深圳市城市更新辦法細則解讀

1、1 121更新辦法出臺的背景2更新辦法出臺的意義3更新辦法的主要亮點4深圳市城市更新辦法5更新辦法后續(xù)需要關注的問題3隨著深圳經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。1更新辦法出臺的背景城市更新工作成為深圳挖掘建設用地潛力、拓展發(fā)展空間的必然選擇完善城市整體功能提高城市管理水平進一步提升城市競爭力保持城市可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實現(xiàn)社會發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型4城市更新的定義v一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1858年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會認為包括以下內(nèi)容的城市建設活動都是城市更新：v生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周

2、圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿v對于自己所居住的房屋的修理改造v對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容抱有很大的希望1更新辦法出臺的背景5多元化的城市更新內(nèi)涵v城市規(guī)劃的形體規(guī)劃v強調(diào)“利人原則”的人本思想v強調(diào)城市歷史價值的保護v可持續(xù)發(fā)展等v以多方伙伴關系為取向、更加注重社區(qū)參與和社會公平城市更新的方式v重建或再開發(fā)（redevelopment）v整建（rehabitation）v保留維護（conservation）1更新辦法出臺的背景62004年以來，深圳開展城中村和工業(yè)區(qū)升級改造工作現(xiàn)階段的城中村、工

3、業(yè)區(qū)升級改造面臨了許多問題：v城市化過程中遺留的土地權屬不清v城村混雜交錯v覆蓋面較為單一的改造政策無法有效地促進城市規(guī)劃的實施需要更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念指導城中村改造、舊城改造等工作 。 1更新辦法出臺的背景7深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定關于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見 深府200556號 關于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見深府2006257號 關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見深府2006258號關于開展城中村（舊村）改造工作有關事項的通知深府辦2007159號關于開展寶安龍崗兩區(qū)城

4、中村（舊村）全面改造項目有關事項的通知深府辦200825號 關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見深府200775號關于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見深府辦200835號關于加快推進我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案深府辦200893號8規(guī)劃國土部門在2007年啟動了深圳市城市更新辦法草案的草擬工作。2009年9月，廣東省政府出臺關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）深圳市以全面推進“部市共建”的方式，成為國家城市更新試點城市。2009年10月，更新辦法經(jīng)市政府常務會議審議通過，自2009年12月1日起施行。1更新辦法出臺的背景9根據(jù)意見，下列土地可列入“三舊”改造范圍：

5、v城市市區(qū)“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；v城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；v國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；v不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；v布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；v列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。10推進“三舊”改造的措施：v在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城市規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。v自行改造應當制定方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。v所涉及的劃撥土地使用權，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。11城市轉(zhuǎn)型重要

6、標志v完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工作要取得突破) ，城市發(fā)展由增量土地開發(fā)為主向存量土地再開發(fā)為主轉(zhuǎn)變加快推動城市重點區(qū)域功能提升與轉(zhuǎn)變促進老區(qū)活力重振與新區(qū)的結構優(yōu)化 促進全市產(chǎn)業(yè)的空間布局優(yōu)化和結構調(diào)整促進社會結構優(yōu)化與歷史遺存保護 形成完善的城市更新政策和規(guī)劃體系v土地收回收購、違法建筑處理、房地產(chǎn)登記管理、拆遷補償、財政稅收一系列配套政策的研究工作將隨即展開2更新辦法出臺的意義121 改造主體多元化，土地出讓模式更加靈活2 城市更新改造對象的全覆蓋3 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 4 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)的改造留有余地5 綜合整治、功能改變、拆除重建三種更新模

7、式并行 6 關內(nèi)外優(yōu)惠政策（地價標準）統(tǒng)一7 明晰城市更新項目運作基本流程和各部門承擔的職能 3更新辦法的主要亮點131 改造主體多元化，土地出讓模式更加靈活v過去，對于城市更新在確定實施主體、如何確定地價標準、土地使用權的出讓方式等問題上都缺乏政策規(guī)范。 v更新辦法規(guī)定，城市更新可以分別由市、區(qū)政府、土地使用權人或者其他符合規(guī)定的主體實施。v對于自行改造的項目，土地使用權可以通過補簽土地出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地出讓合同的方式出讓。v盡管沒有直言協(xié)議出讓，但該表述意味著城市更新項目土地使用權可以通過協(xié)議方式出讓。 3更新辦法的主要亮點142 城市更新改造對象的全覆蓋v過去，城市更新政策主要

8、集中在城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級改造方面v更新辦法則涵蓋了所有的城市更新活動，實現(xiàn)了舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村所有城市更新活動的全覆蓋v“城市更新”概念定位與過去的舊改相比更加準確、內(nèi)涵更加深刻3更新辦法的主要亮點153 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 v更新辦法首次引入 城市更新單元這一全新的概念v過去的“舊改”一般是以行政單位或者地塊為改造單元v城市更新單元的劃分可以不為具體的行政單位或地塊所限，而通過對零散土地進行整合，予以綜合考慮，以此獲取更多的騰挪余地，保障城市基礎設施和公共服務設施的相對完整性。v一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目3更新辦法的主要亮點16龍崗

9、區(qū)坂田街道坂田自然村舊改項目范圍圖周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃市政配套設施情況圖龍崗區(qū)坂田街道坂田自然村舊改項目范圍圖周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃市政配套設施情況圖 174 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)的改造留有余地v對于廣為關注的城中村改造后建筑物可否取得完全產(chǎn)權的問題，更新辦法明確：“城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，取得完全產(chǎn)權，并可以自由轉(zhuǎn)讓?！?v歷史遺留的房地產(chǎn)權登記問題、違法用地或者違法建筑根據(jù)有關規(guī)定完善手續(xù)后，可作為。違法建筑和違法用地只有接受處理之后才可進行更新改造。 3更新辦法的主要亮點185 綜合整治、功能改變、拆除重建三種更新模式并行v各個不同的區(qū)域或項目對更新的具體形式有不同的需求v更新辦法區(qū)分了三種

10、不同的更新模式綜合整治、功能改變和拆除重建v同一城市更新單元內(nèi)可能出現(xiàn)多種改造模式并存的情況v未來，深圳的城市更新將是三種重建模式的有機結合，而且以綜合整治為主。 v強化城市更新的計劃管理，城市更新年度計劃納入全市的近期建設規(guī)劃年度實施計劃和土地利用計劃的平臺，保障城市更新工作的有序進行。3更新辦法的主要亮點196 關內(nèi)外優(yōu)惠政策（地價標準）統(tǒng)一v明確城中村、舊屋村、工業(yè)區(qū)及其他各類區(qū)域的地價收取標準 v保持與改造地價政策的延續(xù)，特區(qū)內(nèi)外地價實行統(tǒng)一的標準 7 明晰城市更新項目運作基本流程和各部門承擔的職能 v更新辦法優(yōu)化了許可事項v取消了重復審查、縮短了審批時長v為項目的快捷審批、有效實施和

11、后續(xù)監(jiān)管奠定了基礎 3更新辦法的主要亮點201更新辦法出臺的背景2更新辦法出臺的意義3更新辦法的主要亮點4深圳市城市更新辦法5更新辦法值得關注的其他問題21第一章 總則第二章 城市更新規(guī)劃與計劃 第三章 綜合整治類城市更新第四章 功能改變類城市更新第五章 拆除重建類城市更新第六章 其他規(guī)定第七章 附 則4深圳市城市更新辦法22第一章 總則共八條，第一條至第八條主要內(nèi)容：v一、辦法制定的目的、依據(jù)和適用范圍v二、指導原則 v三、城市更新的基本制度和實施主體 v四、工作經(jīng)費和資金來源 v五、國土規(guī)劃和有關部門的職責4深圳市城市更新辦法23目的：v規(guī)范本市城市更新活動v進一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結

12、構，改善人居環(huán)境v推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用v促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展 依據(jù)：v有關法律、法規(guī)以及本市實際 適用范圍：v深圳市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新活動。 24城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：v（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；v（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；v（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；v（四）依法或者經(jīng)市政府批準應當進行城市更新

13、的其他情形。25暫行規(guī)定所稱的城中村包括五種：v城市基礎設施及公共設施建設需要進行改造的城中村；v村內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財產(chǎn)安全和人身健康受到嚴重威脅的城中村；v村內(nèi)存在環(huán)境污染、治安惡化等問題，嚴重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營和生活的城中村；v因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、引進重大項目需要改造的城中村；v因其他公共利益需要，市（區(qū)）政府決定進行改造的城中村。26深府辦200825號規(guī)定：“舊屋村”的認定標準和審定程序由寶安、龍崗兩區(qū)政府提出v關于加快龍崗區(qū)老屋村改造的實施意見深龍府辦200863號規(guī)定老屋村是指：1992年以前建成的建筑質(zhì)量差、存在嚴重安全隱患的原農(nóng)村居民點及緊鄰的舊屋村。關于工業(yè)區(qū)

14、升級改造的若干意見（深府200775號）鼓勵實施升級改造的4類工業(yè)區(qū)v即不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū)v不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū)v建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū)v內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎設施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū)。27第三條 城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權益、公眾參與的原則，保障和促進科學發(fā)展。v政府引導、市場運作強調(diào)政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動各方積極性，吸引社會各方廣泛參與。市場化運作的同時，政府正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。v規(guī)劃統(tǒng)籌強調(diào)統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)規(guī)劃，科學制定改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌

15、管控作用。v節(jié)約集約強調(diào)強化市場配置土地，促進土地高效利用 v保障權益強調(diào)正確處理改造過程中的經(jīng)濟、法律關系，改造的房屋和土地須經(jīng)過確權、登記才能改造，以切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。 28第四條 城市更新應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度。v城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)。v城市更新年度計劃應當納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。第五條 城市更新可以依照有關法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權人或者其他符合規(guī)定的主體實施。 29暫行規(guī)定城中村改造實施主體：

16、v鼓勵國內(nèi)外有實力的機構通過競標開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目；城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以合作建設或獨立建設所在地城中村改造項目。工業(yè)區(qū)升級改造主體：v依法取得工業(yè)區(qū)改造項目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權，或者與工業(yè)區(qū)改造項目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權單位簽定委托改造或合作改造協(xié)議的法人企業(yè)v市、區(qū)政府直接組織改造的項目改造主體為市、區(qū)政府指定單位。30第六條工作經(jīng)費來源：v市、區(qū)政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經(jīng)費，對城市更新項目提供適當?shù)馁Y金扶持 基礎設施和公共服務設施建設 資金來源：v從土地出讓金中安排相應的項目資金 v政府投資項目、根據(jù)政府投資項目管理的相關規(guī)定實施 31第七條、第八條規(guī)劃國土主管部門職責：v

17、組織、協(xié)調(diào)全市城市更新工作v擬訂城市更新相關的規(guī)劃土地管理政策v統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計劃管理v制定城市更新相關技術規(guī)范v組織制定城市更新單元規(guī)劃v負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。各區(qū)政府職責：v組織轄區(qū)內(nèi)城市更新用地的整理v組織轄區(qū)內(nèi)綜合整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施v對功能改變類、拆除重建類更新項目的實施進行協(xié)調(diào)。市發(fā)展改革部門v擬定城市更新相關的產(chǎn)業(yè)指導政策v統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門負責按照計劃安排核撥城市更新項目資金。32第二章 城市更新規(guī)劃與計劃 共九條，第九條至第十八條主要內(nèi)容：v一、全市城市更新專項規(guī)劃v二

18、、法定圖則對城市更新的規(guī)定 v三、城市更新單元的范圍、規(guī)劃的內(nèi)容和制定 v四、城市更新計劃的申報和審批程序 v五、城市更新單元規(guī)劃的審批程序4深圳市城市更新辦法33城市更新規(guī)劃的體系v城市總體規(guī)劃v近期建設規(guī)劃v全市城市更新專項規(guī)劃v法定圖則v城市更新單元規(guī)劃全市城市更新專項規(guī)劃v根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設規(guī)劃相銜接v明確全市城市更新的重點區(qū)域及其更新方向、目標、時序、總體規(guī)模和更新策略。34第十條 法定圖則應當對其規(guī)劃范圍內(nèi)的城市更新作以下規(guī)定：v（一）城市更新單元的范圍；v（二）城市更新單元范圍內(nèi)應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規(guī)模；v（三）城市更新單元的規(guī)劃指引。 35第十

19、一條至第十三條城市更新單元范圍：v城市建成區(qū)需要進行城市更新的區(qū)域，v保證基礎設施和公共服務設施相對完整v劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元v一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。 深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）規(guī)定的城市更新規(guī)定的城市更新單元范圍須滿足：單元范圍須滿足：v相對成片的區(qū)域相對成片的區(qū)域v總用地面積不宜小于總用地面積不宜小于3 3公頃公頃v擬拆除重建的區(qū)域面積不宜低于更新單元總用地面積的擬拆除重建的區(qū)域面積不宜低于更新單元總用地面積的70%70%v現(xiàn)狀建筑物建成時間超過現(xiàn)狀建筑物建成時間超過2020年的年的

20、3637城市更新單元規(guī)劃（第十二條）v（一）城市更新單元內(nèi)基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局；v（二）城市更新單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規(guī)劃控制指標；v（三）城市更新單元內(nèi)城市設計指引；v（四）其他應當由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應當征求相關產(chǎn)業(yè)主管部門意見。38城市更新單元規(guī)劃的制定（第十三條）v（一）已制定法定圖則的區(qū)域p根據(jù)法定圖則所確定的各項控制要求制定 p對法定圖則強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由市規(guī)劃國土主管部門報市政府批準后實施。v（二）未制定法定圖則的區(qū)域p現(xiàn)狀調(diào)查研究p根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂，報市

21、政府批準后實施p更新單元規(guī)劃的相關內(nèi)容納入法定圖則的制定39城中村（舊村）改造項目的專項規(guī)劃，應當在改造范圍的基礎上，依據(jù)組團分區(qū)規(guī)劃、法定圖則等上層次規(guī)劃，確定規(guī)劃編制范圍。對城中村（舊村）占地較大且被上層次規(guī)劃的城市道路分隔為多個片區(qū)的，可在其中一個片區(qū)基礎上確定專項規(guī)劃編制范圍，但該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀必須以城中村（舊村）的居住用地為主。 40（一）城市更新年度計劃的內(nèi)容（第十四條）v城市更新單元規(guī)劃的制定計劃v已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目v城市更新項目相關資金來源等內(nèi)容p綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃41一、編制依據(jù)和原則二、編制過程和方法v在各區(qū)上報改造項目的

22、基礎上，結合深圳市近期建設規(guī)劃2007年度實施計劃綜合平衡而形成v經(jīng)市查處違法建筑和城中村改造工作領導小組會議批準。 三、主要內(nèi)容和年度工作目標v（一）全面改造類項目v（二）綜合整治類v（三）規(guī)劃編制項目42（二）城市更新年度計劃的申報（第十五條）v申報人p各區(qū)政府組織其相關職能部門對轄區(qū)內(nèi)各類城市更新項目篩選p市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位v申報條件：p提出城市更新單元規(guī)劃的制定計劃p提出已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目p市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位申報需征求項目所在區(qū)政府意見v申報受理機關p市規(guī)劃國土主管部門43（三）未納入城市更新單元的更新項目更新計劃申報（第十六

23、條）v申報條件p未納入的城市更新單元是符合城市更新條件的城市建成區(qū)p具備制定城市更新單元規(guī)劃相關條件v申報主體p各區(qū)政府和市政府各相關主管部門v申報依據(jù)p全市城市更新專項規(guī)劃等相關規(guī)劃v申報方式p擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議v申報受理機關p市規(guī)劃國土主管部門44（四）城市更新年度計劃的審批程序（第十七條）v區(qū)政府、市政府各相關主管部門及有關企事業(yè)單位的申報城市更新年度計劃 規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 擬訂城市更新計劃 納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土地利用計劃草案 公示 市政府審批綜合整治類更新項目年度計劃可單獨制定報市政府審批城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調(diào)整45

24、原城中村改造計劃的審批程序：v城中村改造計劃：p區(qū)政府根據(jù)有關規(guī)劃文件、年度土地供應計劃和本轄區(qū)內(nèi)各城中村的具體情況，制定本區(qū)城中村改造計劃，結合深圳市近期建設規(guī)劃2007年度實施計劃綜合平衡，并由市查處違法建筑和城中村改造工作領導小組會議批準v工業(yè)區(qū)升級改造工作方案：p工作方案深府辦200893號為：啟動12個試點項目推出第二批升級改造舊工業(yè)區(qū)全面摸底，分類處理。46第十八條條件：納入城市更新年度計劃（一）區(qū)政府申報的城市更新項目v區(qū)政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案后按照規(guī)定程序報批 （二）市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位申報的城市更新項目v由市規(guī)劃國土主管部門組織申報單位擬訂

25、城市更新單元規(guī)劃草案后按照規(guī)定程序報批 47改造規(guī)劃的制定v各區(qū)政府負責組織編制城中村改造專項規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)后報市規(guī)劃委員會批準，并將生效的專項規(guī)劃予以公告。v工業(yè)區(qū)升級改造主體負責編制工業(yè)區(qū)升級改造項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級改造專項規(guī)劃和改造實施方案，經(jīng)批準后組織實施。城中村改造專項規(guī)劃的審批v申請人遞交申請材料審查公示報市城市規(guī)劃委員會審批公布同意的核發(fā)審查意見書；不同意的書面答復48第三章 綜合整治類城市更新共四條，第十九條至第二十二條主要內(nèi)容：v一、綜合整治類更新項目的范圍v二、綜合整治類更新項目的技術規(guī)范v三、綜合整治類更新項目的實施主體v四、綜合整治類更新項目的經(jīng)費來源4

26、深圳市城市更新辦法49第十九條綜合整治類更新項目的范圍主要包括：v改善消防設施v改善基礎設施和公共服務設施v改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結構和使用功能。綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，加建的附屬設施應當滿足相關規(guī)范的要求。原政策對綜合整治的定義：原政策對綜合整治的定義：v綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目。 5051第二十條 綜合整治類城市更新的相關技術規(guī)范由有關主管部門組織擬訂，報市政府批準后執(zhí)行。 52第二十一條 綜合整治類更新項目由所在區(qū)政府制定實施方案并組織實施。實施綜合整治需報有關部門批準或者備案的，應當進行報批或者備案。原城

27、中村綜合整治項目的實施方式：v暫行規(guī)定的實施意見（深府200556號）規(guī)定此類項目可不編制城中村（舊村）改造專項規(guī)劃，由區(qū)政府編制“城中村（舊村）環(huán)境綜合整治規(guī)劃”并組織實施。此類項目列入?yún)^(qū)城中村（舊村）改造年度計劃。53第二十二條 綜合整治類更新項目的費用由所在區(qū)政府、權利人或者其他相關人共同承擔，費用承擔比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境的費用，費用承擔比例按照市、區(qū)兩級財政負擔事權劃分的有關規(guī)定執(zhí)行。54第四章 功能改變類城市更新共五條，第二十三條至第二十七條主要內(nèi)容：v一、功能改變類城市更新項目的范圍v二、功能改變類城市更新項目的審批v三、功能改變類城市更新項

28、目的用地手續(xù)辦理v四、功能改變類城市更新項目的優(yōu)惠政策4深圳市城市更新辦法55第二十三條、二十四條功能改變類更新項目的范圍：v改變部分或者全部建筑物使用功能v不改變土地使用權的權利主體和使用期限v保留建筑物的原主體結構v滿足有關規(guī)范的要求情況下，可以根據(jù)需要加建附屬設施功能改變類城市更新項目的要求：v應當符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃v優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要原有政策的規(guī)定：v城中村改造、工業(yè)區(qū)升級改造模式分為（深府200556號、深府200775號）綜合整治和全面改造（整體拆建和局部拆建）兩大類。56城市公共空間的定義v城市或城市群中,在建筑實體之間存在著的開放空間體v是城市居民進行公共交

29、往,舉行各種活動的開放性場所v其目的是為廣大公眾服務。城市公共空間的內(nèi)涵v狹義的城市公共空間指“供城市居民日常生活和社會生活公共使用的室外空間”，包括街道、廣場、居住區(qū)戶外場地、公園、體育場地等；v廣義的城市公共空間可以擴大到公共設施用地的空間，例如城市中心區(qū)、商業(yè)區(qū)、城市綠地等。 5758（一）申請人v功能改變類更新項目的土地使用權人 v建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請功能改變的應當征得利害關系人的同意 ，并提交書面證明文件 （二）申請適用的審批程序v按照建筑物改變使用功能的程序，申請辦理規(guī)劃許可變更和相關手續(xù) （三）申請受理機關v市規(guī)劃國土主管部門 59（四）建筑物改變使用功能的條件深圳

30、市城市規(guī)劃條例第五十七條）v1、符合城市規(guī)劃v2、已取得深圳市建設用地規(guī)劃許可證和深圳市建設工程規(guī)劃許可證v3、已簽訂深圳市土地使用權出讓合同書并付清地價款；v4、涉及有關專業(yè)管理部門審批的，應取得有關部門的審核意見。（五）建筑物改變使用功能的審批程序v申請人遞交申請材料-受理申請公示規(guī)劃審批-土地部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議-付清地價款-規(guī)劃部門收回原深圳市建設工程規(guī)劃許可證，重新核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。60第二十六條 用地手續(xù)辦理：v市規(guī)劃國土主管部門與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同；v土地使用權人應當按照相關規(guī)定繳納

31、地價。功能改變后的土地使用權使用期限v按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定v原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補繳地價后按照規(guī)定予以補足。 61第二十七條（一）改變功能的原有建筑面積部分v改變后的功能的土地使用權剩余期限的公告基準地價原土地用途剩余期限的公告基準地價（二）改變功能的增加建筑面積部分v改變后的功能和土地使用權剩余期限的市場評估地價標準非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應地價。62例假設龍崗區(qū)占地5萬平方米、現(xiàn)容積率2.0的工業(yè)區(qū)土地剩余使用期限為30年，權利人將功能改變?yōu)樽≌?，改變功能后的建筑面積12萬平方米該區(qū)域的住

32、宅基準地價約1000元/平方米，工業(yè)基準地價300元/平方米，住宅用地的市場評估價4000元/平方米（樓面地價）假設土地還原利率為5%補繳的地價計算方式：v原建筑面積部分=（1000 -300 ）52=5421萬元v增加的建筑面積部分=（12-5 2） 4000=6357萬元v需要補繳的地價=11779萬元5030%)51 (11%)51 (117030%)51 (11%)51 (117030%)51 (11%)51 (1163第五章 拆除重建類城市更新共十三條，第二十八條至第四十條主要內(nèi)容：v一、拆除重建類城市更新實施的依據(jù)v二、拆除重建類城市更新單元范圍土地的收回與收購v三、拆除重建類城市

33、更新項目的實施主體v四、不同權利人情況權利人自行改造的實施主體v五、拆除重建類城市更新項目用地手續(xù)的辦理v六、拆除重建類城市更新項目的優(yōu)惠政策v七、拆除重建類城市更新項目的拆遷及設施等移交4深圳市城市更新辦法64深圳漁農(nóng)村實施“中國第一爆”前后對比 65第二十八條 拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施。 暫行規(guī)定中城中村的全面改造是指：v通過對現(xiàn)狀建筑物的拆除重建，較為徹底地改變城中村的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除城中村與城市用地布局和景觀面貌的嚴重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量。v全面改造可以采取異地重建、整體拆建和局部拆建等模式v整體拆建指改造率（被拆除改

34、造的建筑面積與改造前總建筑面積之比）在30%以上的項目v局部拆建指改造率不足30%的項目66（一）依法收回土地使用權v依法收回土地使用使用權的情形p單獨建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要p為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地p具備其他法定收回條件的v由市規(guī)劃國土主管部門依法收回土地使用權并予以補償。（二）土地使用權的收購v土地收購的方式p市政府根據(jù)城市更新的需要組織進行p城市更新單元內(nèi)的土地使用權人申請土地使用權收購67深圳市土地儲備管理辦法、深圳市土地儲備管理辦法實施細則 土地使用權收購的條件v（一）因城市規(guī)劃的調(diào)整，非經(jīng)營性用地，包括工業(yè)用地、倉儲物流用地等，改為商業(yè)、住宅、

35、辦公、酒店等經(jīng)營性用途需要收購的；v（二）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收購的；v（三）根據(jù)土地使用權人申請收購的；v（四）土地使用權轉(zhuǎn)讓中政府行使優(yōu)先購買權收購的；v（五）國有企業(yè)改制需要收購的；v（六）舊城區(qū)改造需要收購的；v（七）其他需要收購的。68深圳市土地儲備管理辦法、深圳市土地儲備管理辦法實施細則 土地使用權收購的程序v權利人書面申請 儲備機構核查資料 啟動收購程序 簽訂土地收購意向書實地調(diào)查和或向有關主管部門核實權利及建筑物等情況地籍測繪大隊和房地產(chǎn)估價中心進行測繪、評估擬定收購價格審計部門審計簽訂土地使用權收購合同書 擬定土地收購方案 市政府批準 房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移土地使用權收購的價格v根據(jù)其

36、區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權年期等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格為基礎加以確定。v市政府對房地產(chǎn)收購價格確定方式另有規(guī)定的，從其規(guī)定。69第三十一條（一）鼓勵權利人自行改造（二）政府統(tǒng)一組織實施的城市更新v拆遷工作的實施方式v1、通過招標方式引入企業(yè)單位承擔p拆遷費用和合理利潤可以作為補償成本從土地出讓收入中支付v2、土地使用權中標人或者競得人一并實施城市更新，負責拆除清理建筑物、構筑物及其他附著物p條件：城市更新單元范圍已確定開發(fā)建設條件且已制定城市更新單元規(guī)劃70第三十二條至三十四條（一）單一權利人實施拆除重建v土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人相同且為單一權利人（二）多個

37、權利主體（土地使用權人與建筑物等所有權人不同或者存在多個權利主體）拆除重建的實施v權利主體通過協(xié)議方式明確權利義務后由單一主體實施v權利主體簽訂協(xié)議并以權利人擁有的房地產(chǎn)作價入股成立的公司實施71第三十二條至三十四條（三）建筑物由業(yè)主區(qū)分所有、城中村、舊屋村拆除重建的實施v專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，全體業(yè)主是一個權利主體（四）城中村、舊屋村拆除重建的實施v經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會表決同意72第三十五條辦理條件v實施主體取得城市更新項目規(guī)劃許可文件用地手續(xù)辦理方式v市規(guī)劃國土主管部門與其簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出

38、讓合同土地使用權期限v重新計算73（一）城中村的優(yōu)惠政策（第三十六條）v城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。v1、容積率在2.5及以下部分p不補繳地價v2、容積率在2.5至4.5之間的部分p公告基準地價的20%v3、建筑容積率超過4.5的部分p公告基準地價補繳地價的計算公式v城中村部分地價=城中村部分的土地面積（4.5-2.5）公告基準地價20%城中村部分的土地面積（X-4.5）公告基準地價74與原城中村改造政策的對比v地價標準由暫行規(guī)定的現(xiàn)行地價明確為公告基準地價；v特區(qū)內(nèi)外地價標準統(tǒng)一，暫行規(guī)定特區(qū)外的容積

39、率為1.5-3.0城中村補繳地價進行拆除重建后，建筑物和附著物取得完全產(chǎn)權v依據(jù)：深府辦2007159號v依據(jù)深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定等城中村（舊村）改造相關政策開展的城中村改造項目，實施拆除重建的房產(chǎn)除政策性住房外，按規(guī)定繳納或減免市場地價的，均為市場商品房。城中村項目的地價可返撥區(qū)政府作為城中村基礎設施和公共服務設施建設費用。75（二）舊屋村拆除重建的優(yōu)惠政策（第三十七條） v舊屋村是市政府關于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知（深府1993283號）實施前已經(jīng)形成的舊屋村 v1、現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積p不補繳地價v2、超出占地面積1.5倍的建筑面積部分p公告基

40、準地價關于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見（深府2006257號）中有關舊屋村地價適用標準未作調(diào)整。76(三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目的優(yōu)惠政策（第三十八條）v1、升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的p原有合法建筑面積以內(nèi)部分不補繳地價p增加的建筑面積公告基準地價標準的50%繳納地價 p地價適用標準與關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見（深府200775號）中有關地價標準的規(guī)定一致77(三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目的優(yōu)惠政策v2、升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的p原有合法建筑面積以內(nèi)部分計算公式計算公式=改造后功能土地使用期限的公告基準地價改造后功能土地使

41、用期限的公告基準地價- 原用原用途公告基準地價途公告基準地價年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)p增加的建筑面積改造后功能和土地使用權使用期限市場評估地價計算地價改造后功能和土地使用權使用期限市場評估地價計算地價 市政府關于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。 78關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見（深府2006258號），其中規(guī)定：v70個改造項目的用地中，符合市政府深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定、關于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見及關于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見的部分，按照有關政策收取地價。其余部分，按

42、照公告基準地價標準收取地價。 即城中村部分，按照暫行規(guī)定的標準補繳地價舊屋村部分，按照若干意見的標準補繳地價 其余部分，按照公告基準地價標準補繳地價79假設龍崗區(qū)占地10萬平方米、現(xiàn)容積率1.0的工業(yè)區(qū)，土地剩余使用期限為30年，權利人將工業(yè)區(qū)拆除重建為改變?yōu)樽≌?，改變功能后的容積率為3.5該區(qū)域的住宅基準地價約1000元/平方米，工業(yè)基準地價300元/平方米，住宅用地的市場評估價4000元/平方米（樓面地價），假設新簽訂的補充協(xié)議規(guī)定的土地使用期限為70年，土地還原利率為5%補繳的地價計算方式：（一）工業(yè)區(qū)為非農(nóng)建設用地v補繳的地價= 10萬平方米 2.5 0+10萬平方米（3.5-2.5）

43、1000元/平方米20%=2000萬元 （二）工業(yè)區(qū)為國有建設用地且不符合處理意見規(guī)定的工業(yè)區(qū)v原建筑面積部分=（1000-300 ）10 1.0=7474萬元v增加的建筑面積部分=10 （3.5-1.0） 4000=100000萬元5030%)51 (11%)51 (1180(三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目的優(yōu)惠政策v拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關規(guī)定。工業(yè)樓宇是指在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途并已辦理房地產(chǎn)權登記的建筑物、構筑物及其附著物。 v工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關規(guī)定

44、包括：p深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，按照深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例的規(guī)定執(zhí)行 p其他工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，按照深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法深府2008213號執(zhí)行81（四）其他拆除重建類更新項目的優(yōu)惠政策（第三十九條）v其他拆除重建類更新項目的范圍p舊商業(yè)區(qū)p舊住宅區(qū)等v適用的地價優(yōu)惠政策p改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權期限的公告基準地價標準計算的地價p計算公式=更新范圍的面積改造后的容積率改造后功能的公告基準地價更新范圍的面積改造前的容積率原用途公告基準地價年期修正系數(shù)82（四）其他拆除重建類更新項

45、目的優(yōu)惠政策（第三十九條）v非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應地價。v原政策文件對該類區(qū)域的政策規(guī)定p關于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見深府2006257號原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在依法劃定非農(nóng)建設用地的地域范圍外形成的居住區(qū)域可以參照暫行規(guī)定組織改造，改造地價按照公告基準地價標準收取）83第四十條 實施拆除重建的權利人應當依法解決拆除重建項目范圍內(nèi)的經(jīng)濟關系，自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權出讓合同的要求移交基礎設施、公共服務設施等用地，政府均不作補償。84第六章 其他規(guī)定 共九條，第四十一條至第四十

46、九條主要內(nèi)容：v一、不納入城市更新年度計劃的拆除重建行為v二、違法建筑、違法用地和產(chǎn)權登記歷史遺留問題的處理v三、更新單元范圍內(nèi)零星未出讓土地的管理v四、歷史文化遺存以及城市安全保障系統(tǒng)的管理 v五、拆除重建類項目配建政策性用房的規(guī)定 v六、產(chǎn)業(yè)用地城市更新的其他規(guī)定v七、更新項目土地使用權出讓合同需要約定的內(nèi)容v八、城市更新項目的分期實施的規(guī)定v九、城市更新與節(jié)能減排 4深圳市城市更新辦法85第四十一條 被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據(jù)城市危房管理的有關規(guī)定執(zhí)行，不需要納入城市更新年度計劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。危房的管理規(guī)定包括：v城市危險房屋管理規(guī)定v深圳市建設工程質(zhì)

47、量管理條例 等86第四十二條權屬確定的建筑物、構筑物或者附著物方可作為更新對象v違法用地、違法建筑應當依照有關規(guī)定接受處理后，方可作為權屬確定的更新對象。v未辦理房地產(chǎn)權登記，應當根據(jù)有關房地產(chǎn)權登記歷史遺留問題處理的相關規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權屬確定的更新對象。p深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定p深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的若干規(guī)定p關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定p深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干規(guī)定（深府2004193號）p 87第四十三條城市更新單元范圍零星未出讓土地包括：v邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓土地的用途：v優(yōu)先用于基礎設施和公共服務設施的建設v根據(jù)城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。更新辦法對零星用地出讓的地價標準未作規(guī)定88深府2006257號對零星用地的規(guī)定v零星用地（總面積不得超過改造項目總用地面積的10%）