房地產(chǎn)項目管理講座(ppt)資料

1、房地產(chǎn)項目管理共一百二十頁課程(kchng)簡介學習目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學時：32學時參考教材(jioci)：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟出版社，2002年4月；共一百二十頁參考(cnko)書籍房地產(chǎn)項目投資(tu z)潘蜀健中國建筑工業(yè)出版社年；房地產(chǎn)營銷策劃曹春堯上海財經(jīng)大學出版社年；項目管理喻穎正暨南大學出版社 年；共一百二十頁項目管理管理(gunl)沒有止境 從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念： IPMA、

2、PMI、PMBOK、PMP共一百二十頁項目管理 現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預定任務的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”。現(xiàn)代項目管理科學便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的， 融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（Monte Carlo）模擬(mn)技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功

3、的經(jīng)典案例。 共一百二十頁項目管理管理工具 甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容 九大知識(zh shi)體系、五個階段管理重點 進度、成本、質(zhì)量、資金平衡共一百二十頁房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)過去(guq)、現(xiàn)在、未來經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉 （北海、深圳、浦東）政府的角色與作用 （加入WTO后的競爭）共一百二十頁房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)行業(yè)的獨特性、項目的復雜性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程(kchng)重點）目標：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 共一百二十頁房地產(chǎn)項目(xingm)項目(xingm)管理11？共一百二十頁房地產(chǎn)項目管理模塊(m

4、kui) 經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機會 投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計模塊：環(huán)境行為學、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀(jn un)環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應用共一百二十頁房地產(chǎn)項目管理模塊(m kui)投融資管理模塊：財務報表分析、項目投融資決策、資金規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務 項目管理模塊

5、：項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風險管理 工程管理模塊：招投標管理、合同管理、成本管理、采購管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理 營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊伍(du wu)組織、賣場設(shè)計、物管前期介入 共一百二十頁房地產(chǎn)項目管理模塊(m kui)項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房

6、地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風險(fngxin)規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價共一百二十頁教學內(nèi)容項目管理知識土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項目市場定位(dngwi)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)項目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入共一百二十頁 第一講 項目管理知識項目管理概述項目計劃與組織網(wǎng)絡計劃技術(shù)項目控制(kngzh)項目管理軟件及應用 教學內(nèi)容共一百二十頁 1、項目管理概述項目管理概念(ginin)IPMA、PMI、PMBOK、PMP進度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應用與

7、發(fā)展 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 項目管理概念在預定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目(xingm)進行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標或任務的一種系統(tǒng)管理方法。特點：目標明確、進度嚴格、資源有限、 質(zhì)量保證 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 IPMAIPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊，成員(chngyun)主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個正式成員(chngyun)。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務，包括研究與

8、發(fā)展、培訓和教育、標準化和證書制以及有關(guān)會議、學習班和研討會。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個級別，級別之間的檔次標準差距很大。A級是工程主任證書級，簡稱CPD，總經(jīng)理一級。B級為項目經(jīng)理級別證書，C級為項目管理工程師級證書，D級為項目管理技術(shù)員級。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 PMIPMI（Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學、研究機構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會員。它卓有成效的貢獻(gngxin)是開發(fā)了一套項目管理知識體系（PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為9個領(lǐng)域，即：范圍

9、管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風險管理和綜合管理。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 PMPPMP是由PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標準，使全球的項目管理人員都能夠得到科學的項目管理知識。美國項目管理協(xié)會(PMI)一直(yzh)致力于項目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學的項目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認，PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機構(gòu)，其組織的項目管理資格認證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加PMP資

10、格認證。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 進度管理 重點是制定全面詳細的進度計劃、實時跟蹤項目進度，保證(bozhng)項目按期完成。 以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進度計劃、征地拆遷進度計劃、設(shè)計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設(shè)施工程進度計劃、竣工驗收計劃、銷售進度計劃等 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 成本管理 成本計劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項目為例： 主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、管理費用、不可預見費、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強管理來有效(yuxio)控制，如

11、不可預見費，房地產(chǎn)項目一般都有左右的不可預見支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預知因素，從而大大壓縮這部分費用。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 質(zhì)量管理 實現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進行，即建立質(zhì)量標準體系和指定項目中具體工作的質(zhì)量要求。在項目實施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對各項工作進行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記錄以便隨時(sush)提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求

12、。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 資金平衡 資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。以房地產(chǎn)項目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資(tu z)項目的重點，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。 由于商品房允許預售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 項目管理應用與發(fā)展大型(dxng)工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 2、項目計劃與組織項目計劃

13、要求：目標明確、指標格式化、任務模塊化、考慮動態(tài)性項目計劃內(nèi)容：設(shè)計工作分解結(jié)構(gòu)(jigu)、編制工作說明書、分派任務和授權(quán)、估算成本和預算、編制進度計劃、報告制度、設(shè)計項目管理組織 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 小型(xioxng)計算機系統(tǒng)研制（工作分解任務矩陣）任務描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計1.01 主機 系統(tǒng) CPU 軟件 顯示器樣機制造2.02交付使用3.03共一百二十頁 3、網(wǎng)絡計劃技術(shù)原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡形式描述復雜項目的任務結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進度(jnd)計劃，確保項目按期完工。 項目管理知識(zh shi)共

14、一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)操作步驟：將項目分解為若干活動，確定所需時間、資源；明確各活動之間的邏輯關(guān)系；繪制連接所有活動的網(wǎng)絡；估計完成(wn chng)各項活動的時間和成本；計算各項活動開工和完工時間，確定關(guān)鍵路線；運用網(wǎng)絡對項目進行計劃和控制； 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)方法(fngf)：AOA雙代號法：箭頭表示活動，節(jié)點表示事件AON單代號法：節(jié)點表示活動； 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 網(wǎng)絡(wnglu)計劃技術(shù)舉例：1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成；2、A完成后，B和C才能開始；3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成；4、 A和

15、B必須在C和D之前完成； 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃(jhu)技術(shù)1、 2、3、 4、 項目管理知識(zh shi)ABCABCADBCACBD共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)關(guān)鍵路線分析：通過各項活動時間參數(shù)的計算確定關(guān)鍵路線，從而確定項目完工周期。時間參數(shù)：ES最早開始時間； EF最早結(jié)束時間； LS最遲開始時間； LF最遲結(jié)束時間； t作業(yè)時間； S松閑(sn xin)時間；關(guān)系： tEFES tLFLS SLSES SLFEF 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)步驟： 計算ES、EF； 計算LS、 LF； 計算S； 確定關(guān)鍵路線（S為0的一條活動鏈

16、）； 計算項目完工的全部(qunb)時間T； （關(guān)鍵活動的作業(yè)時間相加而成） 編制進度計劃表。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)舉例： 某企業(yè)(qy)擬開發(fā)一地產(chǎn)項目，各項活動的相互關(guān)系及預計完成時間如下表所示，試確定該項目的完工時間和關(guān)鍵路線。 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 項目管理知識(zh shi)活動代號開發(fā)活動預計時間緊先活動A前期市場調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計、報建5AD施工準備9BE施工進度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G共一百二十頁 網(wǎng)絡計劃技術(shù)PERT的應用特點(tdin)：非確定性網(wǎng)絡計劃，運用概率分析，相對復雜

17、三種作業(yè)時間：樂觀時間、可能時間、悲觀時間 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 4、項目控制確定標準衡量偏差采取糾正(jizhng)措施 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 5、項目管理軟件(run jin)及應用PROJECT通用性行業(yè)特性 項目管理知識(zh shi)共一百二十頁 第二講 土地資源獲取宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場擬開發(fā)地段的確定(qudng)土地獲取方式與途徑土地儲備問題 教學內(nèi)容共一百二十頁1、宏觀環(huán)境(hunjng)、區(qū)域經(jīng)濟與城市發(fā)展規(guī)劃行業(yè)發(fā)展趨勢（繁榮？泡沫？）區(qū)域經(jīng)濟狀況（上海與綿陽比較）城市發(fā)展規(guī)劃（熱點？前瞻？） 土地(t

18、d)資源獲取共一百二十頁我國城市房地產(chǎn)管理法（共7章72條）第一章總則第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)土地使用權(quán)出讓 第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥第三章房地產(chǎn)開發(fā)第四章房地產(chǎn)交易(jioy)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)房地產(chǎn)抵押第四節(jié)房屋租賃第五節(jié)中介服務機構(gòu)第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第六章法律責任第七章附則 共一百二十頁我國城市房地產(chǎn)管理法第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣(pimi)、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必

19、須采取拍賣(pimi)、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣(pimi)、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 共一百二十頁我國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回

20、土地使用權(quán)；但是，因不可抗力(bkkngl)或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 共一百二十頁我國城市房地產(chǎn)管理法第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備(jbi)下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 共一百二十頁我國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的

21、商品房計算，投入(tur)開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 共一百二十頁 以市場公開供地收益論：2000年，350億元；2001年，492億元；2002年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計為近千億(qin y)元（僅1-9月，就達683.98億元） 一項統(tǒng)計顯示，目前全國31個省(區(qū)、市)的近1500個市(縣)開展了土地招標拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育的東南省份，八成的市(縣)開展了這項工作。而在有些地方，100%的市(縣)開展了招標拍賣。中部省份江西，2001年開展國有土地使用權(quán)

22、招標拍賣工作的市(縣)約占全省市(縣)總數(shù)的80%，今年已經(jīng)達到100%。2002年土地(td)市場回望 共一百二十頁今年1-9月，全國范圍內(nèi)招標拍賣掛牌出讓土地(td)的宗數(shù)、面積、價款占出讓總宗數(shù)、面積、價款的比例分別為20.08%、29.78%、45.56%。土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認為，與招標拍賣相比，掛牌方式具有實施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點。 2002年土地(td)市場回望共一百二十頁房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，2002年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6228億元，同比增長了28.2%。中國人民銀行2002年二季度貨幣(hub)執(zhí)行情況報告指出，2001年房

23、地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接和間接貢獻率共計1.9到2.5個百分點。專家估計2002年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟也可能保持這種貢獻率。 2002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年1-11月，全國有7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%，8個省市新開工面積增幅超過40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購土地投資同比增長了150%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達到30%以上，北京(bi jn)、上海、廣州、杭州等城市維持50%的比重達12個月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個投資的比例更接近60%。 2002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的過

24、分依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大(jio d)下滑，它對當?shù)亟?jīng)濟的負面影響將難以估量” 。距杭州不遠的南京，1月23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝220萬元，另一塊更高達每畝295.7萬元。高地價帶來的必然是高房價，消費者會買單嗎 2002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁“全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部分地區(qū)存在投資增幅(zn f)過大、土地供應過量、價格上漲過快和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個別地區(qū)問題還較嚴重” 當前我國房地產(chǎn)市場運行情況分析報告 2002年11月19日，國務院總理朱镕基在香港會見駐港中資機構(gòu)負責人時再一次重復了他在國慶節(jié)視

25、察深圳時說的話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點熱，空置率太高，而且還在增長?！?002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁 “目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，存在較嚴重的市場風險”；主要表現(xiàn)為六個方面： 部分城市房地產(chǎn)(dchn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn)價格上漲過快，個別城市有些區(qū)位的地價上漲了1倍以上，有的住宅項目一兩年內(nèi)價格成倍增長；部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風險。 1

26、月1314日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰2002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁 2002年底，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報告指出，對于(duy)剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 2002房地產(chǎn)市場(shchng)共一百二十頁2003年房地產(chǎn)市場(shchng)展望2003是“理性之年”。2003年全國整頓(zhngdn)和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序?qū)ｍ椪蔚闹攸c是，整頓(zhngdn)和規(guī)范房地產(chǎn)市場。關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟適用房。共一百二十頁20

27、03年房地產(chǎn)市場(shchng)展望為預防風險，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣(tugung)使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應措施加強宏觀調(diào)控。同時要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。共一百二十頁2003年房地產(chǎn)市場(shchng)展望今年整頓規(guī)范工作的重點包括11個方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅

28、自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃(guhu)審批、立項審批、竣工驗收、預銷售許可等 共一百二十頁2003年房地產(chǎn)市場(shchng)展望2003年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺經(jīng)濟適用住房管理辦法，進一步明確經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負責人

29、要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標準，經(jīng)濟適用住房購房對象的條件、購房面積標準及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例(bl)，確保中低收入家庭住房用地的供應。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應規(guī)模。共一百二十頁經(jīng)營城市(chngsh)、經(jīng)營土地 2002年城市(chngsh)市長會議 共一百二十頁強暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風頭永遠塞車、 “假古董”當?shù)?、跟人較勁看上去面光光、住進去心慌慌，這就是沒有親和力的城市(chngsh)和建筑所能帶給我們的物

30、質(zhì)和精神生活。中國(zhn u)城市十大敗筆共一百二十頁2、區(qū)域(qy)房地產(chǎn)政策與市場區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地）城市房地產(chǎn)供需情況城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源(zyun)獲取共一百二十頁綿陽市房地產(chǎn)投資(tu z)（19992001年）共一百二十頁綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售(xioshu)面積19992001年共一百二十頁3、擬開發(fā)地段的確定房地產(chǎn)投資地段論地價影響因素分析（市場供求、自然環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件、政府(zhngf)規(guī)劃、心理預期、國際關(guān)系）重點研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地(td)資源獲取共一百二十頁房地產(chǎn)投資地段論地段、地段還是地段；價格成本（地價、設(shè)

31、計費、建筑費、資金利息、稅費）利潤；在成本構(gòu)成中，地價最不確定。在其他取費相對(xingdu)固定（平均利潤）的情況下，地價決定利潤率。 土地(td)資源獲取共一百二十頁地價影響因素市場供求自然環(huán)境條件(tiojin)社會經(jīng)濟條件政府規(guī)劃心理預期國際關(guān)系 土地(td)資源獲取共一百二十頁4、土地獲取方式與途徑城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象品牌主導、資金實力、土地儲備、政府補償土地公開拍賣（招投標制度(zhd)、一級市場） 4月10日，中海（成都）公司投資23億投得市中心地段 （每畝311萬元） 土地資源(zyun)獲取共一百二十頁5、土地資源(zyun)儲備問題新一輪圈地運動（萬科、萬

32、達、華潤）土地資源儲備與資本運作土地資源儲備量力而行 土地(td)資源獲取共一百二十頁 第三講 房地產(chǎn)項目市場(shchng)定位前期市場調(diào)查購房者心理與行為分析開發(fā)項目市場定位開發(fā)項目可行性研究開發(fā)項目投資效益評價 教學內(nèi)容共一百二十頁房地產(chǎn)市場調(diào)查市場調(diào)查是為實現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過(tnggu)多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，為企業(yè)科學決策提供正確依據(jù)的一種活動。 市場(shchng)定位共一百二十頁房地產(chǎn)市場調(diào)查市場調(diào)查是了解消費者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場供求的根本方法，是分

33、析市場、捕捉市場機會的重要手段(shudun)。市場調(diào)查是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 市場(shchng)定位共一百二十頁前期市場調(diào)查市調(diào)內(nèi)容(nirng)：宏觀環(huán)境（政治經(jīng)濟形勢分析）、 中觀環(huán)境（城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求）、 微觀環(huán)境（競爭樓盤及消費者需求分析）市調(diào)步驟：準備階段（確定目的、擬定計劃）、 實施階段（設(shè)計問卷、實地調(diào)查）、 分析階段（整理資料、撰寫報告）市調(diào)方法：問卷、踩盤、房展；問卷調(diào)查：問卷設(shè)計技巧； 科學合理使用市調(diào)分析； 市場(shchng)定位共一百二十頁住房與需求市場調(diào)查問卷 調(diào)查說明(shumng)：個人情況：住房

34、現(xiàn)狀：住房需求：競爭樓盤及競爭對手情況調(diào)查（見表，P61 ） 市場(shchng)定位共一百二十頁購房者心理與行為(xngwi)分析購房需要、需求及動機分析；文化、家庭與購房者心理；購房者個性特征；購房者行為模式； 市場(shchng)定位共一百二十頁社會(shhu)文化與消費行為觀念引導浪費；中國與美國的差異： 按揭買房小故事；北京與上海的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細、實用、國際化 市場(shchng)定位共一百二十頁購房決策原則整體(zhngt)屬性最佳原則；非報酬決策原則；綜合權(quán)衡原則； 例： P100 市場(shchng)定位物業(yè)出行時間價格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD254

35、04060520045004500400074737065100709080共一百二十頁開發(fā)項目市場定位定位思路：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實質(zhì)性改變，而是市場發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競爭優(yōu)勢(yush)，但其本身不是競爭優(yōu)勢(yush)。定位準則：受眾導向、差別化、個性化； 定位流程：制定目標、分析用戶心理、選擇目標市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價）、 尋找最佳切入點； 市場(shchng)定位共一百二十頁定位案例：、深圳寶安電子城：從商業(yè)(shngy)爛尾樓到商業(yè)(shngy)奇跡（）、廣州公司房地產(chǎn)項目市場研究 （） 市場(shchng)定位共一百二十頁廣州XG項目（市場研究與定位部分）第一

36、節(jié) 項目市場研究一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀）二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 1、回顧與展望； 2、市場特點； 3、結(jié)論(jiln)；三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 1、區(qū)位特點； 2、購買對象及購買心理分析； 3、對手盤分析； 市場(shchng)定位共一百二十頁廣州XG項目（市場研究與定位部分）第二節(jié) 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件 1、土地性質(zhì)綜述; 2、地塊周圍景觀； 3、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況； 4、交通條件； 5、配套設(shè)施(shsh)；二、地塊SWOT分析 1、優(yōu)勢與劣勢分析； 2、機會與威脅分析；三、結(jié)論 市場(shchng)定位共一百二十頁廣州XG

37、項目（市場研究與定位部分）第三節(jié) 項目市場定位一、項目市場細分 1、項目一期細分; 2、項目二期細分；二、樓盤概念導入 1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 2、鬧市中的溫馨(wn xn)家園；三、目標市場 1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個體經(jīng)營者； 2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場(shchng)定位共一百二十頁廣州XG項目（市場研究與定位(dngwi)部分）四、項目市場定位 1、成本價測算； 2、目標市場價格測算； 3、定價策略； 市場(shchng)定位共一百二十頁可行性研究重視市場調(diào)查、市場預測；項目評估以經(jīng)濟效益為中心(zhngxn)；對

38、項目的評估全部在決策階段進行一般地，可行性研究應由專門從事投資項目的咨詢機構(gòu)（中介機構(gòu)）承擔，它擁有大批經(jīng)濟學家、市場分析家、財務專家、律師等英才。 ； 市場(shchng)定位共一百二十頁可行性研究解決的主要(zhyo)問題為什么要進行這個項目？項目的產(chǎn)品(勞務)市場的需求情況怎樣？資源條件如何？項目建設(shè)(jinsh)地點應選在什么地方？產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進可靠？項目投資估算和方案比較情況如何？投資盈利水平及風險多大？共一百二十頁項目(xingm)可行性研究內(nèi)容投資項目(xingm)的背景研究投資項目的市場和生產(chǎn)規(guī)模投資項目資源情況投資項目環(huán)境投資項目設(shè)計投資項

39、目組織機構(gòu)投資項目進度控制投資項目的財務經(jīng)濟評價共一百二十頁項目(xingm)可行性研究程序機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：對關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費用約1%；可行性研究評價：更加(gnji)嚴格、細致地研究，投資估算采用預算價格，精度要求在10%左右，費用約為1%3%。共一百二十頁開發(fā)項目可行性研究 （） 項目投資估算與資金籌措(chucu)計劃； 項目銷售和租賃收入測算； 項目財務評價； 項目不確定性分析； 項目效益評價； 結(jié)論與建議； 市場(shchng)定位共一百二十頁投資估算與資金籌措 1、開發(fā)成本估算： 土地成本（地價

40、、征遷補償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計、可研、地勘、報建）， 建安(Jin n)工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費（配套建設(shè)費、建安監(jiān)督費、供水管網(wǎng)補償、供電用電負荷、其他）， 不可預見費； 2、開發(fā)費用估算：管理費用，銷售費用，財務費用； 3、總成本費用匯總及分攤， 4、資金籌措、使用及借款利息； 市場(shchng)定位共一百二十頁銷售和租賃收入測算 1、住宅銷售： 用市場比較法確定售價上限（平均價格）； 用成本法確定售價下限(xixin)

41、； 建議銷售單價； 住宅部分總收入； 2、商鋪銷售； 3、車庫銷售或租賃； 市場(shchng)定位共一百二十頁財務評價 1、稅金計算： 2、損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資(tu z)利潤率、投資(tu z)利稅率 3、現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（FIRR）、 財務凈現(xiàn)值（FNPV）、 項目回收期（動、靜態(tài)）； 4、償債能力分析； 市場(shchng)定位共一百二十頁不確定性分析（風險分析） 1、主要的風險因素：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、利率等； 2、盈虧平衡分析：計算投資利潤率為零時(ln sh)的項目銷售率，項目銷售率要求越高風險越大； 3、敏感性分析：選取核心的風險因素（如售價

42、、成本等），分別計算其上下變動5、10及20對項目財務評價指標（如投資利潤率、FIRR、FNPV等）的影響； 4、風險規(guī)避與控制措施： 成本風險、市場風險、管理風險及其他風險； 市場(shchng)定位共一百二十頁項目效益(xioy)評價 1、社會效益； 2、環(huán)境效益； 3、國民經(jīng)濟評價； 市場(shchng)定位共一百二十頁結(jié)論和建議(jiny) 1、結(jié)論：可行、不可行； 2、改進建議； 市場(shchng)定位共一百二十頁案 例： 鐵達公司商品混凝土生產(chǎn)項目(xingm)投資可行性研究 市場(shchng)定位共一百二十頁 第四講 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃建筑風格景觀設(shè)計戶型設(shè)計(shj

43、)配套設(shè)施 教學內(nèi)容共一百二十頁總體規(guī)劃 總體構(gòu)思(u s)； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計要則； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計思想； 因地制宜(yn d zh y)，與周圍環(huán)境融合； 個性化設(shè)計，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁空間關(guān)系處理(chl) 動與靜的關(guān)系； 實與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住(jzh)環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁規(guī)劃設(shè)計要則 功能適用； 面積適中(shzhng)； 智能化，滿

44、足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁建筑風格 建筑風格與居住文化； 內(nèi)部(nib)與外型設(shè)計； 建筑風格類型： 歐陸風格、 異域風格、 鄉(xiāng)村風格、 古典風格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁景觀設(shè)計 賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合； 發(fā)展立體(lt)綠化，海陸空結(jié)合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁戶型設(shè)計 設(shè)計概述； 設(shè)計流程； 戶型比例(bl)與樓層安排； 規(guī)劃設(shè)計要則； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁戶型設(shè)計概述(i sh) 戶型的經(jīng)濟分類： 安置、實用、舒適、豪華； 設(shè)計難點剖析： 專家與用戶的分歧； 專家與專家的分歧； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁戶型設(shè)計流程 進行市場(shchng)調(diào)查； 掌握戶型需求； 確定戶型大?。?進行功能分區(qū)； 進行戶型布局； 確定戶型構(gòu)成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設(shè)計共一百二十頁戶型比例(bl)與樓層安排 戶型不宜過雜； 以目標業(yè)主群細分確定戶型構(gòu)成比例； 樓層類