番禺區(qū)商鋪市場分析

1、 番禺區(qū)商鋪市場分析番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個鎮(zhèn)的行政區(qū)域。番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造番禺區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來計劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加

2、，對小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成 (一)分布特征縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套 市橋板塊市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購物商場。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連

3、鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)”及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。洛溪大石板塊Ø洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級數(shù)擴(kuò)張，現(xiàn)時洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當(dāng)勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近

4、十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項目已全面啟動，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場有沙溪商業(yè)城及大石家私城。華南板塊Ø華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場的奇跡，在短短的幾年時間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過400公頃，規(guī)劃人口13.5萬，一個實質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn)時各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國奧林匹克花園。而在已出臺的廣州市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站

5、附近，將建設(shè)一個大型Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費(fèi)需求。專業(yè)市場Ø番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應(yīng)土地較多，地價便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時板塊內(nèi)最大的招商項目為萬博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場已進(jìn)駐萬博中心。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場、家居市場將會有更大的發(fā)展空間。(二)供求特征:一、二手齊頭并進(jìn)，稱甲市場番禺區(qū)一、二手商鋪

6、持繼保持強(qiáng)勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：31.07%、36.44%、25.73%、21.89%；與此同時，番禺區(qū)的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例，2003年該區(qū)二手交易量為12.94萬平方米，比一手交易量少1.06萬平方米。20012004年上半年三年期間，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。番禺區(qū)商鋪供應(yīng)集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達(dá)18萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。由于番禺區(qū)的商鋪價格相對較低，僅為天河區(qū)價格1/3，相當(dāng)一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，

7、因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。(三)價格特征：平穩(wěn)增長，升值潛力大20012003年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，一手均價維持在41005100元/平方米幅度。隨著“南拓”的逐步實現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價已達(dá)7067元/平方米，同比增長58.98%，高于全市增長率18.19%。根據(jù)市場調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價格特征表現(xiàn)如下：市橋板塊Ø市橋商鋪租金水平最高的路段為大北路及繁華路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。平均租金水平為

8、100-300元/平方米，一手售價為600025000元/平方米。大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時大北路街鋪租金達(dá)600元/平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪租金為200-400元/平方米，光明路街鋪租金在80-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費(fèi)層次較低，租金維持在40-100元/平方米。大石洛溪板塊Ø經(jīng)過近十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時洛溪新城平均租金水平為100-200元/平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪租金水平

9、為30-60元/平方米。板塊內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪租金為100-200元/平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價在15000-25000元/平方米之間。麗江花園街鋪租金水平一般在30150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。價格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價格為6607元/平方米。與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個檔次，租金處于較低水平，現(xiàn)時形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪租金為30-50元/平方米水平。華南板塊Ø華南板塊目前形成較

10、大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務(wù)處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價均價為9800元/平方米。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會增加銷售供應(yīng)量。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達(dá)120-250元/平方米。專業(yè)市場Ø番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場，但市場管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水

11、平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場租金只有20-30元/平方米，而一些新興專業(yè)市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。例如萬吉盛偉邦、斯高國際數(shù)碼電子港、沙溪商貿(mào)城等。(四)發(fā)展前景番禺區(qū)是廣州市重點發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3號線、4號線、12號線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購物廣場、建設(shè)開發(fā)時尚休閑型購物廣場等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)。番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專業(yè)市場