淺論加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

1、精品文檔淺論加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制淺論加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制作者：佚名時間：2008-9-4瀏覽量：、從交付之痛說起有人說,2005年是房地產(chǎn)的交付年。僅以南京為例，據(jù)不完全 統(tǒng)計，在6月份至9月份，就有超過30個樓盤陸續(xù)交付，平均 每3天便有一處樓盤交付。并且,集中交付的趨勢越發(fā)明顯， 樓市正步入“交付高峰期”。然而，在這一年交付的房地產(chǎn)項 目很多都被同一樁事情困擾，那就是交付糾紛不斷。這些讓“開發(fā)商頭痛，消費者心痛”的事件屢見報端，已不是偶然。而且,身陷其中的房地產(chǎn)企業(yè)也不只是名不見經(jīng)傳的小公司有很多實力企業(yè)也不能幸免。這些交付糾紛主要集中在三個方面，一是交付時間延誤，交付手續(xù)不全；二是交

2、付標準同原 有約定不符；三是交付房屋的質(zhì)量問題。造成“交付之痛” 的原因很多，由于房地產(chǎn)項目牽涉面廣 ，影響因素多，控制難 度也相對較大，諸如政策變化、規(guī)劃調(diào)整、市政配套影響等 等外部因素很多，但從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，對項目建設(shè)過程控制力不強是一個重要因素。長期以來，由于市場條件優(yōu)越，房地產(chǎn)企業(yè)比較重視的多是項目的融資和土地儲備問題只要有錢、有地，不愁房子銷路。但是，在房地產(chǎn)業(yè)日趨 成熟的今天，消費者迅速覺醒，維權(quán)意識空前提高，借助于媒 體、消費者協(xié)會以及所謂民間驗房師等力量抨衛(wèi)自己的權(quán)益。從行業(yè)發(fā)展軌跡看，房地產(chǎn)市場拐點開始由現(xiàn)，競爭格局 發(fā)生很大變化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭已從土地、資金等資

3、 源型向最終產(chǎn)品的競爭轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要想打造品牌卓越 的百年老店，必須高度重視每個房屋產(chǎn)品的品質(zhì)控制問題。、房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制的現(xiàn)狀和問題。從交付糾紛涉及到的三方面問題看，其中后兩個方面和品質(zhì)控制有著直接關(guān)系，交付時間延誤和手續(xù)不全也與之間接相關(guān)。從實際情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期以來對其產(chǎn)品的 品質(zhì)控制不夠重視，還停留在比較低的層次 ，缺乏制造業(yè)企 業(yè)那種嚴格有序的品質(zhì)控制流程和制度。而持續(xù)旺銷的房市暫時掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)在品質(zhì)控制上的問題，但市場一旦變化，類似“交付之痛”那樣的問題自然就會頻頻由現(xiàn)。近年來，從實際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)在品質(zhì)控制上存在的問題主要有以下幾方面、房地產(chǎn)企業(yè)大多對品質(zhì)

4、控制不夠重視。品質(zhì)是指“最適合一定顧客的要求”，而控制則表明一種管理手段，其內(nèi)容包括：制定標準；評價標準的執(zhí)行情況；偏離 標準時的糾正措施；安排改善標準的計劃。目前，大多數(shù)房地 產(chǎn)企業(yè)還缺乏對這一概念的全面認知，更缺乏符合上述要求的一系列制度安排。品質(zhì)控制大多也沒有納入房地產(chǎn)企業(yè)整 體的經(jīng)營戰(zhàn)略之中,沒有相應的品質(zhì)管理部門，即使有相關(guān) 制度，還停留在諸如施工、材料質(zhì)量的把關(guān)上，遠沒有象制造業(yè)那樣上升到企業(yè)生命線的高度。不僅基層員工，就是很多企業(yè)高層也對此沒有充分的認識。2、房地產(chǎn)企業(yè)的品質(zhì)控制缺乏制度化、標準化、系統(tǒng)化一個房地產(chǎn)項目的品質(zhì)控制，涵蓋了從立項報批、勘察設(shè)計、 策劃銷售到施工、監(jiān)理

5、、驗收交付、物業(yè)服務的整個過程。盡管在這些環(huán)節(jié)上都有相應規(guī)范和標準，但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部大多沒有據(jù)此制定符合其顧客要求的一系列品質(zhì)控制的標 準、制度和流程。比如對設(shè)計質(zhì)量的評價標準，如果僅僅符合設(shè)計規(guī)范肯定遠遠不夠，如果不在設(shè)計細節(jié)上認真把關(guān) 充分考慮到住戶使用的合理和便利，那交付的產(chǎn)品一定會有不少問題?，F(xiàn)在已經(jīng)由現(xiàn)的如梁、柱的位置 ，空調(diào)機位的安 排，管線走向的布置等等影響住戶使用的問題比比皆是。再 如銷售服務質(zhì)量也是易被忽視的問題，現(xiàn)在比較重視前期促銷時的服務水平，著眼點在銷售業(yè)績。但忽視的是諸如圖紙、 沙盤的細部同交付的房屋是否一致，對客戶承諾的內(nèi)容如何同實際交付標準沒有誤差。這些看似小事，

6、往往都會釀成大的糾紛。這些都與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部長期以來缺乏品質(zhì)控制方 面的管理體系有關(guān)。3、開發(fā)產(chǎn)品的參與者素質(zhì)和技術(shù)水平參差不齊僅從參與設(shè)計、施工這一關(guān)鍵過程來看，無論是設(shè)計院還是淺論加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制作者：佚名時間：2008-9-4 瀏覽量：建筑公司、監(jiān)理公司乃至開發(fā)商自身的技術(shù)人員都存在素質(zhì)參差的情況。設(shè)計院有甲級、乙級之分，有境內(nèi)外大院、大公司，也有桂靠的個體從業(yè)者，由于競相壓價承攬業(yè) 務，收費差距很大，水平也自然大相徑庭。建筑公司更是魚龍 混雜，由于層層轉(zhuǎn)包比較普遍 ，管理水平和從業(yè)人員素質(zhì)可 想而知，擔負房屋產(chǎn)品制造的主要操作人員多為缺少正規(guī)培 訓的農(nóng)村務工人員。而從施工過程來看

7、，除了基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程的機械化程度較高外，砌筑、粉刷和安裝等工程均多為傳 統(tǒng)手工操作，標準化程度較低，客觀上控制難度大。我國目前 的監(jiān)理行業(yè)由于歷史原因更是很不成熟，人員素質(zhì)遠遠不能滿足工程質(zhì)量控制的需要 ，難以按照國際慣例擔負起工程品 質(zhì)控制的主要責任。4、房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制能力不夠 ，質(zhì)量責任難以落實。這主要表現(xiàn)在組織設(shè)計上沒有專門的品質(zhì)控制機構(gòu)，實際管理中缺乏嚴格的控制要求。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要是 工程管理部門在負責質(zhì)量管理，而實際的現(xiàn)場管理人員更多 的是協(xié)調(diào)設(shè)計、施工、監(jiān)理的關(guān)系，解決施工過程中由現(xiàn)的各種問題。對于質(zhì)量控制重點是針對結(jié)構(gòu)工程，沒有也無法 擔負起整個開發(fā)產(chǎn)品全面的品質(zhì)

8、控制責任。實際管理中還存 在要求不高、管理不嚴的問題。盡管國家有標準、規(guī)范 ，但 由于施工中大量手工操作的現(xiàn)實，但管理人員往往對質(zhì)量問 題得過且過，造成小毛小病不少，即所謂質(zhì)量通病比較普遍。還有就是對參與方的質(zhì)量問題缺乏有效的控制措施，沒有落實應有的責任。設(shè)計質(zhì)量引起的問題不少，但由于專業(yè)性較強，往往難以界定，因此只能靠設(shè)計人員的自我約束 ，房地產(chǎn) 企業(yè)的控制力不夠。施工單位在由現(xiàn)質(zhì)量問題后，也只是修修補補，因此引起的糾紛不少，而這時往往已到工程尾聲 ，施 工單位無法承擔起應付的責任。房地產(chǎn)企業(yè)如果這時扣工程 款，又會因為涉及農(nóng)民工工資的社會熱點而造成新的矛盾糾 紛，這樣板子常常難以打到施工單

9、位身上。5、品質(zhì)控制的外部監(jiān)督體系不夠健全建筑工程驗收由核準制改為備案制以來，房地產(chǎn)企業(yè)作為建設(shè)方，扮演著組織驗收的核心角色。但由于種種原因，在房屋交付之前，要辦理多種備案手續(xù)，時間很緊，對于生現(xiàn)的問題 只是要求簡單維修了事，不可能象制造業(yè)那樣采取不驗收或 退貨等嚴厲措施。而房地產(chǎn)企業(yè)對房屋質(zhì)量監(jiān)控的實際放松顯然對最終產(chǎn)品的品質(zhì)控制不利。因此，外部的監(jiān)督顯得尤為重要。而實際上，建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站只負責程序?qū)徍撕?備案，最多是重要材料的試驗監(jiān)督和驗收情況的抽檢，由于抽查方法隨意，抽檢率低，很難發(fā)現(xiàn)問題。而根據(jù)有關(guān)法規(guī)，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對建筑工程質(zhì)量監(jiān)督又沒有執(zhí)法權(quán)限。目 前，許多地方由臺了房屋驗

10、收一房一驗的措施，但主體還是建設(shè)方，如何有效監(jiān)督房屋驗收工作仍是一個重要課題。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制的措施建議。房地產(chǎn)企業(yè)要想杜絕“交付之痛”，必須加強品質(zhì)控制。品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品所必須的優(yōu)良的產(chǎn)品設(shè)計、制造加工 和認真的產(chǎn)品維護服務等一系列活動。要加強企業(yè)品質(zhì)控制 的組織建設(shè)，一方面為企業(yè)各部門和各級員工提供質(zhì)量信息 和溝通渠道，另一方面為他們參與整個品質(zhì)控制工作提供手 段。要借鑒制造業(yè)的發(fā)展軌跡 ，就是要從根源處控制質(zhì)量。也就是說要有效地控制影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素，就必須在生產(chǎn)或服務過程的所有階段加以控制，一定要讓對質(zhì)量造成直接影響的職員負起質(zhì)量改進的責任。要樹立市場導向的原則按照消費

11、者的需求，制訂由設(shè)計、施工、客戶服務等一系列全面品質(zhì)保證的制度和控制標準，并在開發(fā)建設(shè)中嚴格執(zhí)行。同時，要采取有利措施，落實各參與方的質(zhì)量責任制 ，從 而保證產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程的品質(zhì)控制。按照以上思路，針對房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的主要品質(zhì)控制問題，提由一些切實可行的措施建議。、企業(yè)要充分認識品質(zhì)控制的重要意義，建立專門的品質(zhì)控制機構(gòu)，整合各種資源，制訂嚴格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標準和 管理體系，負責設(shè)計、施工、驗收交付、客戶服務等各環(huán)節(jié) 的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理。2、加強設(shè)計質(zhì)量的細節(jié)控制。要把好設(shè)計圖紙的審核關(guān)，組織多方面專業(yè)人員參與審核，除了按照設(shè)計規(guī)范進行技術(shù)性 審查外，還要充分考慮購房者實際居

12、住、使用的功能需要，對圖紙中的細節(jié)處理加以審查，避免房屋建成后由現(xiàn)如梁柱布置不合理等影響使用的情況由現(xiàn)。淺論加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制作者：佚名時間：2008-9-4瀏覽量：3、嚴格施工質(zhì)量的過程化控制 ，落實質(zhì)量責任制。企業(yè)要嚴 格施工、監(jiān)理隊伍篩選，加強合同管理，加大對其質(zhì)量責任的 約束。嚴格施工過程的管理，督促施工、監(jiān)理企業(yè)細化品質(zhì) 監(jiān)控標準，及時糾正存在問題，把好施工操作關(guān)和施工用材 關(guān)，完善進貨和使用的監(jiān)督。積極引入新材料、新工藝 ，加大 技術(shù)含量和技術(shù)投入，提高機械化水平，最大限度地減少手 工作業(yè)。完善操作工人技術(shù)資格準入制度，提高實際操作水平，減少質(zhì)量通病。4、嚴肅建筑物驗收標準的執(zhí)行。在整個施工過程中 ,要重視 各分項、分部工程控制節(jié)點的嚴格驗收，尤其是隱蔽工程的嚴格把關(guān)?？⒐を炇帐瞧焚|(zhì)控制的最后環(huán)節(jié)，要留由充裕的時間，嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準進行一房一驗，決不能因為交付時問緊而走過場。5、重視客戶服務質(zhì)量的提高。針對前期銷售的廣告、道具 等呈現(xiàn)給客戶的所有資料均要嚴格把關(guān)，仔細核對,避免差錯。在開發(fā)建設(shè)過程中，要引入?yún)⑴c機制，讓客戶及第三方機 構(gòu)參與房屋質(zhì)量控制的全過程，贏得互相信