三亞某項(xiàng)目初步市場考察分析報(bào)告文案

1、13/13三美灣項(xiàng)目初步考察分析報(bào)告三亞是我國熱帶海濱旅游資源最密集的地區(qū)，在國內(nèi)外堪稱一流。冬暖如春，夏無酷暑；境內(nèi)聚集著陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園等十大風(fēng)景資源，形成山、城、河、海、港自然結(jié)合的奇特景觀，使其有條件成為國際性的避寒冬泳旅游度假勝地和理想的第二居住地。近年來，三亞市房地產(chǎn)每年增速百分之三十，已成為三亞主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，扭轉(zhuǎn)了一九九二年房地產(chǎn)泡沫之后連續(xù)多年的疲態(tài)。一是售價(jià)快速提高，第一季度三亞商品房的銷售價(jià)格和去年同期相比提高了50100。沿海一線商品房平均售價(jià)為6000元平方米，個(gè)別樓盤價(jià)格達(dá)9000元平方米以上；二是島外購房者占80左右，購

2、房客源仍以北方人為主，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如江浙、XX、廣東等地購房者（包括溫州炒房團(tuán)）所占比重加大。遵照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指示，我們近期一方面有選擇性地考察了一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，另一方面熟悉、了解有關(guān)土地管理的地方法規(guī)，加大與政府的對口部門接觸；經(jīng)過對項(xiàng)目的綜合比較，我們先將考察三美灣項(xiàng)目的前期情況報(bào)告如下，敬請領(lǐng)導(dǎo)指正。一、項(xiàng)目簡介三美灣位于天涯海角和大小洞天，南山佛教文化旅游區(qū)之間，距鳳凰國際機(jī)場20公里，離三亞市中心35公里；地理位置優(yōu)越，交通便利；三美灣座北朝南，三面環(huán)山，一面臨海，山坳呈狹長坡形地帶，自然環(huán)境優(yōu)美，因“山美，水美，石美”而得名三美灣；因紅塘灣周邊地段海域礁石林立，三美灣天然

3、沙灘是附近唯一的可游泳的海濱浴場（且具有極大的私密性），是海濱旅游度假的絕佳之地；目前已被三亞市納為旅游儲備用地，故具有巨大的開發(fā)潛力。三美灣東邊為紅塘高爾夫球場（距離約3公里），西邊是南山佛教文化旅游區(qū)（距離約5公里）；108米高海上“南海觀音”赫然在目，中國傳統(tǒng)的福壽文化講究“富如東海，壽比南山”，居住在三美灣恰好能達(dá)到這種絕妙的境界?？梢哉f，未染絲毫世塵的三美灣聚齊了成為世界頂級旅游度假勝地和頂級半山臨海別墅的所有要素。 圖1 三美灣規(guī)劃示意圖圖2 項(xiàng)目所在地現(xiàn)地形地貌二、項(xiàng)目現(xiàn)狀與資源控制的主要障礙三美灣可開發(fā)的土地資源約2000畝左右（包括25度以下山坡用地）。其中最黃金的海灣坡地已

4、被東莞聯(lián)華集團(tuán)控制了200多畝（該公司對外稱規(guī)劃了600畝）。剩下的大部分為25度以下可開發(fā)半山別墅的山坡地與非一線海景的山坳平地。1、三美灣的圈地情況對于三美灣所蘊(yùn)藏巨大開發(fā)價(jià)值，早在10年前就已經(jīng)被房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)華麟在三美灣圈地200畝，并要當(dāng)?shù)剞r(nóng)民修建了一條簡易土路（至今沒有支付其5萬元的工程款）。由于華麟公司超過2年沒有對三美灣進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)時(shí)政府對外公示要收回土地，據(jù)說華麟憑借其高干子弟背景，使土地并未被收回，最后華麟連公司帶土地全部轉(zhuǎn)讓給了東莞聯(lián)華，這也就是東莞聯(lián)華控制三美灣的由來 。2、項(xiàng)目對手的背景介紹 由于目前華聯(lián)擁有三美灣200畝的黃金地段的土地使用權(quán)，是本公司介入該項(xiàng)

5、目最強(qiáng)勁的對手。華聯(lián)集團(tuán)前身是東莞廣遠(yuǎn)建筑工程（國家建筑一級企業(yè)），成立于1993年。其董事長、總裁廖翊暢是東莞一位年輕的民營企業(yè)家。他以房地產(chǎn)和建造廠房起家，1999 年底，廖翊暢進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。2000年，聯(lián)華董事長廖翊暢隨東莞市一位副市長到三亞旅游，經(jīng)介紹，他找到了時(shí)任三亞市委書記的王富玉，從而開始了聯(lián)華在海南的房地產(chǎn)投資。聯(lián)華在海南的第一個(gè)項(xiàng)目是三亞海坡一帶的陽光海岸（親海型的高級住宅區(qū)），結(jié)果一炮打響。此后，聯(lián)華又相繼物色了兩個(gè)項(xiàng)目，一是陽光王朝，一是三美灣的開發(fā)。陽光王朝原系三亞最高的半拉子大廈，聯(lián)華以3500萬元的價(jià)格收歸麾下。按照設(shè)想，將投入25億元，將其改造成五星級的商務(wù)酒店。

6、三美灣，聯(lián)華準(zhǔn)備用4年時(shí)間，將其建成高檔的高爾夫別墅區(qū)，總投資額預(yù)計(jì)11億元。三個(gè)大手筆，奠定了聯(lián)華在三亞的特殊地位。廖本人沒有特殊背景，但他非常注重和政府的關(guān)系，通過這幾年在海南的投資，廖和海南省與三亞市政府高層建立了相當(dāng)?shù)乃饺擞颜x，就人脈關(guān)系而言，我們暫無法和其相比。經(jīng)了解，目前華聯(lián)集團(tuán)在海南還有與海航合作的大英山機(jī)場項(xiàng)目；與?？谑姓献?，參與美安工業(yè)基地15000畝土地的開發(fā)建設(shè)；以與改造海甸島海甸溪沿岸，建設(shè)“?？谕鉃钡膸讉€(gè)項(xiàng)目。總觀聯(lián)華目前在海南擁有的6個(gè)項(xiàng)目，無不是動輒10數(shù)億的大投入。如果按聯(lián)華現(xiàn)在向外公布的投資框算，6個(gè)項(xiàng)目將高達(dá)近百億元。在此，我們不能肯定聯(lián)華是否有能力完

7、成所有的項(xiàng)目，在三美灣盡管做了一些“漂亮”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但沒有絲毫準(zhǔn)備動工開發(fā)的跡象，連一條稍微象樣的車道都沒有，倒是見到國土局在現(xiàn)場作儲備規(guī)劃。通過分析、了解與與國土部門溝通，三美灣項(xiàng)目目前僅憑三亞農(nóng)場公司是沒有能力拿到的。對于三美灣這樣眾人看好的項(xiàng)目，政府部門朋友的建議也十分明確，必須是高層對高層的洽談。在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可該項(xiàng)目后，一定得由集團(tuán)的高層領(lǐng)導(dǎo)親自來三亞和市委、市府一把手進(jìn)行聯(lián)誼和磋商。三、其他控制資源方式的可行性為了尋找其他的資源控制途徑，我們一直想采用土地租賃的方式先把聯(lián)華圈地以外的25度山坡以下的地塊控制起來，并多次與土地主和天涯鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)接觸、洽談。但根據(jù)海南省和三亞市的土地政

8、策規(guī)定和接觸天涯鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記的表態(tài)，三美灣的土地（包括天涯鎮(zhèn)原看中的2000畝海邊地）已規(guī)劃為旅游用地，在目前已經(jīng)不可能用以農(nóng)林開發(fā)的名義、大面積、長時(shí)間、租用的方式控制。對于三美灣開發(fā)，市委書記對天涯鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)階段要維持現(xiàn)狀，不能自行開發(fā)。所以說，未經(jīng)市土地儲備委員會批準(zhǔn)與市委、市政府一把手點(diǎn)頭，三美灣所在地的村鎮(zhèn)政府都無權(quán)以任何形式轉(zhuǎn)讓、租賃或改變?nèi)罏惩恋氐默F(xiàn)狀（除非是短期租賃種植經(jīng)濟(jì)作物）。如我們現(xiàn)在冒險(xiǎn)與當(dāng)?shù)卮逦?、?zhèn)政府簽訂任何形式的超面積（或化整為零）、超時(shí)間的土地租賃、使用合同均為無效合同，將來的開發(fā)補(bǔ)償?shù)貌坏椒傻谋Ｗo(hù)（作為一個(gè)專業(yè)、大型的上市公司來講，這種未來損失是應(yīng)該避免的

9、）。四、有關(guān)土地管理的地方法規(guī)海南省農(nóng)業(yè)開發(fā)用地管理若干規(guī)定集體所有土地對外承包合同由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。有下列情形之一的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)先將承包合同報(bào)市、縣、自治縣人民政府核準(zhǔn)后，再予批準(zhǔn)； （一）連片對外承包土地面積超過666公頃（100畝），并且用地年限超過3年的； 審批機(jī)關(guān)在審批農(nóng)業(yè)開發(fā)用地時(shí)有下列情形之一的，其審批行為與相關(guān)的批準(zhǔn)文件無效; （一）違反法定審批權(quán)限的； （二）違反法定審批程序的； （三）違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途的；（四）違反法定用地期限的；三亞在去年建立和實(shí)施土地儲備制度，并成立了市土地儲備委員會和市土地儲備整理中心。目前，三亞已將近幾年來收回的尚未供應(yīng)

10、的近400公頃土地全部納入政府儲備庫。通過實(shí)施土地儲備制度，三亞逐步形成“一個(gè)池子儲水，一個(gè)龍頭放水”的政府高度壟斷建設(shè)用地供應(yīng)局面。 三亞全面推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，通過市場來進(jìn)行土地資源的配置。凡是進(jìn)入土地市場的建設(shè)用地，包括各個(gè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)用地，以與已經(jīng)列入城市建設(shè)用地范圍的村鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，都必須納入市政府的統(tǒng)一土地供應(yīng)計(jì)劃。為防止政府行政劃撥用地非法入市搞房地產(chǎn)開發(fā)，三亞市委、市政府禁止劃撥土地自發(fā)交易，未經(jīng)市土地儲備委員會批準(zhǔn)，不得擅自將劃撥土地對外招商或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。市區(qū)范圍內(nèi)企業(yè)改制等原因確需盤活的劃撥土地，交由市政府收購和儲備，企業(yè)不得自行招商或私下轉(zhuǎn)讓（實(shí)

11、際操作中部隊(duì)和農(nóng)墾系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)土地，三亞市對其控制的力度要?。?五、相對可行的解決建議三美灣（包括其他已規(guī)劃為旅游用地的農(nóng)林地現(xiàn)狀）以農(nóng)業(yè)或旅游的名義，如通過租賃的方式控制其資源沒有合法性和把握，風(fēng)險(xiǎn)大；而通過掛牌競拍，一是成本巨大，不符合集團(tuán)的土地儲備思想，且受到2年開發(fā)期限的限制；二是目前尚不具備開發(fā)的條件；但三美灣等類似資源的稀有性，如不爭取囊入其中又實(shí)在是一大遺憾。我們從多方渠道了解和分析，如集團(tuán)想介入三美灣（與類似的有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K）資源控制而不花太大的入門費(fèi)的可行途徑是，和三亞市政府合作搞土地的儲備開發(fā)。即政府出地，企業(yè)出錢；利益共享；政府將現(xiàn)行地價(jià)（地租）作價(jià)入股，開發(fā)企業(yè)出資進(jìn)行

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完成“7通一平”，把生地變?yōu)槭斓?。然后根?jù)企業(yè)得大頭，政府得小頭的原則，從政府對三美灣宗地掛牌拍賣中獲得利潤。當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)也可以競拍。 六、和市政府合作搞土地儲備開發(fā)的主要優(yōu)勢：其一，投資不大，回報(bào)豐厚。由于是和三亞市政府合作，所以，控制土地的方面不要花錢。前期投資主要是進(jìn)行三美灣的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套設(shè)施建設(shè)。我們通過實(shí)地考察和向當(dāng)?shù)卮逦瘯私猓瑥娜罏澈＿叺绞〖壒返木嚯x為2公里，到高速公路的距離為3公里，距離短；整個(gè)項(xiàng)目用地的面積不大，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)沒有承包給村民，民房少、經(jīng)濟(jì)作物少、拆遷難度?。簧桔甑胤N植物主要為小葉桉林，因系村民自發(fā)種植，青苗補(bǔ)償費(fèi)不高，故相對其

13、他風(fēng)景區(qū)來說投資較小。而三美灣不亞于亞龍灣（周邊交通條件好、旅游點(diǎn)集中、規(guī)模小基礎(chǔ)投入少）的自然條件，必將成為又一個(gè)國際性旅游度假勝地，一旦配套設(shè)施完善，地價(jià)飆升的動力無限，其投資回報(bào)的前景十分樂觀。其二，以此為契機(jī)，和政府融洽關(guān)系，為進(jìn)一步介入三亞地產(chǎn)業(yè)開路。一個(gè)對三亞市旅游與房地產(chǎn)有很大促進(jìn)作用項(xiàng)目的成功建立，將極大改善合作雙方的關(guān)系，對于集團(tuán)進(jìn)軍三亞房地產(chǎn)業(yè)的巨大作用是不言而喻的。這一點(diǎn)，東莞華聯(lián)在三亞甚至整個(gè)海南的成功就是很好的注解。其三，避開黃金地段被華聯(lián)控制的不利方面。由于我們現(xiàn)在無法肯定，華聯(lián)是否有能力開發(fā)并最終擁有三美灣土地，對于該公司已獲得200多畝權(quán)益的土地，我們沒有把握能

14、夠拿過來（即算華聯(lián)同意轉(zhuǎn)讓，成本也十分高昂）。在目前華聯(lián)還沒有實(shí)質(zhì)開發(fā)三美灣的情況下，集團(tuán)能夠先行和三亞市政府達(dá)成協(xié)議，一是政府有可能要華聯(lián)退出（華聯(lián)的戰(zhàn)線太長，政府有擔(dān)心其實(shí)力的理由）由我方統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)；二是政府在華聯(lián)地塊以外與我方合作；總之，在目前項(xiàng)目的控制權(quán)仍未明確的情況下，集團(tuán)與時(shí)跟進(jìn)，也就是在三美灣價(jià)值沒有彰顯的時(shí)候介入這塊“大蛋糕”的分配。即使華聯(lián)依計(jì)劃在其200畝土地上建成豪華度假村，這與我們控制其200畝以外的地塊沖突并不大（他的項(xiàng)目可作為配套，并計(jì)算“七通一平”的費(fèi)用）；在三美灣周邊臨海山坡地與山坳地建頂級半山別墅和林間別墅仍是不二之選，其開發(fā)潛力和收益價(jià)值不遜于華聯(lián)的臨海地

15、。七、有關(guān)和市政府合作搞土地儲備的實(shí)例：和三亞市政府合作搞土地儲備是目前三亞市大型土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的理想做法。其中比較著名且成功的項(xiàng)目包括亞龍灣的開發(fā)項(xiàng)目（開發(fā)之初的地價(jià)和現(xiàn)行地價(jià)是天壤之別）；正在操作的有首都國際機(jī)場公司在臨春2500畝土地的開發(fā)項(xiàng)目（臨春山水國際村）；山東魯能集團(tuán)在三亞灣海坡地片區(qū)7500畝土地的開發(fā)項(xiàng)目（高檔度假居住區(qū)）等；這都是知名企業(yè)與地方政府良好關(guān)系達(dá)成的較為理想的運(yùn)作模式。以上是我們對獲得三美灣項(xiàng)目的初步設(shè)想，敬請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步考察、論證指示。呈：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、農(nóng)業(yè)部、海南農(nóng)場公司領(lǐng)導(dǎo)三亞寶安農(nóng)場 二零零四年八月十九日附件資料：三亞市房地產(chǎn)業(yè)有影響力的開發(fā)商和項(xiàng)目1、

16、2000年8月，卓達(dá)集團(tuán)南下海南島對三亞房地產(chǎn)的升溫起到了領(lǐng)頭羊作用，陸續(xù)啟動卓達(dá)熱帶風(fēng)情園高尚精品社區(qū)、三亞卓達(dá)旅游職業(yè)學(xué)院、亞龍灣院士園等九大項(xiàng)目。卓達(dá)熱帶雨林度假村，占地面積為540.63畝，規(guī)劃面積為39.6萬，是目前三亞最大型的度假式生態(tài)社區(qū)2、海南新大洲控股股份之分公司海南新大洲房地產(chǎn)開發(fā)XX公司，代表作為山海風(fēng)情式住宅三亞印象，占地面積：20258.99，建筑總面積：38289.49，地下建筑面積：8256，容積率：1.89，總建筑密度：27.3，綠地率：42 。3、山東魯能集團(tuán)已先后與三亞合作投資建成了紅沙污水處理廠、山海天大酒店和迎賓大道綠化工程等項(xiàng)目。目前，雙方正籌建亞龍灣

17、魯能度假酒店、三亞灣海坡片區(qū)項(xiàng)目、紅塘灣國際旅游度假城項(xiàng)目，海上旅游航線項(xiàng)目也正在進(jìn)行積極的前期準(zhǔn)備工作。 三亞灣海坡片區(qū)項(xiàng)目位于三亞灣西部，面積約550公頃，計(jì)劃建成集休閑度假、旅游娛樂、商業(yè)居住為一體的國際一流的熱帶濱海新城區(qū)。魯能公司分期對三亞市政府受讓項(xiàng)目總體規(guī)劃中的起步區(qū)部分用地進(jìn)行自主開發(fā)，片區(qū)內(nèi)除自主開發(fā)用地外其他用地達(dá)到招商條件后，由三亞市政府組織聯(lián)合招商出讓，出讓地價(jià)由雙方按比例分成。4、東莞聯(lián)華在三亞的項(xiàng)目是三亞海坡一帶的陽光海岸海景住宅樓，占地76800，建筑總面積90000。陽光王朝原系三亞最高的半拉子樓臺亞大廈，高達(dá)32層，聯(lián)華以3500萬元的價(jià)格收歸麾下。按照設(shè)想，

18、將投入25億元，將其改造成五星級的商務(wù)酒店。三美灣，位于天涯海角和南山之間3000畝的處女地，聯(lián)華準(zhǔn)備用4年時(shí)間，將其建成高檔的高爾夫別墅區(qū)，總投資額預(yù)計(jì)11億元。5、海南航空集團(tuán)投資開發(fā)的亞太國際會議中心暨三亞海航度假酒店是海南航空集團(tuán)下屬的一家五星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華濱海度假與會議酒店，擁有611間豪華舒適的客房、面積達(dá)5400多平米的會議中心，共有16個(gè)可容納20人1000人的獨(dú)立會議廳。6、吉利集團(tuán)將投資三十億元人民幣，在海南三亞興建三亞學(xué)院，以與開發(fā)三亞著名旅游區(qū)落筆洞文化旅游項(xiàng)目。在落筆洞地區(qū)將投資二十億元規(guī)劃建設(shè)國際康體養(yǎng)生中心、史前文化博覽館、儒家文化主題公園項(xiàng)目。7、創(chuàng)維鴻洲（創(chuàng)維集團(tuán)）的“時(shí)代海岸”。該項(xiàng)目號稱海南省地