農(nóng)批市場改造商業(yè)計劃書

1、*農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實創(chuàng)新高效廉潔 *農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實 創(chuàng)新 高效 廉潔 TOC o 1-5 h z 項目概述 2.現(xiàn)狀分析2.升級改造的必要性 5.項目原則和內(nèi)容6.營銷策略7.市場風(fēng)險 9.投資估算10.效益分析11.結(jié)論 12*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場由三個地塊組成，總占地24774.18 m2 （37.16 畝）。農(nóng)批市場土地登記情況一.項目概述*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場位于平政路 272號，市場于1999年3月投入運營。由于規(guī)劃設(shè)計、市場配套和設(shè)施老化等原因，市場呈臟亂差現(xiàn)狀。*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造項目，通過對現(xiàn)有房屋設(shè)施”立面修

2、繕、保留一批、拆除一批、新建一 批”和“分步實施、輪動推進(jìn)”等方法步驟，在最小限度影響市場日常運營前 提下，完成市場改造升級，提升市場功能形象。項目名稱：*農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造。項目地點：*縣*路272號。項目開發(fā)：*縣城市發(fā)展投資有限公司與北門農(nóng)產(chǎn)品市場服務(wù)有限公司 聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。二.現(xiàn)狀分析1.市場用地情況地塊一：面積 8522.28 m2土地性質(zhì)為出讓；其中：北門村經(jīng)濟(jì)合作社和*街道集體資產(chǎn)管理中心共有權(quán)土地1803.98/個人產(chǎn)權(quán)房屋100間，/土地面積 6718.3 m2o地塊二：面積8391.9 itf, 土地性質(zhì)為劃撥，全部由北門村經(jīng)濟(jì)合作社和*街道集體資產(chǎn)管理中心共有。地塊三

3、：面積7860 m2 （11.79畝），為國有資產(chǎn)社保儲備用地。根據(jù)* 縣人民政府2* *號會議紀(jì)要，其中3734 m2 （5.6畝）由北門村暫借， 用于農(nóng)批市場停車場，剩余土地 4126 m2（6.19畝）由農(nóng)批市場使用至今，主要 用于農(nóng)產(chǎn)品自產(chǎn)自銷和商戶停車。.產(chǎn)權(quán)情況市場內(nèi)商鋪合計150間（不含平政路沿街商鋪），其中市場所有72間，國 資所有5間，個人所有73間。市場所有房屋資產(chǎn)中，*街道占55%北門村占 45%市場內(nèi)共有臨時建筑 23處。.人員結(jié)構(gòu)及市場業(yè)態(tài)市場工作人員共24人，分別為*街道2人，北門村2人，聘用人員20人，其中有12人為市場創(chuàng)辦時以土地入股換取北門村職工名額。市場經(jīng)營

4、戶共 156*農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實創(chuàng)新高效廉潔 *農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實創(chuàng)新高效廉潔 *農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實 創(chuàng)新 高效 廉潔戶，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有：蔬菜、水產(chǎn)、肉類、 水果、干雜貨、禽蛋、冷庫等 16個業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)戶數(shù)業(yè)態(tài)戶數(shù)豬肉21豆腐107蔬菜35雞1海鮮水產(chǎn)17牛肉6淡水產(chǎn)16咸菜2冰凍7飲食1水果14蛋4干貨16羊、狗肉3鹵食3年糕饅頭粉絲地攤17合計1564.經(jīng)營狀況市場于每年11月初進(jìn)行一次商鋪競租活動，市場內(nèi)個人產(chǎn)權(quán)的商鋪委托市 場方統(tǒng)一出租(市場收取12嘴理費)，2015年市場租

5、金合計1043萬余元，其中 個人商鋪租金546萬余元，市場和國資所屬商鋪及攤位租金 496萬余元。2015 年度市場管理費用約167萬元，其中職工工資及福利約94萬元，保潔20萬元， 維修及折舊約48萬元，辦公費用約5萬元。個人商鋪中，年租金 5萬元以下的 商鋪比例為41.7%, 5萬元至10萬元的為30.5%, 10萬元以上的為27.8 %。.交易對象及業(yè)務(wù)特征交易對象。市場內(nèi)交易人群主要有：蔬菜種植戶、市場批發(fā)大戶、批零 兼營戶、本市場零售戶、外市場零售商、自產(chǎn)自銷戶、鄉(xiāng)村零售點、縣域內(nèi)餐 飲業(yè)主、城鄉(xiāng)居民等。流程特征。(1)晚12時-下半夜2時：蔬菜種植戶與市場內(nèi)批發(fā)大戶在現(xiàn)水果區(qū)域西

6、段鋼棚內(nèi)完成大車卸小車的車車交易；從外地批量進(jìn)貨的市場內(nèi)批發(fā)大戶完成 商品貨物進(jìn)場。(2) 2時開始：市場內(nèi)批發(fā)戶開展與小批發(fā)商、場內(nèi)零售戶、場外零售商 的批發(fā)交易活動。(3)凌晨5時：大批發(fā)業(yè)務(wù)基本結(jié)束，零批業(yè)務(wù)逐步展開，主要為零散微 量批發(fā)和批零兼營業(yè)務(wù)。(4)早6時左右自產(chǎn)自銷戶逐步進(jìn)場，7時以后的業(yè)務(wù)模式與其它農(nóng)貿(mào)市 場基本相同。三.升級改造的必要性.市場整體臟亂差市場建設(shè)當(dāng)初，建筑落位和結(jié)構(gòu)設(shè)計未充分考慮農(nóng)批市場的行業(yè)特殊性和 國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展要求，以及市場運營時間較長，市場內(nèi)部房屋設(shè)施陳舊老化 等原因，造成目前市場經(jīng)營環(huán)境差、周邊交通擁堵、經(jīng)營秩序不佳等臟亂差現(xiàn) 狀，已成為我縣文明

7、城市、國家級衛(wèi)生城市等歷次創(chuàng)建工作中的痛點難點，成 為城市發(fā)展的瓶頸。2、市場資源浪費嚴(yán)重農(nóng)批市場雖占地面積較大，但由于缺乏科學(xué)的總體規(guī)劃，土地利用率不高， 落位布局存在死角，市場主次通道混亂，人流、車流、物流運行不暢，造成市 場內(nèi)一部分商鋪不能正常利用，場地大量浪費。如水果大棚南面30余間房屋,每間年租金僅2000余元，冷庫占據(jù)市場核心區(qū)域 1200余平方米，市場僅能得 到2萬余元的場地年租金。3、經(jīng)營業(yè)務(wù)面臨萎縮由于市場硬件差，缺乏市場競爭力，金華、蘭溪等地農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)后來居 上，我縣已基本失去遂昌、全旺、高家、壽昌等周邊市場輻射能力。經(jīng)營業(yè)毛呈“不進(jìn)則退”狀況，如：我縣西門菜場、北門農(nóng)貿(mào)

8、市場以及*農(nóng)批市場內(nèi)的大戶，無奈選擇合伙拼車等方式，前往更具競爭力的金華、蘭溪等地農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場進(jìn)貨。市場50歲以上經(jīng)營戶占比達(dá)70%經(jīng)營人員年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化。四.項目原則和內(nèi)容.工作原則設(shè)計項目方案時，從“改善場容場貌、解決周邊環(huán)境、擴(kuò)大功能容量、體 現(xiàn)社會效益、施工期市場運轉(zhuǎn)正?！钡任宸矫嬷攸c考慮。.改造辦法及內(nèi)容對現(xiàn)有建筑設(shè)施“立面修繕、管網(wǎng)改造、保留一批、拆除一批、新建一批”立面修繕：沿街商鋪立面和屋頂修繕，市場內(nèi)地面及管網(wǎng)改造。管網(wǎng)改造：市場老舊設(shè)施及地下管網(wǎng)全面改造。保留一批：個人產(chǎn)權(quán)占比高，難以達(dá)成一致的，區(qū)域內(nèi)建筑予以保留。4地而修我出市怦渣aI HU*拆除一批：按上圖所示

9、，拆除臨時建筑、冷庫、鋼棚等4500 m，新建一批：上右圖所示，新建房屋 5幢、冷庫一座、鋼棚二處及半地下非機(jī)動車位等，合計建筑面積 5600 m2拆除房屋設(shè)施一覽表單位：Itf項目面積項目面積臨時建筑7處420水果批發(fā)大棚2060冷庫及配套1270豆制品、地攤區(qū)鋼棚750合計4500新建房屋設(shè)施一覽表單位：項目面積項目面積5#新建房屋46710#門前鋼棚124*3.5 m4346#新建房屋37211#新建冷庫（地上+地下）1000+10007#新建房屋38712#新建二層（一層十二層）：313+3138#新建房屋3875#-6#間大棚5429#新建鋼棚393合計5608五.營銷策略.市場調(diào)研

10、2016年1月開始，我公司指派人員開展對市場經(jīng)營戶、市場管理方、周邊 居民、工商管理部門、*街道及國土部門等走訪調(diào)研工作，通過市場調(diào)研和分 析，基本摸清了 *農(nóng)批市場的內(nèi)外部特征、市場沿革情況和訴求。.制定方案在前期調(diào)研基礎(chǔ)上，邀請農(nóng)貿(mào)市場研究中心專家現(xiàn)場踏勘，根據(jù)市場特征 和人文環(huán)境，策劃設(shè)計市場升級改造的具體方案措施。經(jīng)過與市場管理方、蔬 菜種植大戶、市場經(jīng)營戶代表及工商部門溝通，農(nóng)批市場升級改造初步方案得到了基本認(rèn)同。.方案實施*農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實 創(chuàng)新 高效 廉潔 *農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實 創(chuàng)新 高效 廉潔 *農(nóng)批

11、市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實 創(chuàng)新 高效 廉潔改造方案經(jīng)修改深化后，根據(jù)市場實際情況，現(xiàn)場施工采取“分步實施、 輪動推進(jìn)”方式進(jìn)行，保證施工期間市場的正常運轉(zhuǎn)。第一步：新建冷庫，建成后暫緩安裝設(shè)備，作為水果、豆制品、地攤區(qū) 等業(yè)態(tài)搬遷過度用房。第四步：新建5#-9#及12#共六幢房屋升級改造 項目冷庫啟用第二步：拆除水果、豆制品、地攤區(qū)域鋼棚，市場南端10#房屋屋頂修繕, 搭建門前鋼棚，使房屋進(jìn)深從原 8.5米增加為12米（滿足水果等業(yè)態(tài)要求）； 搭建完成后，從新建冷庫區(qū)搬回水果、豆制品、米面制品等業(yè)態(tài)，搬遷完成后 及時安裝設(shè)備，啟用新冷庫。第三步：舊冷庫內(nèi)儲存物品轉(zhuǎn)場

12、至新冷庫，拆除舊冷庫。第四步：按方案，新建6幢交易用房。.全面改造市場一期改造完成后，市場內(nèi)保留未拆除的四幢房屋和沿街商鋪作為第二 期進(jìn)行改造，主要進(jìn)行立面、屋頂裝飾修繕和地面設(shè)施、水電管網(wǎng)改造。.外部交通改進(jìn)改進(jìn)市場周邊交通硬件，疏通外部交通流量：適當(dāng)消減平政路東側(cè)人行道寬度，向東、西兩側(cè)拓寬平政路。十字路口新開繞行紅綠燈的機(jī)動車便道。打通龍翔路中間隔離帶。六.市場風(fēng)險.項目開發(fā)主體身份地位和權(quán)利： 一是在出讓、劃撥、國有三個不同性質(zhì) 地塊上開展同一項工作的政策空間；二是市場產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，開發(fā)企業(yè)作為“第 三者”介入的地位認(rèn)定；三是項目直接牽涉到北門村、*街道、房屋產(chǎn)權(quán)個人、 市場經(jīng)營戶、周

13、邊居民等，各方關(guān)系難以厘清。因此，投資開發(fā)主體在本項目 中的定位須政府部門協(xié)調(diào)明確。.施工期間的政策處理：市場部分房屋離附近居民區(qū)建筑不足 10米，建設(shè)改造期間附近居民的干擾因素。.拆除舊冷庫的不確定性： 冷庫房屋設(shè)備為個人所有，用地為租賃性質(zhì), 雖然市場每年收取場地租金，一旦拆除，糾紛難免。.其它不確定因素：如經(jīng)營管理風(fēng)險、今后城市總體規(guī)劃等不確定因素。七.投資估算.改造項目拆除4500 m新建5608 m新增1100m總投資1270萬元項目投資估算表單位：（萬元）費用名稱合計單價計算量計算基數(shù)項目總投資1268.621+2+3一開發(fā)成本1+21193.441前期費用121.881.1大棚拆

14、除、清運費22.4880 元/ m22810 m21.2房屋拆除、清運費10.1460 元/ m21690 m21.3舊冷庫收購501.4設(shè)計費11.2220 元/ m25608 m2按20元/ itf計算1.5其它費用28.0450 元/ m25608 m22建造成本1071.562.1建筑安裝工程費403.02地上1800元/ m22239 m2房屋2239 m2180地下1800元/ m21000 m2半地下1000 m22.2新建市場大門102.3新建鋼棚20.54150 元/ m21369 m22.4新建冷庫1501000 m21000噸冷庫2.5沿街立面修繕12100 元/ m21

15、200 m21200 m22.6地面改造156120 元/ m213000 m22.7管網(wǎng)改造100220 元/ m24500 m22.8屋頂修繕4080 元/ m25000 m23開發(fā)費用75.183.1管理費用35.81193.44 萬按開發(fā)成本3%十算。3.2財務(wù)費用39.381193.44 萬按開發(fā)成本6.6%*半年.資金來源*縣城市發(fā)展投資有限公司與北門農(nóng)產(chǎn)品市場服務(wù)有限公司商定合作方 案，按比例出資。八.效益分析改造完成后，新增商鋪74間，建筑面積增加1108m其中：一層房屋1549 二層313半地下車位1000 m鋼棚減少1441 m2o.測算依據(jù)按照2015年度市場內(nèi)實際收取租

16、金情況，市場每間商鋪租金平均為 7.04 萬元/年，地攤租金平均4.11萬元/年，每戶平均支付年租金 6.69萬元?？紤] 市場改造后擴(kuò)容因素，新增商鋪租金按市場平均值 70%+算為：7.04*70%=4.93 萬元/年（保守估算）。按照2015年度市場內(nèi)房屋租金情況表單位：萬元年測算全項租金數(shù)量平均值測算細(xì)項租金數(shù)量平均值市場內(nèi)房屋1043150間6.95力兀/間水果業(yè)態(tài)10814戶7.71萬元/戶個人房屋54673間7.48力兀/間豆制品4610戶4.6力兀/攤經(jīng)營戶1043156戶6.69力兀/戶地攤類4617戶2.71萬元/攤?cè)袌?04317000614 元/ m2蔬菜商鋪一30032

17、戶9.38萬元/間冷藏租金120元/噸月地攤?cè)忸?010戶6力兀/攤冷凍租金200 元/ itf 月鹵食商鋪143尸4.67萬元/間豬肉商鋪一12011戶10.91力兀/間綜合平均7.04力兀/間7.62萬元/戶.經(jīng)濟(jì)效益分析*農(nóng)批市場升級改造項目總投資 1270萬元，新增建筑面積約1100 m2、固 定商鋪74間。按出租率80%+算，年租金484萬元，年凈利178萬元。市場改造新增部分成本測算項目子項目金額（萬元）備注一固定成本人員工資及福利,48.4租金484*10的算保潔工資9.68租金24算一變動成本維修維護(hù)2.74鋼棚1369*20元/*農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實創(chuàng)新高效廉潔 *農(nóng)批市場升級改造商業(yè)計劃書*縣城市發(fā)展投資有限公司/務(wù)實創(chuàng)新高效廉潔 #冷庫支出（含電費）57.6按冷庫租金30%+算二稅收租金稅收89.54租金稅率18.5%四管