戴德梁行_南京湖南路地下商業(yè)街項目總體業(yè)態(tài)劃分方案_89PPT

1、消費檔次逐漸提升，與周邊物業(yè)及人群形成呼應目標消費客群逐漸趨于年輕化總體定位1A區(qū)都會水廣場都會廣場，Natural Town的商業(yè)和生活中心。透過仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望綠蔭掩映中的都會廣場，現(xiàn)代而貼近自然的生活似乎近在咫尺，而熱鬧的廣場也點綴著這座城市的人文風景?？粗ＡТ巴猬F(xiàn)代而又時尚的南京，品一口Starbucks咖啡，聽一個屬于這座城市的歷史故事，盡情享受屬于這座城市的現(xiàn)代繁華?？傮w定位2B區(qū)時尚星光大道時尚大道， Natural Town的時尚名品街區(qū)。在時尚大道，在最集中的區(qū)域閱讀時尚最新的潮流，感受高品質的享受。 穿梭在知名的品牌之中，仰望頭頂?shù)狞c點星光，仿若步行

2、在星光大道，在時尚大道讓你不忍錯過任何精彩的角落。 總體定位3C區(qū)活力耀動社區(qū)活力社區(qū)， Natural Town的年輕潮流社區(qū)?；盍ι鐓^(qū)是年輕人相約聚會的地點，在廣場的座椅上等待相約的朋友。金屬光感、現(xiàn)代科技，完全貼合年輕人的現(xiàn)代潮流消費需求。足夠的展示空間，充分的潮流個性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩樂的點子，都可以在這塊現(xiàn)代活力空間里發(fā)揚光大。 總體定位4D區(qū)繽紛花園集市繽紛集市， Natural Town的寶藏集市。無論你是小資還是學生，走過落葉繽紛下的神秘花園，在繽紛集市浪漫的氣息中踱步，總有淡淡的發(fā)掘寶藏的沖動。總體定位5項目總體業(yè)態(tài)比例分析通過餐飲業(yè)業(yè)態(tài)的引入，帶動項目人流客流的豐

3、富性，有效延長客流消費逗留時間；引入主力店，提升項目整體品牌號召力和知名度，確保項目整體形象；選擇高租金回報率的商戶以確保項目整體收益最大化。6餐飲業(yè)態(tài)對于整體項目的意義本案餐飲業(yè)態(tài)比例占16%左右，將集中設置在A、C區(qū)域，并在B、D區(qū)域設置輕餐飲品、甜品小食等進行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個項目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。優(yōu)勢：餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項目消費人流，豐富客流的多樣性。餐飲業(yè)態(tài)將有效延長消費人流逗留本案的時間。豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項目號召力和知名度。劣勢：餐飲業(yè)態(tài)的工程技術條件提高項目投資成本。相對而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。項目餐飲業(yè)態(tài)比例分析7業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)A區(qū)作為重中之重

4、，是展現(xiàn)本項目品牌形象及檔次的最佳區(qū)域，可以預見，開業(yè)后A區(qū)必將成為：最具生命力、競爭力，商業(yè)價值最大的區(qū)域；標志性、昭示性、形象最好的所在；品牌入駐情況最佳的部分；具備自成體系（包括業(yè)態(tài)和設備配置）的完善功能目標消費者群體、消費檔次相對較高、年齡跨度最大（年輕人、白領、家庭）的集會空間在經營中可以充分結合地面廣場和地下的商業(yè)的互動的場所南京的地標性建筑區(qū)域關鍵詞：時尚、現(xiàn)代、地標8業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)地面9B1：序號現(xiàn)狀人流導入點分析未來人流導入點分析1青少年宮方面 年輕消費群消費能力有限，消費意愿較強，B1的飲品輕食和服飾店將會吸引他們。地鐵五號線地鐵人群由B2導入，可能在B2形成一定的分流

5、，但B1主力商戶的吸引將大大增加有地鐵帶來的消費人流。2湖南路方向 B1的主力消費群來源，由地面導入的消費人群將非常之多。周邊辦公、酒店物業(yè)地面的辦公酒店人群受到B1商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和時尚元素的吸引，導入本案消費。3西流灣公園方向吸引年輕的再次約會的消費群導入地下，使本案成為新的約會聚集場所。04-05由地面導入地下的有一定消費能力的辦公、酒店商務消費者將增加。業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)10B2：序號現(xiàn)狀人流導入點分析未來人流導入點分析1青少年宮方面 年輕消費群消費能力有限，消費意愿較強，B2的特色餐飲的新鮮感將吸引他們。地鐵五號線地鐵五號線與B2連通，大大增加流動人群，吸引流動人流進入本案消費。2湖

6、南路方向 年輕消費人群聚集場所，受到B2目的性較強的幾個業(yè)態(tài)的吸引導入B2。周邊辦公、酒店物業(yè)B2的特色餐飲、服飾旗艦店將吸引周邊商務人群的目的性消費而導入本案B2。3西流灣公園方向吸引年輕的再次約會的消費群導入地下，使本案成為新的約會聚集場所。04-05由地面導入地下的有一定消費能力的辦公、酒店商務消費者將增加。業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)11戴德梁行意見：根據地面人流分析，可以發(fā)現(xiàn)地下人流的重要來源來自于湖南路方向地面人流的導入。未來導入人流的重點將側重于周邊辦公及酒店的消費人群，消費群體主要為年輕的追求時尚的消費群和有一定消費能力的白領商務人群。針對人群聚集的不同來源，在入口廣場的設計上進行標志性

7、建筑的建造和景觀小品的特色處理來迎合年輕消費群體的消費感覺，也為他們營造新的標志性的約會地點。在垂直動線的安排上應考慮手扶電梯的方位與地面人流集聚點位置保持平行的方向，使上下人流具備可視效果。直達電梯可考慮部分直達B2與餐飲、超市互動，吸引人流導入地下。在商鋪內部的動線安排中應考慮到大型租戶內部打通的情況，保證外部垂直動線和內部垂直動線的統(tǒng)一互動。業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)12業(yè)態(tài)可行性分析服飾旗艦店：中高檔品牌服飾旗艦店（如H&M、UNIQLO）目前尚未進入湖南路。通過與該類商家的初步接觸，主要原因在于目前湖南路尚無與該類商戶形象符合的物業(yè)。本項目的建成，特別是A區(qū)品質感的凸顯，將有效解決上述問題。

8、該類業(yè)態(tài)的引入將與湖南路現(xiàn)有業(yè)態(tài)形成有效錯位、避開同質化競爭，提升本項目乃至湖南路商圈的整體形象。特色主力店：特色專業(yè)主力店形式的商業(yè)（如SEPHORA、SASA）目前在南京為數(shù)不多，該類商戶的引入將補充湖南路商圈業(yè)態(tài)的空白點，是本項目獨特的亮點。經前期市場調研，湖南路未來辦公人數(shù)將達到43648人，辦公人數(shù)的大量涌現(xiàn)（其中包含大量白領女性）將吸引該類業(yè)態(tài)的入駐。精品超市：A段周邊現(xiàn)有北京華聯(lián)中檔超市。精品超市（如：聯(lián)華超級生活、OLE）的概念將打破當?shù)叵M者原有的廉價概念，將超市精品化。精品超市的進駐，既滿足周邊中高檔社區(qū)居民（獅子橋至山西潞區(qū)域）的消費需求，又給本項目帶來大量人流，是與現(xiàn)有

9、市場的錯位，也是產品定位的提升。業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)13業(yè)態(tài)可行性分析品牌飲品、輕食：追求飲品、輕食的品牌性，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，與上述業(yè)態(tài)形成互動，提升整體檔次，滿足周邊辦公消費群體的需求。餐飲業(yè)態(tài)：A區(qū)餐飲的引入應考慮到與周邊的現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)的錯位，并做到與項目地C段餐飲區(qū)域的提升?，F(xiàn)有周邊餐飲以中餐為主，針對本案主力消費群體為年輕消費一族，追求新鮮的消費感覺，A區(qū)的餐飲可引入一些中型特色餐飲（如蕉葉咖喱屋、茶餐廳等）來吸引這部分消費者，同時也與周邊的餐飲產生差異性錯位。由于A段地理位置的優(yōu)勢，有較好的展示面，適合發(fā)展具備一定消費水平的餐飲業(yè)態(tài)，恰與C區(qū)的美食廣場定位進行了呼應和提升。業(yè)態(tài)組合方案-

10、A區(qū)14適合發(fā)展業(yè)態(tài)服飾旗艦店特色主力店輕餐飲化妝品零售精品家飾品牌餐飲B1一般規(guī)模（m2）商戶數(shù)量服飾旗艦店800-15002特色主力店200-3002-3化妝品零售300-4001精品家飾1000-12001咖啡/飲品、輕食100-3003-4 B2服飾旗艦店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐飲300-15002-3業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)方案一此方案著重于在A區(qū)引入品牌餐飲，借此吸引人氣，同時與C區(qū)形成錯位呼應，使整個方案更為平衡15B1B2服飾旗艦店特色主力店輕餐飲業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)NOVO ConceptNOVO ConceptH&M屈臣氏Sephora蒂凡尼UNI

11、 QLO 古典玫瑰園Simply Life許留山星巴克廣州蕉葉漢堡王Papa JonesI.T.貝納通Swatch琉璃工房化妝品專賣店精品家飾品牌餐飲16適合發(fā)展業(yè)態(tài)服飾旗艦店特色主力店輕餐飲化妝品零售精品家飾品牌餐飲精品超市B1一般規(guī)模（m2）商戶數(shù)量服飾旗艦店800-15002特色主力店200-3002-3化妝品零售300-4001精品家飾1000-12001品牌餐飲300-4002-3咖啡/飲品、輕食100-3002-3 B2服飾旗艦店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐飲300-4002-3精品超市1500-20001業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)方案二此方案著重于在A區(qū)引入

12、精品超市，突出A區(qū)的完整生活概念，同時借助超市對周邊人群的聚集力打造穩(wěn)定的客戶群，17B1B2服飾旗艦店特色主力店輕餐飲化妝品專賣店業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)NOVO ConceptNOVO ConceptH&M屈臣氏SephoraPapa JonesUNI QLO 漢堡王Simply Life許留山星巴克聯(lián)華生活館新旺茶餐廳衡山小館I.T.貝納通Swatch琉璃工房精品家飾品牌餐飲精品超市18業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)業(yè)態(tài)組合方案總結方案一以引入品牌餐飲為重點。通過周邊相對缺乏的品牌餐飲吸引人氣，并提升區(qū)域的消費形象和消費感覺，同時與C區(qū)形成錯位呼應，使整個方案更為平衡。方案二以引入精品超市為重點。突出A區(qū)

13、的完整生活概念，同時借助超市對周邊人群的聚集力，形成本區(qū)域造穩(wěn)定的客戶群。區(qū)域內服飾旗艦店與特色主力店的引入，一方面提升本區(qū)域的租金收益水平，另一方面利于樹立項目鮮明的檔次定位和市場形象。 主要優(yōu)點方案一餐飲類項目會增加項目投資。方案二精品超市相對承租能力較低。項目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，知名品牌進駐地下商業(yè)所愿承擔的租金水平較低，且未來租賃合同的要求較為苛刻，未來調整難度大。 主要缺點建議項目發(fā)展初期，應以一至兩家主力商戶為突破口，在租賃條件上給予相當?shù)膬?yōu)惠，保證其入駐能為本項目帶來穩(wěn)定的客流，未來跟據項目發(fā)展情況將此區(qū)域打造為品牌時尚基地。19主力鋪位的劃分

14、原則主要把握以下幾大要求：商鋪門面寬度應大于3米，確保展示面的寬度和通透。商鋪展示面與主通道之間的聯(lián)通。商鋪分割應盡量保證內部格局的方正，尤其對于餐飲業(yè)態(tài)，應確保其大于10米的進深要求，方便內部擺位。建筑上使用大柱網設計，柱距應控制在8米以上。餐飲部分的層高不低于4米，非餐飲類業(yè)態(tài)商鋪最小的凈高應高于2.5米。對大型主力商戶預留商鋪內部垂直交通設施位置，方便內部打通。在示意作為超市或特色餐飲的區(qū)域，應考慮在管線鋪設時即考慮未來可能作為餐飲用途，保證轉變的靈活性。業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū)20產品種類服裝，內衣，飾品，化妝，護膚品 價格定位人均消費約人民幣300元品牌介紹1947年誕生在瑞典的H&M以其

15、時尚的設計風格和平民的消費價格在歐洲廣受歡迎。H&M將流行、品質及價格三合一，并采取積極擴張政策成為了歐洲最大的服飾零售商之一。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2日均客流量經營理念主力消費群體H&M1500-3000500-800Fashion and quality at the best price追求時尚的年輕消費群體可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)21產品種類休閑服裝價格定位人均消費約人民幣100元品牌介紹本部設在日本東京，是日本最大的休閑服生產零售商，目前在日本、英國、中國、韓國、香港、美國擁有直營連鎖店700余間 ，公司以超越職業(yè)、超越學歷、超越性別、超越年齡為理念，經營任何人何時何地都能穿著的高

16、品質、好價格的UNIQLO品牌休閑服。 業(yè)態(tài)經營品牌面積m2日均客流量經營理念主力消費群體UNIQLO1000-2000800-1000FAST RETAILING 追求時尚的年輕消費群體可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)22產品種類男、女化妝品價格定位人均消費約人民幣200元品牌介紹隸屬全球第一奢華品牌公司LVMH路易酩軒集團， 在歐洲設有420家連鎖店，其中在法國的183家；在北美，有美國的95家連鎖店，并發(fā)展到了加拿大市場 。SEPHORA（絲芙蘭）始終處于美容領域的頂峰，是全球最具美容權威和最有創(chuàng)新意識的護膚美容化妝品連鎖店。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2日均客流量主力消費群體SEPHORA300-

17、500300-600消費群體S E P H O R A可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)23聯(lián)華超級生活館產品種類男、女化妝品價格定位人均消費約人民幣200元品牌介紹位于港匯廣場地下一層的聯(lián)華超級生活館，引入國際時尚元素，在硬、軟件盡力展現(xiàn)著以人為本的準則，使年輕消費者更認可這種模式，進口商品在超市的商品結構中占有很大比例。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力消費群體聯(lián)華超級生活館80025-35歲可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)24產品種類廚房用品、餐具、餐布、室內裝飾品以及燈具等價格定位由不同產品而定品牌介紹“Simply Life旗艦店將為追求高品質生活的人們提供更大選擇面的產品，” Lim指的是新的品牌

18、家具系列。有些物件會讓你想起上個世紀30年代老上海的裝修藝術，有的明代風格的家具與現(xiàn)代城市的炫目融合在一起則具有了一種超現(xiàn)代感，還有刻有詩句的巨石所做的餐桌，以及許多不同類型材質和感覺的大沙發(fā).業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群SIMPLE LIFE1500左右25-40歲消費群Simple Life可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)25酒吧街充分利用地面廣場空間，設置以玻璃結構為主的酒吧街，營造都會的浪漫氣氛可執(zhí)行目標商家名單及分析-A區(qū)26主題活動一：節(jié)日慶典舉辦各類節(jié)假日大型慶祝活動，歌迷會、簽名會的主會場主題活動二：時尚發(fā)布T臺時尚品牌新貨發(fā)布會、新簽約商戶開業(yè)慶典主題活動三：現(xiàn)場SHOW周末演

19、唱會、現(xiàn)場個人SHOW吸引消費者策略分析27“錯位”入口廣場結合地標性建筑的設計，創(chuàng)造了地下非地下的消費感覺。“補充”開放式的商鋪既保證了視覺空間，又獲得了商業(yè)面積，同時對人流動線進行了有效的引導?！疤嵘比律虘舻慕M合，南京消費新地標，主力店的存在使本區(qū)域成為了聚集人流的中心。吸引消費者策略分析28B區(qū)作為整個項目的咽喉區(qū)域，將打造成為：A段展現(xiàn)品牌形象，創(chuàng)建商業(yè)價值的延續(xù)；是整個項目中檔次定位和商業(yè)形象僅次于A段的區(qū)域；入駐品牌化商戶占據較大比重，具備一定租金承付能力；打破傳統(tǒng)單一零售消費概念，將休閑與購物有機結合的區(qū)域，打造與眾不同的消費感覺；目標消費群體以有一定消費能力的年輕消費者（白

20、領女性）為主、消費檔次相對較高區(qū)域；街的形狀，每隔40-50米進行節(jié)點劃分，降低購物疲勞影響；建筑設計獨具特色，人流動線變化有秩，讓消費者忘記疲勞，享受購物；商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經營方式的劃分，主力鋪位建筑面積在100平方米 左右。區(qū)域關鍵詞：時尚、精品業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)29序號現(xiàn)狀人流導入點分析未來人流導入點分析1湖南路北向 B段地面人流湖南路以北多于湖南路以南，人流高峰出現(xiàn)在周末時間及傍晚時分。消費人群性別特征女性多于男性，消費能力特征由于南部部分檔次較低商業(yè)的影響，北略高于南。04、05地塊04-05地塊規(guī)劃有酒店式公寓和辦公樓物業(yè)，這部分消費人群導入湖南路消費的可

21、能性較大。商業(yè)部分04、05的消費人流因湖南路傳統(tǒng)商圈的影響，將會被本案分流。2湖南路南向 B段地面人流南向小于北向，主要由于兩大原因：人行路幅寬度小于北向，且有數(shù)個檔次較低的小型地下商業(yè)阻隔了消費連貫性。周邊辦公、酒店物業(yè)未來辦公、酒店物業(yè)的放量供應，大大增加了這部分中高檔消費檔次的消費客群。業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)地面30B1：業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)31B2：業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)32戴德梁行意見：B段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面導入A區(qū)域消費人流向B段的輸送以及地面湖南路B段區(qū)域幾大主要節(jié)點出入口下送人流。未來導入該區(qū)域的消費人流主要為周邊辦公及酒店的消費人群。B段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為較高消

22、費能力、較高消費意愿、較年輕消費群體、追求時尚的高品質生活人群。由于B段較長，易導致消費者的購物疲勞?？稍贐段的主要節(jié)點位置進行建筑設計、景觀小品和互動活動區(qū)的設置，吸引消費者往下一區(qū)域導入，同時在B段整體設計上保持建筑特色的多元化，降低消費過程中的疲勞感。在人流動線的設計上應從地面主要節(jié)點垂直交通和商鋪打通的內部垂直交通的雙重考慮。保證B1、B2的互通便捷性。業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)33業(yè)態(tài)可行性分析各類品牌店（服飾、皮具、珠寶配飾等）：湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，具體的形式為綜合百貨及沿街專賣店。除綜合百貨（蘇寧銀河、蘇寧環(huán)球）占據總面積的重要比重外，其余均為沿街專賣店。而就專賣店的構

23、成而言，現(xiàn)有專賣店以運動、休閑服飾為主，各類流行品牌連鎖、皮具、珠寶配飾專賣店的引入將彌補湖南路地面零售業(yè)態(tài)的空白，提升本項目在湖南路的整體商業(yè)地位和檔次。與此同時，品牌連鎖專賣店的形式填補其在湖南路周邊僅存在于百貨公司專柜的傳統(tǒng)形式，并與現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和專賣品牌形成良性錯位。業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)34業(yè)態(tài)可行性分析美容纖體：湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)的構成比例絕大部分偏重于零售業(yè)態(tài)，諸如美容纖體等休閑娛樂類業(yè)態(tài)基本處于市場的空白區(qū)。隨著未來周邊04、05地塊寫字樓的興起，加之原有的周邊寫字樓影響，區(qū)域內中高檔消費的白領女性數(shù)量將大大提升。而該部分消費群的崛起，將催生美容纖體的需求。該類業(yè)態(tài)的引入

24、恰好滿足和迎合了區(qū)域內消費者的需求，并填補周邊市場的業(yè)態(tài)空白?？Х蕊嬈罚嚎Х蕊嬈纷鳛楸緟^(qū)的另一業(yè)態(tài)，將豐富本區(qū)的業(yè)態(tài)構成。同時通過引入知名商戶的進駐，提升本區(qū)的市場形象。此外，在零售業(yè)態(tài)為主的區(qū)域內引入此類業(yè)態(tài)，將延長消費者在本區(qū)域內購物逗留的時間，形成區(qū)域內業(yè)態(tài)的良性互動。業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)35B1一般規(guī)模（m2）商戶數(shù)量女裝服飾80-15015-20女飾、黃金珠寶50-1505-6休閑服飾40-8010-15男裝、男飾80-1505-8咖啡飲品/甜品輕食60-1503-5 B2女裝服飾80-15010-15女飾、黃金珠寶80-1505-6休閑服飾40-8010-15男裝、男飾80-1503

25、-5美發(fā)纖體100-2002美容美甲40-602-3咖啡飲品/甜品輕食 60-150 1-2業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)B2麗人霓裳麗人霓裳麗人霓裳麗人霓裳紳士風采都市休閑麗人霓裳都市休閑B136B段B1女裝咖啡飲品/甜品輕食女飾、黃金珠寶女鞋男裝休閑裝男飾美容美發(fā)美甲美體此區(qū)域部分主力店建議采用B1+B2復式商鋪的形式業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)37女裝咖啡飲品/甜品輕食女飾、黃金珠寶女鞋男裝休閑裝男飾美容美發(fā)美甲美體B段B2此鋪位建議采用B1+B2復式商鋪的形式引入服飾主力店業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)38業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)39業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)40業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)業(yè)態(tài)組合方案總結該業(yè)態(tài)組合方案在湖南路商業(yè)街整體形成

26、具有特色的高檔次時尚零售步行街，利于提升本項目的整體市場形象和區(qū)域消費檔次。B區(qū)為項目所在區(qū)域整體租金價值較高區(qū)域，以時尚零售為主的業(yè)態(tài)組合充分發(fā)揮該特點，利于為項目創(chuàng)造更高的經濟回報。由女裝、男裝逐步向休閑裝過渡的業(yè)態(tài)設置，與C區(qū)的業(yè)態(tài)組合形成良好的過渡與呼應，利于項目整體業(yè)態(tài)的銜接。 主要優(yōu)點項目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，引進國際知名品牌商戶的困難度相對較高。國際知名品牌進駐地下商業(yè)所愿承擔的租金水平較低，且未來租賃合同的要求較為苛刻。 主要缺點建議項目發(fā)展初期，該區(qū)域品牌商戶以國內知名零售商戶為主力招商目標，以滿足項目的租金要求和市場形象要求。待未來項目成熟

27、及湖南路整體消費檔次有一定提升后，逐步提升主力商戶的檔次，以避免先期國際品牌商戶造成低租金的不利影響。41鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求：B段為商戶品牌檔次較高的區(qū)域，商鋪門面進深應控制在9-10米，為滿足品牌商戶的消費感覺需求，公共走道寬度以6米為宜，最少不低于4.5米。商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求?？紤]到將來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。商鋪最小的凈高應保持在3.54.5米。在商鋪設置上保證單元商鋪平面與垂直分割

28、的靈活性，上下商鋪部分樓板可根據商戶的具體需求進行B1與B2的內部打通，保證商鋪內部單層獨立商鋪與雙層復式商鋪之間轉換的靈活性。B1B29-10M9-10M4.5-6M人行過道人行過道業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū)42產品種類服裝，內衣，飾品等 價格定位人均消費約人民幣500-1000元品牌介紹時尚大師Giorgio Armani的年輕化副牌之一AX（Armani Exchange），每一季總以時髦的主題，帶出時下男女自然不造作的年輕氛圍。舒適自然，個性世上就是Armani Exchange這一季帶給你的。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力消費群體ARMANI EXCHAGE150-200追求時尚且有消費能力的消費

29、群體可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)43產品種類女裝,運動裝,鞋類,手袋挎包等 價格定位人均消費約人民幣500-1000元品牌介紹Escada為優(yōu)雅的主線增添運動服裝系列。在1994 年12月，得到公司高層的頜首，名為ESCADA SPORT的運動品牌正式誕生。一班由設計總督Brian Rennie領導的設計隊伍便熱誠為女士們創(chuàng)出一個名貴的優(yōu)閑運動服飾系列。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力消費群體ESCADA SPORT150-200追求時尚且有消費能力的消費群體可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)44產品種類首飾飾品、皮件、眼鏡、鞋子、襪子等個人配件等 價格定位人均消費約人民幣500元(由產品而定)品牌介紹

30、創(chuàng)始人：Marciano四兄弟 設計師：Marciano 2001年推出GUESS Gc首飾系列產品，深受年輕時尚女性歡迎。設計風格：年輕，富冒險精神，性感、色彩艷麗，濃厚的美國精神。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力消費群體GUESS ACCESSORIES150-200追求時尚且有消費能力的消費群體GUESS可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)45產品種類女性服裝價格定位人民幣200-500元品牌介紹 ONLY是歐洲著名的時裝公司丹麥BESTSELLER擁有的四個著名品牌之一。 ONLY為所有生活在世界各大都市的獨立、自由、追求時尚和品質敏感的現(xiàn)代女性設計。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群ONLY100-15

31、022-25歲年輕女性消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)46產品種類男性服裝價格定位人民幣300-500元品牌介紹 JACK&JONES(杰克.瓊斯)是丹麥Bestseller集團旗下的主要品牌之一。品牌自1972年問世以來，以其簡潔純粹的風格吸引了全球追求時尚男性的目光，代表了歐洲時尚潮流的男裝品牌。目前在全球18個國家和地區(qū)均設有形象店。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群JackJones100-15025-30歲年輕男性白領消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)47主要產品種類真皮女鞋價格定位人民幣400-1200元（視不同產品差異）品牌介紹 BELLE（百麗）品牌系百麗集團第一品牌，BELL

32、E取義法語“美麗的女人”，主打時尚真皮女鞋，兼產男鞋。BELLE風格多樣，以“舒適、簡約、職業(yè)、成熟”為主流，亦不乏新潮、時尚、前衛(wèi)。并以大眾化的價格、優(yōu)質的產品及誠信的服務確立了自己鮮明的品牌形象，短短幾年內迅速受到廣大消費者的喜愛與擁戴。 業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群Belle80-10022-40歲白領女性消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)48主要產品種類珠寶首飾、手表、飾品等價格定位人民幣800-5000元（視不同產品差異）品牌介紹 Folli Follie于1970年誕生于國際時尚之都米蘭，故用意大利語命名，意為“狂熱的追求”，即表現(xiàn)為對時尚的一種迷戀態(tài)度。 Folli Folli

33、e已成為時尚首飾、手表和包袋的代名詞。 Folli Follie憑借著上乘的質料、精巧的工藝、合理的價格和時尚的設計贏得全球時尚女士的一致推崇。 業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群FOLLI FOLLIE100-15020-30歲女性消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)49主要產品種類珠寶首飾、飾品等價格定位人民幣1000-5000元（視不同產品差異）品牌介紹JUSTGOLD是香港鎮(zhèn)科珠寶集團旗下機構，集團成立于1976年，以經營高級珠寶為主。JUSTDIAMOND鉆飾品牌于1994年11月成立。該品牌的珠寶首飾產品備受年輕時尚女性的追捧。 業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群JUST GOLD100-15

34、020-30歲女性消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)50產品種類美容價格定位人民幣500-800元品牌介紹 克麗緹娜專業(yè)美容護膚中心是一家全力致力于解決女性肌膚問題的國際性美容機構。十幾年來，她針對女性各種問題肌膚的研究，成果卓著，由此研發(fā)的品質卓越的克麗緹娜系列護膚產品，享譽世界13個國家和地區(qū)。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群克麗緹娜250-30025-40歲女性消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-B區(qū)51主題活動一：Fashion Show主題活動二：品牌形象代言人選秀主題活動三：異國風情餐SHOW互動：活動日：利用地面LCD屏幕，現(xiàn)場播放主題活動營業(yè)日：滾動播放商鋪品牌廣告，吸引人流進入吸引

35、消費者策略分析52“錯位”與傳統(tǒng)百貨不同的街區(qū)步行消費空間，突破以往單一的零售消費概念，將休閑與購物有機結合“補充”打破傳統(tǒng)的柜臺、平面鋪位專賣，形成立體的消費空間“提升”與綠化、景觀相結合，增添消費空間的趣味性，特色景觀營造增強品牌的吸引力和新鮮感吸引消費者策略分析53C區(qū)作為整個項目的中間區(qū)域，將打造成為：具備區(qū)域過渡功能，保證該區(qū)域的設計方案在經營模式即定位主題轉換的情況下保持靈活性；設置目的性消費業(yè)態(tài)，設計特色建筑風格，引導兩端人流向中間導入，有效避免人流死角；打造個性潮流、新奇刺激、吃喝玩樂于一體的商業(yè)氛圍；餐飲業(yè)態(tài)設置于此區(qū)域的諸多優(yōu)勢：a.獅子橋餐飲客流的延伸，b.滿足東西兩端消

36、費需求，c.一定程度 減少工程成本，d.規(guī)避餐飲營業(yè)時間和主流零售營業(yè)時間造成的影響，e.整個項目可以通過餐飲區(qū)自然過 渡，分成東西兩塊，保留不同經營模式的想象空間，f.保證部分餐飲延續(xù)到B1的靈活性。C區(qū)餐飲商戶的 選擇應考慮具備特色且消費不高的類型。街的形狀，每隔40-50米進行節(jié)點劃分，降低購物疲勞影響；目標消費群體以追求時尚潮流，敢于體驗創(chuàng)新，不甘寂寞的年輕消費者為主；建筑設計獨具特色，人流動線變化有秩，讓消費者忘記疲勞，享受購物；商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經營方式的劃分。區(qū)域關鍵詞：歡樂、好玩業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)54業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)地面55B1：業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)56

37、B2：業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)57戴德梁行意見：C段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面幾大主要節(jié)點（蘇寧環(huán)球、獅子橋）出入口下送人流和B、D兩端吸引至C段人流。C段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為追求時尚、潮流，渴望體驗新奇、刺激的年輕消費者。由于C段B2作為餐飲區(qū)，需在建筑設計上考慮到人行通道的便捷性。在節(jié)點位置進行建筑設計、景觀小品和互動活動區(qū)的設置，吸引消費者導入，避免非餐飲時段導致的人流缺失。在商鋪分割格局上應考慮到部分餐飲延伸到B1層的可能性和經營模式改變情況下的靈活性。業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)58適合發(fā)展業(yè)態(tài)運動休閑主題專賣美食廣場特色餐飲數(shù)碼IT可售餐飲商鋪可售IT商鋪B1面積（m2）商戶數(shù)量特色餐

38、飲13002運動休閑11001主題專賣7706數(shù)碼IT8005可售IT商鋪90012-18 B2美食廣場20001特色餐飲29006輕食1201可售餐飲商鋪11005-10業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)59B1澳門豆撈麥吉柯可口可樂NBA法拉利運動100QQIT店鋪（可售）AppleIBM三星諾基亞HANNSPREEB1+B2B1+B2F1賽車數(shù)碼IT動漫/電玩運動休閑主題專賣店餐飲葡京茶餐廳業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)60B2大食代澳門豆撈輕食美食廣場餐飲葡京茶餐廳盤古燒肉當?shù)夭惋嬌虘簦墒郏﹫A緣園茶坊甜蜜蜜B1+B2B1+B2元綠壽司蕉葉咖喱屋業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)61業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)業(yè)態(tài)組合方案總結特色主題專賣

39、店與特色餐飲的有效組合，利于形成區(qū)域的鮮明主題，區(qū)域業(yè)態(tài)組合特色明顯。該業(yè)態(tài)組合方案在有效利用獅子橋附近周邊的餐飲消費人流的同時，以特色餐飲與周邊餐飲商戶形成有效錯位。充分考慮區(qū)域租金的特點，以低承租能力餐飲商戶作為B2主要業(yè)態(tài)，高承租能力的零售商戶作為B1主要業(yè)態(tài)，現(xiàn)階段可達到優(yōu)化區(qū)域租金收益與人流組合的目的。 主要優(yōu)點項目B2因餐飲業(yè)態(tài)設置要求，工程技術要求較為復雜，此方面的投入也相對較高。餐飲業(yè)態(tài)的相對租金增長空間有限。 主要缺點現(xiàn)階段項目發(fā)展初期，考慮重點應以吸引消費人流、培育商業(yè)氛圍為重要出發(fā)點，地下二層堅持以引進品牌餐飲商戶為主，地下一層引進2-3家知名商戶，形成區(qū)域的特色主題。待

40、未來項目發(fā)展成熟后，可逐步增加地下二層的零售區(qū)域，提升項目的租金收益。62鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求：B1和B2零售商鋪門面進深控制在10米左右，公共走道寬度以4.5米為宜。B1和B2零售商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求?？紤]到將來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。商鋪最小的凈高應保持在2.5米以上。應充分考慮餐飲區(qū)的工程技術要求，預留相關風、火、水、電等管道。廚房位置考慮在區(qū)域南北兩側設置。業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū)B1B21

41、0M9.5M4.5M人行過道人行過道63產品種類魔術主題酒吧價格定位人均消費約人民幣100元品牌介紹在上已有兩家魔術主題館、一家魔術主題酒吧。是滬上第一也是唯一一家以魔術為主題的酒吧，與眾不同的氛圍和內涵，是魔術愛好者和年輕人聚會的夢幻國度。 麥吉柯可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)64產品種類IT產品價格定位人民幣500-15000元（由不同產品而定）品牌介紹蘋果電腦公司在二十世紀七十年代通過蘋果電腦公司引發(fā)了個人電腦革命。因其創(chuàng)新并屢獲大獎的高科技產品被用戶廣為認知，并通過iPod等系列產品引發(fā)了數(shù)字音樂的革命。可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)65產品種類可口可樂衍生產品價格定位人民幣100-2

42、00元品牌介紹定名為“oa-Co ”的品牌專賣店可以被理解為可口可樂衍生產品的總匯，包括服飾、家具用品、小禮品等 。其在中國品牌專賣店拓展計劃已全面提速，2006年中國內地將出現(xiàn)120個以“CocaCola Store”命名的專賣店。 可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)66產品種類時尚創(chuàng)意液晶電視價格定位2000-10000品牌介紹于2005年10月29日在中國及美國舊金山同步登場。 Hannspree的到來引爆了國際時尚電視革命的導火索,讓全球一同感受Hannspree瀚斯寶麗所帶來的時尚生活態(tài)度。 可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)67產品種類c衍生產品價格定位人民幣50-100元品牌介紹以QQ形

43、象作基礎的產品，以加盟店形式為主，青少年為其主要消費對象。 可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)68產品種類運動系列價格定位人均消費約人民幣300-500元品牌介紹成功將專業(yè)運動和時尚潮流完美的融合在一起，引導世界范圍內運動服裝的潮流趨向。它們不僅僅適用于特定的運動場和，更適合在日常生活中穿著，體現(xiàn)了PUMA所倡導的運動是一種生活態(tài)度的哲學?？蓤?zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)69產品種類美食廣場價格定位人均消費約人民幣15-20元品牌介紹“大食代”是國內首家經營管理主題美食廣場的公司之一，將多種國際風味與本地特色菜式匯聚一堂，目前，管理層在中國負責管理的總營業(yè)面積約 25,000 多平方米，美食專柜超過

44、 240 家，現(xiàn)場工作人員約 3,000 人。 可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)70產品種類東南亞餐飲價格定位人均消費約人民幣50-150元品牌介紹“蕉葉咖喱屋”是一家跨國連鎖企業(yè)，其創(chuàng)立于1991年香港。蕉葉”現(xiàn)時供應的菜款逾多項，每天的東南亞歌舞表演亦為食客所津津樂道。 可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)71主要產品種類水果餐及水果作配菜、佐料的餐價格定位人民幣60-100元品牌介紹可茂爾是韓國最著名的水果餐廳之一，目前在全世界開了250多家連鎖加盟店，在上海開業(yè)以來，一直受到白領以及追求時髦健康飲食習慣的年輕消費者的追捧。餐廳的原料和配方均由韓國總部引進，廚師也是來自韓國的水果烹飪大師?？蓤?zhí)行

45、目標商家名單及分析-C區(qū)72產品種類特色主題式餐廳，可自己動手做菜價格定位人均消費約人民幣50-80元品牌介紹長春市的體驗式餐廳大堂有一個開放式廚房，就餐者可以親自下廚，向親朋好友展示自己的手藝，旁邊有大廚指點。除了做菜，消費者還可以在這里體驗親手做生日蛋糕、長壽面、包餃子等，甚至可以提供婚禮體驗。消費者對這種體驗熱情很高，為了鼓勵消費者自己動手，餐廳對消費者自己做的菜打折。業(yè)態(tài)經營品牌面積m2主力客群體驗式餐廳150-20018-30歲消費群可執(zhí)行目標商家名單及分析-C區(qū)73主題活動一：IT新品發(fā)布主題活動二：街頭籃球賽 主題活動三：街頭涂鴉繪畫比賽主題活動四：動漫Cosplay吸引消費者策

46、略分析74“錯位”新穎的特色主題業(yè)態(tài)、內部整體充滿動感和活力的消費空間，為南京年輕消費群體創(chuàng)造不同以往的趣味消費體驗?！把a充”不同以往的商戶組合理念和餐飲業(yè)態(tài)，豐富湖南路的業(yè)態(tài)組成，形成新的特色消費區(qū)域。“提升”全新的年輕消費生活體驗，提高年輕消費群體的消費理念和生活方式，創(chuàng)造新的年輕消費集中地，提升區(qū)域在南京年輕消費群體中的地位和市場形象。吸引消費者策略分析75D區(qū)作為整個項目的東段，將打造成為：年輕消費者享受慢慢淘寶的樂趣，充滿了驚喜和神秘的探寶旅程；這里是年輕人激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情，發(fā)揮個性與想象的空間；作為小面積分割區(qū)域，有自己發(fā)展的特色空間，也有C區(qū)業(yè)態(tài)的延伸過渡而不至于剝離整個項目的整體定位；小分割方案，降低投資成本，提高去化率；兩通道三邊鋪的設置豐富人流動線，優(yōu)化單鋪格局；多個小節(jié)點的特色建筑設計，降低消費者視覺疲勞；垂直于平面人流動線的多樣化，避免商業(yè)死角產生。區(qū)域關鍵詞：淘寶樂趣業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū)76業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū)地面77B1：業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū)78B2：業(yè)態(tài)組合