同策_(dá)上海金山朱涇鎮(zhèn)塘園路項目定位報告ppt課件

1、封鎖型區(qū)域市場標(biāo)桿級工程的質(zhì)量之路 謹(jǐn)呈：緣盛置業(yè) 20210420暨金山朱涇鎮(zhèn)塘園路工程定位報告 初看金山朱涇地塊， 沒有人會疑心他的操作難度：近鄰老鎮(zhèn)中心，1.4容積率，小型開發(fā)體量； 然而，我們假設(shè)想實現(xiàn)一個開創(chuàng)、成就一段傳奇，從而達(dá)廢品牌樹立， 那么必需將其作為一個地產(chǎn)作品， 跳出眼前的羈絆， 明晰工程使命及目的，塑造本身獨立的價值體系，實現(xiàn)區(qū)域標(biāo)桿級位置確立！一份優(yōu)秀的地產(chǎn)作品承載公司品牌戰(zhàn)略的重要平臺項 目 使 命精準(zhǔn)定位質(zhì)量與品牌營銷執(zhí)行條件認(rèn)知 對地塊、市場、客戶認(rèn)知，研判產(chǎn)品定位方向工程定位 產(chǎn)品線選擇、戶型定位、工程籠統(tǒng)、價值體系梳理、經(jīng)濟(jì)測算同策資源 同策資源、操盤閱歷、

2、效力體系報告思緒工程屬性解讀經(jīng)過工程地塊的初步認(rèn)知，尋覓妨礙公司戰(zhàn)略和地塊價值實現(xiàn)的中心問題！朱涇鎮(zhèn)區(qū)位屬性工程屬性解讀地處上海西南角，遠(yuǎn)離城市中心，難以吸引市區(qū)客戶關(guān)注區(qū)域籠統(tǒng) 偏遠(yuǎn)、偏遠(yuǎn)以電子、輕工、服裝為主人力密集型產(chǎn)業(yè)和朱涇工業(yè)園的汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展人力密集產(chǎn)業(yè)金山區(qū)北部行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住中心，2021年居住人口達(dá)13萬人未來規(guī)劃人居中心A6A7A30高速道路及G320亭楓公路交通不便難以改善朱涇板塊屬于典型的封鎖型區(qū)域市場，客戶主要來自板塊內(nèi)部未來規(guī)劃人口規(guī)劃：近期2021年朱涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)域人口規(guī)模10.9萬人，遠(yuǎn)期2020年人口規(guī)模達(dá)13萬人，城鎮(zhèn)化程度到達(dá)90。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：朱涇現(xiàn)代大型

3、商品買賣市場群是整合朱涇鎮(zhèn)現(xiàn)有專業(yè)市場資源，依托北部工業(yè)園區(qū)的“金山汽車大世界，規(guī)劃構(gòu)成現(xiàn)代汽車整車和汽摩配件為主、二手車為輔的現(xiàn)代大型商品買賣市場群。未來人口規(guī)模擴(kuò)展，新興專業(yè)市場構(gòu)成工程屬性解讀城南新區(qū)本案老城區(qū)地塊位置工程屬性解讀地塊北側(cè)為公園，南側(cè)為衛(wèi)校、醫(yī)院和商業(yè)較為集中的金龍新街，東側(cè)規(guī)劃為綜合性商業(yè)廣場亭楓公路東風(fēng)路匯福商業(yè)中心救護(hù)站醫(yī)院衛(wèi)校金龍新街金上海生活廣場地塊屬性工程屬性解讀項目四至東至東風(fēng)路,南至眾安路西至塘園路,北至亭楓公路占地面積39202平方米容積率1.4土地屬性總建筑面積：54882.8平方米住宅：49394.8平方米商業(yè)：5488平方米建筑密度36%綠化率35

4、%項目要求停車位610個，限高35米地塊根本方正，但東地塊被衛(wèi)生路分割，不利于社區(qū)整體規(guī)劃東風(fēng)路塘園路朱涇公園中灌塘本 案衛(wèi)生路亭楓公路地塊現(xiàn)狀工程屬性解讀東地塊已完成土地平整，西地塊現(xiàn)為農(nóng)田衛(wèi)生路東側(cè)地塊衛(wèi)生路衛(wèi)生路西側(cè)地塊河道西地塊沿亭楓公路綠化帶工程屬性分析工程屬性解讀有利要素： 道路交通可達(dá)性尚可 地塊中間有自然水系不利要素： 封鎖型區(qū)域市場，外部人口導(dǎo)入存在阻隔 商業(yè)配套欠缺、檔次較低，缺乏高端社區(qū)居住氣氛 區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場開展緩慢，相應(yīng)配套欠缺 南側(cè)緊鄰醫(yī)院，有一定的置業(yè)影響時機(jī)點： 區(qū)域處于價錢洼地 區(qū)域內(nèi)需求具有指點型的標(biāo)桿性工程 受供應(yīng)限制，潛在需求存在較大釋放能夠區(qū)位屬性區(qū)位

5、交通地處朱涇鎮(zhèn)城南新區(qū)，屬封閉型市場，外部人口導(dǎo)入困難；鄰近亭楓公路，道路交通可達(dá)性尚可區(qū)位配套商業(yè)配套欠缺，檔次較低，缺乏高檔社區(qū)居住氛圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近紡織、機(jī)械等密集加工產(chǎn)業(yè)較多，存在一定置業(yè)需求市場格局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，缺少在售項目，有機(jī)會樹立區(qū)域標(biāo)桿項目形象地塊屬性容積率1.4占地約3.92萬方，容積率1.4，限高35米，產(chǎn)品線選擇偏弱景觀資源地塊內(nèi)部有部分自然河道資源地塊條件限制了產(chǎn)品線的選擇性，且地塊分割加大了工程整體打造難度R2我們想要什么？針對目的的規(guī)范分析資金目的：快速去化，回籠資金利潤目的：深度發(fā)掘工程價值，實現(xiàn)單位價值最大化企業(yè)目的：打造地產(chǎn)作品，實現(xiàn)品牌確立風(fēng)險控

6、制：降低工程市場操作風(fēng)險R1我們有什么？針對現(xiàn)狀的實證分析地段：朱涇鎮(zhèn)城南新區(qū)，商業(yè)規(guī)劃較好交通：緊鄰?fù)鞴?，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性較好生活配套：主要依托金龍新街及老城區(qū)商業(yè)配套市場環(huán)境：市場進(jìn)入質(zhì)量競爭時代工程時機(jī)：具備工程籠統(tǒng)及高質(zhì)量物業(yè)打造空間工程中心問題推導(dǎo)封鎖型區(qū)域市場中，如何經(jīng)過產(chǎn)品價值體系打造實現(xiàn)標(biāo)桿級質(zhì)量塑造，實現(xiàn)利潤及品牌的雙贏？ 中心問題界定市場運轉(zhuǎn)解析經(jīng)過區(qū)域市場解析，明晰未來競爭格局及工程市場占位，進(jìn)一步佐證定位方向！國務(wù)院4月14日召開國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，購買首套住房但建筑面積在90

7、平米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。國務(wù)院4月17日發(fā)出，要求進(jìn)一步落實各地域、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，真實處理城鎮(zhèn)居民住房問題。部分房價過快上漲城市停頓發(fā)放第三套房貸款。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險交納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策出臺后17-20日各城市成交情況上海成交面積深圳成交面積蘇州成交面積杭州成交套數(shù) 降幅59.01%降幅68.47%降幅77.2%降幅25.8%新政解讀：對成交量的影響：首付從3成提高到5成，意味著客戶初次投資本錢提高60%，資本杠桿率下降，購買頻次下降，樓市去化速度減緩，成交量將下降。對不同產(chǎn)品的影響：首付

8、提高，客戶可接受的購買總價下降，高總價產(chǎn)品投資受抑制，資本將更多流向90平米以下產(chǎn)品。新政對什么是二套房沒有明確的定義，首付本錢大幅提高抑制改善性購買，抑制不合理住房需求同時亦將抑制合理需求 。國四條中心要旨其一即是“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，后期對二套房及改善性住房范圍必將明確，出臺更詳細(xì)的差別化政策。 08年全年成交排名前10位的工程主要集中在外郊環(huán)間的工程，且都以低總價緊湊型剛需產(chǎn)品占據(jù)絕對主導(dǎo)； 09年3月成交量的井噴也是由于在樓市救市政策出臺后，由剛需帶動從而揭開了整個09年樓市的價量繼續(xù)攀高；緊湊剛需產(chǎn)品支撐低迷市場運轉(zhuǎn)，并在市場回暖初期快速反響新政之下，90m2以下功能型

9、剛需產(chǎn)品為穩(wěn)健性產(chǎn)品，產(chǎn)品定位應(yīng)以平安性為準(zhǔn)那么二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調(diào)整盤整恢復(fù)期快速上升期下降期穩(wěn)定期 Resource: Data Report Sys. 宏觀市場在07年調(diào)控政策出臺后的三個月內(nèi)：90以下的公寓成交量跌幅最小，為31%；120-140公寓以及別墅類物業(yè)成交量的跌幅最大，為66%；90-120及140以上公寓成交量跌幅居中，大約為1/2；07年調(diào)控政策影響自創(chuàng)宏觀市場在07年調(diào)控政策出臺后，90以下產(chǎn)品成交放量跌幅最小各城市當(dāng)前存量可售戶均套型面積提高90 平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%目前一線城市大面積戶型商品房存量和成交量均較二

10、三線城市為高，以上海為例，當(dāng)前存量房源中，普通住房按套數(shù)計僅占39.2%，按面積計僅占24.1%，而普通住房中還包括了大量面積處于90-140或144平米之間的住房，90平米以下小戶型住房按面積計還不到15%。首付提高導(dǎo)致整體購買力下降宏觀市場在目前新政出臺及后續(xù)調(diào)控期內(nèi)，90以下產(chǎn)品將成為現(xiàn)金回籠的主力保證金山區(qū)主要房地產(chǎn)開發(fā)集中于朱涇與新城，且呈現(xiàn)較強的區(qū)域封鎖性金山區(qū)市場格局中觀市場朱涇板塊金山新城板塊金悅?cè)A庭御景龍庭贊成紅樹林龍澤園寶華海灣城華府海景萬安金邸尚城府邸 朱涇鎮(zhèn)是原金山區(qū)政府所在地，開發(fā)時間早。 金山新城板塊為目前區(qū)政府所在地，近年來得到快速的開展。 兩個板塊都呈現(xiàn)較強的區(qū)

11、域封鎖性。 金悅?cè)A庭贊成紅樹林萬安金邸龍澤園寶華海灣城華府海景現(xiàn)代現(xiàn)代西班牙 現(xiàn)代ART DECO現(xiàn)代涂料面磚石材+涂料上部墻磚、下部花崗干掛面磚玻璃幕墻景觀、綠化小品西湖格調(diào)人文景觀西班牙風(fēng)格雙中央花園，大面積集中景觀英式改良風(fēng)格景觀，但無大面積集中景觀海景+河景+園景+空中花園 金山區(qū)已由產(chǎn)品競爭進(jìn)入質(zhì)量競爭時代金山區(qū)產(chǎn)品質(zhì)量演化風(fēng)格立面景觀中觀市場微觀市場 Resource: Data Report Sys. (05.01-09.12) 板塊歷年整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形狀； 在供應(yīng)充分的情況下，年去化量可達(dá)15萬方以上，后續(xù)由于供應(yīng)缺乏，去化量逐漸減弱； 估計板塊年去化量程度在12萬方左右；

12、朱涇板塊公寓產(chǎn)品年均去化量約12萬方左右朱涇板塊公寓市場去化表現(xiàn)良好，受萬安金邸工程價錢拉升顯著 08年至今，板塊整體去化情況運轉(zhuǎn)良好； 08-09年板塊上市房源幾乎全來自尚城府邸，合計578套，58700.26，因此成交也集中在該工程，占61%，其他成交工程僅紅菱苑占比略大，占總成交量的23.5%； 10年板塊供應(yīng)均來源于萬安金邸，共292套，去化281套，去化率96%，月均去化83套，3月成交均價8881元/。3月板塊成交均價8287元/； 板塊目前在售房源僅我司代理萬安金邸，由于該工程的價錢拉動，帶動板塊價錢大幅上行。尚成府邸萬安金邸微觀市場朱涇板塊公寓供求價量走勢朱涇板塊公寓市場 Re

13、source: Data Report Sys. (08.01-10.03)房型面積段（）供應(yīng)(套)成交(套)當(dāng)期成交占當(dāng)期供應(yīng)比重1R607055100.00%80901111100.00%2R70801414100.00%8090144148102.78%9010025423592.52%1001104501250.00%1101201118163.64%3R100110332678.79%110120825312.50%1201305394177.36%1301403251159.38%1401502035175.00%復(fù)式10011011902002Total589715121.39%

14、微觀市場2R：80-100，3R：120-140是市場供求主流 Resource: Data Report Sys. (09.01-10.03)朱涇板塊公寓市場微觀市場萬安金邸 08-09年，板塊聯(lián)體別墅供求幾乎處于空白形狀； 10年由于萬安金邸聯(lián)體別墅的上市帶動了板塊該類產(chǎn)品市場的活潑，上市46套，面積9962.94，去化率82.6%，月均去化12套； 聯(lián)排面積段196.8-208.6，雙拼面積段267.49； 當(dāng)前價錢聯(lián)排12791元/ ，雙拼14783元/；朱涇板塊聯(lián)體別墅供求價量走勢 Resource: Data Report Sys. (08.01-10.03)2021年以來，板塊內(nèi)

15、供求幾乎全部來自萬安金邸朱涇板塊聯(lián)體別墅市場微觀市場萬安金邸實戰(zhàn)案例 尚成府邸 6713元/萬安金邸 8881元/2168元/ Resource: Data Report Sys. (10.03成交均價)占地68540容積率1住宅戶數(shù)576車位441建筑風(fēng)格西班牙外立面石材+仿石漆涂料建筑類別洋房、小高層、別墅由于公寓戶型附加值過高，花園洋房溢價并未凸顯，但整體工程溢價程度較高微觀市場本案涌金花苑尚成府邸萬安世家華園金榜逸家萬安金邸水質(zhì)凈化廠區(qū)域地塊占地：2.78萬，容積率：1，能夠產(chǎn)品線：多層+小高層南分區(qū)E1東地塊占地：2.78萬，商住地塊，容積率：A地塊1.58；D地塊0.77，建面：3

16、.6萬，產(chǎn)品線：聯(lián)體+高層占地：7.7萬 ，容積率： 1.2，產(chǎn)品線：多層占地：6.1萬 ，容積率： 1，產(chǎn)品線：聯(lián)體+洋房+小高層占地：6.45萬 ，容積率： 0.94，產(chǎn)品線：聯(lián)體+小高層占地： 6.85萬 ，容積率： 1，產(chǎn)品線：聯(lián)體+洋房+小高層占地： 4萬 ，容積率： 1.09，產(chǎn)品線：多層+小高層未來競爭市場板塊未來主要上市工程約有7個，開發(fā)規(guī)模均為小型體量工程微觀市場未來競爭市場區(qū)域未來競爭具一定壓力，主要集中在小高層及高層產(chǎn)品上未來推量預(yù)估多層+洋房： 6.13萬小高層+高層： 20.78萬聯(lián)體別墅： 5.23萬項目名稱建筑形態(tài)未推量(萬)預(yù)計10年下半年推量(萬)預(yù)計11年上

17、半年推量(萬)預(yù)計11年下半年推量(萬)未推存量尚成府邸多層22萬安世家華園小高層4.222.2聯(lián)體別墅1.61.6萬安金邸花園洋房0.830.83小高層0.80.8聯(lián)體別墅11土地項目金榜逸家多層4.121.3小高層0.80.8涌金花苑小高層4.51.21.3聯(lián)體別墅1.430.7南分區(qū)E1東地塊高層7.71.82.4聯(lián)體別墅1.21.2水質(zhì)凈化廠區(qū)域地塊多層+小高層2.781.21.58總計32.9410.239.75.98政府重拳出擊，90m2以下緊湊型剛需產(chǎn)品成未來方向宏觀中觀微觀封鎖型市場，內(nèi)部競爭格局已進(jìn)入質(zhì)量競爭時代供應(yīng)尚顯短缺，市場需求良好，未來同質(zhì)競爭較猛烈市場運轉(zhuǎn)總結(jié)客戶需

18、求洞察有效需求才是價值實現(xiàn)的最終保證，與其說我們了解了朱涇，不如說我們更了解需求！客戶來源 Resource: Sales Management Sys.公寓客戶來源 朱涇板塊區(qū)域封鎖性特性明顯，82%的客戶來自朱涇本地； 來自金山新城購買的客戶也占8%，這其中約7成左右客戶與朱涇有著地緣性聯(lián)絡(luò)曾經(jīng)任務(wù)或生活在朱涇，有養(yǎng)老+投資思索，3成左右客戶任務(wù)在金山新城，但出于環(huán)境思索購買在朱涇； 朱涇鎮(zhèn)周邊鎮(zhèn)區(qū)購買客戶占5%，如亭林、楓涇、呂巷、廊下等； 金山其他地域來源客戶占3%，主要為一些下級村進(jìn)城購房需求；別墅客戶來源全來自于朱涇本地；朱涇鎮(zhèn)本區(qū)客戶仍占絕對主力，周邊鎮(zhèn)區(qū)新城具一定客戶時機(jī)客戶需

19、求洞察公寓客戶來源公寓客戶職業(yè)特征客戶需求洞察朱涇本地 主要購買人群為當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)從業(yè)人員，該類私營企業(yè)主要為服裝、機(jī)械、鋼材、箱包等行業(yè)； 另一波主力購買人群雖由于原金山區(qū)區(qū)政府，目前任務(wù)于金山新城； 其他少量客戶從事行業(yè)有：朱涇汽車客運中心從業(yè)人員、律師、醫(yī)生等；金山新城 大部分為在新城的任務(wù)且居住的政府職能部門任務(wù)人員； 少部分任務(wù)于新城石化廠的工薪階層；公寓客戶主要在周邊私企從業(yè)以及新城政府職能部門公務(wù)員別墅客戶以政府高官及私營業(yè)主為主別墅客戶職業(yè)特征朱涇本地 政府高官； 周邊區(qū)域設(shè)廠的私營業(yè)主，如朱涇工業(yè)園、呂巷，主要從事鋼材、服裝及電子類行業(yè)；朱涇板塊客戶分析5%44%41%44%

20、41%8%5%2%2%30-40歲40-50歲20-30歲8%50-60歲60歲以上47%9%26%12%6%12%26%47%6%30-40歲40-50歲20-30歲9%50-60歲60歲以上9%公寓客戶別墅客戶客戶置業(yè)年齡公寓客戶購買主力年齡段：30-50歲； 別墅客戶購買主力年齡段：40-50歲朱涇板塊客戶分析八成改善首置二成公寓客戶置業(yè)動機(jī)朱涇本地 在當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)從業(yè)的人員，多數(shù)已有一定任務(wù)年限，原先居住于較老的小區(qū)內(nèi)，需求改善目前社區(qū)生活環(huán)境，該類私營企業(yè)主要為服裝、機(jī)械、鋼材、家具、箱包等行業(yè)； 另一波主力購買人群雖由于原金山區(qū)區(qū)政府搬遷，目前任務(wù)于金山新城，但出于環(huán)境污染問題，仍

21、居于朱涇的二房，因此在改善目前住房時仍思索在朱涇買質(zhì)量較好的小區(qū)；金山新城 來自金山新城的客戶大部分由于政府職能部門的搬遷而居于新城，但已有2套或以上住房，處于投資及養(yǎng)老環(huán)境污染，再次置業(yè)思索購買朱涇； 少部分任務(wù)于新城的工薪階層，由于石化的環(huán)境污染問題，且同級別價錢新城的房子位置較偏，因此思索買在朱涇，配套相對完善；客戶購買絕大多數(shù)都是以質(zhì)量改善+少量生活改善客戶，部分新城客戶也由于地緣性、投資及環(huán)境緣由回購客戶需求洞察 朱涇本地 原先居住于城南老別墅區(qū)，進(jìn)展質(zhì)量晉級； 另一部分客戶原先居住與周邊小區(qū)內(nèi)的大尺度130-150三房，想體驗別墅生活； 小部分看重別墅產(chǎn)品的稀缺性而投資，保值性強；

22、別墅客戶置業(yè)動機(jī)八成自住投資一成多出于質(zhì)量晉級及產(chǎn)品形狀晉級思索客戶需求洞察已購客戶關(guān)注要素908070605040302010 0地理位置建筑風(fēng)格建筑立面增值潛力綠化景觀公共部位戶型設(shè)計附加值總價物業(yè)服務(wù)已購客戶對產(chǎn)品質(zhì)量、戶型、附加值及社區(qū)景觀關(guān)注度較高客戶需求洞察公寓客戶需求戶型客戶需求洞察公寓客戶需求戶型 剛需+質(zhì)量改善型尺度功能改善型 3R：120-140 4R：140-150 2R：80-100客戶需求洞察未來時機(jī)客源鎮(zhèn)區(qū)未來規(guī)劃將為本工程帶來一定時機(jī)客源客戶需求洞察本地客占絕對主力客源職業(yè)年齡政府職能部門及私企從業(yè)人員30-50歲動機(jī)質(zhì)量改善、剛需首置為主關(guān)注要素社區(qū)、產(chǎn)品質(zhì)量及

23、戶型、附加值置業(yè)訴求2R：80-100，3R：120-140，4R:140-150工程定位經(jīng)過工程未來競爭格局占位，明確工程整體開發(fā)及產(chǎn)品定位！產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線定位原那么安全性宏觀政策、市場競爭、客戶演變過程的安全性前瞻性符合客戶需求變化和市場發(fā)展趨勢的產(chǎn)品品質(zhì)價值性提升項目品質(zhì)，塑造開發(fā)商品牌，利潤最大化產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線組合建議 容積率：1.4可以實現(xiàn)公司品牌戰(zhàn)略的產(chǎn)品形狀組合小高層疊加別墅聯(lián)體別墅花園洋房 限高：35米產(chǎn)品線定位明星產(chǎn)品stars：處于高增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，處于生長期?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品cash cow：處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。 問題

24、產(chǎn)品question marks：它是處于高增長率、低市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。 瘦狗產(chǎn)品dogs：在低增長率、低市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群。 瘦狗現(xiàn)金牛問題明星盈利才干生長性產(chǎn)品線價值點分析 板塊內(nèi)認(rèn)可度較低的產(chǎn)品。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。區(qū)域內(nèi)認(rèn)知度最高的產(chǎn)品，市場供應(yīng)主流，潛在大量需求，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是工程資金的主要來源?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品小高層公寓瘦狗產(chǎn)品疊加別墅 內(nèi)生長性高，具備差別性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，構(gòu)成工程標(biāo)桿價值?？蓪崿F(xiàn)高市場價值。明星產(chǎn)品花園洋房問題產(chǎn)品聯(lián)體別墅 稀缺產(chǎn)品，質(zhì)量提升空間較大，但價錢生長性及去化速度較慢，在封

25、鎖型區(qū)域市場中往往較難充分實現(xiàn)其溢價才干，需求具備較成熟的市場環(huán)境和認(rèn)知。產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線組合視角產(chǎn)品線定位近期宏觀政策密集出臺，改善和投資需求遭到抑制，房產(chǎn)市場有下行風(fēng)險宏觀政策角度剛需置業(yè)改善置業(yè)，要求產(chǎn)品質(zhì)量必需滿足居住的溫馨性客戶需求角度地塊位置及規(guī)劃前景普通，未來競爭較大，區(qū)域產(chǎn)品存在一定同質(zhì)化景象市場運轉(zhuǎn)角度 新政頻出，對市場風(fēng)險必需予以防止 以當(dāng)前該區(qū)位市場產(chǎn)品分布情況做思索，經(jīng)過提升產(chǎn)品本身的特點及質(zhì)量，為工程博得定位空間和價值競爭。 思索現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升工程整體質(zhì)量，打造純高端社區(qū)籠統(tǒng)。產(chǎn)品推導(dǎo)支撐價值的角度風(fēng)險的角度小高層工程可一分為

26、二到達(dá)價值最大化多元化產(chǎn)品線，競爭力強平安性高，易于控制總價符合市場的需求重點營造產(chǎn)品力設(shè)計創(chuàng)新型定位穩(wěn)健型定位花園洋房+小高層定位思緒產(chǎn)品線組合思緒產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線組合方向純小高層小高層 + 花園洋房方案一：方案二：產(chǎn)品線定位小高層公寓小高層公寓+花園洋房VS產(chǎn)品純粹性充分利用容積率更多的主題景觀展示空間市場主流產(chǎn)品，保障項目的安全性+豐富產(chǎn)品線局部提升品質(zhì)無法直觀體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)-花園洋房溢價能力高，但在區(qū)域內(nèi)價值未能凸顯犧牲容積率，減少景觀面積，降低小高層公寓品質(zhì)安全型產(chǎn)品，可以有更多空間塑造社區(qū)景觀，更快實現(xiàn)現(xiàn)金回流結(jié)論成本高，較好的溢價能力，洋房提升品質(zhì)，景觀損失較大產(chǎn)品線組合對比產(chǎn)品線

27、定位不同產(chǎn)品線組合案例自創(chuàng)智者， 善鑒龍澤園自創(chuàng)點：產(chǎn)品純粹性、中央景觀新城首府自創(chuàng)點：產(chǎn)品純粹性、中央景觀保利葉上海自創(chuàng)點：低密度產(chǎn)品的標(biāo)桿籠統(tǒng)實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化華潤橡樹灣自創(chuàng)點：低密度產(chǎn)品的標(biāo)桿籠統(tǒng)實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化小高層公寓+花園洋房小高層公寓產(chǎn)品線定位案例一：龍澤園 純小高層公寓，提供更多的景觀塑造空間 Art Deco風(fēng)格立面表達(dá)建筑的經(jīng)典風(fēng)格，干掛石材提升產(chǎn)品質(zhì)量 底層架空設(shè)計，全地下車庫，保證地面景觀的整體性 中央綠地景觀塑造及自然水景的利用表達(dá)了工程質(zhì)量感產(chǎn)品純粹性保證高質(zhì)量景觀小高層打造，實現(xiàn)了封鎖型市場的高溢價及標(biāo)桿位置產(chǎn)品線定位案例二：新城首府 純小高層公寓，

28、集中的中央景觀，做到戶戶無敵景觀視野 新古典主義立面倍顯尊貴質(zhì)量 中央集中綠化及主題水景提升了工程居住質(zhì)量工程操作戰(zhàn)略以產(chǎn)品、景觀切入樹立標(biāo)桿，一開場即全面樹立工程整體體系高度，保證繼續(xù)競爭力產(chǎn)品線定位方案一：小高層公寓產(chǎn)品線定位價值使命質(zhì)量型產(chǎn)品企業(yè)意義方案一景觀小高層主體資金快速回籠主題性中央景觀拔升工程籠統(tǒng)及質(zhì)量質(zhì)量籠統(tǒng)樹立品牌價值樹立景觀小高層價值屬性產(chǎn)品體系方案一：小高層公寓產(chǎn)品線定位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建設(shè)用地39202地上總建筑面積55270容積率1.4E09-02地塊小高層（11F)22550商業(yè)1000E09-05地塊小高層（11F)27720商業(yè)2500會所1500案例三：保利葉上海

29、以低密度產(chǎn)品樹立工程質(zhì)量，實現(xiàn)公寓價錢的43.3%的溢價 以低密度產(chǎn)品第一批入市，營造工程質(zhì)量感 公寓入市價錢高于周邊工程近2000元/平方米 公寓均價11995元/，板塊公寓均價8357元/，溢價程度43.5%總建面積：55萬平方米 估計整體銷售周期：5年類獨棟產(chǎn)品套數(shù)：16套 總價：550-1022萬元/套聯(lián)排產(chǎn)品套數(shù)：72套 總價：360-560萬元/套公寓產(chǎn)品套數(shù)：216套 銷售均價：11995元/平方米產(chǎn)品線定位項目地址新江灣城政和路1088號 建筑形態(tài)小高層、聯(lián)庭總占地面積210000總戶數(shù)聯(lián)庭147戶總建筑面積230782容積率整體1.6，聯(lián)庭0.7聯(lián)庭面積180-240物業(yè)費4

30、.5元/ /天公寓面積63-88風(fēng)格新英格蘭 該案規(guī)劃分聯(lián)庭別墅區(qū)和小高層公寓區(qū)，聯(lián)庭別墅容積率僅為0.7，而該案整體容積率為1.6； 公寓區(qū)前期規(guī)劃70/90目的下的小戶型產(chǎn)品，后期150m2二房及180三房；聯(lián)庭那么為大面積產(chǎn)品，共49棟147套。案例四：華潤橡樹灣以低密度產(chǎn)品入市，帶動現(xiàn)金牛產(chǎn)品小高層的高溢價和快速去化產(chǎn)品線定位入市初期2021-06中期2021-10至2021-09后期2021-03區(qū)位籠統(tǒng)客戶特征置業(yè)目的產(chǎn)品形狀楊浦北端新江灣城新興區(qū)域楊浦、虹口、寶山等泛北區(qū)區(qū)域客生活改善+少量投資新江灣城生態(tài)居住板塊、配套逐漸完善楊浦、虹口、寶山泛北區(qū)區(qū)域客+部分外區(qū)客戶剛需+生活

31、改善戶型設(shè)置聯(lián)庭別墅：180-220m2聯(lián)庭別墅：180-220m2小高層：1R 63m2，2R 88m2聯(lián)庭別墅創(chuàng)新低密度產(chǎn)品撬動聯(lián)庭別墅小高層公寓銷售價錢聯(lián)庭別墅：35000-40000聯(lián)庭別墅：40000-50000小高層：17000-22000新江灣城生態(tài)居住板塊、配套逐漸完善全市性客戶生活改善+質(zhì)量晉級小高層：3R 155m2，4R180m2小高層公寓小高層：40000精裝修以高質(zhì)量低密度產(chǎn)品撬動市場，樹立質(zhì)量籠統(tǒng)及差別化競爭潛質(zhì)案例四：華潤橡樹灣產(chǎn)品線定位方案二：小高層公寓+花園洋房產(chǎn)品線定位價值使命根底型產(chǎn)品企業(yè)意義方案二小高層主體資金快速回籠拔升工程籠統(tǒng)及質(zhì)量質(zhì)量籠統(tǒng)樹立品牌價

32、值樹立小高層+花園洋房價值屬性產(chǎn)品體系質(zhì)量型產(chǎn)品電梯花園洋房方案二：小高層公寓+花園洋房產(chǎn)品線定位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建設(shè)用地39202地上總建筑面積55150容積率1.41E09-02地塊洋房（5F）16500小高層（11F）11340商業(yè)3780E09-05地塊洋房(5F)7700小高層（8F）14310商業(yè)1520產(chǎn)品戶型定位工程整體開發(fā)及定位戰(zhàn)略產(chǎn)品線定位二期市場回暖利潤品牌一期直面調(diào)控平安第一剛需型產(chǎn)品晉級型產(chǎn)品本案開發(fā)操作方式結(jié)合政策、市場風(fēng)險及需求，由東向西分期晉級開發(fā)戶型定位戶型及面積方案一物業(yè)類型戶型面積（）戶型配比（套）高層公寓二房80-9067%三房120-13029%四房150-

33、1604%方案二物業(yè)類型戶型面積（）戶型配比（套）高層公寓二房80-9076%三房110-12016%花園洋房1F1508%2F1203F1104F855F85 市場主流面積2R：80-100m2；3R：120-140m2左右 宏觀政策層面在目前新政出臺及后續(xù)調(diào)控期內(nèi)，90以下產(chǎn)品將成為現(xiàn)金回籠的主力保證 總價競爭優(yōu)勢提升單價的同時，控制各戶型面積落點，以總價優(yōu)勢競爭 客戶置業(yè)需求80-100二房、120-140三房、140-150四房90m2以下產(chǎn)品戶型銷售面積多層次需求銷售總價花園洋房電梯、層層退臺、露臺、陽臺、地下室、花園戶型建議高層公寓物業(yè)類型多樣化、社區(qū)綜合質(zhì)量化戶型方正南北通透高附

34、加值入戶花園方式：贈送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品溫馨度。內(nèi)庭院方式：贈送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，發(fā)明更私密的半室外空間，也可靈敏用于擴(kuò)展室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但適用性較強。戶型定位戶型建議小高層公寓入戶花園、創(chuàng)意寬景陽臺、空中花園、飄窗戶型定位1+1房二廳一衛(wèi) : 80平米1. 戶型方正、尺度適宜2. 附送的近13平米的陽臺后期可改呵斥房間，附加值高戶型定位小高層公寓戶型建議1. 房間進(jìn)門處的南側(cè)小陽臺及天井近10平方米，后期可改呵斥客房、或書房運用；2. 北側(cè)陽臺也可作為廚房進(jìn)一步擴(kuò)展空間。二房:85平方米戶型定位小高層公寓1. 戶型緊湊，

35、尺度適宜2. 入戶花園、景觀陽臺、轉(zhuǎn)角飄窗，贈送面積達(dá)15平方米二房二廳:90平方米戶型定位小高層公寓戶型定位三房二廳:120-130平方米1. 房型南北通透，北向入戶花園設(shè)計2. 戶型南向景觀視野佳，擁有大尺度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計小高層公寓三房兩廳:150平方米1. 房型南北通透，4.2米的客廳尺度溫馨2. 由于此房源南可觀河景，北可觀綠化，那么其戶戶擁有轉(zhuǎn)角飄窗、凸窗等觀景面設(shè)計，可享用雙向觀景效果的超值體驗戶型定位小高層公寓戶型定位花園洋房電梯、層層退臺、露臺、花園、地下室1F 四房兩廳 150平方米戶型定位花園洋房2F 四房兩廳 130平方米戶型定位花園洋房3F 三房二廳 110平方米戶型定位

36、花園洋房戶型定位花園洋房4F 二房二廳 90平方米5F 三房二廳 85平方米戶型定位花園洋房客戶類型戶型面積（）附加值產(chǎn)品核心價值面積配比剛需首置型二房80-90入戶花園/空中花園凸窗功能緊湊60%左右品質(zhì)改善型90-100大尺度陽臺凸窗入戶花園/空中花園功能滿足10%左右生活改善型三房及以上120-130大陽臺、入戶花園 轉(zhuǎn)角飄窗功能改善25%左右尺度升級型140-150大陽臺、入戶花園 空中花園、轉(zhuǎn)角飄窗舒適性及尺度升級5%左右本工程戶型需求配比戶型定位工程籠統(tǒng)定位工程籠統(tǒng)定位自然河道中灌塘生活綠肺朱涇公園戰(zhàn)略使命地產(chǎn)作品朱涇灣岸質(zhì)量型社區(qū)價值體系梳理規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計的全面超越、整體領(lǐng)先強化

37、工程整體質(zhì)量，確立區(qū)域市場標(biāo)桿位置工程價值樹體系分析建筑風(fēng)格社區(qū)景觀公共部位物業(yè)管理會所工程價值體系構(gòu)造打造區(qū)域標(biāo)桿線質(zhì)量價值體系案例：貝尚灣貝尚灣在工程規(guī)劃、建筑外立面、建筑構(gòu)造、綠化景觀、智能系統(tǒng)、本身配套等方面采用了前瞻性設(shè)計，保證工程質(zhì)量的時髦性，樹立了板塊標(biāo)桿籠統(tǒng)。營銷亮點： 景觀設(shè)計：貝爾高林 建筑規(guī)劃：嘉里森 全開挖地下車庫 底層架空 改良版西班牙建筑風(fēng)格 部分石材打造 挑高大堂 景觀小品噴泉、跌水等 電子信報箱 別墅景觀帶工程質(zhì)量的差別化打造帶來高溢價，樹立了板塊標(biāo)桿籠統(tǒng)架空大堂貝爾高林設(shè)計高質(zhì)量外立面電梯直達(dá)車庫全石材4米高圍墻電子信報系統(tǒng)景觀燈光系統(tǒng)價值體系建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格

38、建筑立面及風(fēng)格建筑風(fēng)格Art Deco風(fēng)格追求典雅、穩(wěn)重、大氣，經(jīng)得起歲月的洗禮。線條挺拔向上，頂部退臺，利用整體凹凸構(gòu)成高立挺拔，簡約流暢豎向線條，顯現(xiàn)建筑高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動聲色的文化氣味。材質(zhì)：底部石材，主體高檔面磚。建筑立面及風(fēng)格價值體系社區(qū)景觀體系精致的歐式園林設(shè)計社區(qū)景觀體系稀有的平原坡地景觀社區(qū)景觀體系參天大樹、點綴古典小品社區(qū)景觀體系5-6米高院墻，表達(dá)尊貴、私密社區(qū)景觀體系中央主題景觀社區(qū)景觀體系注重紅線外景觀改造，營造整體社區(qū)效果社區(qū)景觀體系 著名/長齡/進(jìn)口植株選用 讓我們的綠化景觀有個故事 喬木為主的種植原那么 提高二氧化碳固化量 碧桃合歡山櫻花銀杏紫薇丁香廣玉蘭香樟

39、銀杏棕櫚社區(qū)景觀體系景觀小品噴泉、跌水、秋千等 景觀小品與人的交融社區(qū)景觀體系融入景觀步道 加強綠化景觀與人的交融社區(qū)景觀體系景觀綠化與燈光系統(tǒng)的交融社區(qū)景觀體系價值體系公共部位大堂底部大堂采用石材貼面，墻面選擇高檔仿真石漆涂料，整體立面表達(dá)較高質(zhì)量感。公共部位 首層與地下車庫大堂精裝修設(shè)計，表達(dá)工程的質(zhì)量與尊貴感，但用材檔次略低于首層大堂；1FB1雙大堂設(shè)計公共部位雙層挑空精裝大堂及車庫大堂大堂設(shè)計突出“儀式感，雙層挑空的縱向尺度，構(gòu)成空間的開闊尺度，構(gòu)成空間的開闊氣勢 1FB1公共部位價值體系會所 由于大虹橋開發(fā)和金豐國際社區(qū)的高端客層能夠的引入，以及西郊國際農(nóng)產(chǎn)品買賣中心的大量商家客群的

40、吸聚，中后期客戶層級的提高，對高端會所亦將有所需求；星級私人會所，包含商務(wù)宴會、高檔SPA養(yǎng)生、雪茄吧、影音視聽室、會議室等內(nèi)容; 星級私人會所案例自創(chuàng)新城首府工程籠統(tǒng)塑造會所+樣板表現(xiàn)有力提升工程籠統(tǒng)會所營銷體驗場社交平臺運動空間會所營銷期會所運用-銷售中心營銷接待功能會所+營銷中心接待有力提升工程籠統(tǒng)養(yǎng)生SPA瑜伽房健身房咖啡廳桌球室大堂會所會所根本功能設(shè)置建議價值體系物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)根本效力 保安效力 保潔效力 維修效力樣板段配備專業(yè)的保安和物管人員；樣板房內(nèi)安排保潔人員，保證樣板房質(zhì)量，表達(dá)高質(zhì)量的物業(yè)效力。 品牌物業(yè)管理，奢華定制效力，一對一私人助理 24小時貴賓級個性化效力交通

41、效力、郵遞效力、機(jī)票預(yù)定效力、訂餐效力等 貴賓級售后資產(chǎn)效力家具套餐、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等根底價值平臺增值提升工程價值物業(yè)管理物業(yè)晉級效力不只是看，更是一次全方位的享用看房客戶外場效力人員專業(yè)銷售人員內(nèi)場效力人員在客戶前來看房的同時，配備好的效力人員和銷售人員，使客戶領(lǐng)會和感遭到更高的效力才干，營造區(qū)域內(nèi)最高端籠統(tǒng)物業(yè)管理物業(yè)VIP效力同策營銷執(zhí)行力在風(fēng)云變幻的市場環(huán)境中，同策一直以專業(yè)而強大的營銷執(zhí)行力協(xié)助開發(fā)商博得開發(fā)戰(zhàn)略部署！同策 之 金山實戰(zhàn)閱歷同策金山地域工程閱歷同策在金山地域的操作工程均具有非凡的銷售成果市場營銷實戰(zhàn)閱歷萬安金邸御景龍庭廣泛的客戶根底朱涇板塊客戶分析同策萬安金邸戶型

42、推出套數(shù)成交套數(shù)去化率一室兩廳1111100%二室一廳26123992%三室二廳604372%項目名稱萬安金邸占地68540容積率1住宅戶數(shù)576車位441建筑風(fēng)格純味西班牙外立面紅瓦+石材建筑類別多層、小高層、別墅朱涇地域房源稀缺，該工程于2021年1月31日推盤。萬安金邸以其優(yōu)越的質(zhì)量立刻得到客戶認(rèn)同。雖然開盤價較市場均價高出1500元/ 左右，截止4月21日，去化率已到達(dá)88%。成交均價8881元/。 同策金山地域工程閱歷同策御景龍庭戶型推出套數(shù)成交套數(shù)去化率一室兩廳7272100%二室二廳218218100%項目名稱御景龍庭占地113600容積率1.49住宅戶數(shù)1350車位1053建筑

43、風(fēng)格Art Deco外立面涂料建筑類別聯(lián)排別墅、高層公寓金山新城新盤較多，市場競爭猛烈。御景龍庭一期自09年10月開盤以來銷量穩(wěn)定，至09年12月已全部售罄。下一批房源報價7288元/。同策 之 淡市營銷實戰(zhàn)淡市營銷-保利葉上海保利葉上海 開盤當(dāng)天即回籠資金3個多億，發(fā)明了淡市中的神話A1A2總建面積：55萬平方米 估計整體銷售周期：5年別墅產(chǎn)品采用前后拉開、咬合參差的手法進(jìn)展排布類獨棟產(chǎn)品套數(shù)：16套 總價：550-1022萬元/套聯(lián)排產(chǎn)品套數(shù)：72套 總價：360-560萬元/套公寓產(chǎn)品套數(shù)：216套 回收均價：9500元/平方米銷售目標(biāo)2008-12月底4個億蓄客啟動2008-10-01

44、開盤時間2008-11-22蓄客周期53天實現(xiàn)目標(biāo)2008-12-214.85個億公寓成交206套9740元/m2別墅成交63套19750元/m2媒體的中心戰(zhàn)略公園有價值-地塊才有價值報廣的分配比例公園提煉25%/產(chǎn)品提煉75%10個整版/30個整版中心資源的充分提煉；群眾媒體的強勢出擊，短期內(nèi)引爆市場；自動出擊尋覓目的客源，經(jīng)過工程巡展、成立市中心看房班車等多種銷售動作，導(dǎo)入外區(qū)客戶；問題： 如何在短期內(nèi)迅速 擴(kuò)展來人量？淡市營銷-保利葉上海外區(qū)客戶的導(dǎo)入涵蓋4個目前人氣最旺的商業(yè)中心強勢媒體配合，5條線路同時啟動；本案萬達(dá)廣場大寧商業(yè)中心龍之夢商業(yè)中心人民廣場牡丹江路淡市營銷-保利葉上?？?/p>

45、房專車的客戶導(dǎo)入戰(zhàn)略時間少/空間大媒體配合，5線齊發(fā)專人跟車，沿途引見班車點周六周日日均流量人民廣場131715中山公園171516大寧綠地161314.5萬達(dá)廣場211819.5寶鋼安信19914合計867279淡市營銷-環(huán)球翡翠灣總建筑面積：16萬平方米容 積 率：1.5產(chǎn)品形狀：144套聯(lián)體別墅 1192套公寓主力面積：90110公寓 180200聯(lián)體價 格：8150公寓 15000聯(lián)體銷售時間：2005.52006.6產(chǎn)品質(zhì)量：3萬平方米中央公園GOLF果嶺主題景觀酒店式精裝修大堂營銷戰(zhàn)略：1.概念營銷世博會3KM輻射圈2.主題營銷海岸GOLF假期生活3.交通配套雙軌道交通4.產(chǎn)品戰(zhàn)略

46、滿足群眾化需求營銷效應(yīng)：2005年8月公寓4次開盤，2次開盤當(dāng)日售罄，當(dāng)月累計成交205套，實現(xiàn)銷售金額1.7億，被評為2005年8月份上海公寓銷售冠軍。環(huán)球翡翠灣以產(chǎn)品優(yōu)勢和營銷戰(zhàn)略博得淡市的公寓銷售冠軍工程經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)過初步經(jīng)濟(jì)測算，研討方案的可行性！價錢測算價錢測算分產(chǎn)品線定價步驟一主要競爭區(qū)域確認(rèn)步驟二根據(jù)競爭區(qū)域選取典型競爭工程本工程常規(guī)產(chǎn)品線價錢步驟三可比工程之間分產(chǎn)品線權(quán)重影響系數(shù)對比價錢修正小高層、高層價錢花園洋房價錢系數(shù)調(diào)整 競爭板塊中目前銷售較好工程 主力產(chǎn)品與本工程類似度較高 產(chǎn)品力是所在板塊內(nèi)的標(biāo)桿工程萬安金邸尚城府邸競爭區(qū)域典型工程選取原那么項目名稱產(chǎn)品形態(tài)當(dāng)前成交均價

47、（元/m2)萬安金邸小高層公寓8881尚城府邸小高層公寓6713龍澤園小高層公寓9589價錢測算分產(chǎn)品線定價龍澤園價錢測算小高層公寓小高層公寓權(quán)重系數(shù)類別細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重萬安金邸尚城府邸龍澤園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值4953.80 803.20 1054.20 板塊形象定位5954.75 753.75 1055.25 交通條件4853.40 803.20 1054.20 生活配套5904.50 854.25 904.50 基礎(chǔ)設(shè)施5904.50 854.25 1005.00 環(huán)境資源6955.70 855.10 955.70 項目屬性地塊條件5954.75

48、854.25 904.50 品牌效應(yīng)51055.25 804.00 1055.25 建筑體量51005.00 954.75 1055.25 項目配套6905.40 855.10 905.40 景觀6905.40 804.80 1006.00 服務(wù)5904.50 804.00 904.50 產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)8856.80 806.40 907.20 立面7906.30 755.25 956.65 戶型功能8957.60 756.00 957.60 附加值1010010.00 808.00 959.50 科技運用6804.80 704.20 855.10 合計10092.45 80.50 95.8

49、0 小高層公寓小高層公寓價錢方案一：小高層目前入市參考價錢：9721元/小高層公寓目前入市價錢：9500-10000元/方案二：小高層公寓目前入市參考價錢：9306元/小高層公寓目前入市價錢：9000-9500元/萬安金邸尚城府邸龍澤園小高層公寓均價888167139589權(quán)重系數(shù)92.4580.595.8實際參考價格9606833910009參考比重方案一0.30.10.6方案二0.50.30.2參考價格方案一9721元/方案二9306元/小高層公寓小高層公寓整盤均價價錢增幅判別方案一：1.5年后的工程均價作為整盤均價工程體量：總體量近5.5萬方開發(fā)周期： 2021年3月入市方案一：銷售周期1年方案二：銷售周期1.25年年均增幅為1