048.商業(yè)計(jì)劃書和可行性報(bào)告尚城豫園項(xiàng)目124畝塊地項(xiàng)目可行性分析報(bào)告11

1、PAGE PAGE 26目 錄一、概況1、項(xiàng)目概況2、報(bào)告范圍3、公司簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位1、市場(chǎng)分析2、市場(chǎng)定位五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計(jì)3、項(xiàng)目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、項(xiàng)目配套設(shè)施八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財(cái)務(wù)與效益分析1、財(cái)務(wù)分析2、效益分析十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)

2、目風(fēng)險(xiǎn)分析2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避十二、結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模尚城豫園項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺(tái)，部分做成景觀陽臺(tái)。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多

3、層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約15000平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)；

4、周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；尚城豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。2、運(yùn)營(yíng)組織管理尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)分析(1)整體市場(chǎng)交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)在國(guó)家和各級(jí)政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培

5、育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對(duì)樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺(tái)及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。2001年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元，較上一年度增長(zhǎng)30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長(zhǎng)31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長(zhǎng)69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長(zhǎng)27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長(zhǎng)1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)

6、到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長(zhǎng)1.19%、1.11%。2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個(gè)月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品

7、房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對(duì)市場(chǎng)前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成

8、，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國(guó)家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”，2002年個(gè)人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消費(fèi)需求多樣化消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)

9、商具備一、二級(jí)資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。今后的一段時(shí)間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，弱勢(shì)企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷：一：高性價(jià)比型。像華源國(guó)際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價(jià)格處于中下游，售價(jià)一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時(shí)代花園、長(zhǎng)春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者

10、。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位在對(duì)類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對(duì)象）及市場(chǎng)需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價(jià)位在1500元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)期，而且價(jià)位隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項(xiàng)目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整

11、，并興建40000平米的綠地、廣場(chǎng)。根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，我們將本項(xiàng)目銷售對(duì)象確定為：年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識(shí)層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對(duì)住房有強(qiáng)烈的需求，對(duì)價(jià)格關(guān)注。投資客戶：追求物業(yè)的升值，對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。外來客商：本項(xiàng)目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)等大型市場(chǎng)、摩托車、汽車大市場(chǎng)等大型物流中心，市場(chǎng)群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營(yíng)的外地客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有置業(yè)愿望?，幒９I(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。部分肥東居民：肥東居民長(zhǎng)期以來形

12、成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢(shì)在不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。項(xiàng)目選址與建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場(chǎng)，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場(chǎng)地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗(yàn)區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國(guó)家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新

13、客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國(guó)首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)管委會(huì)按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國(guó)稅、地稅、財(cái)政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項(xiàng)管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開發(fā)區(qū)制定并實(shí)行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬30米以下。主要?dú)庀筚Y料

14、如下：年最大降雨量： 1541.9毫米年平均降雨量: 1067.2毫米冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東北風(fēng)）夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東南風(fēng)）最大凍土深度 0.6米最大積雪厚度 0.46米項(xiàng)目整體策劃及營(yíng)銷計(jì)劃1、項(xiàng)目整體策劃策劃包裝策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場(chǎng)同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時(shí)，利用項(xiàng)目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。現(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得

15、超額回報(bào)。項(xiàng)目色調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項(xiàng)目的位置。（4）售樓現(xiàn)場(chǎng)從尚城豫園項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個(gè)售樓處，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處。其造

16、型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。（5）樣板房由于本項(xiàng)目定位在中檔價(jià)格，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡(jiǎn)潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸的著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感覺。2、項(xiàng)目功能策劃（1）活動(dòng)中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動(dòng)中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時(shí)，在品位上有所提高，力求活動(dòng)中心設(shè)計(jì)活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。（2）綠化設(shè)計(jì)花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，

17、非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個(gè)樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時(shí)尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。河堤綠化：項(xiàng)目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場(chǎng)。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場(chǎng)所。（3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù)針對(duì)目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。同時(shí)提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。3、項(xiàng)目銷售策略（1）付款

18、方式為適應(yīng)各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。（2）累計(jì)折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，

19、樹立市場(chǎng)形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。（2）公關(guān)宣傳活動(dòng)當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，參加房展會(huì)，舉辦、組織文藝及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。5、項(xiàng)目營(yíng)銷方案（1）營(yíng)銷顧問項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。（2）營(yíng)銷計(jì)劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)

20、等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。制定合適的價(jià)格策略，做好整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成躍式、復(fù)式、錯(cuò)層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到40，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場(chǎng)、主干道，在公共場(chǎng)所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動(dòng)中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。(2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計(jì)寬帶互

21、聯(lián)網(wǎng)到戶。(3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。2、項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì)在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。本項(xiàng)目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目按地震烈度7度設(shè)防，抗震等級(jí)為三級(jí)。本項(xiàng)目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。3、項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門，10米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場(chǎng)，住宅區(qū)內(nèi)路面寬7米，道路與

22、住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。4、項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜尚城豫園采用24小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全。家庭安全防控方面整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排

23、水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時(shí)到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的INTERNET的快捷安全等方面優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對(duì)網(wǎng)絡(luò)的生活需求。5、配套設(shè)施51市內(nèi)給排水（1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有DN300水管在安徽大市場(chǎng)附近，從該水管網(wǎng)上接二根DN150進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和

24、生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng)消防用水量：室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3小時(shí)；室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3小時(shí)；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲(chǔ)存十分鐘消防水量）及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。52供電系統(tǒng)（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺(tái)，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供

25、電。（2）動(dòng)力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。（3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。（4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷。其余為三級(jí)負(fù)荷。（5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象。53電訊系統(tǒng)本項(xiàng)目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話已開通。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá)64門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。小區(qū)購置計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息的

26、發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)11環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （1）中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（2）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法（3）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則（4）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)12污染物與污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。13環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部

27、門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。（2）污水排放符合國(guó)家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJ16-87)要求，小區(qū)消防用水按室外25L/S，室內(nèi)15L/S計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采取了多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有：所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。為提

28、高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措1、項(xiàng)目投資估算尚城豫園項(xiàng)目總投資為2億829萬人民幣。其中：（1）土地費(fèi)用26*124=3224.（2）前期工程費(fèi)2285（4）建安工程費(fèi)用139002、項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明（1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費(fèi)參照安徽省建筑工程單位估價(jià)表及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（3）安裝工程費(fèi)依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價(jià)表及類似工程造價(jià)調(diào)整。（4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照安徽省建筑安裝費(fèi)用定額及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（

29、5）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2002年價(jià)格水平。（6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。3、項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目計(jì)劃總投資：20829項(xiàng)目自有資金：5000申請(qǐng)銀行貸款：10000十、財(cái)務(wù)與效益分析費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額（萬元）備注一、前期工程費(fèi)56391、征用土地費(fèi)26萬元/畝124畝=3224萬元3224 2、工程監(jiān)理費(fèi)13000萬元1%=130萬元1303、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)35元/ m2150000m2=525萬元525 4、三通一平及規(guī)費(fèi)15元/m2150000M2=225萬元2255、辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用88元/m2150000m2=1320萬元13206、辦理施工許

30、可證費(fèi)13000萬元0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費(fèi)138001、土建工程費(fèi)750元/m2（60000m2+20000 m2）=6000萬元1000元/m270000m2=7000萬元130002、電梯20萬元/臺(tái)40臺(tái)=800萬元800三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)10001、水電設(shè)施及增容費(fèi)50元/m2150000m2=500萬元5002、區(qū)內(nèi)道路綠化 50元/m2150000m2=500萬元500四、不可預(yù)見費(fèi)13000萬元3%=390萬元390小計(jì)20829五、平均造價(jià)2082915=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000元/m215000m2=6

31、000萬元60002、住宅銷售1800元/m260000M2=10800萬元1950元/m270000M2=13650萬元24450八、管理費(fèi)、稅金30451、管理、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用304502%=6096092、銷售費(fèi)304502%=609萬元6093、銷售稅金304506%=1827萬元1827九、銷售利潤(rùn)6576十、上繳所得稅6576萬元33%=2170萬元2170十一、利潤(rùn)6576-2170=44064406十二、銷售利潤(rùn)率440630450100%=22.5%14.47%稅后十三、投資利潤(rùn)率1785.8420829100%=33.8%21.15%稅后十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：購買力風(fēng)險(xiǎn)從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小，追逐利潤(rùn)是資本的本原，出于對(duì)方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”的局面，整個(gè)合肥住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開發(fā)商在“外