電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目可行性研究報告

1、專業(yè)文檔電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目可行性研究報告第一章概論1.1簡述1.1.1項目名稱電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目1.1.2項目承辦單位某電力建設(shè)總公司1.1.3可研報告的編制單位某項目管理投資咨詢有限公司1.1.4研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目建設(shè)背景、 基本建設(shè)條件、市場分析與項目 定位、總體規(guī)劃報告、總體建設(shè)報告、銷售計劃與收入測算、投資估 算與資金籌措、財務(wù)評價與風險分析等方面進行了綜合研究和分析, 并按照委托書的要求，重點突出了經(jīng)濟可行性分析和工程技術(shù)可行性 分析，提出了合理的建議，為項目承辦單位和其他利益者有效地進行 項

2、目決策和建設(shè)提供科學的依據(jù)。1.1.5可研報告的編制依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定； 住宅設(shè)計規(guī)范； 住宅建筑設(shè)計標準； 建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準；城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范；(8)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范；某省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；(10)某省建設(shè)工程其他費用定額；(11)(12)實用建筑工程估價手冊；«*市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則;(13)造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊；(14)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；(15)中華人民共和國城市規(guī)劃法；(16)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。1.2.1擬建

3、項目地點本項目位于*市東北部的新城區(qū)長樂西路3號，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞 生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝 相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗地 南北長36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長樂西路和金花北路;該地被*市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地 地勢平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。沒有需要保留的文物 等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。1.2.2項目目標定位本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設(shè)項目, 目標消費者在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、 外企白領(lǐng)、政府官員 等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。1.2.3主要

4、建設(shè)條件項目宗地地勢較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越, 項目開發(fā)前景很好；項目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、 醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善；周邊社區(qū) 配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。1.2.4主要建設(shè)項目及施工安排本項目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、室 內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序, 又要考慮各工種之間的順序，嚴格執(zhí)行建筑行業(yè)的設(shè)計和施工規(guī)范, 以確保工程質(zhì)量；總工期20個月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進度，合 理安排施工工序，確保項目進度要求。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目總投資

5、8117.82萬元，全部為自有資 金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標均較好。主要 經(jīng)濟數(shù)據(jù)與評價結(jié)果如表1.1所示。表1.1主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價結(jié)果序號名稱單位數(shù)量1經(jīng)濟數(shù)據(jù)1.1總投資萬元8117.82企業(yè)自籌萬元8117.821.2總收入(建成第一年)萬元2649.082財務(wù)評價指標2.1稅后項目財務(wù)凈現(xiàn)值(lc=13%)萬元234.532.2稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%13.63%2.3稅后投資回收期年9.172.4稅前項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3055.54(lc=12%)2.5稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%19.33%2.6稅前投資回收期年6.892.7投資收益率%19.25%1.3研究結(jié)論及建議

6、通過分析和論證，我們得出以下結(jié)論：電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項 目符合西部大開發(fā)的背景，項目規(guī)劃和建設(shè)報告科學、合理，財務(wù)評 價結(jié)論較好，風險較低。因此，電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目綜合評價 結(jié)論是：項目開發(fā)可行。在電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目開發(fā)過程中，應(yīng)注意如下方面:(1) 做好宣傳工作，擴大市場效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢;(2) 加強各分項項目的投資控制。存在一定以便將來(3) 項目投資商業(yè)部分選擇競爭拍賣的整體銷售模式, 的銷售風險，建議適當提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定, 商業(yè)部分設(shè)計功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。第二章 可行性研究的思路與框架2.1項目可行性研究的基本原則(1) 獨立性原則：即要求在進

7、行可行性研究的過程中要擺脫當事 人利益的影響，可行性研究工作始終堅持獨立的第三者立場。(2) 客觀性原則：就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。建 設(shè)項目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進行分析和論證 而得出的。(3) 真實性原則：指在進行可行性研究的過程中所運用的數(shù)據(jù)資 料必須真實可靠，結(jié)果必須真實、公允。(4) 科學性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作 必須遵循的最基本的原則。用科學的方法來收集、分析和鑒別原始的 數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠。每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定, 都有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真的分析、計算而得出的。2.2可行性研究報告的編制依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計

8、規(guī)范； 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)； 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定； 住宅設(shè)計規(guī)范； 住宅建筑設(shè)計標準； 建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準；(7)(8)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范；高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范；某省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額(1999)；(10)某省建設(shè)工程其他費用定額；(11)實用建筑工程估價手冊；(12)«*市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則;(13)造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊；(14)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；(15)中華人民共和國城市規(guī)劃法；(16)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。2.3可行性研究要解決的關(guān)鍵問題項目可行性研究是在建設(shè)項目投資決策前對有關(guān)建設(shè)報告

9、、技術(shù) 報告和生產(chǎn)經(jīng)營報告進行的技術(shù)經(jīng)濟論證?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總 體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面 進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學依據(jù)。項目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問題如下:(1)通過項目可行性研究全面分析項目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃報告和整體營銷報告。(2)通過項目可行性研究分析項目的財務(wù)盈利能力和財務(wù)清償能 力，在計算項目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財務(wù)指 標的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學依據(jù)。(3)通過項目可行性研究進行項目的盈虧平衡分析、敏感性分析 等，以科學估計項目面臨風險的大小。

10、本項目可行性研究報告的編制思路如下圖 3.1所示。圖2.1可行性研究的基本工作思路第三章項目建設(shè)的基本條件分析3.1項目規(guī)劃概況電力設(shè)備實驗中心建設(shè)項目（含綜合辦公樓及職工培訓中心） 位 于*市新城區(qū)長樂西路3號。由某電力建設(shè)總公司投資建設(shè)，占地面 積3289 m2,總建筑面積27518m。項目規(guī)劃建設(shè)1棟綜合辦公樓及職工培訓中心，同時配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及輔助工程設(shè)施（地下建設(shè)項目施工期共20個月,停車場、綠地、健身廣場、道路等）。2013年年底全部交付使用。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料：主體結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)電梯系統(tǒng):直升電梯外墻材料:涂料、瓷磚供暖系統(tǒng)：集中供暖門窗系統(tǒng)：塑鋼門窗主要

11、設(shè)備材料:通風系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表,防雷接地;門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料,墻地面磚;光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng);供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖;康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。3.2項目區(qū)位及用地本項目位于*市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近 有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗地南北長36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長樂西路和金花北路。該地被* 市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。該地地勢平坦, 構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的

12、文物等設(shè)施，無不良 工程地質(zhì)條件。表3.1項目綜合技術(shù)經(jīng)濟指標內(nèi)容指標內(nèi)容指標占地面積：3289總建筑面積：27518 m裙樓面積：13057 m招待所面積：7161 m商鋪面積6530 m停車位（地下）：98位寫字樓面積6527 m停車位（地上）：31位地下室面積：7300 m綠地率：33%建筑密度22.4%容積率：2.43.3項目周邊設(shè)施分析城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插 生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華， 既遠離郊區(qū)又不乏 其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土 開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值 得到逐

13、步提升，并將蘊涵極大的潛力。近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得項目所處區(qū)域的房地產(chǎn) 具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形 成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 生態(tài)城東是*現(xiàn)在發(fā)展 的主推品牌，大幅提升了 *宜居品位。項目所在地附近水、電、路、 氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非 常完善。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿*長樂路一線向東，相繼涌現(xiàn) 了白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、 新興24G、西北輕工市場等商業(yè)地產(chǎn)項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新 的活力。與此相對應(yīng)的

14、金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給 這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻吐?、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的 時代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為*商業(yè)地產(chǎn)市場上 的一支生力軍。項目周邊教育文化氛圍濃厚，有*電力高等專科學校、西工大附 屬中學、*現(xiàn)代職業(yè)學校西北電機小學、*現(xiàn)代職業(yè)學校、*電機中 學、*電力高等?？茖W校、*市自達中學、西工大附屬中學等學校。項目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達， 附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大 學*五仁醫(yī)院、某中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、某生殖醫(yī)學醫(yī)院、 康大藥房、圣

15、和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。項目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項目周圍設(shè)有支行或是儲 蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商金華北路郵政27路車等均可銀行長樂西路西口儲蓄所、*商業(yè)銀行長樂西路支行、 儲蓄所等。項目周邊交通非常便利，10路、410路、527路、 期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍 寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵一號 線經(jīng)過項目所在地，這就使得項目所在地的交通更加便捷。直接到達，可到達項目所在地的主要車次詳細可見圖3.1。且*市近綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，

16、自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，項目開發(fā)前景很好。BK京木胡凸嚴'胡期®站：2瞞、黔路、亦路、"期、那跖 血路、 WS陽T12甌T仃路、713躋、游5、015）、（3-16） 丿鼻初覆花超市）胡家廟工人丈化宮胡掠廟站：2爲:倚隊* 舐 241S&、_、血臥 504S&.般0K、 匹囁、ai5）406路西安高壓閥門廠檜纓路小學瞬廟站：2禍* 47i&s弼 味綱路、24璐、仮臥 406路、41璐、50偶、527 踰6購跖朋加酪、70SK.717®-, 0-15J胡冢廟站：£躋酯路,E13E&S 4D瑤、粕

17、嚼 ,527曜丁1處、71嚼 ；Tg3喙游5、T06齬丿胡康粟市圾西安竜機廠家雇院屬例'建賊，戦 公交車站點 道路、$髙架立交橋Z飛1J儉花路站：2嚙01謝 站、4T隊 4efe. 241 S QI樹站人仮路朋S 時站h藺路、7om擁 花 村O鐵囲中U5耐工程大J1家樂超市，、樸躋、4潞209®.紉牆、酈OK、70嚼、TH路、糾金時路站：IOSSh細歐23嘴、£3嚼、商隊 鞭爾、41晞、5凹路、5門味泅路、兄矚r 60鏘、K605煉K30跖，TO矚，皿路、715?&會憔花戈他花路站：4陥11昧13踰輕工業(yè)批荒市場、15關(guān).瀾、42SS. 1K路2加璉、301

18、臥和3躋丿金花路站：10陳陳、的潞、2375ft.浙跖、TCI禽、71OS. T巧牆豐毛禎犧金花關(guān)站：右臥4璐、209! 、鎖爲、粕瞰、戒路、5£1.和4|&、T出瞬、TIT路張家莊小學工、5田跖頤疆、704陳©JL 105嚴 如3路、24 抵 加1隆 303路、401fe. 106中路117圖3.1項目附近交通示意圖3.4施工單位公司簡介西北電力建設(shè)集團公司（某電力建設(shè)總公司）是具有突出管理優(yōu)勢和雄厚施工實力的電力建設(shè)企業(yè)。 前身是西北電力建設(shè)局，始建于1952年，歷經(jīng)多次體制變革，1988年更名為某電力建設(shè)總公司，1999年改組為西北（某）電力建設(shè)集團公司。歷經(jīng)

19、五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個資產(chǎn)近 5億元、年產(chǎn)值超過25億元、擁有 四個專業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、 員工近萬人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資 質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級資質(zhì)、調(diào)試甲級、監(jiān)理甲級資質(zhì)，以及 國家對外承包工程經(jīng)營資格證書。五十多年來，公司及下屬公司在國內(nèi)近三十個省、 市以及國外十余個國家承擔了百余項工程項目建設(shè)任務(wù),尤其是承擔了從日本、英國引進的第一座大型火電站、中國第一條330kV輸電線路及變電站、中國第一條500kV交直流輸電線路施工、750kV輸變電線路監(jiān)理，積累了先進的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗。五十多年來，公司始終

20、秉承“品質(zhì)成就未來”的核心理念，強化 管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、 監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進度正點、安全良好、質(zhì)量優(yōu) 良，贏得了各方的廣泛贊譽，也獲得了十余項國家、省部級榮譽稱號, 使“西北電建”響徹國內(nèi)，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊 魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎”； 唐山陡河電站、秦嶺電廠二 期、500kV平武輸電線路及330KV秦北莊輸電線路工程、國華內(nèi)蒙準 格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴建、京能內(nèi)蒙岱海電廠 一期、某韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等10余個工程先后榮獲 國家工程質(zhì)量銀獎；某渭河電廠二、三期、某寶雞第二

21、發(fā)電廠、某戶 縣第二發(fā)電廠等10余個工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎。近十多年來，公司立足國內(nèi)，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國 際電力建設(shè)市場，先后與中國東方電氣集團公司、中國技術(shù)進出口總 公司、中國機械設(shè)備進出口總公司、中國成達工程公司等知名企業(yè)合 作，承接并實施完成了 24臺火電機組、一條國家級輸變電線路、共11個涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任務(wù)。其中, 主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答Durgapur電廠、Sagardighi電廠、Rosa電廠、Hisar電廠，印度尼 西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛 果（布）輸變電項目，工程質(zhì)量、

22、管理、進度均創(chuàng)造了所在國一流水 平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設(shè)形象的同時，樹 立了“西北電建”響亮的國際品牌。近年來，公司注重科學管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內(nèi) 國際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認證； 公司被評為“某省文 明單位標兵”、某省“守合同、重信用”單位、某省重點工程立功競 賽先進單位、建設(shè)銀行“ AAA級信用等級企業(yè)”、2007年度全國電力 建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、某省電力公司綜合先進、“四好”領(lǐng)導班子、黨 風廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進等多項榮譽。目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術(shù)隊伍，積累了豐富的國內(nèi)國際工程建設(shè)經(jīng)驗，具有同時承建68座大中型電站、

23、1500 2000公里送變電線路及配套變電站、20萬平方米工業(yè)與民用 建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、 調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項業(yè)務(wù)。第四章市場分析與項目定位4.1*房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢4.1.1*房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自1992年以來，*的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993年、1994年*房 地產(chǎn)投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表 現(xiàn)出一定的不成熟，而從1995年開始，國家加強了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從95年到99年, 經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和

24、房地產(chǎn)強勢企業(yè)的不斷崛起，*的房地產(chǎn)業(yè)從 盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策， 商品房建設(shè)、銷售方面的法 律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將*的房地產(chǎn)市場逐步推上*的房了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好, 地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃地指引下，*兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同 時在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對外貿(mào)易等方面都取得了 好的成績，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善， 城鄉(xiāng)人民生活水平也 相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，

25、消費領(lǐng)域逐漸擴大，消費方式也 呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002年伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，*房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市 場交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯示出政 府進一步將房地產(chǎn)推向市場，由市場來進行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運作、發(fā)展, 同時也體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設(shè)步伐的加快, 舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、“ *CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大 *都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺，為*的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。*市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的 新階段，各級市場

26、交投活躍，土地市場供給充足，交易已經(jīng)開始實行 招拍掛制度，通過市場競爭來調(diào)節(jié)土地資源的分配。 二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從2002年市場新推出的 樓盤可以看出：開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計、銷售策略等方面均對 市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。2003年在政府宏觀政策的引導以及市場的自我調(diào)節(jié)下，*房市 保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，土地市場實行招拍掛制度后，地價相對于改 革前有一定程度上?。欢址渴袌鋈蕴幱诎l(fā)展期，市場表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長；商品房市場無論從開發(fā)還是銷售均高于去年， 可以看出開發(fā)商對市場仍

27、然抱有相當高的熱情， 同時市場銷售的走高 也給其帶來了相當大的信心支持。 從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從2003 年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào) 整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導。*房地產(chǎn)市場經(jīng)過2003年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展，為2004年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2004年*房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同 時經(jīng)過2003年二手房市場在開放過程中的不斷磨合，2004年的市場 容量及開放程度繼續(xù)擴張中，自中介市場而始的二手房市場變革

28、逐步 開始上演，作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來*二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。 從新商品房市場運行來看，2003年被稱之為房地產(chǎn)市場的“土地年”，而 2004年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。8.31之后的房地產(chǎn)市場經(jīng)過對土地市場的深層次調(diào)控，從源頭對未來的房地產(chǎn)市場運作肅清了一系列障礙,但也讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范,新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房市場的運行。2005年的*樓市仍然伴隨著來自政策

29、面的深層次調(diào)整相對平穩(wěn)運行，“國八條”及七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知對于調(diào)控市場、穩(wěn)定房價提出指導性意見。*按照中央宏觀調(diào)控精神,結(jié)合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的 出臺對規(guī)范*房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。 伴隨著房地產(chǎn)市場格局的不斷完善以及市場規(guī)范制度對市場的不斷引導及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為明顯， 在市場無形指揮棒的引導下，商品房的供應(yīng)與購買行為也逐步走向理性與成熟,級市場、二級市場及三級市場結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場的最終成熟必將是價格、供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2006年，*房地產(chǎn)市場銷售

30、量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。但是政策方面更加嚴厲，中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調(diào)控， 對房地產(chǎn)項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。并將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足2年 增加到5年，以抑制投機和投資需求。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當成一項長期政策，10年內(nèi)都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好90平米以下戶型 的設(shè)計，堅持實用主義，才能挺過這次難關(guān)，并在競爭中勝出。2007年以來，*商品房

31、銷售量和價格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加36.81%,而價格則上升了 6.72%。這與人們對政府房地 產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關(guān)系。從總的發(fā)展情況來看，2003年到07年是*房地產(chǎn)市場發(fā)展較為 迅速的時段。在全國其它城市房地產(chǎn)價格增長過快形成了一定泡沫的 時期，國家先后出臺一系列的宏觀調(diào)控政策， 以打壓房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié) 調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，*房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)，價 格每年都保持5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運行。2008年，*市房地產(chǎn)市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩 波動，相比2007年市場發(fā)展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現(xiàn) 出從未有過的

32、低迷，進入2012年第一季度，整體房地產(chǎn)市場新盤還 在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場 主導，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。在*樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲 江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而*樓市有了 “南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來, 這一看法在*地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興駿景園、紫昕花庭、 東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤 廣廈水岸東方的相繼建成和亮相，*城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起 來。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插 生活的理想佳地，

33、既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏 其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土 開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值 得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)， 一是環(huán)城東路以東、浐 河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都 集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。2004年，城東的住宅價格基本上在2900元/平米左右浮動，2005 年，已經(jīng)突破了 3000元/平米，2007年價格則達到了 3200元/平米。住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這 預(yù)示著

34、人們對城東地產(chǎn)的看好?？祻吐?、輕工、義烏商城已經(jīng)成了 *對外的貿(mào)易平臺，可以這么 講：“大到家電，小到針線”應(yīng)有盡有。*市民衣食住行等物品的流 通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場進行。 城東是一個大路貨的集 散地，貨樣齊全、價格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品 批發(fā)市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲 船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、 金朗商城等項目的落成運營，充實著康復路商圈的商業(yè)氛圍。長樂路也已逐漸形成了康復路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀廣場、西北商 貿(mào)中心、新興24G輕工綜合商務(wù)樓等項目建設(shè)，無疑使城東商業(yè)地 產(chǎn)得以延伸。城東的寫

35、字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因為城東的產(chǎn)業(yè)比較 特別一一軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。雖然如此，城東 還是有一顆寫字樓明星一一西部電力國際商務(wù)中心屹立于互助路旁,一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅 沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點有關(guān)，別墅或是依山 傍水，或是建設(shè)在高爾夫球場、原始森林等優(yōu)美的風景區(qū)，對自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開始治理，* 動物園更是2004年搬遷的。沒有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會產(chǎn)生。4.1.2*市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測據(jù)專家分析*市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢:(1) 市場還將有2-3年的快速增長期。這

36、一時期，市場需求旺盛, 開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。(2) 各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小， 宏觀調(diào)控力度將會 加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高， 資金密集度和技術(shù)密集 度要求越來越高，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主 宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。(4) 房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間， 將使得越來越多的投資者 進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊， 并會影響整個 房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。(5) 消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房 住宅單位面積

37、向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。(6)多個大盤的推出，將是*多年來積聚的消費能量得到有效釋 放，并將改變*房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。4.2*市酒店的市場分析4.2.1 *市酒店的現(xiàn)狀分析本項目招待所按照三星級酒店標準就行建設(shè)裝修， 因此相關(guān)的數(shù)據(jù)資料參考*市三星級酒店。*市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅 游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌， 使*的旅游資源在全國 名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，*每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近 1600-1700 萬余人次，其中2007年*共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅 游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收

38、入2.9億美元, 巨大的旅游資源為*的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為*的酒店 業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。(1) *酒店的規(guī)模數(shù)量對*目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前*有4家五星級酒 店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100 家二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，*目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級酒店客房總數(shù) 為3500余套，準三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房 總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。(2) *酒店的星級分布據(jù)*房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前*五

39、星級、四星級、三星 級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、4%、10%、 14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準 三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%,表明目前*酒店業(yè)還是以中低檔 次酒店為主。(3) *酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況: 酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東 三城區(qū)的酒店數(shù)占到*市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%,可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若

40、寒冬,或表現(xiàn)為如沐春風。 酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無 論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率， 而位置稍差的酒店其入住率一 直上不去。 準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次 的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差 異。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，*酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。 調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也 逐漸下降，甚至低于*酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越 來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒 店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率 常年保持在90%左右），

41、并保持較高的利潤，這表明盡管*酒店業(yè)的 競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的 好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重 要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、 更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封, 不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到 70%其中客房入住率 為75呀口 65%勺酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%,兩者合計占到58%客 房入住率最高達到90%勺酒店占15.6%,入住率最低為45%勺酒店占

42、 10.5%。表明，*酒店整體入住率平均水平基本維持在 70注右，不 同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn) 參差不齊的情況。(4) *市酒店客源特征分析*酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%其次 是旅行游客，占入住客人的26%表明*目前酒店的經(jīng)營對象主要是 針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓為目的 入住的客戶占16%機關(guān)單位(以某省其它地區(qū)為主)占13%其它 消費形式占10%值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、 公司培訓等為目的的消費有增長之勢， 這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為 這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的

43、客 戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡中要以中、青年人為 主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。 消費者職業(yè)上沒有非常明 確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng) 到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征主要以旅行消費、 公款消 費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。(5)客戶選擇酒店考慮的主要因素分析從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住的 酒店時都希望該地區(qū)交通方便、四通八達，去哪里都方便；同時購物 方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。對于商務(wù)人士的下榻 選擇，一般是也都是選擇商業(yè)發(fā)達

44、、交通便利、附近有銀行、郵政等 區(qū)域的酒店。即入住客戶在選擇酒店時最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。4.3項目商業(yè)市場分析*曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。近年來，*商貿(mào)業(yè)以 發(fā)展大商貿(mào)、建 設(shè)大市場、搞活大流通”為目標，大力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，深化體制改革, 加強設(shè)施建設(shè)，取得了長足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、 競爭的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，未來*作為世界聞名 的歷史文化古都，旅游名城，中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市，新歐亞大陸橋中國段和中西部中 心城市，需要在尊

45、重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上， 以人為本, 以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務(wù)體系、提高生活質(zhì)量為目 標，制訂出*市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對策，逐步形成布局合理、功能齊全、 統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系，以適應(yīng)我國加入世貿(mào)組織 后對外開放新形勢的要求，并形成良好有序的市場競爭環(huán)境， 保障我 市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。在*，具有十幾年商業(yè)底蘊的康復路、輕工一線，是西北地區(qū)極 負盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經(jīng)過十幾年的發(fā)展演變，不合時宜的商業(yè)布局已不堪承擔現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大 批量的新生商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，成就并引領(lǐng)了新一代批發(fā)零售市場的 潮流。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃

46、厚，沿*長樂路一線向東，相繼涌現(xiàn) 了白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、 新興24G、西北輕工市場等商業(yè)地產(chǎn)項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新 的活力。與此相對應(yīng)的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給 這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻吐?、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的 時代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為*商業(yè)地產(chǎn)市場上 的一支生力軍。4.4*寫字樓市場分析(1)西高新：西高新是*最為集中的商務(wù)辦公區(qū)，也集中了 *大多數(shù)的中高檔寫字樓，從高新國際商務(wù)中心對接世界500強

47、開始, 到高科廣場、華晶商務(wù)廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、企業(yè)壹號公園、海星城市廣 場等項目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時， 也都把眼光投向了更廣闊的 國內(nèi)大型企業(yè)上，寫字樓市場的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張趨勢。(2)城內(nèi)：*城內(nèi)的區(qū)域是*商業(yè)CBD的真正所在，成熟的區(qū)域 環(huán)境和四通八達的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫字樓供應(yīng)和需求的焦點。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的 優(yōu)勢是相關(guān)的商業(yè)職能配套設(shè)施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并不 好。城北：城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道(未央路)呈線形分布，度影響,因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。 并且受到區(qū)域成熟 這里的項目大多數(shù)都打出商住樓概念牌，

48、而推向市場的純寫 字樓比較少。(4)城南：其中城南的寫字樓集中在長安路沿線。(5) 城西：城西作為*電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥 等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌， 但是作 為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點。(6) 城東：城東畢竟不是*市的重要CBD區(qū)域。城東寫字樓基本是零散分布，以靠近市場為多，東關(guān)正街被人認為是它的CBD區(qū)域, 所以有部分寫字樓集中在那里。但隨著康復路、輕工一線商圈的壯大, 可以預(yù)見未來該地區(qū)寫字樓需求量將非常旺盛。寫字樓帥及租金價&5析(褪元抨素)圖4.1*寫字樓市場平均價格示意圖4.5本項目市場可行性分析綜上分析，項目

49、所處區(qū)域位置的市場前景非常好， 我們從以下幾 個方面來分析本項目的市場可行性。(1)產(chǎn)業(yè)環(huán)境位于*長樂西路和金華北路十字路口附近，項目周邊分布了較多 的機關(guān)事業(yè)單位，尤其是大量存在的年輕的白領(lǐng)一族， 他們對酒店有 較大的需求空間。(2)交通環(huán)境本項目緊鄰*市城東客運站和三府灣客運站，*城東客運站是中華人民共和國交通部核定的一級客運站，2002年就通過了 IS09000 國際質(zhì)量管理體系認證，為西北地區(qū)最早通過認證的公路客運站場。該站擁有省內(nèi)、省際營運線路106條，主要發(fā)往本省渭南、大荔、韓 城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省外包括山西、 江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次

50、600余班，日運送旅客 10000余人次。*市三府灣客運站，位于長纓西路353號，是省交通廳評定的一 級客運站?，F(xiàn)已開通省際、省內(nèi)班線 120余條，日 發(fā)長途班次420 余次，日發(fā)送旅客達10000多人。主要發(fā)往北京、上海、天津、浙江、 福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、 廣西、四川等20多個省市區(qū)主要大中城市的客運班線。S安市城幣快連較詡交a違網(wǎng)示遼ffi六村堡東a伸11：»%普 m Mt 料再者*作為西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引了大 量的商務(wù)人士入駐*，這使得*的旅客資源更加豐富。(3)商業(yè)環(huán)境項目所在地有華潤萬家、西北金華羊毛衫商貿(mào)大廈、

51、康復路批發(fā) 市場，多彩新天地購物廣場，長樂西路飲料副食品批發(fā)市場，新合作 西果連鎖超市等多家大型商場。而且金融機構(gòu)眾多，有中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、*商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等，為廣大住戶 提供極大的生活便利。綜上所述，本項目在依托*港、大型商場、客運中心和巨大的產(chǎn) 業(yè)帶來的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢。4.6本項目目標客戶定位及價格定位461寫字樓客戶根據(jù)對*市辦公物業(yè)需求量的深入分析， 并結(jié)合對本項硬件(如 位置、規(guī)模等條件)情況的了解，本案的市場潛在目標客戶，按機構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測統(tǒng)計如下:圖4.4寫字樓客戶按需求面積預(yù)

52、測客戶定位在注重企業(yè)形象和個性辦公環(huán)境的企業(yè)機構(gòu)；其中實力 派企業(yè)（國有或股份制企業(yè)、準上市公司機構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè)的企 業(yè)。如：傳媒公司、外貿(mào)、保險、銀行、新聞機構(gòu)等）是主力客戶, 設(shè)計創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設(shè)計、建筑等）及服務(wù)于本區(qū)域的企業(yè)為補 充客戶。主力客戶特征:（1）公司自身實力經(jīng)過歷年積累已處在國內(nèi)同行業(yè)水平的第二軍 團領(lǐng)軍人，并有信心在一定時期內(nèi)成為第一軍團的中堅力量;關(guān)注提升公司形象及品牌知名度;希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢;在企業(yè)自用的同時，又有資金的保值及增值的資本運籌。期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產(chǎn)生一定的創(chuàng)造力由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強調(diào)專業(yè)化程度，具有較高的利潤率和良

53、好的成長性，他們要求辦公場所功能相對專 一，周邊交 通配套齊全；由于需要接待客戶，寫字樓必須能體現(xiàn)甚至提升公司的 專業(yè)化形象具有相當?shù)臋n次，項目寫字樓的產(chǎn)品定位迎合了那些追求 公司形象的實力型企業(yè)的青睞。國內(nèi)知名企業(yè)和本地實力型企業(yè)將會在國際企業(yè)入住的情況下跟進，形成“羊群效應(yīng)”，進而實現(xiàn)樓盤銷售。462招待所客戶(1)海內(nèi)外常駐*機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。國內(nèi)及海外常駐*的機構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。(2)經(jīng)常往來*的國內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返* ,這類人會選擇招待所，以方 便居住和辦公。(3) *的小企業(yè)和SOH嗾*的小企業(yè)數(shù)量眾

54、多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用招 待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算器網(wǎng)絡(luò)的普 及，家庭辦公已成現(xiàn)實，非常適合 SOH嗾。4.6.3商業(yè)部分客戶OUTLES(名品折扣店)高端餐飲(如：藍CLUB等)地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、區(qū)域需求型 和沖動需求型。共性需求型：是用來滿足消費者出于基本生理、生活、溝通方面 需要的商品/服務(wù)，不會因為站點類別差異而對此業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同 的需求，也不會因消費者的收入差異而對這業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同的需 求；但可對不同品牌檔次有差異需求。此類業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如: 水/飲料、報刊、面包、ATM等。區(qū)域需求型：則根據(jù)每個區(qū)域的不

55、同情況，滿足該區(qū)域消費者需 求的商品/服務(wù)，會因為站點類別差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需 求，會因為使用該站點的消費者的收入或生活習慣差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如: 服裝、禮品、飾品、化妝品等。沖動需求型：能夠激發(fā)消費者興趣、感官喜好而產(chǎn)生購買行為的 商品/服務(wù)。這類業(yè)態(tài)的商品/服務(wù)對消費者而言完全不是必需的, 是由于沖動而產(chǎn)生的購買，對“快速便捷”完成購買過程的要求較另 外兩型較低。消費者更為追求“購物樂趣”。譬如：傳真復印、無限寬帶、 個人護理、快照膠卷等。第五章 項目總體規(guī)劃報告5.1項目規(guī)劃設(shè)計思想本項目規(guī)劃的設(shè)計思想應(yīng)從以下幾個方面進行思考:(1) 旨在建設(shè)一個“外觀現(xiàn)代大方，內(nèi)在寬敞舒適”的現(xiàn)代建筑, 同時，具有獨自特色和較強的時代感，營造一個溫馨、典雅、寧靜、 優(yōu)美的居住生活空間，創(chuàng)造一個集商業(yè)、辦公、觀賞、酒店于一體的 現(xiàn)代建筑。中國社會發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來越大， 不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負擔也越來越重。這已經(jīng)不是人 們能否暫時擺脫緊張的工作生活壓力的問題， 而是一個如何從社會文 化