房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)參考資料

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)參考資料培訓(xùn)大綱房地產(chǎn)權(quán)屬和買賣的基本條件房地產(chǎn)權(quán)屬和買賣的基本條件房地產(chǎn)建筑和土地的基本知識(shí)房地產(chǎn)建筑和土地的基本知識(shí)房地產(chǎn)的稅與費(fèi)房地產(chǎn)的稅與費(fèi) 房地產(chǎn)行業(yè)概況房地產(chǎn)行業(yè)概況 全面了解你的產(chǎn)品什么是房地產(chǎn) ？房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)房地產(chǎn)是能滿足于人們從事生產(chǎn)生活等活動(dòng)，能在市場(chǎng)上依法進(jìn)行交易的房和地的綜合體。按用途分類居住用房地產(chǎn)非居住用房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)住宅(普通住宅/高檔公寓/別墅）集體宿舍（單身職工宿舍/學(xué)生宿舍）辦公房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信息用房地產(chǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、娛樂(lè)、特殊、綜合按開發(fā)程度分類按產(chǎn)生收益分類按經(jīng)營(yíng)使用方式房地產(chǎn) 之 房 篇 建筑基本知識(shí)按層數(shù)或建

2、筑總高度分類：按層數(shù)或建筑總高度分類：低層、多層、中高層、高層、超高層低層、多層、中高層、高層、超高層n住宅建筑：按層數(shù)分為住宅建筑：按層數(shù)分為1 13 3層為低層住宅、層為低層住宅、4 46 6層為多層住宅、層為多層住宅、7 79 9層為中高層住宅和層為中高層住宅和1010層及以上為高層住宅；層及以上為高層住宅；n公共建筑及綜合建筑：總高度超過(guò)公共建筑及綜合建筑：總高度超過(guò)2424米的為高米的為高層，但不包括單層建筑；層，但不包括單層建筑；n超高層建筑：建筑總高度超過(guò)超高層建筑：建筑總高度超過(guò)100100米的，不論米的，不論是住宅還是公共建筑，綜合建筑均為超高層建筑；是住宅還是公共建筑，綜合

3、建筑均為超高層建筑；房地產(chǎn) 之 房 篇 建筑基本知識(shí)按建筑結(jié)構(gòu)所用材料分類按建筑結(jié)構(gòu)所用材料分類木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)承重：磚墻墻體構(gòu)造：樓層和屋頂鋼筋混凝土梁板可用現(xiàn)澆或預(yù)制梁板，屋頂可做成坡頂 或平頂優(yōu)點(diǎn)：整體性好，耐火和耐久較好，取材方便，不需大型起重設(shè)備，造價(jià)不高缺點(diǎn)：抗震一般、自重大、耗磚多應(yīng)用：7層以下、層高較小、空間小、投資小的住宅和辦公建筑磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 承重：鋼筋混凝土作為垂直方向和水平方向的承重構(gòu)件的建筑 構(gòu)造：鋼筋混凝土柱、梁用鋼接連成整體組成空間框架 優(yōu)點(diǎn)：適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐久年限長(zhǎng) 應(yīng)用：多層到高層，甚至超

4、高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重：鋼筋混凝土作為垂直方向和水平方向的承重構(gòu)件的建筑 構(gòu)造：鋼筋混凝土柱、梁用鋼接連成整體組成空間框架 優(yōu)點(diǎn)：適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐久年限長(zhǎng) 應(yīng)用：多層到高層，甚至超高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn) 之 房 篇 建筑基本知識(shí)套內(nèi)使用面積套內(nèi)建筑面積房屋共有建筑面積建筑面積房屋產(chǎn)權(quán)面積房地產(chǎn)面積概念和組成關(guān)于房地產(chǎn)面積幾個(gè)必知概念和組成關(guān)系關(guān)于房地產(chǎn)面積幾個(gè)必知概念和組成關(guān)系關(guān)于陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）面積的計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算全封閉按外圍水平投影面積計(jì)算未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算房屋的天面挑臺(tái)不算建筑面積關(guān)于陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）面積的計(jì)算房地

5、產(chǎn) 之 房 篇 名詞解釋幾個(gè)基本名詞：進(jìn)深幾個(gè)基本名詞：進(jìn)深 開間開間 層高層高房地產(chǎn) 之 房 篇 名詞解釋1、商品房商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。2、房改房房改房：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。3、集資房集資房：一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售

6、。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。4、公房公房：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。5、廉租住房廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。6、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確

7、定。7、次新房次新房 五年以內(nèi)的商品房等等。等等。房地產(chǎn) 之 地 篇土地制度的基礎(chǔ)知識(shí)土地制度的基礎(chǔ)知識(shí)：土地管理法土地管理法第第8條：條： “城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！蓖恋厮袡?quán)國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán) 取得國(guó)有土地使用權(quán)的取得國(guó)有土地使用權(quán)的4種途徑種途徑劃撥劃撥 出讓出讓 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 土地或房地產(chǎn)租賃方式土地或房地產(chǎn)租賃方式出讓最高年

8、限：出讓最高年限：居住用地居住用地70年年 工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 教育科技文化教育科技文化 衛(wèi)生體育用地衛(wèi)生體育用地50年年 商業(yè)旅游商業(yè)旅游 娛樂(lè)用地娛樂(lè)用地40年年 綜合或其他用地綜合或其他用地50年年房地產(chǎn) 之 地 篇 名詞解釋n建筑密度：指一定地塊內(nèi)的所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積建筑密度：指一定地塊內(nèi)的所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率，它是控制地塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。的比率，它是控制地塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。n容積率：容積率：指一定地塊內(nèi)的總建筑面積與建筑用地面積的比值，它是反指一定地塊內(nèi)的總建筑面積與建筑用地面積的比值，它是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)

9、重要指標(biāo)。映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。n綠化率：指城市一定地區(qū)的各類綠地（公共綠地、宅旁綠地、公共服綠化率：指城市一定地區(qū)的各類綠地（公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地）面積的綜合占該地區(qū)總面積的比率，它務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地）面積的綜合占該地區(qū)總面積的比率，它是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。房地產(chǎn) 之 地 篇 名詞解釋n用地性質(zhì)：指規(guī)劃用的的使用功能；用地性質(zhì)：指規(guī)劃用的的使用功能；n用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積；用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積；n用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行程主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行程主管部門批準(zhǔn)

10、的建設(shè)用地范圍的界線。n建筑高度：建筑限高，指地塊內(nèi)允許的建筑（地面上）最大高度限制。建筑高度：建筑限高，指地塊內(nèi)允許的建筑（地面上）最大高度限制。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算，坡頂房屋按屋一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算，坡頂房屋按屋檐和檐和 屋脊的平均高度計(jì)算。屋脊的平均高度計(jì)算。n交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車和人行出入口的方交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車和人行出入口的方向和位置。向和位置。n停泊車位：指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。停泊車位：指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。n建筑間距：指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，主要考慮日照要求設(shè)

11、建筑間距：指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，主要考慮日照要求設(shè)定。定。n日照標(biāo)準(zhǔn)：指根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建日照標(biāo)準(zhǔn)：指根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向筑正面向 陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃、確定居住建筑間距的主要依據(jù)。規(guī)劃、確定居住建筑間距的主要依據(jù)。n人口毛密度：指每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。人口毛密度：指每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。n人口凈密度：指每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。人口凈密度：指每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。產(chǎn)品的流通房地產(chǎn)

12、權(quán)屬登記制度物權(quán)法物權(quán)法第第6條：條： “房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消息，應(yīng)當(dāng)依照法讓和消息，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記律規(guī)定登記”產(chǎn)權(quán)登記的分類按登記對(duì)象分類按登記對(duì)象分類土地使用權(quán)登記土地使用權(quán)登記房屋所有權(quán)登記房屋所有權(quán)登記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)所引申出的其他權(quán)利的登記（例：抵押權(quán)，典權(quán)，租賃權(quán)等）1抵押權(quán)的設(shè)定或變更 2典權(quán)的設(shè)立或變更 3法律法規(guī)其他規(guī)定房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán) 出讓或劃撥土地上新建成的房屋，按有關(guān)規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門辦理登記的行為 買賣、交換、 贈(zèng)與、繼承、 遺贈(zèng)、法律

13、規(guī)定的其他情形1用途發(fā)生改變2權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生改變3土地房屋面積增減4房地產(chǎn)分割合并5法律固定其他情形對(duì)未建成房屋的預(yù)購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、抵押的當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)在一定年限內(nèi)的確認(rèn)什么樣的二手房不能上市交易？未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的鑒定為危房的已被列入拆遷公告范圍內(nèi)的房屋在農(nóng)村集體土地上興建的房屋房屋出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的

14、其他情形。產(chǎn)品基本稅費(fèi)知識(shí)1、契稅：指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。2、營(yíng)業(yè)稅：指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。3、房產(chǎn)稅：指以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。4、營(yíng)業(yè)稅附加：指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。5、印花稅：指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。6、個(gè)人所得稅：指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。7、保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，

15、個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。8、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。9、房屋權(quán)屬登記費(fèi)：指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用。10、其他：指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。 房地產(chǎn)交易中使用的稅費(fèi)案例分析：產(chǎn)品的利潤(rùn)行業(yè)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類： （1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)者與使用者

16、間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。營(yíng)。 （2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。 （3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。 房地產(chǎn)業(yè)的分類房 地 產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格

17、評(píng)估業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。杭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷杭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程：程：20世紀(jì)世紀(jì)50年代初期，杭州民間就有從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，多時(shí)達(dá)年代初期，杭州民間就有從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，多時(shí)達(dá)100余人。余人。 1954年整頓時(shí)，申請(qǐng)登記的有年整頓時(shí)，申請(qǐng)登記的有84人，人，1957年前這些人逐步改行轉(zhuǎn)業(yè)。年前這些人逐步改行轉(zhuǎn)業(yè)。 20世紀(jì)世紀(jì)80年代起，又有人活躍在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，從業(yè)人員數(shù)量未統(tǒng)計(jì)。年代起，又有人活躍在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，從業(yè)人員數(shù)量未統(tǒng)計(jì)。 20世紀(jì)世紀(jì)90年代后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起

18、，從事中介服務(wù)的單位和個(gè)人增多。年代后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，從事中介服務(wù)的單位和個(gè)人增多。 1993年年10月，市房地產(chǎn)管理局根據(jù)市人民政府月，市房地產(chǎn)管理局根據(jù)市人民政府51號(hào)令印發(fā)了號(hào)令印發(fā)了杭州市房地產(chǎn)杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理實(shí)施辦法中介服務(wù)管理實(shí)施辦法。是年，市調(diào)房服務(wù)中心轉(zhuǎn)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)，從事房產(chǎn)代購(gòu)。是年，市調(diào)房服務(wù)中心轉(zhuǎn)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)，從事房產(chǎn)代購(gòu)代銷、房屋有償調(diào)換等業(yè)務(wù)；各區(qū)也先后成立了二級(jí)市場(chǎng)，與房產(chǎn)交易所同地辦公；代銷、房屋有償調(diào)換等業(yè)務(wù)；各區(qū)也先后成立了二級(jí)市場(chǎng)，與房產(chǎn)交易所同地辦公；社會(huì)民間參與房產(chǎn)中介服務(wù)的單位也相繼建立。社會(huì)民間參與房產(chǎn)中介服務(wù)的單位也相繼建立。 1998年，受理審批房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)年，受理審批房地產(chǎn)中介服務(wù)