4前期物業(yè)管理2

1、第三章 物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作2開篇案例 某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準(zhǔn)時(shí)入住，在辦理入住手續(xù)時(shí)開發(fā)商聘請(qǐng)物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)效勞協(xié)議上簽字，并交納1年的物業(yè)效勞費(fèi)后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細(xì)看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長(zhǎng)時(shí)間無人清運(yùn)等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理，要求物業(yè)公司改進(jìn)。物業(yè)公司經(jīng)理稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進(jìn)行查驗(yàn)。張先生則要求減免物業(yè)效勞費(fèi)，但物業(yè)公司不容許?；丶液?，張先生仔細(xì)查看前期物業(yè)效勞協(xié)議，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中

2、對(duì)保安效勞、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費(fèi)時(shí)，張先生予以拒絕。案例分析問題實(shí)質(zhì)：這個(gè)問題實(shí)際上涉及了一個(gè)重要但尚未引起重視的問題，即前期物業(yè)效勞協(xié)議的簽訂及對(duì)業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)效勞協(xié)議內(nèi)容，有失公平主要表達(dá)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司提供的效勞明顯質(zhì)價(jià)不符上。處理依據(jù)：張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)效勞協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實(shí)際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)效勞協(xié)議無法表達(dá)業(yè)主的真實(shí)意思。盡管物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了前期物業(yè)效勞協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)買賣合同中，但這并不意味著業(yè)

3、主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會(huì)發(fā)生變化。因此，這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)效勞協(xié)議的知情權(quán)。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入概念 是指物業(yè)效勞企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，從業(yè)主與使用人以及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。項(xiàng)目前期與建設(shè)單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個(gè)月）與業(yè)委會(huì)簽訂第一份合同早期介入前期管理時(shí)間劃分一、物業(yè)管理早期介入的意義物業(yè)管理早期介入的作用主要有：1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，減少返工，防止后遺癥2.有利于提高房屋建造質(zhì)量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全

4、面了解5.有利于后期管理工作的進(jìn)行二、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容物業(yè)管理早期介入的流程圖如下： Y與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究簽訂合同正式進(jìn)入早期介入退出房地產(chǎn)開發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)移交驗(yàn)收結(jié)束早期介入，進(jìn)入正常物管N主體完工（一）物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的工程設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的平安舒適、硬件

5、設(shè)施、設(shè)備配備和效勞配套等。 1配套設(shè)施的完善對(duì)于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類效勞商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動(dòng)場(chǎng)所與場(chǎng)地。配套設(shè)施完善 對(duì)于寫字樓、商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心面積以及停車場(chǎng)大小都很重要。 2水電氣等的供給容量 水電氣的供給容量是工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的根本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算到達(dá)設(shè)計(jì)要求。但隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來越多，對(duì)這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到這

6、些因素，給水電氣等的供給容量留有余地。3. 平安保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)平安保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約本錢前提下盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)平安的居家環(huán)境。 可視對(duì)講單元防盜門陽臺(tái)上的紅外線探頭4. 垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或分發(fā)垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站位置。垃圾箱垃圾壓縮設(shè)備5. 綠化布置綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、上下錯(cuò)落變化。主干道綠化 住宅群之間道

7、路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化6. 消防設(shè)施在建筑設(shè)計(jì)中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角，比方大樓的通道局部、電纜井局部在消防設(shè)計(jì)中一般考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能估計(jì)每個(gè)角落。消防設(shè)施和消防演習(xí)物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器局部應(yīng)用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。 7建筑材料的選用 建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價(jià)，而且也會(huì)影響以后的物業(yè)管理效勞。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對(duì)保潔的要

8、求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理效勞工作提供一定的便利。 8. 高層建筑外觀的清潔問題如，建議設(shè)計(jì)供清洗裝置升降移動(dòng)用的軌道 9. 物業(yè)管理需要設(shè)備問題 如果采用智能化管理就應(yīng)向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出有關(guān)管線的特殊要求，做好預(yù)留。規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用性房屋的功能首先滿足實(shí)用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。房屋功能要有實(shí)用性美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網(wǎng)

9、）裝修一些間隔墻，特別在一些公共局部，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長(zhǎng)時(shí)期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。 住宅空調(diào)的統(tǒng)一留位功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被無視的功能性設(shè)施配備，如：住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備集中“能源計(jì)量表功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶。 煤氣表出戶電表出戶水表出戶各種指標(biāo)牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標(biāo)志（牌）

10、配備。 物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉(cāng)庫(kù)等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。 住宅底層可作為物業(yè)管理用房垃圾的分類收集其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購(gòu)物活動(dòng)場(chǎng)所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。 綠色的圍墻護(hù)欄活動(dòng)場(chǎng)地信報(bào)箱以人為本的活動(dòng)休閑區(qū)域 底層架空可作為活動(dòng)場(chǎng)所樓間的活動(dòng)場(chǎng)所綠地上的活動(dòng)場(chǎng)所平安性有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計(jì)成“封閉型以利治安管理 利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機(jī)防相結(jié)合，減少損失 住宅圍合的智能化進(jìn)出控制裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性材料道路要人車分流 人車分流，行人有自己

11、的道路系統(tǒng)節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運(yùn)用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不要一個(gè)開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開關(guān)（比方按照不同時(shí)間段，分別用開關(guān)控制路燈） 公共區(qū)域的照明案例早期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理怎么辦？ 開元國(guó)際物業(yè)管理公司與祥隆置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場(chǎng)提供物業(yè)管理參謀效勞，隨后組成的參謀團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開始前期參謀效勞工作。 當(dāng)時(shí)，海天名人廣場(chǎng)尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。參謀團(tuán)通過分析市場(chǎng)、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)和比較測(cè)算，從滿足物業(yè)管理效勞需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)本錢的角度，提出了多項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計(jì)建議。期間，他們還發(fā)現(xiàn)消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計(jì)超標(biāo)的問題

12、。于是，開元國(guó)際參謀團(tuán)提議開展商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管（設(shè)計(jì)三道）。開展商認(rèn)為開元國(guó)際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。 不料設(shè)計(jì)院不愿意否認(rèn)自己的設(shè)計(jì)方案，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，開展商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國(guó)際。開元國(guó)際的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國(guó)家消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)條款，并和海天名人廣場(chǎng)的原消火栓設(shè)計(jì)進(jìn)行比照分析，指出其不合理所在。開展商據(jù)此再次找到設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院這次無法予以拒絕，只好按照開元國(guó)際的意見修改了設(shè)計(jì)。 通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更，開展商不僅體會(huì)到了開元國(guó)際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個(gè)工程的智

13、能化工程交給了開元國(guó)際控股的開元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計(jì)、施工。 試結(jié)合物業(yè)管理早期介入問題，談?wù)勛约旱捏w會(huì)！案例分析體會(huì)： 俗話說:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道。套用過來，就是“物業(yè)完美不完美、惟有管理者最清楚。一個(gè)成熟的物業(yè)公司見多識(shí)廣，孰優(yōu)孰劣、何長(zhǎng)何短的經(jīng)驗(yàn)積淀對(duì)開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價(jià)值。所以聰明的開展商在“紙上談兵的設(shè)計(jì)階段和“照貓畫虎的施工階段，都應(yīng)十分注意傾聽物業(yè)公司的意見和建議。（二）物業(yè)管理在施工階段的參與 建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的工程建設(shè)施工階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉工程的整體情況。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與

14、主要是確保工程施工質(zhì)量。（1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見物業(yè)管理企業(yè)對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于平安和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。 用加壓泵測(cè)試管道是否有滲漏（2）建設(shè)過程中如何按照設(shè)計(jì)規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關(guān)鍵材料齊規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求，如有問題，及時(shí)提出問題。（3）物業(yè)附屬設(shè)備及設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)是夠符合設(shè)計(jì)要求，如有遺缺、偏差和質(zhì)量問題，及時(shí)提出彌補(bǔ)、修改等建議。（4）對(duì)物業(yè)管理所需設(shè)施建設(shè)的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術(shù)性、質(zhì)量性問題，及時(shí)提出并修改。（5）掌握新物業(yè)的全部情況施工

15、單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對(duì)物業(yè)管理開展奠定良好的基礎(chǔ)。 （1）組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門牽頭、組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組。并做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。比方：主動(dòng)與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料房屋接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備按盤驗(yàn)收表等等 3）把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)房屋工程

16、質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長(zhǎng)久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微。具體做法是：（2）竣工驗(yàn)收內(nèi)容通?？⒐を?yàn)收分為四次隱蔽工程驗(yàn)收被其他工序施工所隱蔽的分局部項(xiàng)工程分期驗(yàn)收是指分期進(jìn)行的工程工程或個(gè)別單位工程，到達(dá)使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指工程工程的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗(yàn)收。全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)工程按設(shè)計(jì)要求全部落成并到達(dá)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。案例 某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。物業(yè)管理公司根據(jù)管

17、理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)：1該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。2在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理。3有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線工作。物業(yè)公司提出整改建議：1根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在適宜的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。2就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運(yùn)垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。3物業(yè)

18、管理公司向開發(fā)商匯報(bào)了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。分析本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，既使開發(fā)商節(jié)約了本錢，又防止日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)發(fā)表意見，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理效勞審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理效勞等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議。問題1 早期介入費(fèi)用由誰承擔(dān)？ 根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，原因：1）早期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)

19、商工作（1）早期介入為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量得到保證，提升了物業(yè)檔次（2）使已購(gòu)房業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心，幫助開發(fā)商銷售2）管理費(fèi)用尚無收費(fèi)來源，此期間公司的實(shí)際效勞對(duì)象是開發(fā)商，誰受益，誰付費(fèi)。3）政府規(guī)定：目前國(guó)家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。 2 設(shè)計(jì)單位不接受、采納意見怎么辦？ 不采納理由（1）不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（2）增加設(shè)計(jì)難度（3）自認(rèn)為設(shè)計(jì)符合標(biāo)準(zhǔn)、無須更改管理公司做法與態(tài)度：（1）對(duì)確實(shí)不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的意見，公司應(yīng)放棄，應(yīng)尊重科學(xué)，尊重設(shè)計(jì)（2）說服開發(fā)商，多為以后著想（3）一些設(shè)計(jì)雖符合標(biāo)準(zhǔn)要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實(shí)開展需要，則應(yīng)努力用事實(shí)依據(jù)來改變?cè)O(shè)計(jì)單位的看

20、法。 二、前期物業(yè)管理概述1.前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。早期介入與前期管理有區(qū)別嗎？主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：（1）早期介入的物業(yè)管理不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系；而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已擁有該物業(yè)的管理權(quán)。（2）早期介入一般還沒有確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象；而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象。（3）在早期介入中，物業(yè)管理公司只是起輔助作用；而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用。（4）早期介入效勞對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入效勞費(fèi)用；而前期物業(yè)管理效勞的對(duì)象是全體

21、業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理效勞費(fèi)用。時(shí)段確定業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前3-6個(gè)月不等責(zé)權(quán)關(guān)系費(fèi)用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人2.前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：效勞與被效勞關(guān)系買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對(duì)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企

22、業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。3.前期物業(yè)管理特點(diǎn)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 建設(shè)單位與住宅買受人簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)效勞合同和住宅使用說明書作為買賣合同的附件。？建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。 新建商品住宅自前期物業(yè)效勞合同簽訂之日至交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理效勞費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；自交付使用之日至前期物業(yè)效勞合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理效勞費(fèi)用，由建設(shè)單位

23、和買受人按照買賣合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時(shí)，除買賣合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。 4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 抱著臨時(shí)觀念，形成短期行為。 湊成草臺(tái)班子，造成管理失范。 4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。 開發(fā)商：由開發(fā)商聘請(qǐng)或委派物業(yè)公司進(jìn)行管理，有利于業(yè)主們順利度過從入住到后期物業(yè)管理進(jìn)入這個(gè)空白期。前期物業(yè)管理公司：只對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，不對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。問題：一家對(duì)業(yè)主沒有責(zé)任的物業(yè)公司，能搞好對(duì)業(yè)主的效勞嗎？結(jié)果：當(dāng)業(yè)主對(duì)開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時(shí)，物業(yè)公司就有可能站不到業(yè)主這一

24、邊，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益這支無形的手在起作用。 4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)抱著臨時(shí)觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理公司:并不想提升效勞質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)信譽(yù)，以圖長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；抱定的是臨時(shí)觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度;開發(fā)商:往往睜一只眼閉一只眼；結(jié)果：業(yè)主吃虧，徒嘆奈何不得。 4.前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)湊成草臺(tái)班子，造成管理失范。開發(fā)商:不知物業(yè)管理效勞理念、專業(yè)技能要求前期物業(yè)管理公司:草臺(tái)班子，先天缺乏;結(jié)果：什么也不懂的人弄來濫竽充數(shù)搞物業(yè)管理，管理便失去了標(biāo)準(zhǔn)。 三 物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收一、物業(yè)接管驗(yàn)收概述物業(yè)的接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能

25、為主要內(nèi)容的再檢查，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)物業(yè)管理。開始：工程技術(shù)人員開始檢驗(yàn)結(jié)束：雙方對(duì)承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告認(rèn)可并簽字物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始展開的首要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條：物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。（一）物業(yè)接管驗(yàn)收的意義1、明確三方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，維護(hù)其合法權(quán)益 2、確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用平安，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益3、為后期管理創(chuàng)造條件（二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別竣工是指物業(yè)工程工程經(jīng)過建筑安裝施工以后，到達(dá)工程工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件。竣工驗(yàn)收是指工程工程竣工后，經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工工程進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。A.聯(lián)系工程竣工