335890212 h 12 HYPERLINK l _Toc335890213 本產(chǎn)品定價(jià)建議 PAGEREF _Toc335890213 h 12第一章 產(chǎn)品定位分析一、影響產(chǎn)品定位的因素1、 土地價(jià)值分析產(chǎn)品地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 2、 需求分析總需求較樂觀高品質(zhì)住宅需求大需求面積逐漸變小 3、 供給與競爭態(tài)勢區(qū)域內(nèi)供給量較大土地儲(chǔ)備豐富，存在開發(fā)潛力入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、產(chǎn)品市場定位描述本產(chǎn)品主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積： *平方米總占地： *公頃綠化率： *%

5、容積率： *地上建筑面積： *平方米商場： *平方米寫字樓： *平方米 其余為公寓： *平方米地下建筑面積： *平方米地下車位： *輛地上車位： *輛自行車： *輛2、整體功能布局建議產(chǎn)品規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。整個(gè)社區(qū)采用圍合式建筑方案公寓采用板式高層圍合社區(qū)中央空間用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人車分流。商業(yè)配套地下可設(shè)計(jì)為地下停車場，主要滿足寫字樓的需求；公寓停車場可設(shè)計(jì)在1號樓和2號樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計(jì)為

6、商業(yè)用停車位。圍合出的空間可聘請具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標(biāo)客戶群體描述 1、寫字樓目標(biāo)客戶群體中小型外資企業(yè)以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司留學(xué)歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)投資型買家2、公寓目標(biāo)客戶群體：投資型買家首次置業(yè)的白領(lǐng)階層單身貴族知名企業(yè)高層管理人員的工作居所外企置業(yè)留學(xué)歸國人員注：我們認(rèn)為產(chǎn)品在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個(gè)包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后,才在產(chǎn)品具備一系列競爭點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而

7、不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點(diǎn)如有機(jī)會(huì)，我們將會(huì)在今后一個(gè)階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第二章 產(chǎn)品功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議本產(chǎn)品作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時(shí)可利用景觀軸線法加以控制。鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。二、外觀設(shè)計(jì)建議在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)

8、的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺。考慮到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極為重要。在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。我公司根據(jù)目前市場標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品形象定位建議：寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述

9、面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場上會(huì)有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳 2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13 儲(chǔ)藏室22-4四、配套設(shè)施建議1、寫字樓必要的硬件設(shè)施：總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。標(biāo)準(zhǔn)層辦公區(qū)域凈高2.7-2.8米；地下室凈高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過4

10、00千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求?？照{(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。電力：100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的R&D中心對電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過30秒樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖象多

11、種信號傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機(jī)擁有直線號碼）等獨(dú)立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。自然采光：樓層進(jìn)深不超過15米，以避免自然采光不足。樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80-400平方米。2、寫字樓必要的智能化系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)給排水及中水系統(tǒng)照明設(shè)備系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)視系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)噴淋滅火系統(tǒng)通風(fēng)排煙系統(tǒng)F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)共享信息系統(tǒng)辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)物業(yè)管理輔助系統(tǒng)電子郵件系

12、統(tǒng)設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)電視通訊系統(tǒng)無線通訊系統(tǒng)程控電話用戶交換系統(tǒng)3、公寓必要的智能設(shè)施出入口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表住戶報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、寫字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆地面為水泥砂漿找平配地毯石膏板天花吊頂塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶2、公寓裝修標(biāo)

13、準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：戶門：高級裝飾三防門或高級木門廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚外窗：鋁合金雙層中空噴塑室內(nèi)： 墻面：高級環(huán)保乳膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議1、寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施大型倉儲(chǔ)超市便利店精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） 健身休閑娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 銀行商務(wù)中心服務(wù)快遞機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。公寓的服務(wù)配套設(shè)施會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時(shí)便利店七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理的水平能影響產(chǎn)品及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價(jià)格。物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費(fèi)起重要的影響知名的物業(yè)管理公司將成為產(chǎn)品預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來部分客戶資源。第三章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖