房地產(chǎn)投資估算

1、房地產(chǎn)投資估算投資估算表5-1土地開(kāi)發(fā)成本單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱土地價(jià)格（萬(wàn) 元）建筑面 積（mf）單方成本（兀/m ）1土地費(fèi)用其中：商業(yè)用地住宅用地表5-2建安工程費(fèi)單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量建筑面積（m2）金額（力兀）平均單方成本（兀/m2）12345合計(jì)表5-3前期工程費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱占建安成本比 例（衿金額（力兀）單方成本（兀/m2建 筑）1前期管理費(fèi)2工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3工程許可證執(zhí)照費(fèi)4防洪費(fèi)合計(jì)表5-4建設(shè)工程其他費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱占建安成本比例（%金額（萬(wàn)元）單方成本（兀/m2建 筑）1招投標(biāo)管理費(fèi)2工程標(biāo)底編制費(fèi)3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)管理費(fèi)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)

2、目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn) 元）單方成本（元/m2建筑）1市政配套費(fèi)2供熱接口費(fèi)3天然氣接口費(fèi)4供電工程5道路工程6雨水、污水排放7綠化工程8供水工程9供熱工程合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)單位：萬(wàn)元表5-6公建設(shè)施配套費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（痛）金額（萬(wàn)元）單方成本（元/m2建筑）1診所2物業(yè)管理中心、門衛(wèi)3配電室4垃圾集中處5自選車停放處6網(wǎng)球場(chǎng)合計(jì)表5-7開(kāi)發(fā)期間費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）單方成本（元/m2建筑）1企業(yè)管理費(fèi)2建設(shè)期利息3銷售費(fèi)用4物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)合計(jì)表5-8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱占建安費(fèi)比 例（為金額（萬(wàn)元）單方成本（元/m2建筑）1不口預(yù)見(jiàn)費(fèi)合

3、計(jì)總成本費(fèi)用估算表5-9總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額(萬(wàn)元)平均單方成本(兀/m2建筑)1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4建設(shè)工程其他費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6公建設(shè)施配套費(fèi)7開(kāi)發(fā)期間費(fèi)8不PJ預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)6項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用分析項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措(1)資金來(lái)源：本項(xiàng)目資金來(lái)源分三部分，分別是自有資金、銀行貸款、銷售收入再投 入。(2)資金使用計(jì)劃。表6-1投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231投資總額建設(shè)投資建設(shè)期利息2資金籌措自有資金銀行借款銷售收入再投 入借款償還計(jì)劃還款方式：按實(shí)際償還方式償還。表6-2貸款還本付息表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)

4、營(yíng)期合計(jì)1231借款本息年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利 息年底還本付 息年末借款累 計(jì)2借款還本付 息來(lái)源投資回收注：每期應(yīng)計(jì)利息=（起初借款累計(jì)+本期借款/2） *利率7銷售收入及稅金估算銷售收入的估算7.2.1 確定可銷售面積表7-4銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元序號(hào)分類可銷售面積（m2）建議銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（力兀）1住宅2商務(wù)樓3停車場(chǎng)14合計(jì)7.2.2 銷售收入分期比例的測(cè)算表7-5銷售收入分期比例的測(cè)算單位：萬(wàn)元年份銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年度收入合計(jì)（萬(wàn)元0比例面積123第一年第二年第三年合計(jì)稅金估算7.3.1銷售稅金及附加表7-6銷售稅金及附加單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)

5、期合計(jì)計(jì)算基數(shù)稅率（為1營(yíng)業(yè)稅銷售收入2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅4教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅5防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入6印花稅銷售收入7房屋買賣手續(xù)費(fèi)銷售收入8合計(jì)7.3.2 土地增值稅表7-7土地增值稅單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以卜四項(xiàng)之和開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷費(fèi)、 前期工程費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售稅金及附加見(jiàn)表7-6其他扣除項(xiàng)目()*20%3增值額(1)-4增值率(3) - (2)5增值稅率(4) < 20%6土地增值稅(3) * 7.3.3所得稅表7-8利潤(rùn)額

6、及所得稅單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額1-2-3-46應(yīng)納所得稅利潤(rùn)額7所得稅(6)*25%8稅所利潤(rùn)(5)-7.3.4項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表表7-9項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷售收入2銷售稅金及附加3土地增值稅4所得稅5項(xiàng)目可運(yùn)用資金(1-2-3-4 )8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)損益及利潤(rùn)分配表表8-1損益及利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及 附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額(1) - (2)-(3) - (4)6應(yīng)納所得稅

7、額7所得稅(6) *25%8稅后利潤(rùn)(5)-9彌補(bǔ)以前年 度虧損后利 潤(rùn)10提取法定盈 余公積金(9) *10%11可供分配利 潤(rùn)(9) - (10)經(jīng) 濟(jì) 指全部投資利 潤(rùn)率自有資金投標(biāo)資利潤(rùn)率全部投資利 稅率現(xiàn)金流量分析8.2.1 全部投資現(xiàn)金流量表表8-2全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出全部投資銷售稅金及附加土地增值稅二所得稅3所得稅后凈現(xiàn)金流 量（1） - （2）4所得稅后累計(jì)凈現(xiàn) 金流量5折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量6折現(xiàn)的累計(jì)凈現(xiàn)金 流里計(jì) 算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV靜態(tài)投資回收 期（pt ）動(dòng)態(tài)投資回收 期（p

8、' t）8.2.2 自有資金現(xiàn)金流量表表9-3自有資金現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出自有資金預(yù)售收入再投 入銷售稅金及附 加土地增值稅所得稅借款本息償還3所得稅后凈現(xiàn)金流量(1)-(2)4累計(jì)凈現(xiàn)金流 量5折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量FNPV6折現(xiàn)后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量計(jì) 算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV自有資金靜態(tài)投資回收期(pt )自有資金動(dòng)態(tài)投資回收期(p' t)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表表8-4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表單位：萬(wàn)元類別靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資利北率(。%投資回收期(pt)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV投資回收期P' t全部 投資自有 投資資金來(lái)源與運(yùn)用表(清償能力分析)表8-5資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231資金來(lái)源銷售收入自有資金銀行借款2資金運(yùn)用建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅償還借款本息3盈余資金（1） - （2）4累計(jì)盈余資金9項(xiàng)目的不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=總成本/ （總收入-銷售稅金及附加-土地增值稅）*100%敏感性分析表9-1敏感性分析表單位：萬(wàn)元財(cái)