萬科集團項目成本管理流程

1、項目成本管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人耳目應(yīng)奉竹耳比丹+打內(nèi)昭iwntqiisi詞口*看4訃七內(nèi)t.riflfgi.riikit看押«MSijj?n陽，“，心上.1a|1Utt書*事!,平二工i竺二首|=二)ft/jtwmm4"1”*猾；Tli*用*才曹革用=iff;*早圖討IBH卡管-L»at：m”，“工,VH離FT»w力尚f-U.甲鼻/(NIKr-HWWfftJIlAA.ffltf獷用-r號要m*-IW«,UM為TBtt*£«i|*nw中HktkJ豆*百一卡(?1T.50：

2、耳司或3豆用7界n*切IHIEUJFqr*|PTTwwirwr中.即時國ItRtma，、/口*jl遍本曜曜制口=*暫一1|卜，n福jraki*aa-LF、1卜鼠摹MPt“tMH修通）*|事畤算&d黃用精*啊用出髀FI.購'-"'，H密«RLALKI7«Umiin1寰出段最wmsh*1，SEHKIRTIt*1mu”1 .目的確保開發(fā)項目的成本控制在成本目標之內(nèi)2 .適用范圍適用于公司所開發(fā)項目的全過程成本控制工作3 .定義無4職責4.1 成本管理部4.1.1 負責大型新開發(fā)項目拓展及論證階段項目成本預控目標（成本估算）的提出；4.1.2 負責

3、項目定位方案設(shè)計階段建安成本測算；4.1.3 負責匯總編制項目初步目標成本；4.1.4 .負責編制擴初限額要求及成本建議；4.1.5 負責編制/審核項目建安成本概算；4.1.6 負責編制施工圖限額設(shè)計要求及成本建議；4.1.7 負責審核項目建安成本預算4.1.8 負責組織編制項目正式目標成本，作為項目實施內(nèi)控目標；4.1.9 .組織開展項目結(jié)算：4.1.10 .現(xiàn)場成本管理員負責現(xiàn)場的設(shè)計變更管理、簽證管理、進度款管理4.2 項目發(fā)展部4.2.1 負責提供土地費用、前期勘察費用、報批報建費用。4.2.2 負責小型項目拓展及論證階段項目成本預控目標（成本估算）的提出4.3 設(shè)計部4.3.1 負責

4、提交各階段成本測算需要的設(shè)計文件（包括電子文襠）給成本管理部；4.3.2 負責圍繞項目成本預控目標展開方案設(shè)計；4.3.3 責按限額設(shè)計要求及成本控制要求，完成擴初及施工圖設(shè)計以及施工階段的設(shè)計管理。4.4 營銷部4.4.1 負責提出項目定位和項目規(guī)劃建議4.4.2 負責提供營銷費用測算，并根據(jù)目標成本進行歸口管理。4.5 .財務(wù)部4.5.1 責提供財務(wù)及管理費用測算，并根據(jù)目標成本進行歸口管理1.1.1. 負責組織開展項目工程供應(yīng)商采購工作；1.1.2. 責組織開展項目材料設(shè)供應(yīng)商采購工作；1.1.3. 負責提出工程管埋費、三通一平費、臨時設(shè)施費用4.7 成本分管副總經(jīng)理4.7.1. 負責審

5、核拓展階段項目成本預控目標；4.7.2. 負責審核目初步目標成本；4.7.3. 負審核施工圖設(shè)計后建安成本預算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標成本4.8 總經(jīng)理4.8.1. 責審核拓展階段項目成本預控目標；4.8.2. 負責審核項目初步目標成本；4.8.3. 負責審核施工圖設(shè)計后建安成本預算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標成本。4.9 董事會4.9.1. 負責審批拓展階段項目成本預控目標；4.9.2. 負責審批項目初步目標成本；4.9.3. .負責審批施工圖設(shè)計后建安成本預算和經(jīng)調(diào)整后的正式目標成本。5程序5.1 項目拓展階段成本估算一一項目成本預控目標的確定5.1.1. 對公司有意向參與拍賣或合作開發(fā)的地塊，對于大

6、型新開發(fā)項目，成本管理部根據(jù)以往數(shù)據(jù)提出項目整體目標成本參考值：5.1.2. 項目發(fā)展部組織營銷部根據(jù)土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料、關(guān)于項目初步定位的市場調(diào)查報告以及競爭樓盤清單，提供初步規(guī)劃建議草案，由設(shè)計部與項目發(fā)展部、營銷部溝通確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，組織成可研階段項目概念設(shè)計文件；5.1.3. 成本管理部根據(jù)項目概念設(shè)計文件各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，進行建安成本估算；5.1.4. 目發(fā)展部根據(jù)成本管理部提交的建安成本估算、營銷部提交的營銷費用估算、財務(wù)部提供的管理和財務(wù)費用估算，參考成本管理部根據(jù)以往數(shù)據(jù)提出項目整體目標成本參考值，進行初步經(jīng)測算；5.1.5. 于小型

7、項目，由項目發(fā)展部組織提出各成本估算，進行初步經(jīng)濟測算5.1.6. 項目發(fā)展部將各相關(guān)數(shù)據(jù)提供給成本管理部備案，形成拓展階段成本估算項目開發(fā)成本測算表5.1.7. 公司評審通過可行性研究報告后，拓展階段項目開發(fā)成本測算表自動成為項目成本預控目標，同時形成項目建安成本預控目標。5.2 項目方案設(shè)計階段成本控制-項目初步成本目標的確定5.2.1. 成本管理部依據(jù)項目建安成本預控目標，提出項目定位階段設(shè)計部進行方案設(shè)計的限額要求項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表；5.2.2. 設(shè)計部組織項目發(fā)展部、營銷部、成本管理部確定項目產(chǎn)品建造標準；5.2.3. 成本管理部根據(jù)方案設(shè)計文件、項目產(chǎn)建造標準、規(guī)劃指

8、標（項目發(fā)展部、營銷部組織設(shè)計部提供）進行項目建安成本修正估算。5.2.4. 司相關(guān)部門負責其他分項成本測算，其中1）財部負責項目的管理費和財務(wù)費用測算；2）營銷部負責項目的營銷費用的測算；3）設(shè)計部負責項目設(shè)計費用的測算；4）項目發(fā)展部負責土地成本的測算、前期勘察費用、報批報建費用；5）工程部負責工程管理費、三通一平、臨時設(shè)施費的測算。5.2.5. 測算結(jié)果在方案設(shè)計審批后一周內(nèi)提交公司營銷部；5.2.6. 營銷部根據(jù)上述數(shù)據(jù)進行經(jīng)濟測算；5.3 .經(jīng)濟測算符合要求并得到批準后，各部門將測算結(jié)果包括明細及相關(guān)依據(jù)提交成本管理部，由成本管理部將各部提交的分項成本匯編形成項目開發(fā)成本測算表，作為

9、項目初步目標成本，并提交公司管理層審批：下列資料可作為附件同時提交：1）項目公攤成本及期間費用成本表2）項目主體建安成本表3）項目產(chǎn)品建造標準表4）其他各類費用測算表，包括營銷費用、財務(wù)管理費用及土地費用、前期費用等5.3.1. 公司可采用聽證會的形式對項目開成本測算表進行評審；5.3.2. 公司聽證會由公司成本管理部組織，公司各部門負責人參加會議。5.3.3. 評審會后三個工作日，各部門根據(jù)會議決定，調(diào)整其負責的分項成本，提交成本管理部。成本管理部匯編成項目初步成本目標，交管理層審批。5.3.4. 項目初步成本目標經(jīng)管理層審批后，作為該項目的初步成本控制目標，并由成本管理部將有關(guān)成本控制目標

10、傳達給各成本責任部門，并作為項目后續(xù)各階段、各分期成本控制的目標5.4 .設(shè)計階段的成本控制5.4.1. 擴初設(shè)計階段：5.4.1.1 成本管理部在擴初設(shè)計開始前，提出擴初設(shè)計限額要求項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表作為擴初設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施。5.4.1.2 .成本管理部在接到擴初設(shè)計文件后.需按計劃組織完成項目擴初階段建安成本概算編制/審核，作為評審設(shè)計部擴初設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。5.4.2. .施工圖設(shè)計階段.5.4.2.1 成本管理部在施工圖設(shè)計開始前，提出施工圖設(shè)計限額要求；5.4.2.2 建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議可以按專業(yè)具體提出以下幾點：1）

11、土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依掘方案提出成本限額指標；2）樁基工程；不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)限額指標值或分項成本目標；3）結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標數(shù)值；4）建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前

12、室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標值；5）安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管材選用合適的中檔材料：6）景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點5.4.2.3 施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議可作為施工圖設(shè)計任務(wù)書附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計部具體落實、實施；5.4.2.4 公司施工圖評審結(jié)束后如需進行圖紙修改，成本管理部在圖紙確定后兩周內(nèi)組織編制/審核施工圖建安成本預算；5.4.2.5 施工圖建安成本預算批準后，公司成本管理部對原項目初步成本目標進行修訂并確定項目正式目標

13、成本，經(jīng)分管副總、總經(jīng)理審核，董事會批準后正式下發(fā)執(zhí)行，作項目實施過程中的各項成本的內(nèi)控目標，同時也作為對成本責任部考核的依據(jù)。5.5 .施工/銷售階段動態(tài)成本控制5.5.1. 工程成本按有關(guān)項目動態(tài)成本管理流程執(zhí)行。工程部負責工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商采購控制,設(shè)計部負責設(shè)計變更控制，項目部負責設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽管理、進度款支付審核，營銷部負責營銷費用的控制，并按各自相關(guān)流程執(zhí)行5.5.2. 項目結(jié)算項目工程結(jié)束后，由成本管理部按有關(guān)工程結(jié)算編制及審核作業(yè)指引執(zhí)行5.6 項目后評估5.6.1. .項目結(jié)束，成本管理部負責項目開發(fā)成本評估（主要為建安成本），按項目后期評估作業(yè)指引執(zhí)行。5.6.2. 項目總體成本，包括土地、銷、財務(wù)、管理等方面的用由財務(wù)部負責評估。6.支持性文件6.1 設(shè)計變更管理流程5.2 工程現(xiàn)場簽證管理流程5.3 項目動態(tài)成本管理流程5.4 項目實施/驗收階段工程管理流程5.5 目標成本編制作業(yè)指引5.6 工程預結(jié)算編制及審核作業(yè)指引5