思源XXXX年12月合肥中海原山營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件

1、目 錄工程營(yíng)銷(xiāo)診斷123營(yíng)銷(xiāo)突圍分析 開(kāi)發(fā)商目的銷(xiāo)售目確實(shí)認(rèn)品牌業(yè)績(jī)目的2021年原山以及高新區(qū)工程銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)20億品牌追求目的快速實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售40億，規(guī)?；_(kāi)展，品牌深耕和市場(chǎng)占有以現(xiàn)金流和速度為優(yōu)先的規(guī)模化開(kāi)展推售樓棟3738工程總體分為別墅和高層兩地塊：首批高層產(chǎn)品：推量：推出37、38#號(hào)樓部分單位共181套；均價(jià)：6100-6200元/；銷(xiāo)售：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售60套，銷(xiāo)售率33%，銷(xiāo)售以6F以下88產(chǎn)品為主；客戶：蜀山客戶為主，部分高新，外地以六安、肥西，多為地緣客戶，年齡多在30歲以下，青年之家居多；置業(yè)驅(qū)動(dòng)：品牌起到中心要素；二批：別墅12月底推出； 銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售目確實(shí)認(rèn)初次開(kāi)盤(pán)卻叫好不叫

2、座推售樓棟3738套型面積區(qū)間（M2）套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)87.72-88.4616844%2房2廳1衛(wèi)+1102.3-103.015614%2房2廳1衛(wèi)+1113.49-114.285614%2房2廳2衛(wèi)+1120.64-121.475614%3房2廳2衛(wèi)+1142.78-143.715614%合計(jì)392100% 產(chǎn)品構(gòu)造銷(xiāo)售目確實(shí)認(rèn)改善型的產(chǎn)品線典型戶型88兩房102-114三房產(chǎn)品抗性分析剛需產(chǎn)品，空間尺度功能適用性實(shí)屬有限，性價(jià)比不高。功能性改善，戶型均好性強(qiáng)，但總價(jià)較高，受限購(gòu)影響大，客戶基數(shù)有限。120-144三-四房溫馨型改善，總價(jià)最高，受限購(gòu)影響最大，客戶基數(shù)有限。 典型戶型

3、抗性銷(xiāo)售目確實(shí)認(rèn)整體產(chǎn)品線與產(chǎn)品力、市場(chǎng)主力需求存在偏向目前的銷(xiāo)售速度與中海在合肥的規(guī)?；_(kāi)展矛盾總價(jià)高敏感性地緣客戶與強(qiáng)勢(shì)資源型別墅級(jí)大盤(pán)客戶不完全符合強(qiáng)勢(shì)的資源訴求并未成為首批客戶的置業(yè)驅(qū)動(dòng)力現(xiàn)有價(jià)錢(qián)與市場(chǎng)價(jià)錢(qián)構(gòu)造的矛盾整盤(pán)產(chǎn)品構(gòu)造與市場(chǎng)主力產(chǎn)品需求存在一定偏向工程姿態(tài)市場(chǎng)的問(wèn)題？工程的問(wèn)題？中海合肥首作如何破局工程營(yíng)銷(xiāo)診斷123營(yíng)銷(xiāo)突圍分析區(qū)域開(kāi)展合肥市向西開(kāi)展門(mén)戶區(qū)，蜀山區(qū)未來(lái)中心開(kāi)展區(qū)，現(xiàn)代效力業(yè)新城中心區(qū)，未來(lái)西部雙核之一交通條件工程周邊多路公交道路、長(zhǎng)江西路高架，輕軌2號(hào)線，新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)四棲城市內(nèi)外交通景觀資源觀5000畝大蜀山，攬4000余畝生態(tài)公園，瞰蜀山湖，資源種類(lèi)占有合肥

4、第一，資源價(jià)值合肥最優(yōu)區(qū)域配套目前生活配套缺乏，教育配套提大幅升，生活配套依托中心區(qū)規(guī)劃整體開(kāi)展產(chǎn)業(yè)開(kāi)展高新區(qū)、科學(xué)城等眾多高科技產(chǎn)業(yè)支撐，世界500強(qiáng)企業(yè)10家，新加坡工業(yè)園入駐，國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)中心客戶認(rèn)知區(qū)域環(huán)境好，但間隔較遠(yuǎn)山、園、湖，三位一體的強(qiáng)勢(shì)資源占有具有獨(dú)一性但在產(chǎn)業(yè)和交通的帶動(dòng)下，我們更是處在合肥離世界最近的地方一場(chǎng)如今和未來(lái)的深度對(duì)話 工程價(jià)值了解工程營(yíng)銷(xiāo)診斷品牌價(jià)值中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)指點(diǎn)品牌合肥首作，品牌以高端物業(yè)、質(zhì)量過(guò)硬、過(guò)程精品著稱(chēng)，環(huán)蜀山共兩高端工程產(chǎn)品規(guī)劃高端別墅級(jí)社區(qū)，規(guī)劃高端聯(lián)排物業(yè)及中高端高層產(chǎn)品規(guī)模42萬(wàn)方氣度復(fù)合型大盤(pán)園林業(yè)界最具影響力之一的SED新西林景觀國(guó)

5、際設(shè)計(jì)物業(yè)效力中國(guó)現(xiàn)有三代物業(yè)管理方式的發(fā)明者和物業(yè)管理事業(yè)的開(kāi)辟者，全盤(pán)英國(guó)物業(yè)管理方式交融東方人文精華配套外部商業(yè)設(shè)有會(huì)所性質(zhì)商業(yè)，內(nèi)部高端配套缺失戶型剛需與改善性戶型為主，戶型均好性較強(qiáng)，但功能性與性價(jià)比不高國(guó)際化高端生活向西中海以42萬(wàn)方別墅級(jí)社區(qū)刷新合肥高端生活新高度中海的發(fā)明力，蜀山的影響力 工程價(jià)值了解工程營(yíng)銷(xiāo)診斷中海高端越級(jí)著作蜀山之上 國(guó)際籍墅區(qū)10000畝綠海/國(guó)際產(chǎn)業(yè)/高端配套/四棲交通我們了解原山 工程價(jià)值了解工程營(yíng)銷(xiāo)診斷Slogan:環(huán)蜀山42萬(wàn)方天賦氧居Logo色：先深藍(lán)，再淡色 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷籠統(tǒng)及中心價(jià)值發(fā)掘價(jià)值發(fā)掘停留在規(guī)模、山、生態(tài)環(huán)境的訴求上，不

6、能準(zhǔn)確傳達(dá)工程的真實(shí)價(jià)值，也無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手構(gòu)成差別價(jià)值體系；高層與整盤(pán)的價(jià)值關(guān)系被忽視；后期整體調(diào)性與競(jìng)品趨同，無(wú)法建立高端籠統(tǒng)；整體畫(huà)面追求對(duì)建筑細(xì)節(jié)和室內(nèi)裝修的鋪陳，無(wú)法彰顯工程獨(dú)特的資源價(jià)值；訴求點(diǎn)以“約定、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等節(jié)點(diǎn)信息為主，品牌、工程籠統(tǒng)、工程中心價(jià)值點(diǎn)的傳達(dá)缺失報(bào)廣主要訴求點(diǎn)時(shí)間報(bào)廣訴求主題2011-10-20中海原山 定鼎廬州 87-143精品住宅誠(chéng)邀預(yù)約中2011-11-3大城理想 原山生活 原山雅園87-143平米精品住宅誠(chéng)邀預(yù)約中2011-11-16中海原山雅園山景樣板房盛裝開(kāi)啟 全城招募1000位“城市山人”2011-11-29中海原山 開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí) 5388元/平米

7、起 火爆認(rèn)籌2011-12-812月11日，雅園盛大開(kāi)盤(pán) 中海原山 全城首映2011-12-13鼎譽(yù)原山 盛耀全城 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷籠統(tǒng)及中心價(jià)值發(fā)掘 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷推盤(pán)戰(zhàn)略2021年3月17日奠基儀式、工程開(kāi)工高層開(kāi)盤(pán)競(jìng)得蜀山區(qū)W1101地塊2021年7月13日2021年7月19日合肥媒體交流會(huì)2021年8-9月中海紅發(fā)現(xiàn)蜀山之美攝影競(jìng)賽2021年9月11日攝影競(jìng)賽頒獎(jiǎng)儀式、工程價(jià)值讀本及案名發(fā)布2021年11月8日銷(xiāo)售中心綻放高層接受約定2021年11月13日樣板開(kāi)放、辦理VIP卡2021年11月19日品鑒會(huì)2021年11月26日一期37#、38#樓認(rèn)籌2021年12月1

8、1日別墅開(kāi)盤(pán)12月底33天銷(xiāo)售中心開(kāi)放至高層開(kāi)盤(pán)僅33天，較短的時(shí)間不利于迅速有效的蓄客；高層先推的戰(zhàn)略，無(wú)法樹(shù)立工程高端籠統(tǒng)，提升客戶預(yù)期；兩棟分單位的推售戰(zhàn)略不如集中推出1棟或1個(gè)單元對(duì)于客戶的擠壓效果更有效；價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷伴隨構(gòu)造性的價(jià)錢(qián)松動(dòng)，客戶對(duì)價(jià)錢(qián)預(yù)期降低，6150元/的定價(jià)在籠統(tǒng)支撐缺乏的情況下，相對(duì)性價(jià)比不高，無(wú)法對(duì)客戶構(gòu)成擠壓銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)首期熱銷(xiāo)；項(xiàng)目名稱(chēng)板塊降價(jià)時(shí)間降價(jià)形式之前均價(jià)（元/平米）目前均價(jià)（元/平米）降價(jià)后走量建業(yè)領(lǐng)翔黃潛望2011年8月特價(jià)房7800695057禹州天境經(jīng)開(kāi)區(qū)2011年8月開(kāi)盤(pán)價(jià)56004500-50001195恒大城龍崗20

9、11年9月開(kāi)盤(pán)價(jià)5900毛坯4500-4700；精裝5500500百匯城市廣場(chǎng)東一環(huán)2011年11月特價(jià)房84006700-73002眾力登云庭西一環(huán)2011年11月暗降（送裝修）79007100150通和易居同輝西一環(huán)2011年11月特價(jià)房7840720035七里香榭站前2011年11月特價(jià)房7500特價(jià)房650015華潤(rùn)橡樹(shù)灣北一環(huán)2011年11月開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)75005600起，均價(jià)6500250/490華潤(rùn)幸福里黃潛望2011年12月開(kāi)盤(pán)價(jià)80005600起，均價(jià)650060/71墨荷名邸北二環(huán)2011年12月開(kāi)盤(pán)價(jià)5500-58004700100/256藍(lán)鼎星河府南一環(huán)2011年12

10、月明降，補(bǔ)差價(jià)85005200起，均價(jià)6200約1100萬(wàn)科金域華府西一環(huán)2011年12月特價(jià)房110008500，精裝修銷(xiāo)售一般藍(lán)鼎海棠灣高新區(qū)2011年12月開(kāi)盤(pán)6580中海原山蜀山2011年12月開(kāi)盤(pán)價(jià)615060/181客戶戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷前期的客戶定位及拓展局限于基數(shù)較小的蜀山、高新客戶，無(wú)法支撐高端大盤(pán)籠統(tǒng)的樹(shù)立和開(kāi)展，這也是客戶普遍對(duì)價(jià)錢(qián)預(yù)期不高的緣由之一區(qū)域特征以地緣性蜀山客戶為主，包含少量高新、六安、肥西客群，整體客戶面窄年齡特征以30歲的青年之家為主，缺乏改善性客戶認(rèn)同職業(yè)特征無(wú)明顯行業(yè)、職業(yè)特征，客戶針對(duì)性不強(qiáng)客戶偏好認(rèn)可中海品牌，對(duì)資源不敏感，偏好6F以下

11、樓層，闡明客戶總價(jià)敏感性高客戶戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷客戶拓展方式:DM:針對(duì)重要節(jié)點(diǎn)的派單2-3次，由派單公司執(zhí)行；團(tuán)購(gòu)：針對(duì)周邊政府、企事業(yè)單位；影院：影院巡展1天，電影貼片免費(fèi)贈(zèng)送幾天；內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo):針對(duì)公司內(nèi)部員工、協(xié)作單位；圈層營(yíng)銷(xiāo)：金融、4S店、家電、地產(chǎn)行業(yè)；在售樓中心開(kāi)放前，缺乏有效的拓客方式和客戶積累方式；客戶拓展區(qū)域限定在區(qū)域內(nèi)，無(wú)法迅速積累更多客戶、樹(shù)立影響力；拓客集中在強(qiáng)勢(shì)推行節(jié)點(diǎn)，拓客方式在廣度、頻度、深度和執(zhí)行力上有待加強(qiáng)；中海會(huì)未被充分作為蓄客、客戶挑選和繼續(xù)積累客戶，添加客戶對(duì)中海品牌認(rèn)同的重要手段；展現(xiàn)戰(zhàn)略/外圍導(dǎo)視 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷區(qū)域外圍導(dǎo)視不完

12、善，僅覆蓋周邊，覆蓋面小，且長(zhǎng)江西路道旗以及精神堡壘等外部導(dǎo)示不明顯，導(dǎo)致客戶上門(mén)難，甚至流失未能直觀引導(dǎo)客戶至營(yíng)銷(xiāo)中心，導(dǎo)致客戶上門(mén)難甚至流失展現(xiàn)戰(zhàn)略/示范區(qū)包裝 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷道路與外圍環(huán)境綠化：綠化風(fēng)格、園林種類(lèi)、層次無(wú)法與周界道路綠化構(gòu)成有效區(qū)隔，突出工程資源型高端大盤(pán)的尊貴籠統(tǒng)；入口、廣場(chǎng)包裝：以硬質(zhì)鋪裝為主，缺乏軟性景觀小品；廣場(chǎng)較小，缺乏領(lǐng)地感；入口動(dòng)線過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏儀式感；廣場(chǎng)及外部工程外部銷(xiāo)售氣氛不夠，自有燈桿未被充分利用；展現(xiàn)戰(zhàn)略/示范區(qū)包裝 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷圍墻展現(xiàn)包裝不到位，周邊雜亂，有損工程籠統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)印象：包裝不夠精致、沒(méi)有構(gòu)成較好的營(yíng)銷(xiāo)氣氛，細(xì)節(jié)無(wú)法

13、表達(dá)。展現(xiàn)戰(zhàn)略/示范區(qū)氣氛營(yíng)造 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于生活情景的營(yíng)造不夠，可以表達(dá)生活情景的僅有少許外部綠化和桌椅；內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)不一致、不明顯；缺乏可以表達(dá)尊貴感的溫馨提示、景觀小品格言等地面標(biāo)識(shí)；展現(xiàn)戰(zhàn)略/內(nèi)部氣氛營(yíng)造 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷整體裝修風(fēng)格奢華雅致，注重裝飾，較好的烘托了工程高端籠統(tǒng)；內(nèi)部功能缺乏，僅有引導(dǎo)區(qū)和高層接待區(qū)、別墅接待區(qū)、樣板間等，缺乏保證高端工程必備的如VIP室、環(huán)幕影音室等多樣化的銷(xiāo)售道具；在整個(gè)內(nèi)部展現(xiàn)中缺乏對(duì)中海品牌歷程、中海物業(yè)、中海質(zhì)量如工法技藝展現(xiàn)環(huán)節(jié)；內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)不明顯，標(biāo)識(shí)尊貴感不強(qiáng)；樣板間裝修未思索不同客戶對(duì)于戶型的要求，普遍重裝

14、飾和展現(xiàn)，輕功能和適用性，家具尺寸未做適當(dāng)處置，突出空間的溫馨性；銷(xiāo)售道具存在擺放雜亂的問(wèn)題，無(wú)收納認(rèn)識(shí)；區(qū)域模型存在較大錯(cuò)誤，并且未能突出區(qū)域未來(lái)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)；分戶模型不夠精致；推行戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷W1101地塊奠基儀式2011.7.13.1天合肥媒體交流會(huì)2011.7.14.2天發(fā)現(xiàn)蜀山之美攝影比賽 2011.8.15.-2011.9.1127天發(fā)現(xiàn)蜀山之美采風(fēng)2011.9.3.1天中海攝影比賽頒獎(jiǎng)、項(xiàng)目案名發(fā)布2011.9.11.1天營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放2011.11.8.1天樣板房開(kāi)放2011.11.13.1天產(chǎn)品品鑒會(huì)2011.11.19.1天高層認(rèn)籌2011.11.26.1天37

15、#、38#開(kāi)盤(pán)2011.12.11.1天高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)老總參觀團(tuán)2011.12.14.1天安徽商報(bào)首屆汽車(chē)精英沙龍2011.12.161天推行戰(zhàn)略以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)為主，缺乏事件營(yíng)銷(xiāo)，以缺乏有影響力的大事件營(yíng)銷(xiāo)，難以快速確立工程籠統(tǒng)和知名度在整體的營(yíng)銷(xiāo)周期中，延續(xù)性缺乏，難以堅(jiān)持長(zhǎng)期的客戶關(guān)注度時(shí)間報(bào)廣訴求主題2011-10-20中海原山 定鼎廬州 87-143精品住宅誠(chéng)邀預(yù)約中2011-11-3大城理想 原山生活 原山雅園87-143平米精品住宅誠(chéng)邀預(yù)約中2011-11-16中海原山雅園山景樣板房盛裝開(kāi)啟 全城招募1000位“城市山人”2011-11-29中海原山 開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)

16、5388元/平米起 火爆認(rèn)籌2011-12-812月11日，雅園盛大開(kāi)盤(pán) 中海原山 全城首映2011-12-13鼎譽(yù)原山 盛耀全城 推行戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷營(yíng)銷(xiāo)思緒不明晰，忽略對(duì)品牌落地建立、區(qū)域價(jià)值炒作、工程籠統(tǒng)樹(shù)立推行戰(zhàn)略 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷媒體投放時(shí)間持續(xù)時(shí)間/頻率搜房2011.10.22-2011.10.319天2011.11.21-2011.12.210天3652011.9.11-2011.9.2212天2011.10.22-2011.12.960天新安晚報(bào)2011.10.20-2011.11.163天安徽商報(bào)2011.10.20-2011.12.1510天合肥晚報(bào)2

17、011.11.13-2011.12.156天安徽交通臺(tái)2011.10-2011.12一個(gè)半月合肥交通臺(tái)2011.10-2011.12一個(gè)半月戶外2塊（黃山路、長(zhǎng)江西路）電視開(kāi)機(jī)廣告小于一周忽視了線上群眾媒體對(duì)于工程早期品牌及工程知名度的傳播，群眾媒體整體投放強(qiáng)度、繼續(xù)性不夠銷(xiāo)售管理 工程營(yíng)銷(xiāo)分析工程營(yíng)銷(xiāo)診斷目前8名銷(xiāo)售人員的團(tuán)隊(duì)配備太少，且從業(yè)閱歷時(shí)間長(zhǎng)的銷(xiāo)售人員過(guò)多，整體團(tuán)隊(duì)缺乏活力；別墅和高層雖分開(kāi)接待，但銷(xiāo)售人員并未分產(chǎn)品接待；銷(xiāo)售動(dòng)線安排不合理，整個(gè)動(dòng)線對(duì)中海品牌、中海物業(yè)、中海質(zhì)量、區(qū)域未來(lái)開(kāi)展定位、強(qiáng)勢(shì)資源均未做著重突出；秘書(shū)臺(tái)的客戶分配無(wú)法正常銜接，團(tuán)隊(duì)配合認(rèn)識(shí)欠佳；儀容儀表需一

18、致，否那么不利傳送工程高端籠統(tǒng)；在銷(xiāo)售態(tài)度上，銷(xiāo)售人員自動(dòng)性有待加強(qiáng)；銷(xiāo)售說(shuō)辭傳送自信心缺乏，在區(qū)域未來(lái)開(kāi)展、周邊配套、園林等產(chǎn)品細(xì)節(jié)上模糊、模棱兩可信息較多；缺乏銷(xiāo)售技巧，對(duì)客戶引導(dǎo)性不強(qiáng)；銷(xiāo)售輔助人員，如物業(yè)和保潔人員需加強(qiáng)管理，樣板房講解員功能單一，未起到講解功能；“140戶型只需一個(gè)房間朝南。“藍(lán)鼎是很廉價(jià)、很好，是可以買(mǎi)?！芭盼荼葎e墅的檔次低。推盤(pán)戰(zhàn)略高層先推的戰(zhàn)略影響工程高端籠統(tǒng)樹(shù)立客戶反響價(jià)錢(qián)過(guò)高，與同期市場(chǎng)價(jià)錢(qián)相比性價(jià)比不高客戶戰(zhàn)略客戶面窄，層次低，中海會(huì)建立未被充分注重工程的中心價(jià)值未被充分展現(xiàn)，整體展現(xiàn)缺乏精細(xì)化、尊貴感籠統(tǒng)占位無(wú)法表達(dá)工程中心價(jià)值，無(wú)法跳出區(qū)域 營(yíng)銷(xiāo)診斷總

19、結(jié)工程營(yíng)銷(xiāo)診斷價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略展現(xiàn)戰(zhàn)略銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提高自動(dòng)效力認(rèn)識(shí)差、自信、熱情、有效傳達(dá)客戶自信心銷(xiāo)售動(dòng)線集中在售樓部與樣板房之間，無(wú)內(nèi)部體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略面窄、強(qiáng)度低、事件營(yíng)銷(xiāo)少，忽視對(duì)品牌、籠統(tǒng)、區(qū)域開(kāi)展的傳播 營(yíng)銷(xiāo)診斷總結(jié)工程營(yíng)銷(xiāo)診斷 營(yíng)銷(xiāo)診斷總結(jié)工程營(yíng)銷(xiāo)診斷樹(shù)立工程全新的價(jià)值籠統(tǒng)體系實(shí)現(xiàn)客層構(gòu)造的擴(kuò)容提升性價(jià)比，滿足業(yè)績(jī)目的 執(zhí)行！執(zhí)行！深度執(zhí)行！工程運(yùn)作思緒工程營(yíng)銷(xiāo)診斷123營(yíng)銷(xiāo)突圍分析 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析房型總價(jià)段（萬(wàn)）套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)（87-88）40-5000%50-6016842.86%2房2廳1衛(wèi)+1（102-103）60-705614.29%2房2廳1衛(wèi)+1（113-114

20、）60-70153.82%70-804110.45%2房2廳2衛(wèi)+1（120-121）70-805614.29%3房2廳2衛(wèi)+1（142-143）80-90194.85%90-100379.43%合計(jì)392100%工程總價(jià)段分布 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析整體市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，全市供應(yīng)、需求面積都集中在80-140，庫(kù)存高位也處于80-140，產(chǎn)品面積嚴(yán)重同質(zhì)化；11月以來(lái)，全市供應(yīng)總價(jià)段集中50-80萬(wàn)，而需求集中在40-70萬(wàn)，50-80萬(wàn)庫(kù)存程度較高； 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析蜀山市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，蜀山區(qū)供應(yīng)面積集中在60-70，80-100，120-140，需求面積80-140，80-140

21、，70以下庫(kù)存程度高；11月以來(lái)，蜀山區(qū)應(yīng)總價(jià)段集中50-80萬(wàn)，需求也集中在50-80萬(wàn)，50-80萬(wàn)庫(kù)存程度最高； 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析蜀山市場(chǎng)走勢(shì)11月以來(lái)，高新區(qū)供應(yīng)、需求面積集中在80-90，80-90庫(kù)存程度高；庫(kù)存程度集中在50-60萬(wàn)程度； 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析80-90，總價(jià)段在50-60萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，主要面臨區(qū)域外大溪地、港匯、金大地公館、易居同輝60-70、70-80之間的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)西城山水、國(guó)光山水間80-90、90-100的競(jìng)爭(zhēng)102-103，總價(jià)段在60-70萬(wàn)區(qū)間主要面臨大溪地、港匯、金大地公館、豐盛華庭80-90競(jìng)爭(zhēng)、沃野花園、國(guó)光山水間100-120 的

22、競(jìng)爭(zhēng)；113-121，總價(jià)段在70-80萬(wàn)區(qū)間，大溪地、港匯、金色名郡、易居同輝、新華金融廣場(chǎng)80-100競(jìng)爭(zhēng)、豐盛華庭、紫園100-120競(jìng)爭(zhēng)、沃野花園、西城山水100-140的競(jìng)爭(zhēng)；140以上，總價(jià)段在90-100萬(wàn)區(qū)間，存在大溪地100-120、金大地公館120-140、學(xué)府公館100-120、120-140、紫園120-140、西城山水140-160、國(guó)光山水120-140的競(jìng)爭(zhēng)工程面積、功能與總價(jià)控制上與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重缺乏價(jià)錢(qián)的調(diào)整和外部資源的價(jià)值強(qiáng)化成為必然區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)突圍分析80-90，總價(jià)段在50-60萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，40-50萬(wàn)區(qū)間去化良好；10

23、2-103，總價(jià)段在60-70萬(wàn)區(qū)間存量壓力較小，具有一定性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，但50-60萬(wàn)區(qū)間無(wú)存量；113-121，總價(jià)段在70-80萬(wàn)區(qū)間存量壓力大，總價(jià)同質(zhì)化；140以上，總價(jià)段在90-100萬(wàn)區(qū)間存量壓力最小，可替代性不強(qiáng)；競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)分析以少而精的大事件和展現(xiàn)體驗(yàn)一舉立勢(shì)圈層關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線市場(chǎng)戰(zhàn)略籠統(tǒng)媒體結(jié)合直效客戶渠道組合發(fā)力1：籠統(tǒng)占位區(qū)域炒作提升價(jià)值，建立區(qū)域國(guó)際高端別墅區(qū)籠統(tǒng)品牌落地及工程籠統(tǒng)，打起國(guó)際籍墅區(qū)生活創(chuàng)領(lǐng)者大旗占位高端，籠統(tǒng)領(lǐng)先，奠定氣勢(shì)立勢(shì)是關(guān)鍵，熱銷(xiāo)一舉奠定工程在合肥市場(chǎng)位置3：主要營(yíng)銷(xiāo)手段2：營(yíng)銷(xiāo)節(jié)拍迸發(fā)式營(yíng)銷(xiāo)后期以客戶為中心的浸透式營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)

24、銷(xiāo)突圍分析 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)突圍分析高端物業(yè)專(zhuān)家行業(yè)指點(diǎn)者國(guó)際化高端生活蜀山向西雙核國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心四棲交通10000畝綠海西國(guó)際墅區(qū)高質(zhì)量環(huán)境稀缺性價(jià)錢(qián)稀缺性強(qiáng)化展現(xiàn)價(jià)值區(qū)分80-90總價(jià)40-50萬(wàn)102-113總價(jià)50-70萬(wàn)中海，國(guó)際化高端生活國(guó)際化高端別墅區(qū)稀缺，性價(jià)比壟斷50萬(wàn)以下剛需 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)突圍分析現(xiàn)金流產(chǎn)品：價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，全面壟斷60萬(wàn)以下剛需市場(chǎng)，走高性價(jià)比時(shí)機(jī)型高價(jià)產(chǎn)品：價(jià)值引導(dǎo)，以整盤(pán)價(jià)值和熱銷(xiāo)帶動(dòng)銷(xiāo)售，擠壓現(xiàn)金流產(chǎn)品快速去化價(jià)錢(qián)損失盡量往對(duì)價(jià)錢(qián)敏感性不強(qiáng)的產(chǎn)品上彌補(bǔ)，如別墅產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)主力需求和時(shí)機(jī)，分為以下兩類(lèi)產(chǎn)品線88-113，現(xiàn)金流產(chǎn)品原總價(jià)50-70萬(wàn)121-142，擠壓型高價(jià)產(chǎn)品總價(jià)70-100萬(wàn) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)突圍分析40萬(wàn)起，買(mǎi)下大蜀山營(yíng)銷(xiāo)主題戰(zhàn)略 一：深挖蜀山、高新，強(qiáng)