萬脈置業(yè)房產(chǎn)中介商業(yè)計劃書

1、萬脈置業(yè)房產(chǎn)中介商業(yè)計劃書世界頂級的投資家、世界股王沃倫 ?巴菲特說過一句名言“當企業(yè)有形資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn) 生的價值大大超過市場收益率時，企業(yè)的價值就遠遠大于有形資產(chǎn)的價值” 。當您看完這本 商務(wù)計劃書，是否可以作這個斷言呢？！一、項目概述90 年代以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行也隨之日趨繁榮，經(jīng)歷從 無到有、從小到大、從不規(guī)范到比較規(guī)范的發(fā)展過程，到上世紀 90 年代末在中國的大地上 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)實實在在成為房地產(chǎn)市場上的特殊行業(yè)以至市場發(fā)展的一股新生力量， 它們?yōu)楸P活樓市，特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用。 近年來，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中出現(xiàn)了一些信譽較好的

2、公司， 他們機構(gòu)規(guī)模逐步擴大， 從業(yè)人員專業(yè)化水平顯著提高， 行業(yè)理論研究水平也不斷提升， 他們的出現(xiàn)為加速傳播房地 產(chǎn)交易信息和加快房地產(chǎn)商品流通起了積極的作用。但在當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)入行門檻低、 法律法規(guī)不夠完善的環(huán)境下， 也有一些無牌無照的中介違規(guī)經(jīng)營， 特別是只從事二手樓租售 業(yè)務(wù)的中介，就一張桌子、一臺電話、一本筆記本也可以開張營業(yè)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)中介所普 遍采用的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)操作流程中存在諸多問題， 如信息不對稱、 操作方式不公開等， 給 一些無良中介有了可乘之機， 這嚴重影響了整個行業(yè)的誠信。 作為一個剛剛進入發(fā)展期的行 業(yè)，此時誰能出來做個誠信、服務(wù)顧客、 陽光操作的房地產(chǎn)中介

3、服務(wù)商，誰就能真正贏得顧 客，贏得市場，萬脈置業(yè)連鎖服務(wù)公司之商業(yè)計劃就是在這種市場環(huán)境下孕育而生的。 發(fā)起人在前期已經(jīng)大量的調(diào)查了全國及廣東深圳目前的房地產(chǎn)市場， 認真對行業(yè)中的二十一 世紀不動產(chǎn)、 美聯(lián)物業(yè)、 順馳置業(yè)、 我愛我家及中原地產(chǎn)等中介服務(wù)機構(gòu)的經(jīng)營模式進行了 分析和比較， 研究了一套更為完善、 讓顧客更容易接受和采用的中介服務(wù)經(jīng)營模式。 顧客選 擇這樣的置業(yè)方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節(jié)約更多的時間和金錢。 公司從創(chuàng)建伊始就將走信息網(wǎng)絡(luò)化、 技術(shù)現(xiàn)代化、 體系規(guī)?；?、服務(wù)專業(yè)化的高端路線。即 利用高效率的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)， 開發(fā)一套完整、 實用的樓盤信息檔案并擁有全景實拍

4、錄相的數(shù) 據(jù)庫網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 通過公司直營、 區(qū)域加盟、 個體加盟的特許加盟經(jīng)營模式有計劃的組建一個 遍布成都、 西南、全國各個城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò)體系，在這兩網(wǎng)合一、優(yōu)勢互補的客戶資源網(wǎng) 絡(luò)平臺上發(fā)展一個以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及各種衍生業(yè)務(wù)為內(nèi)容的專業(yè)連鎖服務(wù)機構(gòu)。、經(jīng)營管理體制 發(fā)起人介紹：公司的發(fā)起人，王先生，男，1999年畢業(yè)于HB江西省南昌城市建設(shè)學校，讀房地產(chǎn)經(jīng)營管 理專業(yè)，網(wǎng)大本科在讀。 AD 在深圳從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)工作至今已有近三年時間，曾在深圳創(chuàng) 道地產(chǎn)、深圳聯(lián)合縱橫機構(gòu)、深圳崇基地產(chǎn)等公司服務(wù)過，并擔任主管或交易經(jīng)理職務(wù)，一 直都是參加各公司的業(yè)務(wù)開發(fā)和管理工作，有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。創(chuàng)業(yè)所有權(quán)的

5、分配：公司最初將發(fā)行 1 0萬股普通股票，發(fā)起人將投資 5萬元，換取 9%即 9000股。本項目將吸 收另 6 位有專長（有電子商務(wù)、營銷、培訓、財務(wù)、企劃及法律等方面專長）的人士加盟公 司，他們將和發(fā)起人一道共同組建一支團結(jié)向上、 積極有創(chuàng)造力的管理團隊， 他們每人將獲 得 1%（共 6000 股）的股份作為報酬。如果他們決定離開，公司發(fā)起人有對他們持有股份的 第一優(yōu)先收購權(quán)。 同時， 公司將吸收一位或多位投資者共出資 295 萬，他們按出資多少共享 85%的股份。三、市場分析根據(jù)國家統(tǒng)計局最新測算結(jié)果表明： 2003年 12月份， “國房景氣指數(shù)”為 106.19，房地產(chǎn) 業(yè)總體景氣水平在

6、明顯上揚。全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚的數(shù)據(jù)特征是：1 、全年全國商品房新開工面積突破 5 億平方米，達到 5.43 億平方米，增長 28.5%，增長幅 度比上年增加 10.9 個百分點。2、全國房屋竣工面積達 3.25 億平方米，增長 21.5%，增長幅度比上年增加 2.7 個百分點。3、全國房地產(chǎn)到位資金累計為 1.31 萬億元，增長 37.6%，增長幅度比上年增加 7.4 個百分 點，是 1995 年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為 6782 億元，增長 28.6%；4、全國完成土地開發(fā)面積超過 2 億平方米，增長 20.2%。完成土地購置面積 3.7 億平方米， 增長 21.5

7、%。5、 全國商品房平均銷售價格為 2379 元/ 平方米， 增長 3.8%，增幅比上年增加 0.9 個百分點。6、全國商品房銷售面積達到 3.22 億平方米，同比增長 29.1%，增速超過商品房竣工面積。 其中，銷售給個人比重達到 94.2%。7、全國商品房空置面積為 1.28 億平方米，增長 2.2%，比上年回落 8.7 個百分點。其中， 空置一年以上的面積為 5425 萬平方米。看似些眼花繚亂的數(shù)據(jù)， 雖然不能直接對房地產(chǎn)中介行業(yè)說明什么， 但是房地產(chǎn)中介行業(yè)作 為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、 流通、 消費各個 過程之中，在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中起舉足輕

8、重的作用，全國各地房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 勢必促進房地產(chǎn)中介服務(wù)及相關(guān)性行業(yè)的發(fā)展，它發(fā)展的潛力是可以想象的。在成都， 這幾年隨著各項促進存量市場發(fā)展政策的實施， 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案 預(yù)售合同資料顯示， 2003 年成都市商品房銷售面積為 868.46 萬平方米，其中二手樓成交面 積已經(jīng)達到 496.83 萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升（見下圖1）。2004年一季度商品房銷售面積為 242.08 萬平方米， 僅二手房交易面積達到 148.79 萬平方米， 已 經(jīng)接近 1999 年全年的成交量。據(jù)估計，二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產(chǎn)中介牽線說合促成的，而且這

9、個比例在逐年上升。據(jù)上海市工商局有關(guān)負責人介紹， 2002 年上海 存量房交易達 1790 萬平方米， 呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢， 其中住宅占 75。上海約 50的新建 商品房銷售和 90的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀實現(xiàn)的?？梢?，房地產(chǎn)中介的作用日益 顯現(xiàn)，在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量。圖1 1999 年以來成都二手房市場交易面積示意圖（萬M2）蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)， 對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。 首先傳播房地產(chǎn)經(jīng) 濟信息，促成買賣雙方的交易； 其次可以推動房地產(chǎn)二、 三級市場的聯(lián)動， 使一些消費者賣 舊換新，有利于房地產(chǎn)市場需求的增長； 其三，有利于市場的規(guī)范完善，促進整個房

10、地產(chǎn)市 場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。不難看出，在市場需求日益增加和相關(guān)政策不斷完善下，這個行業(yè)還將得到新一輪的發(fā)展， 對我們而言，這是一種難得的機遇！四、競爭分析中國加入 WT（后,除本土房地產(chǎn)中介機構(gòu)外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產(chǎn)中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知， 但無論結(jié)果怎樣， 企業(yè)間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者， 無論誰能成為中國房地產(chǎn) 中介業(yè)的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業(yè)、高效、誠信、優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)。下面我們來看看目前在中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中創(chuàng)立較早、勢力較強的競爭對手：21

11、世紀不動產(chǎn)是目前全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)提供商， 1971 年在美國加州創(chuàng)立， 它以特許經(jīng) 營的商業(yè)模式，通過 33年的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)在全球 44個國家和地區(qū)，擁有 6000 多家加盟店 和 112000 萬名專業(yè)、誠信的經(jīng)紀人。 21 世紀不動產(chǎn)母公司 Cendant Corporation ，紐約股 票交易所（NYSE上市公司，股票代碼為CD目前市值180億美元，是世界上首席的服務(wù)業(yè)銷售公司，世界財富 500 強之一，業(yè)務(wù)范圍涉及不動產(chǎn)、度假、租車、金融、旅行五大服務(wù)領(lǐng)域， 擁有 30 多個世界著名品牌。 2000 年 3 月，21 世紀不動產(chǎn)進入中國大陸， 以中國 房地產(chǎn)市場成熟的沿海城市為先

12、導， 發(fā)展第一批區(qū)域加盟商， 目前已成立了北京、 廈門、鄭 州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于 2001 年 11 月正式簽約加盟 21 世紀不動產(chǎn)體系，成立了深圳區(qū)域分部） 、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都 13 個 區(qū)域分部， 擁有 140 家加盟店和 1000 多名經(jīng)紀人， 它的下一步目標是在中國成立 30 個區(qū)域 分部，培養(yǎng) 14000 名經(jīng)紀人（在的深圳是發(fā)展 80家加盟店，培養(yǎng) 1000 多名經(jīng)紀人） 。21 世紀不動產(chǎn)經(jīng)營范圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租 售、二手房買賣、調(diào)差安家、不動產(chǎn)價格評估與咨詢、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房

13、地產(chǎn)交易手 續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾）美聯(lián)物業(yè)成立于 1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業(yè)代理服務(wù)，多年來積極 擴展，分行遍布港、 九、新界，美聯(lián)物業(yè)于一九九五年六月八日在香港聯(lián)合交易所掛牌上市， 是香港首間及唯一物業(yè)代理上市公司 （香港聯(lián)交所編號： 1200 ）。在 1997年全港的分行網(wǎng)絡(luò) 已經(jīng)超過了 300家， 2000年 4月集團收購香港置業(yè)，擁有全港地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)最大市場占有 率。另外，長江實業(yè)透過附屬公司入股集團互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上地產(chǎn)及電子商貿(mào)。美聯(lián)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍：香港住宅、寫字樓、工商鋪，以及中國大陸房地產(chǎn)代理；同時 提供估價、拍賣、投標及按揭等多元化服務(wù)。另外，

14、集團 1997 年引入內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，并積極 發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)美聯(lián)數(shù)碼網(wǎng)，提供最新地產(chǎn)資訊，大力發(fā)展數(shù)碼代理、數(shù)碼廣場 CyberMall 、 數(shù)碼拍賣、數(shù)碼按揭、數(shù)碼保險等服務(wù)，將業(yè)務(wù)進一步拓展至電子商貿(mào)。順馳集團成立于 1994 年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大 型企業(yè)集團， 2003 年，順馳集團項目開工面積達 200 萬平方米，銷售面積達 130 萬平方米， 銷售額 40 億元。占有天津市商品房市場 20%的市場份額，在天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)排名第 一。其下屬全資公司順馳置業(yè)集團在天津二手房市場中有30%的市場份額，是房地產(chǎn)中介行業(yè)的第一。 現(xiàn)已經(jīng)進入了 9 個城市，

15、 在全國范圍內(nèi)擁有 300 家直營連鎖店和近 200 家社區(qū)協(xié) 作店。 順馳置業(yè)通過整合廣泛的外部資源，進入多個領(lǐng)域，實現(xiàn)服務(wù)門類的鏈接，擴大品牌的延續(xù)性和覆蓋范圍， 增加品牌內(nèi)涵， 在全國范圍內(nèi)打出樹立 " 中國房地產(chǎn)連鎖服務(wù)商 " 第一 品牌的口號。順馳置業(yè)的經(jīng)營范圍包括 : 商品房的連鎖銷售、 空置房業(yè)務(wù)、 租賃業(yè)務(wù)、 綜合性的家居服務(wù) 業(yè)務(wù)（租賃、裝修、保潔、搬家、保險、家政、家教、票務(wù)等），現(xiàn)有限時代買、租賃直通車兩種優(yōu)勢產(chǎn)品。我愛我家公司成立于 2000 年 4 月，是由偉業(yè)控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建， 是從事不動產(chǎn)經(jīng)紀和居家綜合服務(wù)的大型企業(yè)， 其

16、宗旨為創(chuàng)建中國規(guī)模最大的居家綜合服務(wù) 商。在業(yè)內(nèi)最早采用直營和連鎖加盟特許經(jīng)營模式， 目前已先后在上海、 天津、 上海、南京、 杭州、寧波、溫州、蘇州開設(shè)了分公司，在太原發(fā)展了特許加盟商。我愛我家公司的主要業(yè)務(wù)為：包括房屋租賃、房屋信托、房屋置換、裝修代理、家用電器 購置代理、房屋抵押貸款擔保在內(nèi)的個人級整體解決方案， 包括寫字樓租賃及免費綜合評估、 商鋪租賃及免費商用房價值分析、 高級員工公寓租賃及免費全程擔保、 普通員工民宅租賃及 免費全程擔保在內(nèi)的企業(yè)級整體解決方案，以及空置房銷售代理、新樓盤策劃代理等業(yè)務(wù)。 香港中原地產(chǎn)成立于 1978 年，創(chuàng)始人為施永青先生及王文彥先生。 在 20

17、年的時間里， 創(chuàng)辦 人憑著專業(yè)知識及服務(wù)，業(yè)務(wù)得到迅速發(fā)展，由最初的兩人辦公發(fā)展至最高峰時期的超過 300 間分行，服務(wù)范圍更全面，服務(wù)更專業(yè)化，成為全港最具規(guī)模、最具代表性的華資地產(chǎn) 代理公司之一。 與此同時， 中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場， 積極拓展國內(nèi)的地產(chǎn)代 理業(yè)務(wù)，于 1992 年、 1994 年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997 年，中原進一步擴大在國內(nèi)的分行網(wǎng)絡(luò)，借著 “九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業(yè)顧問有限 公司，借助深港兩地緊密連接的經(jīng)濟走廊， 積極開拓深圳的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和開設(shè)房地產(chǎn)中 介服務(wù)直營店。 2000 年深圳中原在深圳整體市場 （含代

18、理和自售） 上的市場占有率為 8.2%， 在代理樓盤中的市場占有率為 18%，排名第一。深圳中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍包括下列三大類：1、物業(yè)項目顧問服務(wù)（項目可行性研究、市場調(diào)查研究、物業(yè)定位分析、租售推廣策劃） ；2、二級市場房地產(chǎn)獨家銷售代理； 3、三級市 場房地產(chǎn)買賣及租賃服務(wù)（住宅部、商鋪部、寫字樓部） 據(jù)統(tǒng)計， 在我國工商部門注冊登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)已有數(shù)萬家， 上述企業(yè)雖然目前都走在 我們的前面， 但中國的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)遠沒有充分發(fā)展到一個已經(jīng)很成熟的市場， 或者 說現(xiàn)在只是一個群雄爭霸的市場， 它還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?而應(yīng)用特許經(jīng)營的商業(yè)模式發(fā)展 房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)更為數(shù)不多，

19、它還是一種較新的東西， 并沒有標準也沒有領(lǐng)導者， 走 在我們前面的創(chuàng)業(yè)者， 他們所帶來的是給后一批更多的經(jīng)驗和教訓。所以， 在如此大的市場空間內(nèi)， 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)沒有真正意義上的競爭對手， 還是一個需要不斷發(fā)展、 不斷創(chuàng) 新的行業(yè)。五、競爭優(yōu)勢 任何企業(yè)投資活動的目標都是尋求未來的發(fā)展， 當一個行業(yè)當發(fā)展到很成熟的時候， 再投資 時，風險是相對小一些， 但發(fā)展起來會有不少困難，尤其是想在市場上占有一席之地， 會有 不小的競爭。反過來說，企業(yè)如果投資到一個充滿發(fā)展機會卻又暫時沒有完全規(guī)范的市場，發(fā)展的機遇、 盈利的機會就相對更大， 但風險也隨之增大， 即所謂風險是伴隨著機會永遠存 在的。 因

20、此，企業(yè)所尋求的應(yīng)該是有機會且又規(guī)避風險的投資， 而萬脈置業(yè)連鎖服務(wù)公司全 新的經(jīng)營理念和服務(wù)方式將是成功的法寶。1、我們將采用全球最容易成功、最具有戰(zhàn)略擴張意義的商業(yè)運營模式特許經(jīng)營發(fā)展遍 布深圳和全國范圍內(nèi)目標城市的連鎖店網(wǎng)絡(luò) 特許經(jīng)營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以特許 經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用， 被特許者按合同規(guī)定， 在特營活動許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式 下從事經(jīng)，并向特許者支付相應(yīng)費用。特許經(jīng)營對特許人來說， 是技術(shù)和品牌價值的擴張， 經(jīng)營模式的克隆而不是資本的擴張。 特 許經(jīng)營是全球最有效的成功方式。據(jù)統(tǒng)計，在美國只有10%的新企業(yè) 5 年之后在繼

21、續(xù)經(jīng)營，但特許經(jīng)營企業(yè)有 80%在 10 年之后仍然在繼續(xù)經(jīng)營， 有 45%以上的商品和服務(wù)通過特許經(jīng)營 系統(tǒng)提供， 60%不動產(chǎn)交易通過特許經(jīng)營的中介公司操作；而中國連鎖經(jīng)營協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示，截止到 2002 年 6 月底在中國的 30 多個行業(yè)中已有總特許體系 600 多個，并發(fā)展加盟店 數(shù)有 11000 多家。2、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，接入Internet ，實現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的電子商務(wù)Internet 作為全球最大的計算機互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，其發(fā)展是呈爆炸性的，它將超越傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)， 而成為二十一世紀經(jīng)濟最高的增長點?，F(xiàn)全球 150 多個國家的 45000 個計算機網(wǎng)絡(luò)和 7000 多萬用戶組成了一

22、個龐大的互聯(lián)網(wǎng)市場，每天都有上億人次在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上閱讀和交換信息， 成為了連接全球各個角落的信息高速路。 據(jù)美國國際數(shù)據(jù)公司統(tǒng)計， 因特網(wǎng)服務(wù)業(yè)的收入正 以每年60%勺速度增長，到2003年可到780億美元。在中國，1999年6月30 日, I nternet 用戶為 400萬，而 1998年 12月 31 日前為 210萬，僅僅半年時間就增長了91%！Internet 系統(tǒng)過去可以認為屬于非營利性勺網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，網(wǎng)上大量勺電子郵件和文件轉(zhuǎn)送對 于用戶來說費率很低甚至是免費的。進入90年代后，隨著政府經(jīng)濟支持的減少，In ternet勺商業(yè)化趨勢增強，一些提供商業(yè)性在線服務(wù)勺經(jīng)營者紛紛加入Inter

23、net ，可見在浩如煙海的 Internet 網(wǎng)絡(luò)中，商業(yè)用戶將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、 牽動的人最多的計算機網(wǎng)絡(luò)， 必以巨大的力量， 包括豐富多采的商業(yè)化行為， 影響著人們的 生產(chǎn)和生活。因此，加入 Internet 就意味著掌握了巨大的市場。3、完整、便捷、陽光操作的業(yè)務(wù)模式 手拉手式二手房買賣：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門戶網(wǎng)站為客戶提供最新不動產(chǎn)資訊和最新成交 行情資訊， 并提供專業(yè)的房價咨詢、 免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業(yè)計劃，做客戶的置業(yè)參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現(xiàn)交易的真正公開、公正、 公平。達成交易后， 我們確保交易安全和資金

24、安全， 全程協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最后實現(xiàn)賣方收妥全部 售房款和買方順利接管房產(chǎn)；管家式不動產(chǎn)租賃：我們將租賃業(yè)務(wù)發(fā)展至物業(yè)代管代租，為有房產(chǎn)人士提供長期管家式 服務(wù)，我們通過兩網(wǎng)合一的平臺為他們找到合適的租客， 而能保證托管在我們公司的房產(chǎn)不 會空置太久的原因是： 我們將打破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)租賃中介模式向業(yè)主和租客雙方收取傭 金。現(xiàn)在， 若租客委托我們租房時， 其首選托管的房產(chǎn)時，他們可以只需支付該房產(chǎn)房租和 押金而無需支付任何中介費的條件下租房。 為托管房產(chǎn)保證充足的客源， 解決有房產(chǎn)人士的 后顧之憂，而他們只是每月在房產(chǎn)租出去的情

25、況下給付我們一定比例的代管服務(wù)費；辦理產(chǎn)權(quán)過戶和按揭貸款業(yè)務(wù)：產(chǎn)權(quán)過戶需要的眾多相關(guān)文件和繁瑣手續(xù)，對顧客來講是 相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務(wù)的自身優(yōu)勢，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修或現(xiàn)有經(jīng)濟實力不足、不能一次性付清款的顧客， 公司將對顧客經(jīng)濟來源的情況和還款能力進行評估， 并幫助顧客從合作銀行或 其他金融機構(gòu)得到符合顧客相應(yīng)條件的資金支持；新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調(diào)研專家、規(guī)劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家 組成智囊團，為開發(fā)商的新樓盤、 尾盤提供專業(yè)營銷方案及銷售代理。同時

26、， 作為擁有兩網(wǎng)合一、 覆蓋面最廣的房地產(chǎn) 銷售網(wǎng)絡(luò)，我們?yōu)殚_發(fā)商提供了廣闊的的銷售途徑；不動產(chǎn)價格評估：我們將全面提供房地產(chǎn)項目評估 （投資可行性分析、 融資顧問），樓宇按 揭評估以及房地產(chǎn)價格評估（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、 課稅評估， 征地和房屋拆遷補償估價、 房地產(chǎn)分割合并估價、 訴訟估價、 拍賣估價） 等服務(wù)， 并致力於向各級政府部門、 金融機構(gòu)、 以及各類經(jīng)濟實體提供房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、 高水平的 咨詢顧問式服務(wù)；各種衍生業(yè)務(wù)：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司 等等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系， 圍繞著房地產(chǎn)中介服務(wù)開發(fā)一些其他競爭對手

27、沒有的業(yè)務(wù)品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業(yè)中去，給公司創(chuàng)造更多的利潤。4、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務(wù) 以前傳統(tǒng)中介服務(wù)中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述并不能使 客戶了解真實的情況， 它導致了許多購房租房者盲目地實地看房， 跑到現(xiàn)場所看到的房屋情 況和原先的文字描述有相當大的出入， 降低了購房和租房的成功率， 這樣， 實地看房就會將 客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中； 即使客戶有時間， 可是也常常會找不到房東、 業(yè)務(wù)員的共同時間去現(xiàn)場看房。 當然這些只是傳統(tǒng)看房方式弊端的一部分， 在給客戶帶來不 便的同時也給房產(chǎn)公司

28、的業(yè)務(wù)員、 房東等帶來不便， 這些問題表明了必須有一種嶄新的、 與 眾不同的方式來解決這種傳統(tǒng)看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。 從現(xiàn)在起，我們將提出的“全景看房”服務(wù)，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們 只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、 輕點鼠標就能夠身臨其境的感受 360 度的真 實場景， 這種感覺就好像到了現(xiàn)場看房， 能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、 房屋外 景、臥室、廚房、衛(wèi)生間等各個細節(jié)，不但可以看到前后左右 360 度的所有景觀，甚至連天 花板、 地板都可以一覽無遺， 使他們獲得真實的三維立體感和方位感。 我們推出的這種全新 的看房方式 “全景看房” ，它是

29、基于網(wǎng)絡(luò)多媒體工具的成熟應(yīng)用與顧客需求提升相結(jié)合而誕 生的。顧客購房租房時，先在網(wǎng)上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房， 能大大提高實地看房的成功率； 全天候的看房模式， 使客戶在任何時間任何地點直接通過網(wǎng) 絡(luò)或本地查房看房， 減少了業(yè)務(wù)員及客戶無效看房的次數(shù)， 極大地節(jié)省了客戶和業(yè)務(wù)員時間， 大大提高了工作效率和客戶滿意度。六、發(fā)展計劃市場需求永遠是第一位的， 我們成功的基礎(chǔ)就是遵守這種客觀規(guī)律。 當本項目作為一種新的 理念橫空出世之際， 擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、 一種創(chuàng)意， 未來的市場前景給了 我們巨大的空間和商機， 好的理念、 好的創(chuàng)意如果不付之于實施， 不能真正

30、地得到利益回報， 那么再好的理念，再好的創(chuàng)意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力， 通過科學的運作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產(chǎn)生巨大的商業(yè)回報之時， 它才真正 是有價值的。因此， 對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發(fā)展便成為了今后是否能 成功的關(guān)鍵。1、基礎(chǔ)建設(shè)階段，為期 6 個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創(chuàng)建公司組織架 構(gòu)，明確公司發(fā)展方向和經(jīng)營理念。 同時，在深圳成都區(qū)域開設(shè)房地產(chǎn)中介服務(wù)樣板店，試 驗經(jīng)營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。1）、完成公司的工商注冊、稅務(wù)登記，組織一個合法的經(jīng)濟實體。 公司名稱：成都市萬脈置業(yè)連

31、鎖服務(wù)有限公司； 公司住所： 法定代表人： AD； 注冊資本： 300 萬；企業(yè)類型：有限責任公司； 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)紀和代理；房地產(chǎn)評估；投資信息及其它經(jīng)濟信息咨詢。2）、總部組織架構(gòu)設(shè)立，各部門負責人各就各位，分工明細。行政財務(wù)部；對公司總部、 連鎖店體系進行財務(wù)監(jiān)管及協(xié)助， 運用財務(wù)分析幫助直營店、 加盟店洞悉自己 的財務(wù)狀況， 并提供相應(yīng)的指導性建議， 同時協(xié)調(diào)公司總部、 連鎖店體系內(nèi)以及員工之間的 關(guān)系。人力資源培訓部；根據(jù)公司的需要合理設(shè)置崗位、 安排員工招聘計劃、 考核員工工作情況， 定期或不定期組織 員工培訓， 根據(jù)房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作需要， 開發(fā)相應(yīng)的培訓課程， 滿足公司內(nèi)

32、部員工及消 費者不斷產(chǎn)生的新需求。IT 部； 開發(fā)、維護和更新企業(yè)門戶網(wǎng)站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、 更新、維護等系列技術(shù)支持，保證所有電腦和整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運營。企業(yè)策劃部； 與媒體、政府機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、其他單位建立了良好的合作關(guān)系，為推廣公司體系、提高知 名度而策劃的大型宣傳活動， 監(jiān)管公司品牌標志的正確使用， 通過董事委員會監(jiān)督充分使用 當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽度授權(quán)部 ；尋找潛在的市場， 考核各個直營店和加盟店， 經(jīng)董事委員會批準增開連鎖店或授予加盟商特 許經(jīng)營使用權(quán)，為合適的申請加盟店制定商業(yè)計劃。服務(wù)部；為直

33、營店、 加盟店提供開店協(xié)助、入門輔導， 以及對正式營運中相關(guān)問題建議解決方案；解 決公司總部、 連鎖店體系經(jīng)營及業(yè)務(wù)過程中不可避免或?qū)⒁l(fā)生的法律事務(wù)， 保護公司總部、 直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權(quán)益。評估部；負責發(fā)展評估業(yè)務(wù)， 與各級政府部門、 金融機構(gòu)以及各類經(jīng)濟實體保持聯(lián)系， 為他們提供房 地產(chǎn)領(lǐng)域全方位、 高水平的咨詢顧問和評估服務(wù)； 認真研究評估的專業(yè)技術(shù)， 發(fā)表研究論文， 對外充分展現(xiàn)公司的權(quán)威和專業(yè)市場研究部；運用市場調(diào)研的專業(yè)知識， 通過對房地產(chǎn)相關(guān)信息的采集、 處理和分析的過程， 為公司決策 管理層、 各職能部門以及顧客提供專業(yè)的房地產(chǎn)市場調(diào)研服務(wù)，將具有指

34、導性和預(yù)測性的相關(guān)結(jié)論撰寫成具有學術(shù)及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業(yè)形象，支持公司企劃 二級市場事業(yè)部；下列三個分部： 業(yè)務(wù)部負責與發(fā)展商建立良好的合作關(guān)系， 開拓二級市場策劃、 代理銷售業(yè) 務(wù)，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調(diào)研、項目定位、全程策劃、推廣 策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作3）、建立企業(yè)門戶網(wǎng)站 建立技術(shù)先進、性能可靠、運行穩(wěn)定、擴展性強的信息化運營基礎(chǔ)平臺，為企業(yè)全面實現(xiàn) 信息化管理奠定堅實的基礎(chǔ)， 讓企業(yè)內(nèi)部連鎖店間的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)連網(wǎng)共享， 并為網(wǎng)站的維 護、升級保留足夠的彈性發(fā)展空間。建立面向公眾、面向社會的網(wǎng)上企業(yè)形象宣傳平臺，

35、為發(fā)布企業(yè)信息，宣傳企業(yè)形象，推 廣企業(yè)各種產(chǎn)品、業(yè)務(wù)及服務(wù)。建立面向客戶的房地產(chǎn)服務(wù)平臺，隨時發(fā)布、更新最新的房地產(chǎn)信息，并針對不同的客戶 需求，提供相關(guān)的在線查詢、在線看房、在線預(yù)定、在線確認等功能，實現(xiàn)網(wǎng)上購房、網(wǎng)上 委托租售等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)電子商務(wù)功能。建立面向客戶的網(wǎng)上交流平臺，讓客戶更好的與企業(yè)形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等；4）、在成都開設(shè) 5 個的直營店，培養(yǎng) 60 名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人 由專業(yè)企劃公司設(shè)計企業(yè)形象規(guī)范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設(shè)計方案，確保所 有連鎖店都是統(tǒng)一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；制定一套完整的連鎖店管理

36、制度，以保證經(jīng)營活動的有序進行； 針對不同的中介服務(wù)內(nèi)容，總結(jié)一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程，標準的合同表格設(shè)計，已便提 高工作效率、信息資源的利用率和節(jié)省操作時間，從而提升業(yè)績；建立信息管理系統(tǒng)，搜集和整理現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息資源并錄入系統(tǒng)，開發(fā)新的信息收集渠 道，制定商業(yè)信息的管理制度和保密制度 ；房地產(chǎn)經(jīng)紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善績效考核體系； 將 每個店都打造成推廣公司特許經(jīng)營體系的樣板店；2、發(fā)展階段，為期 12 個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業(yè)務(wù)本領(lǐng) 都已掌握， 時刻準備著打下一片屬于自己的天地。 利用這個優(yōu)勢， 我們將加大投資的力度和 加快發(fā)

37、展的步伐，迅速推廣公司特許經(jīng)營體系，目標在四川省及周邊的陜西、重慶、云南等 省房地產(chǎn)發(fā)展較快、前景較好的城市建設(shè) 1 個區(qū)域分部和發(fā)展 4 個以上區(qū)域加盟商，開設(shè) 70 家以上連鎖店，培養(yǎng) 800 名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人，并進一步完善特許經(jīng)營加盟體系，為加 盟商研發(fā)更多的服務(wù)內(nèi)容和產(chǎn)品，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 在本階段中，公司計劃成都總部再開設(shè) 3 家直營店和發(fā)展 15 家以上的加盟店；新建設(shè)的區(qū) 域分部將在本地開設(shè) 2家直營店和發(fā)展 10 家以上的加盟店；新加入公司的 4個或更多的區(qū) 域加盟商，公司將協(xié)助他們在區(qū)域內(nèi)開設(shè)至少 40 家直營店或發(fā)展加盟店。為保證上述目標 的圓滿完成，本計劃已詳細將

38、工作進行安排。1）、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業(yè)績，推廣公司加盟體系，打開企業(yè)知名度，建 立公司品牌形象報紙廣告；電臺宣傳；網(wǎng)頁廣告；戶外招牌廣告；請新聞媒體撰寫軟文報導公司經(jīng)營理念；邀請業(yè)內(nèi)知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業(yè)模式的前景；2）、尋找潛在的加盟者有房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作經(jīng)驗，想找機會創(chuàng)業(yè)的人士； 尋求投資項目的個體戶；看好特許經(jīng)營，想成為區(qū)域加盟商的公司；其他類型的加盟者；3）、審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況 受理加盟商申請，聽取初步經(jīng)營意向； 調(diào)查加盟者的自身條件和經(jīng)濟實力； 考察加盟區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況和未來的發(fā)展趨勢； 聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判；

39、 合同簽訂，授予加盟商特許經(jīng)營使用權(quán)；4）、總公司協(xié)助加盟商制定商業(yè)計劃，開辦、經(jīng)營連鎖店加盟商接受業(yè)務(wù)和管理技能培訓；總公司協(xié)助開店，并提供開店手冊、管理手冊、業(yè)務(wù)手冊、培訓手冊、VI手冊、標準的合同表格 ；鋪面裝修，辦理合法的經(jīng)營執(zhí)照和其他政策規(guī)定應(yīng)辦理的手續(xù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀人招聘、培訓；5）、連鎖加盟店正式營業(yè)總公司領(lǐng)導出席參加并致詞；邀請嘉賓出席并致詞；新聞媒體做跟蹤采訪；6）、提供后續(xù)服務(wù)解決加盟商經(jīng)營中存在的問題；接受加盟商投訴和見意，并及時回饋； 定期舉辦加盟商業(yè)務(wù)和管理技能和經(jīng)紀人業(yè)務(wù)技能培訓、輔導； 年終舉辦工作總結(jié)大會、表彰大會；3、穩(wěn)固發(fā)展階段，為期 24 個月。這一階段里我

40、們目標是： 借助特許經(jīng)營加盟體系所帶來的 穩(wěn)定收益、 良好的品牌形象、 前期積累的豐富業(yè)務(wù)經(jīng)驗和巨大的客戶群， 在全國范圍內(nèi)建成 一個擁有 30 個以上區(qū)域分部、 800 家以上連鎖店、 10000 名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人的大型房地 產(chǎn)中介服務(wù)連鎖網(wǎng)絡(luò)， 并在所進入的每一個城市都有最高的當?shù)厥袌稣加新剩?成為中國房地 產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的品牌中介。在本階段中，公司計劃在全國范圍內(nèi)投資建設(shè)6個以上區(qū)域分部、開設(shè) 25 家以上直營店和發(fā)展 200 家以上加盟店， 同時發(fā)展 20 個以上區(qū)域加盟商， 并協(xié)助他們在區(qū)域內(nèi)開設(shè)至少 500 家直營店或加盟店。本階段公司應(yīng)該注意以下各個方面：1）、增租500怦的辦

41、公場地以改善辦公條件和提升企業(yè)形；2）、更換服務(wù)器以滿足數(shù)據(jù)的存儲；3）、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善；4） 、人力資源培訓部應(yīng)該加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業(yè)務(wù)技能， 在 公司有成就感，并得到公司和同事的認同；5） 、隨著公司組織機構(gòu)的增設(shè)和員工隊伍的不斷壯大，行政財務(wù)部更應(yīng)該加強對員工的管理， 財務(wù)監(jiān)管也要加大力度；6）、根據(jù)業(yè)務(wù)的需要購置辦公車輛；七、財務(wù)分析1、基礎(chǔ)建設(shè)階段1）、投資預(yù)算 總部的建設(shè)投資預(yù)算： 名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部注冊專業(yè)公司協(xié)助注冊 25000 聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人 6000 元/ 年?人 3 人18000 聘請房地產(chǎn)估價

42、師 6000 元/年?人 3 人 18000小計 61000 注：以上持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)估價師有可能未全職） 名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部固定資產(chǎn)投資預(yù)算辦公場地押金 35元/ m2 250 m2 8750場地裝修 100000辦公桌椅 700 元/套 30 21000 會議臺 3000 元/套 1 3000 服務(wù)器 30000 元/臺 1 30000 主機 10000 元/臺 1 10000 個人辦公電腦 4000 元/臺 12 48000 復(fù)印機 12000 元/臺 1 12000 掃描儀 2000 元/臺 1 2000 普通打印機 400 元/臺 2 800 圖片打印機

43、2500 元/臺 1 2500 傳真機 1500 元/臺 2 3000 電腦軟件 25000 元/套 1 25000 電話安裝 800 元/臺 10 8000 攝影機 12000 元/臺 2 24000 小計 298050折舊 289300 元按三年折舊，平均每月計提 8040 元總部的人員及工資計劃：名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部每月辦公人員工資總經(jīng)理 6500 元/人 1 人 6500 副總經(jīng)理 4500 元/人 1 人 4500 部門經(jīng)理 3800 元/人 7 人 26600 企劃專員 3500 元/人 1 人 3500 培訓專員 3500 元/人 2 人 7000 IT 專員

44、3500 元 / 人 2 人 7000 房地產(chǎn)估價師 3000 元 / 人 1 人 3000 業(yè)務(wù)專員 2000 元/人 3 人 6000 法律專員 2000 元/人 1 人 2000 會計和出納 2000 元 / 人 2 人 4000 客服人員 2000 元/人 4 人 8000 文員 1500 元/人 1 人 1500 評估業(yè)務(wù)員 1000 元 / 人 2 人 2000 小 計 81600 總部辦公費用計劃： 項目 計價方式 數(shù)量 金額（元） 總部每月辦公費用辦公場地租金 35元/ m2 250 m2 8750 服務(wù)器托管 5000 元/月 1 月 5000 電話費 500 元/臺 10

45、臺 5000 上網(wǎng)寬帶 1200 元/條 1 條 1200 辦公用品 7250 元/月 1 月 7250 水電管理費 3000 元/月 1 月 3000 午餐費 4800 元/月 1 月 4800小計 35000直營店投資預(yù)算： 項目 計價方式 數(shù)量 金額（元）單個直營店固定資產(chǎn)投資預(yù)算鋪面押金 250元/ m2 50 m2 12500鋪面裝修 25000連鎖店注冊 2000訂做辦公桌椅 3000 元/套 1 套 3000電腦及周邊設(shè)備 30000 元/套 1 套 30000中介應(yīng)用軟件 5000 元/套 1 套 5000電話、網(wǎng)絡(luò)初裝 3000 元/戶 1 戶 3000空調(diào) 4000 元/臺

46、 1 臺 4500其它設(shè)備 5000合計 90000折舊 77500 按三年計提折舊，平均每月 2150 元直營店辦公費用計劃：名 稱 計價方式 數(shù) 量 金額（元）單個直營店每月的辦公費用鋪面租金 12500 元/月 1 月 12500店長工資 2500 元/月 1 人 2500會計文員工資 1500 元/月 1 人 1500經(jīng)紀人底薪 800 元/月 12 人 9600員工福利 2000 元/月 1 月 2000水電管理費 1700 元/月 1 月 1700電話和上網(wǎng)費 2000 元/月 1 月 2000廣告費 4000 元/月 1 月 4000辦公耗材 2000 元/月 1 月 2000小

47、 計 38000根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額 : 276.14 萬元公司注冊費用 （6.1 萬元）+固定資產(chǎn)投資 （74.81 萬元） +六個月的辦公費用 （ 1 83.96 萬元）+六個月的固定資產(chǎn)折舊（ 11.27 萬元） =282.24 萬元2）、效益分析 項目 比例 中介服務(wù)業(yè)務(wù)利潤 分配經(jīng)紀人提成傭金收入X 20% 連鎖店管理人員提成傭金收入X 5% 總部服務(wù)費傭金收入X 5% 稅收傭金收入X 5% 連鎖店提成傭金收入X 65% （注：提成比例為平均數(shù)） 項目 比例 評估業(yè)務(wù)利潤分配評估業(yè)務(wù)員提成 評估收入X 20%評估師提成評估收入X 5%稅收評估收入X 5%公司提成

48、評估收入X 70%項目 比例二級市場業(yè)務(wù)利潤分配銷售代表提成傭金收入X 3%銷售經(jīng)理及主管提成傭金收入X 5%策劃及其它參與提成傭金收入X 7%稅收傭金收入X 5%公司提成傭金收入X 80%而后30 萬元。本階段作為公司成立之初， 前三個月做基礎(chǔ)建設(shè)， 我們暫且保守的估計沒有產(chǎn)生營額；三個月各項業(yè)務(wù)都逐步進入軌道，也產(chǎn)生了一定的業(yè)務(wù)收入，保守估計：a、 直營店的月均傭金收入為 8萬元，3個月5家店總傭金收入為120萬元；b、 評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元；c、 二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬元，3個月總營業(yè)額為公司在基礎(chǔ)階段的總業(yè)務(wù)收入為 16

49、5萬元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司收益為118.5萬元=120萬X 70%+15萬X 70%+30X 80%本階段末公司凈資產(chǎn)為212萬元=300萬元276.14萬元+ 80.91萬元11.27萬元+ 118.5萬元2、發(fā)展階段1）、投資預(yù)算項目 計價方式 數(shù)量 金額（元）總部新增加固定資產(chǎn)投資新裝電話 800 元/臺 5 4000個人辦公電腦 4000 元/臺 5 臺 20000手提電腦 15000 元/臺 2 臺 30000投影機 5000 元/臺 1 臺 5000辦公桌椅 700 元/套 5 套 3500攝影機 12000 元/臺

50、2 臺 24000小計 86500折舊 86500 元按三年折舊，平均每月計提 2400 元名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元）總部新增加的辦公人員工資 副總經(jīng)理 4500 元/人 1 人 4500IT 專員 3500 元/人 1 人 3500業(yè)務(wù)專員 2000 元/人 2 人 4000客服人員 2000 元/人 2 人 4000評估業(yè)務(wù)員 1000 元/人 1 人 1000小計 17000名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元）總部每月新增加辦公費用電話費 500 元/臺 5 臺 2500辦公用品 3000 元/月 1 月 3000水電管理費 1000 元 / 月 1 月 1000差旅費 6000 元

51、/ 月 1 月 6000廣告費 10000 元/月 1 月 10000午餐費 1500 元 / 月 1 月 1500小計 24000區(qū)域分部投資預(yù)算：名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元）區(qū)域分部注冊專業(yè)公司協(xié)助注冊25000聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人6000 元/年?人 3 人 18000聘請房地產(chǎn)估價師6000 元/年?人 3 人 18000小計 61000名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元）區(qū)域分部固定資產(chǎn)投資預(yù)算辦公場地押金 35元/ m2 150 m2 5250場地裝修 60000辦公桌椅 700 元/套 20 套 14000會議臺 3000 元/套 1 套 3000主機 10000 元/臺 1 臺 1

52、0000 個人辦公電腦 4000 元/臺 8 臺 32000復(fù)印機 12000 元/臺 1 臺 12000掃描儀 2000 元/臺 1 臺 2000普通打印機 400 元/臺 1 臺 400圖片打印機 2500 元/臺 1 臺 2500傳真機 1500 元/臺 2 臺 3000電話安裝 800 元/臺 8 臺 6400攝影機 12000 元/臺 2 臺 24000小計 174550折舊 169300 元按三年折舊，平均每月計提 4700 元區(qū)域分部人員及工資計劃：名稱 計價方式 數(shù)量 金額（元）區(qū)域分部每月辦公人員工資副總經(jīng)理 4500 元/ 月 1 人 4500部門經(jīng)理 3800 元/月 4

53、 人 19000企劃專員 3500 元/月 1 人 3500培訓專員 3500 元/月 1 人 3500IT 專員 3500 元 / 月 1 人 3500房地產(chǎn)估價師 3000 元 / 月 1 人 3000業(yè)務(wù)專員 2000 元/月 3 人 6000法律專員 2000 元/月 1 人 2000會計和出納 2000 元 / 月 2 人 4000客服人員 2000 元/月 3 人 6000文員 1500 元/月 1 人 1500評估業(yè)務(wù)員 1000 元 / 月 2 人 2000小 計 58500區(qū)域分部辦公費用計劃：項目 計價方式 數(shù)量 金額（元）區(qū)域分部每月辦公費用辦公場地租金 35元/ m2

54、150 m2 5250電話費 500 元/臺 10 臺 5000上網(wǎng)寬帶 1200 元/條 1 條 1200辦公用品 10000 元/月 1 月 6550水電管理費 3000 元/月 1 月 3000差旅費 5000 元/月 1 月 5000廣告費 5000 元/月 1 月 5000午餐費 4000 元/月 1 月 4000小計 35000根據(jù)以上投資預(yù)算，可估算出本階段的投資總額 : 835.47 萬元 總部的新增固定資產(chǎn)投資和 12 個月辦公費用（ 197.77 萬元） +區(qū)域分部的固定資產(chǎn)投資和1 2個月辦公費用（ 135.76 萬元） +五個直營店的固定資產(chǎn)投資和1 0個月辦公費用（

55、235 萬 元）+五個直營店 12 個月的辦公費用 （ 228 萬元）+所有的固定資產(chǎn)折舊 （ 38.94 萬元）=835.47 萬元2）、效益分析公司在基礎(chǔ)建設(shè)階段對 5 個連鎖店的試營， 操作過程中深入的了解自己的商業(yè)模式， 不斷整 理和完善業(yè)務(wù)操作流程， 讓加盟者使用我們的商業(yè)模式創(chuàng)業(yè)時， 完全可以直接復(fù)制， 更容易 取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。項目 比例加盟業(yè)務(wù)利潤分配業(yè)務(wù)專員提成加盟收入x 5%管理人員提成加盟收入x 2%其它部門獎金加盟收入X 3%稅收加盟收入X 5%公司提成加盟收入X 85%加盟商資質(zhì)要求：區(qū)域加盟 單店加盟加盟方式 以市為

56、單位申請區(qū)域加盟 以社區(qū)為單位申請加盟申請人要求 能按要求參加培訓，并全身心投入工作，不急功近利營業(yè)執(zhí)照 現(xiàn)已是獨立企業(yè)法人或新注冊均可資金準備 200300萬元以上 25萬元以上加盟費2050萬元35萬元保證金 20 50 萬元 3 5 萬元連鎖店數(shù)量 10 20 個以上 1 個總部服務(wù)費 區(qū)域內(nèi)所有連鎖店收入的 2% 單個連鎖店收入的 5%特許期限 20 年 20 年預(yù)計深圳總部業(yè)務(wù)收入為 1223 萬元a、 單個直營店的月均傭金收入為 10萬元，1年5個店的總傭金收入為 600萬元；新增單個 直營店的月均傭金收入為 8萬元， 7 個月 3個店的總傭金收入為 168萬元；共計 768萬元b

57、、 評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為 60萬元；15萬元， 1 年的總傭金收入為 180萬c、二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為 元。d、特許經(jīng)營收入按 4個區(qū)域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付 60萬元加盟費以及收取 3個月的總部服務(wù)費 35萬元（每個店 3個月，月均收入為 8萬元），共計 215萬元 預(yù)計全資的區(qū)域分部業(yè)務(wù)收入為 289 萬元a、 單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，7個月2個店的總傭金收入為 112萬元；b、 評估業(yè)務(wù)的月均評估收入為5萬元，9個月的總評估收入為 45萬元；c、 二級市場的策劃和銷售代理業(yè)務(wù)的月均傭金收入為10萬元，9個月的總傭金收入為 90 萬元。d、 特許經(jīng)營加盟業(yè)務(wù)收入按10個單店加盟支付 30萬元加盟費以及收取的 3個月總部服務(wù)費 12萬元（每個店 3個月，月均收入為 8萬元），共計 42萬元 公司在發(fā)展階段的業(yè)務(wù)收入為 1512萬元，按業(yè)務(wù)收入分配表，扣除業(yè)務(wù)人員、管理人員、 其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司凈