史蒂芬咨詢--價(jià)值15萬美元天津?qū)懽謽鞘袌稣w研究咨詢

1、目錄市場概況主要樓盤資料熱點(diǎn)區(qū)域研究友誼路區(qū)域 南京路沿線客戶研究 主要樓盤資料市場概況近年天津?qū)懽謽鞘袌龇治?004年成交19萬施工面積達(dá)到134.2萬平方米，同比增長56.3%；租賃價(jià)格3.3元，銷售價(jià)格7800元商業(yè)用房2004年施工面積達(dá)到302.7萬平方米，同比增長50.1%；。由于受到整體房地產(chǎn)市場向好的影響，2004年寫字樓銷售價(jià)格漲幅明顯。第四季度平均銷售價(jià)格為8000元/平米，較2004年初開盤時(shí)漲價(jià)約10%-25%。 2005年新增項(xiàng)目9個(gè)，總建筑面積43.8萬成交22萬，租賃型5.4萬，銷售型16.6萬金融占4.8萬，22%租賃價(jià)格3.4元，銷售價(jià)格8200元十一經(jīng)路區(qū)域

2、9.4萬平方米小白樓7.4萬平方米2005年1至10月天津?qū)懽謽鞘┕っ娣e129.9萬平方米，2005年1至10月施工面積達(dá)到328.1萬平方米，同比增長34.6%供應(yīng)量 上漲7%2006年新增項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積41萬友誼路區(qū)域9.6萬鞍山西道區(qū)域3.6萬低密度寫字樓9.2萬天津?qū)懽謽前l(fā)展歷史天津第一棟寫字樓國際大廈1993 年動(dòng)工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈1997 年底開始招租，泰達(dá)大廈1997 年下半年招租。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤冢陂g寫字樓投資過熱，甲級(jí)寫字樓集中放量供應(yīng)。由于當(dāng)時(shí)的民營企業(yè)大多規(guī)模較小，無力租用或購買寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主1997 年后由于亞洲金融危機(jī)、寫

3、字樓增量供應(yīng)過快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導(dǎo)致天津甲級(jí)寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量 2003 年以來受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏Ｙ徺I主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，國內(nèi)外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景推動(dòng)寫字樓市場已開始進(jìn)入大力發(fā)展階段政府開始進(jìn)入著手大力整頓爛尾樓

4、，天津原有“爛尾樓” 66座，總建筑面積 335萬平方米，沉淀資金達(dá) 85億元人民幣。這些停緩建項(xiàng)目都是因?yàn)?1996年到 1999年體制改革轉(zhuǎn)軌時(shí)期特別是國際金融風(fēng)暴等因素造成的停滯。截至2005年底， 66個(gè)停緩建項(xiàng)目已經(jīng)被“激活”了 60個(gè)，占全部項(xiàng)目的 90%。這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動(dòng)寫字樓市場的繁榮。天津市寫字樓市場平均空置率呈不斷下降趨勢(shì)，但目前仍維持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五區(qū)分別為2

5、5.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走勢(shì)受97、98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢(shì)，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級(jí)寫字樓市場月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。售價(jià)走勢(shì)天津市寫字樓售價(jià)在1998-2001年間持續(xù)下降。經(jīng)過2003年至今的價(jià)格上漲，目前維持在甲級(jí)8650元/平方米，乙級(jí)6100元/平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對(duì)寫字樓售價(jià)造成較大上漲壓力，預(yù)計(jì)2005-2007年間將維持個(gè)案售價(jià)下跌趨勢(shì)，直至2008奧運(yùn)會(huì)的影響可能會(huì)帶動(dòng)樓市售價(jià)恢復(fù)上升。供應(yīng)

6、量/吸納量/空置率客戶分析甲級(jí)寫字樓 和平國際大廈 金融、物流、貨運(yùn) 世貿(mào)廣場 貿(mào)易、電子機(jī)械 亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技 河 西 金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸 北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所 泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評(píng)估、咨詢 華盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾 文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾 峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司 天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、IT 萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、物流 南開 今晚大廈 裝飾、IT、房地產(chǎn) 河?xùn)| 天星河畔廣場 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易 河北 遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融 客戶分析乙級(jí)寫字樓 和 平河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易

7、 君悅大廈 通訊、金融、市政 新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾 嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所 河 西 凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、IT、事務(wù)所 合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn) 恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊 大安大廈 貿(mào)易、IT、電訊 友誼大廈 金融、貿(mào)易 廣銀大廈 物流、貿(mào)易 河?xùn)| 三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊 南開 天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融 在津購租房辦公的跨國企業(yè)組成 美國 銀行、金融業(yè)、保險(xiǎn)類、會(huì)計(jì)、咨詢類歐洲 電腦、咨詢開發(fā)、科技、通訊類日本電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費(fèi)品開發(fā)類韓國工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類港澳臺(tái)貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類亞洲其它國家：貿(mào)易、開發(fā)、中介類其它： 政

8、府駐津機(jī)構(gòu)從現(xiàn)有交易方式上來講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的 94.4%，而購買辦公物業(yè)的單位僅占相當(dāng)少量的市場份額（ 5.6%）。在租用寫字樓的客戶中，每天支付 2.0-2.5元 /平方米的租戶占總數(shù)的 36.6%，而支付 2.5-3元 /平方米租金的占 30.2%。就被訪問公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 5-20人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機(jī)構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為 200平方米以下，其中 50-100平方米和 100-150平方米的辦公單元較多，各占 28%。 甲級(jí)寫字樓市場市場供應(yīng)本市已經(jīng)投放市場的甲級(jí)寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)

9、，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場總存量的82.4%。甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面(紅色區(qū)域)第二：外環(huán)線的圍堤道路段(黑色區(qū)域)。其中紅色區(qū)域擁有甲級(jí)寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫字樓4座，占天津市甲級(jí)寫字樓總數(shù)的24%。 形成天津市甲級(jí)寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟(jì)原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。 第二：歷史原因。1990年，

10、天津市第一座甲級(jí)寫字樓國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級(jí)寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級(jí)寫字樓最為密集的區(qū)域。 以上說明，商務(wù)商業(yè)中心對(duì)寫字樓用戶絕對(duì)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。租售情況天津甲級(jí)寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順/平安大廈、信達(dá)廣場為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售價(jià)格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開盤的信達(dá)廣場外，其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的56%，甚至萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的租售率為1

11、00%， 全市的甲級(jí)寫字樓平均租售率達(dá)到了87.3%在天津市區(qū)，甲級(jí)寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。 甲級(jí)寫字樓內(nèi)部租金分級(jí)第一等級(jí)，國際大廈（7.58元/平方米）；第二等級(jí)，津匯廣場（4.63元/平方米）、金皇大廈（3.31元/平方米）、天信大廈（2.98元/平方米）；第三等級(jí)，世貿(mào)廣場（2.84元/平方米）亞太大廈（2.48元/平方米）、河川大廈（1.98元/平方米）、北方金融大廈（2.26元/平方米）。 乙級(jí)寫字樓市場天津市乙級(jí)寫字樓的分布沒有甲級(jí)寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級(jí)寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫字樓12座，其分布

12、主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級(jí)寫字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。租售情況和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓銷售情況更勝一籌。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開盤不久的乙級(jí)寫字樓外，其他乙級(jí)寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。乙級(jí)寫字樓還有很大的市場前景。 市場概況2005天津?qū)懽謽鞘袌龇治黾准?jí)寫字樓市場乙級(jí)寫字樓市場友誼路區(qū)域 區(qū)域界定：東至華盛廣場，西至云翔大廈，南至黑牛城道，北至馬場道。 目前狀況在天津?qū)懽謽鞘袌鲋校颜x路區(qū)域?qū)儆趯懽謽琼?xiàng)目

13、相對(duì)集中地段，整體商務(wù)氛圍較為濃厚現(xiàn)存的寫字樓大多數(shù)都是2001年之前進(jìn)入市場的，因此無論從硬件配置或是開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的理解方面都存在相對(duì)滯后性。近年來該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場、友誼大廈以及津玉大廈等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的確是一個(gè)有益補(bǔ)充，但仍然無法滿足部分高端客戶的市場需求。從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)一般，因而造成了平均價(jià)格較低的市場狀況，進(jìn)而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價(jià)格友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實(shí)力較強(qiáng)，

14、因此客戶的穩(wěn)定性也相對(duì)較高。 發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到2010年友誼路區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)，最終形成一個(gè)資金密集、信息暢通、交易活躍、功能完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國際金融中心，從而將友誼路建設(shè)成為天津的“華爾街”。政府加大對(duì)該區(qū)域的建設(shè)力度，例如建設(shè)立體停車庫等，道路的暢通以及配套設(shè)施的完善將為今后優(yōu)化該區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境提供有力的保障。從今后友誼路區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹矗瑖H金融中心、云頂大廈、君怡大廈等高檔寫字樓的介入會(huì)使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雒媾R一次重新洗牌的過程，屆時(shí)高檔項(xiàng)目的進(jìn)入將會(huì)對(duì)現(xiàn)有的中、低檔項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的沖擊。

15、不過高檔項(xiàng)目的入市及部分低檔項(xiàng)目的退出有利于區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺笆蹆r(jià)整體抬升，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域辦公物業(yè)市場的良性發(fā)展，屆時(shí)友誼路也勢(shì)必會(huì)成為真正可以與南京路、小白樓區(qū)域相抗衡的第三大辦公區(qū)域。從客戶角度看，高檔寫字樓的入市必定會(huì)吸引高端客戶進(jìn)入該區(qū)域，并且隨著政府招商引資政策的出臺(tái)、落實(shí)，會(huì)吸引更多金融、保險(xiǎn)等相關(guān)行業(yè)的公司進(jìn)駐本區(qū)域，隨之也可以緩解該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量加大的不利局面。 南京路區(qū)域區(qū)域界定：西至三馬路，東接曲阜道，以其（南京路）道路兩旁的甲級(jí)寫字樓作為樣本。 目前狀況：南京路區(qū)域，已經(jīng)定型化了的機(jī)構(gòu)辦公樓還是獨(dú)立使用的出租型辦公樓南京路與新華路交口處的國際大廈，其作為我市的第一座真正意義

16、的寫字樓，見證了我市寫字樓物業(yè)的發(fā)展歷程。經(jīng)過十多年的洗禮，大廈內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)略顯陳舊，但是由于其獨(dú)特的建筑風(fēng)格、優(yōu)越的地理位置和完善的物業(yè)服務(wù)使它依然在業(yè)界有很高的聲譽(yù)。本區(qū)域另外一個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目要算南京路與營口道交口的 津匯廣場 了，這個(gè)項(xiàng)目在2003年年初正式供應(yīng)市場，目前憑借自身全新的設(shè)計(jì)理念，完善周到的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)吸引了超過110家的中、外資企業(yè)（公司）入住其中，主要以物流、保險(xiǎn)、電子等行業(yè)為主。其次同屬于南京路沿線的寫字樓項(xiàng)目還包括：今晚大廈、河川大廈、萬科世貿(mào)廣場等。在供應(yīng)規(guī)模上，南京路沿線附近寫字樓項(xiàng)目約9個(gè)，建筑面積近14萬平方米。 發(fā)展趨勢(shì)： 和平區(qū)作為我市的政治、經(jīng)濟(jì)、

17、文化的中心地區(qū)，居民生活配套完善、商圈集中、交通組織發(fā)達(dá)。近年來，隨著天津中心區(qū)舊城改造力度的加大，和平區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為明顯。南京路又是和平區(qū)的中心地段，擁有濱江道步行街，國際商場、伊勢(shì)丹等大型購物場所。西面是海光寺商圈，東面與小白樓商圈相連。道路沿線坐落有長途電信局、商業(yè)銀行、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)院校等。其先天的地段優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具備建設(shè)高端、綜合性精品項(xiàng)目的前提條件。沿線附近早期寫字樓項(xiàng)目較多，如：國際大廈、經(jīng)聯(lián)大廈等，而近兩年建成的新項(xiàng)目相對(duì)匱乏，隨著我市著名“爛尾樓”北洋鋼鐵大廈項(xiàng)目的成功拍賣，未來沿線附近將迎來一波新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 南京路沿線區(qū)域?qū)⑷砸愿叨水a(chǎn)品為主。從去年地鐵大廈、北洋鋼鐵大

18、廈的復(fù)工來看，南京路沿線寫字樓供應(yīng)將會(huì)掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大廈、和記黃埔項(xiàng)目以及現(xiàn)代城項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)明朗化，建設(shè)高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進(jìn)駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥戆l(fā)展的趨勢(shì)。 小白樓商務(wù)中心小白樓地區(qū)目前擁有信達(dá)廣場、文化中心、金皇大廈、凱旋門、ICTC等現(xiàn)代樓宇23座，建筑面積數(shù)萬平方米，已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公較為集中的地區(qū)，具備了向“CBD核心商務(wù)區(qū)”發(fā)展的先決條件。隨著小白樓地區(qū)道路和地鐵交通的逐步通暢，高端客戶向這一區(qū)域的回流也將成為必然。 友誼路圍堤道區(qū)域?qū)⑿纬尚碌慕鹑诰奂亍?jù)了解，目前入住友誼路的金融機(jī)構(gòu)26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的

19、進(jìn)駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。今年，醫(yī)藥大廈、羅馬花園二期、一期建設(shè)，將與已建成的合眾大廈、銀豐大廈連成一體，形成大型建筑群。同時(shí)在永安道與湛江路交口處建設(shè)世貿(mào)大廈，友誼路中段將建成冶金大廈、金融大廈、君誼大廈、大安大廈期等。 河?xùn)|十一經(jīng)路沿線由于地處未來南站“CBD”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。 鞍山西道及華苑片區(qū)。特殊的市場使鞍山西道形成了以IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)

20、動(dòng)形成區(qū)域效應(yīng)，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表項(xiàng)目是榮華時(shí)代廣場、百腦匯科技大廈和即將要開盤的海泰遠(yuǎn)艦信息廣場。海泰遠(yuǎn)艦項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目開盤后面對(duì)的客層將明確 北方金融大廈物業(yè)地址：河西區(qū)友誼路5號(hào) 電話28357777物業(yè)功能 底商，寫字間總占地面積 12000 m2總建筑面積 40000 m2發(fā)展（開發(fā)商）： 天津亞富物業(yè)投資公司物業(yè)管理商： 自行管理交付時(shí)間 1997年2月總層數(shù) 31層智能化程度 設(shè)DIV專線，中央報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，自動(dòng)門禁系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化綜合布線，自動(dòng)廣播系統(tǒng)租售率 85%主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)秀，周邊商貿(mào)氛圍濃厚，交通非常便利，物業(yè)服務(wù)水平優(yōu)秀客

21、戶構(gòu)成 以外國駐津辦事機(jī)構(gòu)及本地區(qū)通訊，電子，貿(mào)易公司為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯前廳鋪設(shè)大理石及花崗巖，公共走廊鋪設(shè)地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，地毯，窗簾，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口租售報(bào)價(jià) 租：2.50/m2/天 售：8800元/m2物業(yè)收費(fèi) 0.50元/m2/天 面積：80273m2物業(yè)硬件設(shè)施 4部OTIS電梯，雙電源供電，中央空調(diào)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化布線物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，餐飲娛樂，會(huì)議廳周邊環(huán)境 地處友誼路與中環(huán)線交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，車位充足整體營銷推廣分析 前期以報(bào)紙廣告及展銷會(huì)，路牌廣告為主，后期以服務(wù)代銷售物業(yè)服務(wù)水平 中等水平車位數(shù)量 地下2層，租 500元/

22、個(gè)/月遠(yuǎn)洋大廈物業(yè)地址：河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號(hào)物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間總占地面積 16000m2總建筑面積 75000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 天津遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商 第一太平戴維斯物業(yè)顧問施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年9月總層數(shù) 40層智能化程度 5A智能大廈，全自動(dòng)管理租售率 89%主要賣點(diǎn) 地理位置，遠(yuǎn)洋知名度，物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理客戶構(gòu)成 以貨運(yùn)及外國駐津代表處公司為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進(jìn)口及合資產(chǎn)材料,較豪華交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,包窗臺(tái),窗簾地毯,，預(yù)留電話,網(wǎng)絡(luò)接口租售報(bào)價(jià) 租3.5元/m2

23、/天(含物業(yè)費(fèi))，售$1700/m2物業(yè)收費(fèi) 40m21300m2,物業(yè)費(fèi)0.8元/m2/天物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS原裝電梯,一部貨梯，IBM2綜合布線,三洋空調(diào)機(jī)組物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂部,員工餐廳,洗澡間,咖啡廳,歌舞廳,，臺(tái)球棋牌室,美容美發(fā),銀行,郵局,健身房周邊環(huán)境 周邊臨市中心綠地廣場,及意大利風(fēng)情區(qū),面臨海河,風(fēng)景相當(dāng)優(yōu)美,交通狀況高峰期一般有塞車現(xiàn)象整體營銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主物業(yè)服務(wù)水平 較好,但個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容車位數(shù)量 地上120個(gè)、地下156個(gè)今晚報(bào)大廈物業(yè)地址：南京路358號(hào) 27501108物業(yè)功能 底商，寫字間，酒店總占地面積 180

24、00 m2總建筑面積 81413 m2發(fā)展（開發(fā)商） 今晚報(bào)社物業(yè)管理商 北京城市陽光物業(yè)管理公司施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年9月總層數(shù) 地上40層，地下3層智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化管理租售率 85%主要賣點(diǎn) 今晚報(bào)社知名度，樓宇智能化設(shè)置，大廈硬件配套，大廈軟件配套，大廈地理位置客戶構(gòu)成 網(wǎng)絡(luò)公司，服裝公司，廣告公司，貿(mào)易公司，電器公司公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各部分材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設(shè)地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺(tái),智能電話,網(wǎng)絡(luò)專線端口租售報(bào)價(jià) 只租不售,3.0元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))，地下車位300元/個(gè)/月

25、物業(yè)收費(fèi) 寫字間 12208m2 公寓 60200m2物業(yè)硬件設(shè)施 全部24部DOVER電梯,消防保安自動(dòng)系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心,游泳池,射箭館,咖啡廳,會(huì)議廳,宴會(huì)廳,酒吧,夜總會(huì),洗衣房,娛樂中心周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較一般,商務(wù)氛圍不高,交通較便捷,有塞車現(xiàn)象,中等水平整體營銷推廣分析 依據(jù)今晚報(bào)為主,輔以人員直銷推廣物業(yè)服務(wù)水平 中等水平車位數(shù)量 地上約60個(gè)、地下156個(gè)河川大廈物業(yè)地址：南京路 物業(yè)功能 公寓，底商，寫字間總占地面積 20000 m2總建筑面積 50000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 河川建設(shè)開發(fā)公司物業(yè)管理商 自行管理施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 19

26、95年6月總層數(shù) 26層智能化程度 普通設(shè)置租售率 75%主要賣點(diǎn) 入市時(shí)機(jī)較早，樓宇采用港式風(fēng)格，地理位置優(yōu)越 宣傳推廣力度大客戶構(gòu)成 銀行，通訊，網(wǎng)絡(luò)，貿(mào)易等，國內(nèi)企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂鋪設(shè)大理石，公共走廊鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)接口租售報(bào)價(jià) 租：3.0元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)），售：$1300/ m2物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/元 面積:40220 m2物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS電梯,中央空調(diào)，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，消防安全系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心,酒店,會(huì)議廳,中西餐廳，健身房,美容美發(fā)周邊環(huán)境 位于南京路沿線,地理位置相當(dāng)優(yōu)越，交通便利快

27、捷整體營銷推廣分析 前期以天津,北京,香港開展大量廣告，后期以坐銷為主物業(yè)服務(wù)水平 較差車位數(shù)量 地下一層2000m2天星河畔廣場物業(yè)地址：十一經(jīng)路47號(hào)物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間總占地面積 18000 m2總建筑面積 81413 m2發(fā)展（開發(fā)商） 天星置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理商 自行管理施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年9月總層數(shù) 地上40層，地下3層智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化管理租售率 85%主要賣點(diǎn) 樓宇智能化設(shè)置 大廈硬件配套 大廈軟件配套 大廈地理位置客戶構(gòu)成 服裝公司，外國駐津代表處，貿(mào)易公司，電器公司、貨運(yùn)公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各部分材

28、料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設(shè)地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺(tái),智能電話,網(wǎng)絡(luò)專線端口租售報(bào)價(jià) 2.5元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))，地下車位300元/個(gè)/月物業(yè)收費(fèi) 寫字間 40208m2 物業(yè)費(fèi)0.7元/m2/天物業(yè)硬件設(shè)施 全部6部DOVER電梯,消防保安自動(dòng)系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心, ,咖啡廳,會(huì)議廳,宴會(huì)廳周邊環(huán)境 面臨海河，周邊環(huán)境較一般，交通較便捷,有塞車現(xiàn)象整體營銷推廣分析 前期以報(bào)紙廣告，后期輔以人員直銷推廣物業(yè)服務(wù)水平 中等水平車位數(shù)量 地上約60個(gè)、地下120個(gè)奧林匹克大廈物業(yè)地址：貴州路與昆明路交口 物業(yè)功能 底商，公寓總占地面

29、積 16000m2總建筑面積 75000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 華港房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商 新加坡物業(yè)管理施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年9月總層數(shù) 29層智能化程度 全自動(dòng)管理租售率 75%主要賣點(diǎn) 地理位置 物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理 雄偉外觀客戶構(gòu)成 以外籍員工和中資高級(jí)經(jīng)理為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進(jìn)口及，合資產(chǎn)材料,較豪華交房標(biāo)準(zhǔn) 酒店式公寓裝修、家具、電器租售報(bào)價(jià) 租9元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))物業(yè)收費(fèi) 120m2280m2,物業(yè)費(fèi)0.8元/m2/天物業(yè)硬件設(shè)施 3部OTIS原裝電梯,一部貨梯物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂部,游

30、泳池，員工餐廳,咖啡廳,歌舞廳,臺(tái)球棋牌室,美容美發(fā),健身房周邊環(huán)境 周邊臨市中心五大道風(fēng)情區(qū),風(fēng)景優(yōu)美整體營銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主物業(yè)服務(wù)水平 較好,但個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容車位數(shù)量 地上20個(gè)、地下120個(gè)金皇大廈物業(yè)地址：和平區(qū)南京路20號(hào)物業(yè)功能 公寓,寫字間,商場總占地面積 18000 m2總建筑面積 100000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 金皇房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理商 香港戴德梁行物業(yè)有限公司施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 2001年3月總層數(shù) 地上47層,底下3層智能化程度 美AT&T綜合布線系統(tǒng),程控交換系統(tǒng)租售率 25%主要賣點(diǎn) 地理位置，優(yōu)異的建筑外觀，知名度

31、極高，天津市首座最高層建筑 5A智能性大廈， 完善的商務(wù)配套客戶構(gòu)成 以跨國公司及當(dāng)?shù)卮笮椭匈Y機(jī)構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外漆采用24K鍍金中空玻璃，入口大堂為花崗巖,墻面為天然大理石，過道用防滑地磚及防火地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 寫字間為復(fù)合地板,乳膠漆墻面，窗簾,包裝臺(tái),入戶木制門租售報(bào)價(jià) 10800元/m2起價(jià) ，0.5$/m2/天(含物業(yè)費(fèi))物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/天 48.75m2起至整層物業(yè)硬件設(shè)施 中央空調(diào)24小時(shí)市政供水,逆滲透供水，22部OTIS電梯,國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商場,餐廳,咖啡廳,美容坊,酒吧,娛樂廳,會(huì)館,健身房,游泳館,保齡球館周邊環(huán)境 位于中央商業(yè)區(qū)小白樓地段,

32、周邊商業(yè),酒店,銀行,寫字樓林立,交通非常方便快捷整體營銷推廣分析 前期以大版面廣告為主,知名度和品牌度很高后期由于更換代理商宣傳推廣一度停滯物業(yè)服務(wù)水平 未知車位數(shù)量 地下車位300個(gè)，地上約180個(gè)租$120/個(gè)/月亞太大廈物業(yè)地址：和平區(qū)南京路35號(hào) 物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間總占地面積 2800 m2總建筑面積 34000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 天津津港亞太房地產(chǎn)物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè)施工進(jìn)度 內(nèi)裝修交付時(shí)間 2002年3月總層數(shù) 32層智能化程度 綜合布線，寬帶網(wǎng)接入，消防安保系統(tǒng)租售率 23%主要賣點(diǎn) 發(fā)展商綜合實(shí)力 優(yōu)良的硬件設(shè)施，中央商務(wù)區(qū)核心位置客戶構(gòu)成 以中型公司為主兼外

33、國投資機(jī)構(gòu)，開發(fā)區(qū)外企在津設(shè)立的辦公分部公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯間為高級(jí)云石鋪面，及優(yōu)質(zhì)磨光花崗巖，公共走廊為地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 裸房+裝修菜單（4001500元/m2）租售報(bào)價(jià) 起價(jià)：7888元/m2，租：3.5元/m2/元（含物業(yè)費(fèi)）物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/天物業(yè)硬件設(shè)施 5部日立電梯，安保閉路監(jiān)控系統(tǒng)，辦公區(qū)域網(wǎng)設(shè)施物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，快餐，中西餐廳，酒吧，商務(wù)中心，員工餐廳，會(huì)議廳，健身房，KTV周邊環(huán)境 周邊環(huán)境一般,有大樹及較多平房，并有國貿(mào)中心停工樓，交通相當(dāng)方便。整體營銷推廣分析 未進(jìn)行營銷推廣，前期以人員銷售為主物業(yè)服務(wù)水平 未知車位數(shù)量 地下50個(gè)，地上30個(gè)萬科世貿(mào)中

34、心物業(yè)地址：和平區(qū)南京路129號(hào)物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間，酒店總占地面積 5000 m2總建筑面積 28500 m2發(fā)展（開發(fā)商） 萬科集團(tuán)/天津市房產(chǎn)總公司物業(yè)管理商 萬科物業(yè)管理公司施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1995年12月總層數(shù) 辦公樓19層，商住公寓，酒店為25層智能化程度 DDN專線接入，消防自動(dòng)化系統(tǒng)租售率 88%主要賣點(diǎn) 萬科企業(yè)知名度 南京路上優(yōu)越位置 配套設(shè)施完善 商務(wù)氛圍濃厚 提倡家庭辦公訴求客戶構(gòu)成 以外國駐津代表處及中資企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂鋪設(shè)花崗巖（磨光），墻面掛大理石，公共走廊鋪設(shè)地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防護(hù)地毯，窗簾，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)專線接口

35、租售報(bào)價(jià) 租：3元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)）售：7000元/m2物業(yè)收費(fèi) $2.5/m2/月 面積：40200 m2物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS電梯，樓宇自控系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，通訊交換系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心，健身行，會(huì)議廳，超市，娛樂室，酒店客房，員工餐廳周邊環(huán)境 位于南京路沿線，緊依市城建大廈，地面車位較少，出入不方便，但向外出行較方便整體營銷推廣分析 前期以廣告宣傳，人員直銷為主，目前以服務(wù)及坐銷為主物業(yè)服務(wù)水平 服務(wù)水平一般車位數(shù)量 地上停車，無地下車位國際大廈物業(yè)地址：河西區(qū)南京路75號(hào)物業(yè)功能 底商，寫字間，公寓總占地面積 12000 m2總建筑面積 52000 m2發(fā)展（開發(fā)商）

36、天津華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè)顧問公司施工進(jìn)度 現(xiàn) 樓交付時(shí)間 1991年9月總層數(shù) 37層智能化程度 DDN專線，辦公自動(dòng)化，樓宇綜合步線租售率 90.2%主要賣點(diǎn) 地理位置，入市時(shí)機(jī)及好，硬件設(shè)施完善，軟件服務(wù)優(yōu)秀，商業(yè)配套完善客戶構(gòu)成 以跨國公司，知名的企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂設(shè)大理石，自動(dòng)扶梯，公共走廊設(shè)進(jìn)口防火地毯，電梯間為磨光花崗巖，裝飾較具檔次交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺(tái)，窗簾，墻踢腳線，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口租售報(bào)價(jià) 租：$1/m2/天（含物業(yè)費(fèi)）物業(yè)收費(fèi) 0.8元/m2/天 面積：50980 m2物業(yè)硬件設(shè)施 5部OTIS電梯，除雙電

37、源外備有發(fā)動(dòng)機(jī)，迅速給排水，供電，中央空調(diào)系統(tǒng)等，均采用世界知名品牌，物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中西餐廳，商務(wù)中心，美容美發(fā)，咖啡廳，航空售票，郵局，會(huì)議廳，購物周邊環(huán)境 為天津王牌寫字樓，匯集了大量全球500強(qiáng)企業(yè)，商務(wù)環(huán)境濃厚，交通高峰時(shí)出入有所不便整體營銷推廣分析 幾度出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，現(xiàn)階段以維護(hù)老客戶幾抓住大客戶為主物業(yè)服務(wù)水平 較好車位數(shù)量 地下一層及地上 租：$120/個(gè)/月濱江國際大酒店物業(yè)地址：河西區(qū)建設(shè)路105號(hào)物業(yè)功能 酒店，商場，公寓，寫字間總占地面積 15000 m2總建筑面積 65000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 濱江商業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理商 萬毫酒店集團(tuán)及戴德梁行物業(yè)顧問施工進(jìn)度 部分現(xiàn)樓交

38、付時(shí)間 2000年11月總層數(shù) 48層智能化程度 5A智能型大廈租售率 80%主要賣點(diǎn) 地理位置 交通便捷 獨(dú)特外觀 配套齊全，5A智能 服務(wù)設(shè)施完備 美國酒店集團(tuán)品牌客戶構(gòu)成 以跨國公司，知名企業(yè)為主客戶公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂為進(jìn)口大理石，墻面貼浮雕，電梯間為大理石地面，公共走廊鋪設(shè)高級(jí)地磚及防火地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺(tái)，窗簾，墻踢腳線，預(yù)流電話及網(wǎng)絡(luò)接口租售報(bào)價(jià) 租：$0.6 /m2/天（含物業(yè)費(fèi)）物業(yè)收費(fèi) 0.5元/m2/天 面積：4070 m2物業(yè)硬件設(shè)施 9部三菱電梯，通訊，給水，供電，空調(diào)等均為國際知名品牌物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中日韓餐廳，會(huì)議廳，美容美發(fā)，咖啡廳，商務(wù)走

39、廊，航空代理，商務(wù)中心，健身房周邊環(huán)境 位于小白樓CBD核心區(qū)域，與凱旋門大廈相對(duì)，環(huán)境優(yōu)美，面臨休閑廣場，交通及出入較方便整體營銷推廣分析 前期以小幅廣告為主，目前以人員銷售為主物業(yè)服務(wù)水平 較高車位數(shù)量 地下二層，地上車位 （地下 800元/個(gè)/月）華盛廣場物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道146號(hào)物業(yè)功能 公寓，寫字間，商鋪總占地面積 20000 m2總建筑面積 55000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 天津華盛房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理商 自行管理施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年12月總層數(shù) A，B座各31層智能化程度 光纖入戶，樓宇自動(dòng)系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)租售率 93%主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越 價(jià)格較低 入市時(shí)

40、機(jī)好，銷售策劃水平有一定可圈點(diǎn)之處客戶構(gòu)成 以中小企業(yè)及本地中資企業(yè)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂為花崗巖地面，公共走廊為防火地毯交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，入口木門租售報(bào)價(jià) 租 2.20元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)） 售 3600元/m2物業(yè)收費(fèi) 寫字間 8.3元/m2/月 公寓 7.5元/m2/月物業(yè)硬件設(shè)施 6部DOVER電梯，中央空調(diào)系統(tǒng)，底下泊車系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)設(shè)施 購物，娛樂，會(huì)議廳，洗澡間，KTV，酒吧，中餐廳周邊環(huán)境 位于友誼路附近，周邊環(huán)境不好，交通較為便利，垂直交通擁擠整體營銷推廣分析 前期以本地及香港地區(qū)用廣告及公關(guān)活動(dòng)開展，后期以小幅廣告及人員銷售為主物業(yè)

41、服務(wù)水平 一般車位數(shù)量 底下二層 150個(gè)車位（租600元/個(gè)/月）泰達(dá)大廈物業(yè)地址：河西區(qū)解放路256號(hào)物業(yè)功能 寫字間總占地面積 8000 m2總建筑面積 60000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 天津泰達(dá)開發(fā)有限公司物業(yè)管理商 天津市風(fēng)荷園物業(yè)有限公司施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1997年7月總層數(shù) 地上27層，地下2層智能化程度 INTERJET網(wǎng)絡(luò)，全球通訊租售率 85%主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越，泰達(dá)知名度，配套設(shè)施完善，交通便利客戶構(gòu)成 市政協(xié)機(jī)關(guān)，TEDA駐市機(jī)關(guān)，廣告公司，藥業(yè)公司公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外檐掛板，采用亮銀灰色鋁合金單板，美國PPG氟炭烤漆配以多種進(jìn)口裝飾材交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面

42、，入口木門，防火地毯，包窗臺(tái)，預(yù)留電話插口租售報(bào)價(jià) 租：2.7元/ m2/天（含物業(yè)費(fèi)），押三付一物業(yè)收費(fèi) 0.7元/天/ m2 面積：70198 m2物業(yè)硬件設(shè)施 美原裝OTIS電梯，變頻恒壓供水，美原裝冷水機(jī)組，中央空調(diào)物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中心餐廳，歌舞廳，健身房，保齡球館，員工餐廳周邊環(huán)境 地處天津市經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心地帶，位于中央CBD核心區(qū)整體營銷推廣分析 路牌，廣告兼人員推廣物業(yè)服務(wù)水平 中等水平，提供一般性服務(wù)車位數(shù)量 地下2層，車位緊張，800元/個(gè)/月合眾大廈物業(yè)地址：河西區(qū)友誼北路2號(hào)物業(yè)功能 商住公寓，底商總占地面積 6677 m2總建筑面積 52000 m2發(fā)展（開發(fā)商） 合眾國際

43、發(fā)展有限公司物業(yè)管理商 合晨物業(yè)有限公司施工進(jìn)度 現(xiàn)樓交付時(shí)間 1999年總層數(shù) 19層智能化程度 專線上網(wǎng)，自動(dòng)報(bào)警 ，可視對(duì)講租售率 65%主要賣點(diǎn) 地處涉外區(qū)，地?zé)釡厝?，?yōu)越的地理位置，及人文經(jīng)貿(mào)氛圍 外檐雄偉壯觀，規(guī)劃分區(qū)合理客戶構(gòu)成 以貿(mào)易公司及金融機(jī)構(gòu)為主公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口門廳地面鋪設(shè)大理石及水磨石，墻面采用高級(jí)內(nèi)墻涂料，外墻采用花崗巖石材及進(jìn)口涂料交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，窗簾，木質(zhì)地板 ，配備廚浴設(shè)備，入戶三防門租售報(bào)價(jià) 1.5元/m2/天 6500元/m2(14層)物業(yè)收費(fèi) 1.60 元/m2/天（144.2216.11m2）物業(yè)硬件設(shè)施 樓宇對(duì)講，電腦監(jiān)控，IP電話，

44、12部OTIS電梯，地?zé)犭p水溫泉，衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，會(huì)議廳，員工餐廳周邊環(huán)境 位于友誼路，是連接涉外商務(wù)區(qū)（友誼路）和高尚住宅區(qū)（五大道）的紐帶，交通相當(dāng)便捷整體營銷推廣分析 前期以大幅面報(bào)紙廣告及路牌廣告為主，后期以小幅面廣告為主及人員推銷為主物業(yè)服務(wù)水平 較好車位數(shù)量 地下約180個(gè)車位海河之子海河之子地理位置：天津市和平區(qū)張自忠路240號(hào)開發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司代理商：全程（天津）投資咨詢有限公司交通狀況：地鐵：規(guī)劃地鐵三號(hào)線經(jīng)過赤峰道。輕軌：距南站CBD輕軌總站300米。橋梁：從北安橋至解放橋?qū)⑿陆ù蠊翗?，民族橋，赤峰橋至光明橋?qū)⑿陆ù笸瑯颉⑻┌矘蚣昂辖匪?/p>

45、道。裝修狀況：精裝修價(jià)格：起價(jià)：8800元/平方米 均價(jià)：9200元/平方米 最高價(jià)：11000元/平方米戶型總數(shù)：228套 主力戶型為：92.11134.36 容積率：10 開盤時(shí)間：2004年8月28日建筑面積：51800 平方米 占地面積：4945 平方米樓層狀況：228套租售情況：現(xiàn)小戶型基本售罄，所剩的是100平米以上的戶型天津文華國際商務(wù)中心項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口開發(fā)商 天津市康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積 56000余平方米租售形式 售租售價(jià)格 售價(jià)：5800元/平方米（起）租售比例 90%以上檔次 中檔寫字樓車位 地下車位約50個(gè)，租金：400元/月；地上車位約10個(gè)

46、，租金：200元/月配套 精裝修，凈層高2.8米，安防自動(dòng)化系統(tǒng)主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中等實(shí)力貿(mào)易和貨運(yùn)企業(yè)峰匯廣場項(xiàng)目位置 河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口開發(fā)商 隆迪立川天津國投建筑面積 96000平方米租售形式 售租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓7800元/平方米，公寓式住宅8000元/平方米租售比例 90%檔次 高檔寫字樓車位 地下車位約300個(gè)，租金：600元/月；臨時(shí)車位300元/月，車位比1：1.5配套 每座4部電梯，24小時(shí)可調(diào)節(jié)照明，全天候消防監(jiān)控系統(tǒng)主要進(jìn)駐企業(yè)類型 房地產(chǎn)、外資企業(yè)、駐津辦事處、貿(mào)易公司，1-3層法國歐尚萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心（平安大廈）項(xiàng)目位置 河西區(qū)馬場道59號(hào)開發(fā)商 天津萬

47、順置業(yè)有限公司建筑面積 91686平方米租售形式 售/租租售價(jià)格 售價(jià)：9100元/平方米（起），租價(jià)：為3.82元/平方米天租售比例 85%檔次 高檔寫字樓車位 地上車位300元/月，地下車位800元/月配套 23部各類用途電梯，西門子控制系統(tǒng)，空調(diào)自控系統(tǒng)主要進(jìn)駐企業(yè)類型 大型企業(yè)為主、金融、商務(wù)、貿(mào)易、醫(yī)藥企業(yè)，狗不理、同仁堂信達(dá)廣場項(xiàng)目位置 和平區(qū)曲阜道與解放南路交口開發(fā)商 天津華信商廈有限公司建筑面積 158000平方米租售形式 寫字樓9-20層售，其余層租；酒店式公寓租租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓15000元/平方米（均），租金：7元/平米/天，酒店式公寓27美金/平米/月檔次 高檔寫字

48、樓車位 地下車位500個(gè)租金：700元/月配套 8部4-6米/秒電梯，寫字間凈高2.45米全部精裝修主要進(jìn)駐企業(yè)類型 國內(nèi)外著名制造業(yè)、金融、IT、貿(mào)易貨貸公司國華大廈項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與中環(huán)線交口開發(fā)商 天津市北辰區(qū)房管地產(chǎn)管局建筑面積 36643.75平方米租售形式 售租售價(jià)格 售價(jià)：7800元/平方米（均）租售比例 50%檔次 高檔寫字樓車位 地下一層車位租金800元/月，車位比：1：1配套 5A智能化辦公設(shè)施，主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中小型貿(mào)易企業(yè)津玉大廈項(xiàng)目位置 河西區(qū)黑牛城道與友誼路交口開發(fā)商 天津開發(fā)區(qū)津玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積 約15000平方米租售形式 租售租售價(jià)格 售價(jià)

49、：6800元/平方米（起），租金：2.5元/平方米/天租售比例 50%檔次 中檔寫字樓車位 地上1000米區(qū)域，地下一層，價(jià)格未定配套 三部東芝電梯，冷暖中央空調(diào)。主要進(jìn)駐企業(yè)類型 貿(mào)易公司中小型企業(yè)天信大廈物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道125號(hào)物業(yè)功能 寫字間總占地面積 3600余平方米總建筑面積 40442平方米發(fā)展（開發(fā)商） 天津信托投資有限責(zé)任公司交付時(shí)間 2000年初總層數(shù) 27層，樓高105.9米租售率 不詳主要客戶 天津信托投資，天津國能投資，大田集團(tuán)，金光紙業(yè)，施耐德電氣，三星愛商物流租售報(bào)價(jià) 只租部售，3.2 元/天/平米物業(yè)硬件設(shè)施 電梯，7部物業(yè)服務(wù)設(shè)施 通訊服務(wù)：寬帶、集團(tuán)電話

50、、呼叫中心、電話系統(tǒng)維修服務(wù)、會(huì)議系統(tǒng)，特約保安、特約保潔周邊環(huán)境 地處中環(huán)線，友誼路金融一條交口。相鄰國展中心，科技資訊大廈和佟樓商業(yè)區(qū)車位數(shù)量 100大安大廈開發(fā)商：大安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：11000平方米租售形式：租/售銷售均價(jià)：8000元/平方米租金：2.5元/平方米/天總戶數(shù)：100租售比例：95%開工日期：2001年10月23日竣工日期：2003年11月1日配套：寬帶網(wǎng)FTTX+LAN以太網(wǎng)和ADSL數(shù)據(jù)網(wǎng)，引入有線電視網(wǎng)；多級(jí)安全監(jiān)控系統(tǒng)及消防噴淋系統(tǒng)。主要進(jìn)駐企業(yè)類型：貿(mào)易企業(yè)居多友誼大廈開發(fā)商：天津市利泰房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積：40080平方米租售形式：租/售銷售均價(jià)

51、：8600元/平方米租金：2.8元/平方米/天總戶數(shù)：171租售比例：90%竣工日期：2004年7月31日入住日期：2004年10月30日配套：智能化衛(wèi)星接入系統(tǒng)，8部24小時(shí)愛登堡電梯，智能消防系統(tǒng)。主要進(jìn)駐企業(yè)類型：外資、貿(mào)易、金融、國外駐津企業(yè)（西門子）。富頓廣場位置： 榮業(yè)大街與福安大街交口開發(fā)商：天津市金麟置業(yè)發(fā)展有限公司全案代理：中原地產(chǎn)規(guī)劃： 服務(wù)式公寓占地面積：1萬平方米建筑面積：5.05萬平方米 容積率：5.1車位比例：1：0.8 (地下)交工時(shí)間： 2007年春入住總戶數(shù)：300賽頓廣場位置：和平區(qū)西康路與成都道交口開發(fā)商：天津萬順房地產(chǎn)有限公司占地面積：15096平方米建筑面積：160000平方米建設(shè)施工單位：天津一建容積率：車位比例：交工時(shí)間：2006年8月30日裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：496 套海河規(guī)劃20座寫字樓北安橋橋頭北安橋南商務(wù)寫字樓北安橋北商務(wù)寫字樓津塔天保大廈濱海大廈海貿(mào)港灣中心，和平區(qū)紫竹林地區(qū)德泰大廈，解放南路