我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險初探(共24頁)

1、題目(tm)：我國商業(yè)銀行(shn y yn xn)個人住房貸款風險初探院 系 經(jīng)濟(jngj)學院 專 業(yè) 金融學 班 級 金融一班 學生姓名 劉怡臨 學 號 1121100014 導師姓名 于 亦 導師職稱 副教授 2014年 5月 20日【摘要(zhiyo)】近些年，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，住房制度(zhd)的改革，我國商業(yè)銀行個人住房貸款得到了迅猛的發(fā)展。個人住房貸款從無到有，不斷的深入，其在商業(yè)銀行貸款中所占的比重也在日益增加。個人住房貸款已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務中一項較為重要的業(yè)務，在大力發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款的今天，不良貸款率逐漸上升，存在于此項業(yè)務中的風險也在逐漸暴露，并

2、且給我國商業(yè)銀行帶了快一定的影響。本文主要分為(fn wi)四個部分：第一部分文章通過對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的基本特征以及業(yè)務種類的分析，使人們對于商業(yè)銀行個人住房貸款有一個初步的認識。第二部分在對個人住房貸款有了一個比較全面的認識之后，從商業(yè)銀行內(nèi)部、外部兩個大的方面對個人住房貸款存在的風險進行了進一步清楚的分析。第三部分分析了以美國為代表的西方發(fā)達國家個人住房貸款的風險防范機制，主要從銀行內(nèi)部和外部兩個方面進行分析，并且從中得到啟示。最后一部分在之前對于我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀的充分分析的基礎上，提出提高商業(yè)銀行自身管理水平、建立個人信貸評級制度、加強和完善法制建設、完善政府擔保

3、體系等政策建議，以此來防范和控制個人住房貸款風險?？傊?，本文在借鑒國外個人住房貸款風險管理的先進防范經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)我國的經(jīng)濟體制，從多個角度提出我國商業(yè)銀行風險的防范措施，從而保證我國商業(yè)銀行個人住房貸款市場的健康發(fā)展?！続bstract】In recent years, with the rapid development of economy in our country, the reform of housing system, our country commercial bank personal housing loan has been rapid development.

4、 The deepening of the personal housing loan from scratch, and constantly, its share in the commercial bank loans are also increasing. Personal housing loan has become our country commercial bank loan business, an important business in developing commercial bank personal housing loan, non-performing

5、loan ratio rising gradually, exists in the business of risks are also gradually exposed, and brought our country commercial bank fast. This paper is divided into four main parts: The first part of the article through to the basic features of our country commercial bank personal housing loan and anal

6、ysis of the types of business, make people for commercial bank personal housing loan has a preliminary understanding. The second part of personal housing loan has a more comprehensive understanding after, from the commercial Banks internal and external two aspects, to individual housing loan risks w

7、ere analyzed further clear. The third part analyzes the western developed countries represented by the United States, personal housing loan risk prevention mechanism, the main internal and external two aspects carries on the analysis from the bank, and get enlightenment. Before the final part of the

8、 for the current situation of our country commercial bank personal housing loan, on the basis of full analysis, proposed improves the management level of the commercial bank itself, establishing personal credit rating system, strengthen and perfect the legal system construction, improve the governme

9、nt guarantee system policy Suggestions, such as a way to prevent and control the personal housing loan risk. In a word, personal housing loan risk management in foreign countries as a reference in this paper, on the basis of advanced experience to prevent according to our countrys economic system, f

10、rom various angles proposed our country commercial bank risk prevention measures, to ensure the healthy development of our country commercial bank individual housing loan market. 目錄(ml)TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc24182 一、 緒論(xln) PAGEREF _Toc24182 1 HYPERLINK l _Toc12437 （一）選題背景以及(yj)意義 PAGEREF _T

11、oc12437 1 HYPERLINK l _Toc24354 1、選題背景 PAGEREF _Toc24354 1 HYPERLINK l _Toc30698 2、研究意義 PAGEREF _Toc30698 1 HYPERLINK l _Toc18103 （二）研究思路和方法 PAGEREF _Toc18103 1 HYPERLINK l _Toc15252 1、研究思路 PAGEREF _Toc15252 2 HYPERLINK l _Toc29469 2、研究方法 PAGEREF _Toc29469 2 HYPERLINK l _Toc7253 二、我國商業(yè)銀行業(yè)個人住房貸款現(xiàn)狀分析

12、PAGEREF _Toc7253 2 HYPERLINK l _Toc15011 （一）我國商業(yè)銀行個人住房貸款概述 PAGEREF _Toc15011 2 HYPERLINK l _Toc13706 1、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的定義 PAGEREF _Toc13706 2 HYPERLINK l _Toc6228 2、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的業(yè)務種類 PAGEREF _Toc6228 2 HYPERLINK l _Toc13994 3、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務特征 PAGEREF _Toc13994 3 HYPERLINK l _Toc1018 （二）我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)

13、狀 PAGEREF _Toc1018 5 HYPERLINK l _Toc28097 1、住房消費快速增長 PAGEREF _Toc28097 5 HYPERLINK l _Toc6967 2、住房信貸市場亟待完善 PAGEREF _Toc6967 5 HYPERLINK l _Toc29350 3、個人住房貸款風險增加 PAGEREF _Toc29350 5 HYPERLINK l _Toc11350 三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的主要風險分析 PAGEREF _Toc11350 6 HYPERLINK l _Toc24830 （一）商業(yè)銀行內(nèi)部風險分析 PAGEREF _Toc2483

14、0 6 HYPERLINK l _Toc30921 1、操作風險 PAGEREF _Toc30921 6 HYPERLINK l _Toc16209 2、管理體制不完善引發(fā)的風險 PAGEREF _Toc16209 6 HYPERLINK l _Toc29804 3、專業(yè)人才缺乏引發(fā)的風險 PAGEREF _Toc29804 7 HYPERLINK l _Toc25524 （二）商業(yè)銀行外部風險分析 PAGEREF _Toc25524 7 HYPERLINK l _Toc12290 1、開發(fā)商引發(fā)的風險 PAGEREF _Toc12290 7 HYPERLINK l _Toc27350 2、借

15、款人自身引發(fā)的風險 PAGEREF _Toc27350 8 HYPERLINK l _Toc20623 3、市場風險 PAGEREF _Toc20623 9 HYPERLINK l _Toc15480 4、利率風險 PAGEREF _Toc15480 9 HYPERLINK l _Toc17010 5、政策風險 PAGEREF _Toc17010 10 HYPERLINK l _Toc12434 四、國外個人住房貸款風險的可借鑒性經(jīng)驗 PAGEREF _Toc12434 10 HYPERLINK l _Toc3702 （一）美國個人住房貸款風險的內(nèi)部防范 PAGEREF _Toc3702 10

16、 HYPERLINK l _Toc17077 1、對借款人的嚴格審查 PAGEREF _Toc17077 10 HYPERLINK l _Toc10280 2、推進貸款方式多樣化 PAGEREF _Toc10280 11 HYPERLINK l _Toc28011 3、健全違約處理機制 PAGEREF _Toc28011 11 HYPERLINK l _Toc2110 （二）北美個人住房貸款風險外部防范 PAGEREF _Toc2110 11 HYPERLINK l _Toc21921 1、完善(wnshn)的個人信用體系 PAGEREF _Toc21921 12 HYPERLINK l _T

17、oc15058 2、健全的保險擔保(dnbo)制度 PAGEREF _Toc15058 12 HYPERLINK l _Toc28259 3、美國(mi u)個人住房貸款證券化制度 PAGEREF _Toc28259 12 HYPERLINK l _Toc2226 （三）發(fā)達國家個人住房貸款風險防范經(jīng)驗對我國的啟示 PAGEREF _Toc2226 12 HYPERLINK l _Toc16239 1、注重貸款品質(zhì) PAGEREF _Toc16239 13 HYPERLINK l _Toc23590 2、吸收先進經(jīng)驗 PAGEREF _Toc23590 13 HYPERLINK l _Toc3

18、436 3、制定科學合理的投放計劃 PAGEREF _Toc3436 13 HYPERLINK l _Toc17611 4、加大科技投入 PAGEREF _Toc17611 13 HYPERLINK l _Toc22727 5、建立規(guī)范共享的個人征信系統(tǒng) PAGEREF _Toc22727 13 HYPERLINK l _Toc23424 五、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范策略 PAGEREF _Toc23424 14 HYPERLINK l _Toc4223 （一）我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的內(nèi)部防范策略 PAGEREF _Toc4223 14 HYPERLINK l _Toc3699

19、1、提高商業(yè)銀行自身業(yè)務管理水平 PAGEREF _Toc3699 14 HYPERLINK l _Toc115 2、推進個人住房貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新 PAGEREF _Toc115 15 HYPERLINK l _Toc24268 （二）我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的外部防范策略 PAGEREF _Toc24268 15 HYPERLINK l _Toc32488 1、建立個人信用評級制度 PAGEREF _Toc32488 15 HYPERLINK l _Toc9358 2、加強和完善法制建設 PAGEREF _Toc9358 16 HYPERLINK l _Toc15195 3、完善政府擔保體

20、系 PAGEREF _Toc15195 16 HYPERLINK l _Toc21158 六、總結(jié) PAGEREF _Toc21158 16 HYPERLINK l _Toc24804 參考文獻 PAGEREF _Toc24804 17 HYPERLINK l _Toc17467 致謝 PAGEREF _Toc17467 18 緒論(xln)（一）選題(xun t)背景以及意義1、選題(xun t)背景依據(jù)國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，在1998年下半年，我國停止了住房實物分配制度，開始逐步實行住房分配貨幣化。住房分配貨幣化的實行，大大激發(fā)了居民的購房熱情，寧愿背負債

21、務，也要擁有屬于自己的住房。據(jù)一項對35萬人進行的網(wǎng)絡調(diào)查顯示，近八成的人認幸福與房子有關，69.9%的人認為幸福的家庭至少擁有一套住房。人們之所以有這樣的想法，不僅是因為房產(chǎn)是財富的象征，更是因為擁有住房可以給人們帶來穩(wěn)定和安全的感覺。因此，在這樣的文化意識背景下，通過申請商業(yè)銀行的住房貸款，成為了多數(shù)個人或家庭實現(xiàn)購房夢的必然選擇。但近幾年，我國住房價格也在不斷攀升，這使得普通民眾購房難成為了凸顯的社會問題。為了保障普通民眾的住房需求，政府不斷推出調(diào)整房地產(chǎn)市場和房價的政策，并從2010年開始，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務也逐漸成為了調(diào)控房價重要工具。另外，房價的不斷上漲，也使得我國商業(yè)銀行個

22、人住房貸款業(yè)務的抵押物中的房產(chǎn)價值風險凸顯。2007年美國次級債危機爆發(fā)所造成的危害，仍然歷歷在目。而引發(fā)這種危機的重要誘因之一就是美國持續(xù)上漲的房價。而就我國商業(yè)銀行個人住房貸款的比重來說，如果風險發(fā)生，必將累及到整個金融業(yè)，甚至國家的經(jīng)濟安全。2、研究意義根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2013年年末，個人住房貸款的余額約為9萬億，大約占到住戶消費性貸款余額的69.34%，約占人民幣貸款余額的12.5%。而在全部的個人住房貸款中，商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房貸款就占到了70%以上。從這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，個人住房貸款業(yè)務對于我國商業(yè)銀行穩(wěn)定發(fā)展的重要性。因此，本文將結(jié)合我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀

23、，對在該業(yè)務中所存在的主要風險進行分析，指出我國商業(yè)銀行個人住房貸款中所面臨的風險，并具有針對性地尋找出風險防范策略。本文還參考了以美國、加拿大為代表的國外個人住房貸款風險防范措施，以國際市場為背景分析這些制度的好處和壞處以及對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范的啟示，為我國商業(yè)銀行防范和控制個人住房貸款風險提供有益的對策和建議。（二）研究思路和方法1、研究(ynji)思路本文主要分為四個部分(b fen)，第一部分分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀，同時對商業(yè)銀行個人住房貸款的種類和特征進行了研究說明；第二部分分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的問題即當前存在的風險，并對風險進行了分類，這

24、樣有助于風險防范措施的提出；第三部分分析了美國等發(fā)達國家商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范的先進經(jīng)驗和措施，從中得到啟示；第四部分在分析風險的基礎上結(jié)合我國的經(jīng)濟現(xiàn)狀，提出防范我國商業(yè)銀行個人住房貸款的策略。2、研究(ynji)方法本文以理論分析為主，比較分析為輔，主要分析了我國個人住房貸款存在的各種風險以及加強管理的必要性，在對比美國、加拿大西方國家個人住房貸款風險防范方面的異同，從中得到啟示，從而提出我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險管理策略。本論文寫作的目標是以金融風險管理的基本理論為指導，分析研究出我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，并在此基礎上提出了如何降低我國商業(yè)銀行個人住房貸款風

25、險的策略。二、我國商業(yè)銀行業(yè)個人住房貸款現(xiàn)狀分析自1998以來，我國一直在積極地推進住房商品化，實行住房分配貨幣化。本章通過對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的特征、業(yè)務種類、發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，試圖從中找出我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)階段存在的一些列問題。（一）我國商業(yè)銀行個人住房貸款概述被認為是商業(yè)銀行最為安全的貸款品種之一的是個人住房貸款，個人住房貸款有房產(chǎn)作為抵押，其作為一項中長期貸款品種，是各個商業(yè)銀行獲得利潤的重要來源。1、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的定義我國商業(yè)銀行個人住房貸款是指由我國商業(yè)銀行向那些具有完全民事行為能力，并且年齡一般在18（含）-65周歲（含）之間，具有良好的信用記錄和還款意

26、愿的自然人所發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)商依法建造、預售或銷售中的住房，或用于購買售房人已取得房屋所有權(quán)證、能夠在二級市場上合法交易的住房，并以所購買住房作為抵押，在一定時間內(nèi)按一定利率，分期還本付息的商業(yè)性貸款。2、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的業(yè)務種類隨著我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展，其業(yè)務種類也在不斷發(fā)生著變化、并且有著不斷的創(chuàng)新。主要有以下三種形式：（1）個人住房委托(witu)貸款。個人住房 HYPERLINK /view/474774.htm t /_blank 委托(witu)貸款的全稱(qun chn)是個人住房 HYPERLINK /view/257718.htm t /_bla

27、nk 擔保委托貸款，它是指由住房資金管理中心運用 HYPERLINK /view/5564.htm t /_blank 住房公積金并且委托商業(yè) HYPERLINK /view/20233.htm t /_blank 銀行而發(fā)放的個人住房貸款。 HYPERLINK /view/352810.htm t /_blank 住房公積金貸款是一種政策性的個人住房貸款，但是由于 HYPERLINK /view/352810.htm t /_blank 住房公積金貸款和 HYPERLINK /view/278874.htm t /_blank 商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因此無論是投資者還是買房自己住的老百

28、姓都會比較偏向于選擇住房公積金貸款來購買住房。（2）個人住房自營貸款。個人住房自營貸款又稱商業(yè)性個人住房貸款，是指商業(yè)銀行用合法的方式募集資金，向符合貸款銀行所規(guī)定條件的自然人自主發(fā)放的，用于在城鎮(zhèn)購買、建造和修理自住住房的貸款，其風險由貸款銀行所承擔，并且由貸款銀行來收回貸款的本金和利息，其貸款利率可以在一定范圍浮動。（3）個人住房組合貸款。個人住房自營貸款和個人住房委托貸款也可以組合發(fā)放，組合發(fā)放的個人住房貸款就是個人住房組合貸款。由于組合貸款存在兩個貸款主體對應同一債務和同一個抵押物的情況，當貸款出現(xiàn)風險時，在風險資產(chǎn)的處置上存在著一定的法律障礙,但由于個人住房組合貸款能夠彌補住房公積金

29、貸款額度不足的缺陷，解決中低收入人群在住房消費等方面的問題。3、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務特征由于各國金融市場的發(fā)展水平不同，作為商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務個人住房貸款，在其特征上可能會有所不同。但總的來說，都包括貸款期限長、貸款金額大、以購房產(chǎn)權(quán)為抵押、風險相對集中等特征。除了這些特征外，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務還具有流動性差、政策性強等特征。（1）貸款期限長且金額大中國人民銀行1998年下發(fā)的個人住房貸款管理辦法中規(guī)定，我國個人住房貸款期限最長不得超過20年。由于我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的快速迅猛的發(fā)展，1999年，央行又下發(fā)關于鼓勵消費貸款的若干意見，將個人住房貸款的最長期限延長至

30、30年。目前，我國各大商業(yè)銀行的各類個人住房貸款業(yè)務的最長貸款期限一般都是30年。另外，根據(jù)中國人民銀行2011年1月對全國20個大中城市的個人住房貸款情況所進行的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，我國東部、南部、西部和北部四個地區(qū)的商業(yè)銀行個人住房貸款的平均貸款年限分別為16.7年、15.7年、14.9年和15年，四地區(qū)平均住房貸款年限長達15.575年。很明顯，個人住房貸款還款期限長的根本原因，就是貸款金額大。據(jù)搜狐財經(jīng)網(wǎng)報道，截止2014年5月，我國一線城市新建商品住宅成交均價為23073元/平方米。那么一套90平米的住房，大約要兩百多萬，減去30%的首付，也還需要貸140多萬。（2）以抵押(dy)為前

31、提由于個人住房貸款(di kun)期限長、金額大，為了防范借款人的違約風險，銀行通常以借款人購買的住房作為發(fā)放貸款的抵押。當借款人不履行債務時，銀行可以采取拍賣、變賣抵押物的措施來實現(xiàn)貸款本金、利息的收回。因此，個人住房貸款又被稱為個人住房抵押貸款或者是個人住房按揭貸款。個人住房貸款的借款人與提供個人住房貸款的商業(yè)銀行，就是通過這種抵押方式建立起了融通資金的信貸關系。另外，我國商業(yè)銀行(shn y yn xn)為了更快地滿足借款人的用款需求，只要借款人與所購買住房的房產(chǎn)開發(fā)商簽訂好購房合同，房產(chǎn)開發(fā)商能夠為借款人提供有效的階段性擔保，銀行就可以向借款人發(fā)放貸款。（3）風險相對集中商業(yè)銀行個人住

32、房貸款通常都是以借款人所購買的住房為抵押，且大多數(shù)借款人的借款模式相同或相近。如果基準利率大幅上調(diào)，可能會導致大量還款能力弱的借款人發(fā)生停止還貸的違約行為，而這又可能影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，使房價下跌。房價的下跌，又會使很多借款人認為繼續(xù)為不斷貶值的住房，清償貸款和付出高額的利息是一種不理性的行為。因此，會有更多借款人加入違約的行列。而這必將給銀行帶來集中爆發(fā)的違約風險。2007年，美國爆發(fā)的次貸危機就是最典型的一個案例。（4）政策性較強個人住房貸款業(yè)務易受政策影響的特征在我國較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)一直都是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)。無論是刺激經(jīng)濟發(fā)展還是抑制經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)行業(yè)都是宏觀調(diào)控

33、的對象之一。因此，與房地產(chǎn)市場緊密相關的個人住房貸款業(yè)務，也必然會成為調(diào)控的對象。特別是，近幾年為抑制不合理房價的上漲，國務院不斷推出“限購令”，直接對商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務進行調(diào)控。如2010年出臺的“新國十一條”、2011年出臺的“新國八條”等。（5)貸款流動性差在英、美等金融市場比較發(fā)達的國家，個人住房貸款的流動性可以通過資產(chǎn)證券化來實現(xiàn)。在2011年，由美國的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）經(jīng)手的抵押貸款超過美國總抵押貸款的75%。這兩家機構(gòu)的職能就是促進美國抵押貸款市場的穩(wěn)定性、流動性和提高市場的風險承受能力。而這兩家機構(gòu)達成這一目的的方法就是從美

34、國抵押貸款的二級市場購買抵押貸款并將它們重新打包成證券或可持有的投資組合,這一重新打包的過程就是所謂的資產(chǎn)證券化。2005年中國建設銀行在銀行間債券市場，發(fā)行了我國第一個個人住房抵押貸款支持證券。這標志資產(chǎn)證券化業(yè)務正式進入我國大陸地區(qū)。但隨著2008年全球金融危機的爆發(fā)，我國剛剛起步的資產(chǎn)證券化陷入停滯，直到2012年6月才得以重新(chngxn)開始發(fā)展。因此，現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行發(fā)放的大陸地區(qū)的個人住房貸款依舊(yji)具有流動性差的特征。（二）我國商業(yè)銀行(shn y yn xn)個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀與國外相比，而我國商業(yè)銀行個人住房貸款起步較晚，但是發(fā)展迅猛。個人住房貸款從需求方拉動

35、市場，從而刺激住房消費、拉大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，但由于我國住房信貸市場還不完善，個人住房貸款風險也逐漸暴露出來。1、住房消費快速增長1998年7月3日，國務院頒布了進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知,正式宣布停止住房實物分配制度，開始逐步實行住房分配貨幣化的住房體制改革政策。由此，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開始逐步進入快速發(fā)展階段。1998年商業(yè)銀行個人住房貸款增加300億元，年末余額超過500億元；1999年年末余額達1300多億元，到2000年年末余額已超過2600億元。截止2013年末，只是工、農(nóng)、中、建四家大型商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款余額就已經(jīng)高達66141.98億元，

36、是1997年末余額194.44億元的340余倍。我國商業(yè)銀行充分發(fā)揮了其金融杠桿的功能，把居民手中潛在的購買力聚集起來，然后把居民自我積累型滯后型的消費變?yōu)橛薪鹑谥С值倪m度超前型消費，從而擴大了住房消費市場的有效需求，提高了居民住房的支付能力，取得了服務民生大眾、改善住房條件、改變城市面貌、繁榮住房消費市場的明顯效果。2、住房信貸市場亟待完善與國外的發(fā)達國家相比，我國的個人住房信貸市場現(xiàn)在基本上仍然處于初級階段。從市場的構(gòu)成來看，余額存量小，市場主體單一，除了商業(yè)銀行之外，其他貸款主體未能形成十分有效的補充；由于一些主觀、客觀因素的制約，房地產(chǎn)交易的一級市場仍然不完善和發(fā)達，而住房信貸的二級市

37、場更為落后；從環(huán)境制度來看，我國的個人信用制度仍然不健全，相關法律法規(guī)的建設落后，保險品種不甚齊全。在進行貸款審核時，商業(yè)銀行只是根據(jù)申請人自己傳遞的信用信息做出判斷，對其傳遞的信息很難去進行核實，也很難進行全面了解等因素，加大了我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險，也制約了住房金融的進一步發(fā)展。另外，我國商業(yè)銀行貸款操作程序中對貸款人資格的要求與房地產(chǎn)交易管理部門中的有關規(guī)定存在著矛盾。一方面，使用商業(yè)銀行貸款購買的商品房己經(jīng)在有關房管部門進行了抵押，當一次轉(zhuǎn)讓發(fā)生時便應征得相關貸款銀行的同意；另一方面，在二手交易完成之后，銀行放款與產(chǎn)權(quán)過戶之間存在著時間差，這些會都使貸款銀行在辦理轉(zhuǎn)按揭貸款的過

38、程中產(chǎn)生著一定的風險。3、個人住房貸款風險增加(zngji)目前，國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展形勢變幻莫測，在我國經(jīng)濟持續(xù)30余年快速增長之后，進入了經(jīng)濟發(fā)展的新階段，在實體經(jīng)濟增長速度速放緩和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型兩個方面因素的相互作用下，外部環(huán)境的不確定性仍然很大，加大了我國經(jīng)濟下行的壓力，部分行業(yè)和領域的風險上升，進而存在潛在風險隱患加快顯露出來，并逐漸呈現(xiàn)出向銀行業(yè)傳導的趨勢，風險防控形勢相對(xingdu)比較嚴峻。我國商業(yè)銀行個人住房貸款所產(chǎn)生的違約(wi yu)風險也主要源于以下幾方面：企業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營困難或者資金鏈斷裂等原因從而導致借款人財務狀況出現(xiàn)惡化；受經(jīng)濟大環(huán)境及民間借貸資金鏈斷裂的影響，個

39、別開發(fā)商的樓盤“爛尾”導致與借款人的糾紛；借款人發(fā)生重大變故等。個人住房貸款的風險進一步顯露出來,暴露出了我國商業(yè)銀行的信用風險管理落后、業(yè)務發(fā)展和外部形勢變化風險管理的弊端。在當前復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境下,我國商業(yè)銀行個人住房貸款資產(chǎn)的質(zhì)量要在業(yè)務高速發(fā)展的過程中保持平穩(wěn)，風險的防控工作依然任重而道遠。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的主要風險分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務是最大的個人消費信貸業(yè)務，它的安全性直接關系到各商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)的安全性。在我國商業(yè)銀行個人住房貸款開辦的初期，其在整個商業(yè)銀行貸款中所占比重較小，所形成的風險不足以對我國商業(yè)銀行的正常經(jīng)營造成影響，隨著個人住房貸款業(yè)務的

40、不斷發(fā)展，貸款風險開始體現(xiàn)出來。（一）商業(yè)銀行內(nèi)部風險分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款的內(nèi)部風險主要是指商業(yè)銀行內(nèi)部方面的操作、制度不落實、業(yè)務流程不合理、內(nèi)部人員存在道德風險等問題。有些商業(yè)銀行由于風險管理意識薄弱，貸款“三查”制度便流于形式，從而致使其風險增加。1、操作風險操作風險主要是指在整個住房貸款流程中由于銀行內(nèi)部的工作人員操作失誤或故意違規(guī)操作而引起的損失以及系統(tǒng)故障引起的損失。操作風險遍布在整個貸款流程中，也許一個數(shù)據(jù)的錄入錯誤就會引起一系列的錯誤和最終的損失，因此操作風險是需要處處方法的風險。但是在通常情況下，只要銀行能夠做到防微杜漸，就可以很好的防范操作風險。2、管理體制不完善(

41、wnshn)引發(fā)的風險由于我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展時間相對來說較短，信貸管理機制仍然不健全，銀行對于(duy)這部分風險的管理還比較松散，現(xiàn)在尚未形成一套完整的風險管理運作體系，缺乏業(yè)務流程的風險評價和控制系統(tǒng)，風險的責任劃分機制不明確，因此導致個人住房貸款的風險產(chǎn)生。（1）貸前調(diào)查和貸款審查風險。貸款審查是商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中的一共重要環(huán)節(jié)。在貸款審查的過程中，如果商業(yè)銀行中經(jīng)辦的工作人員風險意識低，警惕性不高，對借款人的真實身份、收入情況、家庭狀況等相關情況不夠詳細了解，對借款人所提供的相關材料的真實性、合法性審查不嚴，而只是流于形式，對有紕漏的材料沒有進行深入的調(diào)查核實，有

42、的商業(yè)銀行甚至為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比，或者是降低貸款人的審批(shnp)條件，一味簡化手續(xù)，從而導致風險的產(chǎn)生。(2)貸后管理風險。由于商業(yè)銀行個人住房貸款的客戶眾多，使得相應的貸后管理工作顯得十分繁瑣。在實際的貸后管理工作中往往存在前后臺人員資料移交配合不默契，貸款抵押物的管理不夠規(guī)范，檔案管理的操作不細致，貸款抵押物的價值長期只依賴某個中介機構(gòu)評估，結(jié)果造成抵押品貶值，甚至會發(fā)生權(quán)證資料丟失等情況，由于個人住房貸款的資料不夠全面和連續(xù)，這將會導致商業(yè)銀行的相關風險預警遲鈍，從而商業(yè)銀行采取預警措施速度緩慢。由此當風險來臨后，商業(yè)銀行往往處于較為被動的狀態(tài)。3、專業(yè)人

43、才缺乏引發(fā)的風險我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款需要的不僅僅是一批了解宏觀經(jīng)濟的專業(yè)人才，更需要比較專業(yè)的柜臺銷售人員。但是目前我國商業(yè)銀行業(yè)務人員的專業(yè)素質(zhì)普遍偏低，對于各個商業(yè)銀行宏觀經(jīng)濟的掌控能力不高，因此，化解宏觀經(jīng)濟因素波動帶給商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務損失的能力較差。與此同時,我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開展的比較晚，現(xiàn)在還沒有培養(yǎng)出一批具有十分豐富實踐經(jīng)驗的柜臺銷售人員。而且我國商業(yè)銀行人員流動過快,人才缺乏的現(xiàn)象嚴重，很多業(yè)務人員沒有拿到上崗證就開始擔任審批工作，沒有任何的工作經(jīng)驗，更不用說讓他們?nèi)ケ鎰e風險，防患于未然了。由于商業(yè)銀行個人住房貸款有包含的范圍廣、時間長的特點，可以利用

44、現(xiàn)代化的計算機技術來對其進行管理，但是我國現(xiàn)在普遍缺乏這種人才。（二）商業(yè)銀行外部風險分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險除了來自于商業(yè)銀行內(nèi)部還有來自于外界的風險，這些風險主要是由于開發(fā)商、借款人、抵押物引發(fā)的風險，另外，我國的市場調(diào)整、宏觀經(jīng)濟政策的變化、利率的變化都會引發(fā)風險。1、開發(fā)商引發(fā)(yn f)的風險開發(fā)商引發(fā)的風險是指與商業(yè)銀行合作開展個人住房貸款業(yè)務(yw)的房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生了欺詐或者違約行為給銀行帶來的風險。(1)“假個貸”引發(fā)(yn f)的風險 開發(fā)商為了維持自身日常經(jīng)營或?qū)崿F(xiàn)自身的利益，串通那些沒有真實交易意愿的個人或者是假冒個人的名義，以不真實的交易背景向商業(yè)銀行申請個

45、人住房貸款,以此來套取或者騙取信貸資金。由于目前我國社會信用制度尚不完善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也不夠規(guī)范，便很容易誘發(fā)開發(fā)商“假個貸”信用風險。目前，“假個貸”是商業(yè)銀行各種風險中危害最大、形成不良貸款最集中的風險源。主要有詐騙型“假個貸”和融資型“假個貸”兩種形式。詐騙型“假個貸”，大多數(shù)開發(fā)商以本單位職工及親屬等虛假借款人的名義向銀行申請“假個貸”，之后便將此款項挪作他用或者攜款潛逃。主要由于開發(fā)商的資質(zhì)較差、所開發(fā)樓盤銷售不出去，開發(fā)商在通過“假個貸”騙取銀行信貸資金后，便即刻將該部分資金抽離公司并轉(zhuǎn)移到個人名下，一旦無法按時還款，而且借款人有真實購房為由主張貸款合同無效并拒絕償還銀行貸款，

46、開發(fā)商從而將其經(jīng)營項目在房地產(chǎn)市場上的風險直接轉(zhuǎn)嫁給貸款銀行，貸款銀行面臨較大的風險。融資型“假個貸”，開發(fā)商因自身資質(zhì)等原因無法取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款或因自有資金未按時到賬且其房產(chǎn)銷售收入無法快速回籠時，就通過“假個貸”的方式來套取銀行的信貸資金用以彌補項目開發(fā)的資金缺口。開發(fā)商通常在項目完工并且取得預期銷售目標后，會將回籠資金用于歸還其在銀行的貸款，但是如果開發(fā)商無法完成預期的銷售目標、其項目無法如期完工并陷入困境，就會給商業(yè)銀行造成極大的風險。 (2)開發(fā)商房產(chǎn)等方面引發(fā)的風險由于開發(fā)商是樓房買賣中的賣方，也是樓盤的開發(fā)者，若由于開發(fā)商自身經(jīng)營不善導致樓盤無法正常交付、延期交付、或者是交付后

47、無法正常使用、甚至工程爛尾，導致購房合同違約失效，借款人無法取得所購房產(chǎn)，將會直接影響借款人的還款意愿，從而造成了商業(yè)銀行個人住房貸款的風險。2、借款人自身引發(fā)的風險目前在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險中，借款人自身引發(fā)的風險主要是指借款人的信用風險，是最基本、最直接的一類風險。按照借款人信用風險的主客觀性區(qū)分可以分為被迫違約、理性違約、惡意違約三種。（1）被迫(bi p)違約被迫違約是指借款人由于自身因素或者外界(wiji)環(huán)境發(fā)生突變而造成償還能力下降，從而導致其無法繼續(xù)正常的向商業(yè)銀行進行還本付息，進而發(fā)生違約行為。在商業(yè)銀行發(fā)放貸款時，要求借款人在借款期限內(nèi)有相對穩(wěn)定的收入，但是銀行只能

48、了解到借款人目前的收入，并且有他們當期的收入推斷出借款人在未來的收入水平。由于我國經(jīng)濟體制的不完善，各種社會保障制度(zhd)的不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素有很多，如借款人收入水平下降、失業(yè)、意外身亡或喪失勞動能力等，這些因素都將會減少甚至停止借款人的現(xiàn)金流，最終導致借款人被動的違約。（2）理性違約理性違約是在借款人認為放棄該貸款的償還能夠得到更大的利益，從而產(chǎn)生的違約行為。當房價迅速下跌，或者是利率大幅上升時,房屋的原價值與目前市值相差大于借款人所支付的首付加上已還款本金，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，相當于該房產(chǎn)已成為“負資產(chǎn)”,這時借款人會選擇理性違約“棄

49、房而逃”，進而把風險轉(zhuǎn)給銀行。（3）惡意違約惡意違約是指在借款人原本具有還本付息能力,但其主觀上卻故意違約,利用個人住房貸款來騙取商業(yè)銀行貸款資金，從而引發(fā)的風險。這種風險有一個非常明顯的特點就是：借款人在申請貸款前就不打算按時的歸還貸款本息,只是以購房的名義來騙取銀行的貸款資金。我國人民銀行雖然已經(jīng)建立了個人信用體系，但是仍不完善，個人信息登錄不全，并且，個人信用制度缺乏統(tǒng)一規(guī)定，各家商業(yè)銀行對于個人信用的評判標準不一，相互之間難以衡量，使得各個評估公司得到的結(jié)論不相同，可比性不強，這樣便給借款人惡意違約帶來了可乘之機。3、市場風險近些年我國房價一直高攀不斷，從國際經(jīng)驗來看，房價的漲跌其實是

50、有一定規(guī)律性的，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和國家對于房價的調(diào)控，市場的房價在不斷高攀的同時,也面臨隨時調(diào)整和下跌的風險。由于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要的資金來源，因此，房價大幅下跌的一個直接后果就是造成金融機構(gòu)的住房貸款資金難以收回，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)成為房價大幅下跌的最大受害者之一。然而，一旦房地產(chǎn)價格急劇下跌，大量的房地產(chǎn)開發(fā)商將立刻面臨著資金回收困難的問題，從而造成不少企業(yè)破產(chǎn)，而其貸款的商業(yè)銀行就成為最大的埋單者，更為嚴重的情況會導致金融危機。另一方面，根據(jù)購房者的資金來源，可分為自有資金購房和大量舉債購房。對于前者，如果一旦資金出現(xiàn)問題(wnt)，會在購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)

51、生糾紛；然而對更多的依靠商業(yè)銀行住房貸款的炒房者們來講，這種類型買房人如果資金出現(xiàn)問題、或者房價大幅下跌的話，那些大量放貸的商業(yè)銀行必然會大受牽連，商業(yè)銀行個人住房貸款的風險將會加大。4、利率(ll)風險利率風險主要是指利率政策的變化對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(yw)收益的影響。目前我國利率水平處于下降趨勢，且存貸利差逐漸加大，這是有利于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展的。另外，我國當前經(jīng)濟處于增長放緩階段，實行收緊銀根的加息政策的可能性較小，所以就總體形勢來看，現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務面臨的利率風險相對較小。5、政策風險國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響較大，由于商業(yè)銀行個人住房貸款

52、的違約率與宏觀經(jīng)濟環(huán)境成正相關關系，即在宏觀經(jīng)濟運行良好時,失業(yè)水平下降，違約率也下降，反之亦然。由于房價不斷上漲，特別是一線城市的房價更是上漲劇烈，這使得一些地區(qū)出現(xiàn)了大量炒房投機現(xiàn)象。為了更好的抑制炒房投機而引起的房價不合理上漲，2009年出臺了“國四條”政策，明確指出要抑制投資投機性購房的行為，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010年又出臺了“新國十條”，又被稱為“限購令”，里面明確指出，商業(yè)銀行可根據(jù)自身風險狀況，暫停向借款人發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。2011年的“新國八條”、2013年的“新國五條”，也都是對“限購令”的延續(xù)。時至今日，政府依然沒有表現(xiàn)出對“限購令”的放松。國家連續(xù)

53、出臺的這一系列調(diào)控政策，對于非自用購房發(fā)放的按揭貸款形成了極大的風險,也使得我國商業(yè)銀行大量已發(fā)放的個人住房按揭貸款面臨宏觀調(diào)控所帶來的潛在風險壓力。四、國外個人住房貸款風險的可借鑒性經(jīng)驗北美發(fā)達國家對個人住房貸款的發(fā)展較早，目前北美發(fā)達國家的風險防范體系相對完備，風險防范經(jīng)驗的積累相對豐富，通過對北美個人住房貸款風險防范措施的總結(jié)，從中找到值得我國借鑒和學習的地方。（一）美國個人住房貸款風險的內(nèi)部防范美國個人住房貸款在多年的發(fā)展過程(guchng)中，發(fā)展出了一套獨具特色的風險防范體系，有自己的評估方法。1、對借款人的嚴格(yng)審查(shnch)產(chǎn)生個人住房貸款風險的根本在于借款人是否具

54、有還款能力以及借款資格。對此商業(yè)銀行相應設立了一系列的管理制度，其中包括:（1）審查借款人是否具有可靠的資金來源。由借款人的專業(yè)技能、文化程度、收入情況以及工作情況等方面做出一個綜合評定，據(jù)此做出判斷，借款期限內(nèi)借款人是否具有可靠收入，然后設置個人信用等級，此結(jié)果作為貸款多少以及是否貸款的基本依據(jù)。（2）通過審查是否存在先期債務，即在本銀行借款前是否己有借款數(shù)額、還款期限以及借款記錄等。如果借款人負債累累，并且擁有逾期的未償還貸款，則商業(yè)銀行可拒絕提供個人住房貸款。（3）通過審查借款抵押物情況,包括抵押物的價值、性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)信息等，因為美國現(xiàn)行法律規(guī)定無約束性房產(chǎn)才視為合格的抵押品，除此以外很難

55、獲得商業(yè)銀行的抵押貸款。(4)建立對借款人財務狀況的有效監(jiān)控體系。借款人財務狀況可能存在變化較大的情況，必須對其財務狀況進行有效地跟蹤監(jiān)控才能控制風險，一般借款人都有個人收入來源情況的詳細資料，能夠隨時監(jiān)控其財務的變動狀況。在美國，納稅資料、個人收入、信用記錄以及犯罪記錄等資料可以很方便地向政府有關機構(gòu)取得。2、推進貸款方式多樣化為滿足不同類型貸款的需要，商業(yè)銀行開發(fā)了多種業(yè)務，以此來適應不同支付能力和各種情況的借款人。這些產(chǎn)品在達到購房者需求的同時，根據(jù)自身情況通過對貸款品種的選擇降低自身的風險。美國的住房貸款分為：a.可調(diào)整抵押貸款、b.分享增值抵押貸款、c.漂浮式付款抵押貸款、d.分級償

56、還抵押貸款、e.循環(huán)住房抵押貸款、f.反向抵押貸款、g.“一攬子”交易抵押貸款等等。3、健全違約處理機制在借款人無法按合同償還本息時，銀行可以按照合同規(guī)定進行違約處理。在這方面美國建立了相對健全的處理機制, 違約處理以及貸款償還兩方面均有相對健全的程序。 （1）貸款還清之前，借款人應在每年1月份將當年的住房保險單據(jù)寄送到貸款機構(gòu)；（2）借款人需在當月一日(y r)償還本息，最長可延遲一個月，月末未償還者即進行罰息；（3）月末仍未償還本息時，商業(yè)銀行即報告給資信評估機構(gòu)，借款人的不良(bling)信用將記錄在資信網(wǎng)絡，該記錄影響借款人以后的的借款信用；（4）逾期一月，貸款應收本息會記入逾期貸款科

57、目，逾期兩個(lin )月銀行會登門催收罰金以及貸款本息；（5）逾期三月以內(nèi)，商業(yè)銀行將對該筆貸款進行損失分析，選擇延期歸還貸款或者著手處理抵押物；（6)逾期三個月后，這筆貸款將記入呆帳科目，商業(yè)銀行可向法院提起訴訟進行強制拍賣房屋 （二）北美個人住房貸款風險外部防范在北美地區(qū)，商業(yè)銀行對個人住房貸款風險具有相對完備的內(nèi)部防范外，外部也具備相對規(guī)范的防范，主要體現(xiàn)在個人住房抵押貸款保險和擔保等方面。1、完善的個人信用體系目前成熟的發(fā)達國家都建立了相對完善的信用管理制度,本質(zhì)是一種社會機制，把各個與信用相關的社會力量串聯(lián)起來，共同促進信用體系和制度的完善與發(fā)展，制約和懲罰人們失信行為，從而保障了

58、社會秩序和市場經(jīng)濟的正常地運行和發(fā)展。最重要的是西方國家已經(jīng)將這種較為完備的信用制度產(chǎn)業(yè)化、信息化，其信用制度被越來越多的國家和地區(qū)引入。國家信用管理體系對其國內(nèi)的每一個公民的信用活動都有詳細地記載，商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時可以調(diào)用其借款人相關資料，對他的個人信用記錄有一個比較清楚的了解,從而可以確定貸款的條件，總之，發(fā)達國家的個人信用體系能夠有效地提高商業(yè)銀行識別信用風險的能力，降低防范風險的成本。2、健全的保險擔保制度美、加兩國在確定借款人保險方面條件類似：當首付款比例高于20%則無需購買保險。在經(jīng)歷了美國三十年代的經(jīng)濟危機后，銀行由于擔心貸款收不回來的情況，商業(yè)銀行決定把首付款比例提

59、高到50%，期限主要為五年。加拿大在該方面的做法是：當?shù)盅嘿J款的首付款比例不低于25%時，無需購買抵押貸款保險；低于25%時，必須進行抵押貸款保險的購買。保險主要是CMHC (加拿大房屋抵押貸款與住房公司)。住房保險公司多為政府獨資擁有。其目的是為了提高購房者的即期買房能力，保險做為重要手段來對住房市場的發(fā)展進行調(diào)節(jié)和促進。3、美國個人住房貸款證券化制度在美國，個人住房貸款的證券化起步較早。1938年，聯(lián)邦政府便設立了聯(lián)邦國民抵押貸款聯(lián)合會(即房利美) 來開展抵押貸款業(yè)務，必要(byo)時房利美購買有保險的抵押貸款，向抵押貸款市場進行資金支持，開始了住房貸款的證券化。1970年，第一張抵押貸款

60、證券由美國國民抵押貸款協(xié)會(吉利美)推出，經(jīng)過了二十年來的發(fā)展，美國現(xiàn)在己經(jīng)形成了世界上規(guī)模最大、品種最豐富的住房貸款二級市場。從1970年的10多億美元的住房抵押貸款證券發(fā)行額，增加到1997年底的3609億美元，到1998年底，其市場規(guī)模己經(jīng)達到了28000億美元，進而(jn r)成為美國第二大證券市場；抵押貸款證券占未清償?shù)盅嘿J款的比重從最初的低于5%，發(fā)展到今天，實現(xiàn)了50%的未清償?shù)盅嘿J款的證券化。抵押貸款的證券化，促進了美國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展和繁榮。（三）發(fā)達國家(f d u ji)個人住房貸款風險防范經(jīng)驗對我國的啟示由于我國跟美、加兩國在房地產(chǎn)市場環(huán)境、住房金融市場的競爭環(huán)境