某大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則(共29頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上某大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則為規(guī)范我校物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的教學(xué)和生活環(huán)境，特制定本服務(wù)細(xì)則。一、行政辦公樓、教學(xué)（實驗）樓物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修；2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修；3電梯、供水、排水、強(qiáng)電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)；4大樓及周邊環(huán)境的保潔、保安服務(wù)及綠化管理；5物業(yè)維修費(fèi)用的帳務(wù)管理；6物業(yè)檔案資料的建立與保管；7經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務(wù)項目。（二）物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1綜合管理服務(wù)大樓設(shè)置物管辦，制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、

2、電話等辦公設(shè)施及辦公用品； 管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范；物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務(wù)，并提供服務(wù)；日常管理與服務(wù)：24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）；設(shè)置大樓管理信箱及投訴電話，接受服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理；制定房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時制止或報告；建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、使用人

3、資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等）；制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施；制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進(jìn)行溝通；每年對使用人進(jìn)行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改；服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)；綜合管理的其它服務(wù)項目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；對違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理；有條件的，可運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。2清潔衛(wèi)生服務(wù)樓內(nèi)公共區(qū)域地面和墻面：每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個月

4、保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。電梯轎廂：每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不

5、能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異味。垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外“除四害”要達(dá)到南昌市愛衛(wèi)會的要求。3秩序維持服務(wù)人員要求專職保

6、安人員（40歲以下），身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。能處理和應(yīng)對轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。門崗主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。外來人員進(jìn)入轄區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。對進(jìn)出轄區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。巡邏崗白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，并及時報告相關(guān)管理部門。技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）轄區(qū)應(yīng)具備錄像

7、監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。4共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)共用部位房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查

8、，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)使用人。門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時報修。圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺

9、損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。安全標(biāo)志等：對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。供水系統(tǒng)每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運(yùn)行。每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅?/p>

10、完好，運(yùn)作正常。照明電燈：及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。消防系統(tǒng)消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每周檢查火警功能、報警功能是否正常。每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，臨近失效立即

11、報請更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng)住戶報警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運(yùn)行正常，中心報警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。周界報警：24小時設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證

12、其正常運(yùn)行，保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。電梯保證電梯24小時運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)管理應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障時，通知專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。水景每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能

13、檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運(yùn)行正常。門窗、教學(xué)及辦公設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修維修保養(yǎng)費(fèi)用：保修期內(nèi)的設(shè)備維修，由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn)，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費(fèi)用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費(fèi)用由學(xué)校承擔(dān)外，其它維修工作及其費(fèi)用均由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；屬管理不當(dāng)造成的，物業(yè)管理單位承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。水電零星維修及時率98%以上（響應(yīng)時間在1小時之內(nèi)，修理完成時間在12小時之內(nèi)）。水電急修及時率100%（響應(yīng)時間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時間在2小時之內(nèi)）；雨水管、污水管、墻面完好率100%。消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)

14、、弱電系統(tǒng)完好率100%。（三）雙方的責(zé)任與義務(wù)1甲方（樓棟使用單位）責(zé)任與義務(wù)負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門對教學(xué)辦公樓進(jìn)行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進(jìn)行資產(chǎn)登記；檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法；督查乙方管理工作措施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況；審查乙方提出的物業(yè)管理年度和季度計劃；教學(xué)辦公樓內(nèi)向乙方提供一間值班室和一間物業(yè)管理辦公室；負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報水電設(shè)施、電梯、電視等教學(xué)、辦公設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造及房屋外墻面和結(jié)構(gòu)性維修；協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2乙方（物業(yè)管理單位）責(zé)任與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和計劃，并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實施；

15、對學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購的設(shè)備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修服務(wù)問題，與甲方共同做好保修工作；負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修計劃；建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料；對違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止；根據(jù)學(xué)校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)；向甲方提供自費(fèi)部分的維修等有償服務(wù)；不得改變共用設(shè)備的使用功能，不得將大樓空房間（含地下停車場）挪作他用，未經(jīng)學(xué)校同意，寒、暑假期間不得使用教學(xué)辦公樓從事其他活動；接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況；承擔(dān)協(xié)議規(guī)定管理職責(zé)范圍內(nèi)因乙方工作失誤造成的

16、損失及相關(guān)法律責(zé)任。二、學(xué)生宿舍物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修；2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修；3供水、排水、強(qiáng)電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)；4宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務(wù)及綠化管理；5物業(yè)維修費(fèi)用的帳務(wù)管理；6物業(yè)檔案資料的建立與保管；7配合有關(guān)部門，做好文明宿舍建設(shè)和校園文化活動等有關(guān)工作；8經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務(wù)項目。（二）物業(yè)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1綜合管理服務(wù)宿舍設(shè)置物管辦，制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)施及辦公用品；制定突發(fā)性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機(jī)制，杜絕重大火災(zāi)和

17、刑事案件；管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范；建立學(xué)生住宿檔案，實行24小時值班制，認(rèn)真做好值班記錄，對來客進(jìn)行登記，嚴(yán)禁小商小販及閑雜人員進(jìn)入；物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務(wù)，并提供服務(wù)；日常管理與服務(wù)：24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）；設(shè)置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理；制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告；建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；建立檔案

18、管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等；制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施；制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進(jìn)行溝通；每年對使用人進(jìn)行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時整改；服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)；綜合管理的其它服務(wù)項目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；對違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理；有條件的，可運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。2清潔衛(wèi)生服務(wù)樓內(nèi)公共區(qū)域地面和墻面：每日清掃二次，其中

19、地面每日拖洗一次以上；保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。公共燈具

20、、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異味。垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外“除四害”要達(dá)到南昌市愛衛(wèi)會的要求。3秩序維持服務(wù)人員要求專職保安人員（40歲以下），身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。能處理和應(yīng)

21、對轄區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。門崗主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。外來人員進(jìn)入轄區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。對進(jìn)出轄區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。巡邏崗白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取積極應(yīng)對措施，并及時報告相關(guān)管理部門。技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講等技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各

22、設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。4共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)共用部位房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)部門。門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋

23、面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時報修?；S池、窨井：每月檢查1次，并及時清淘。圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。安全標(biāo)志等：對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，

24、保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。供水系統(tǒng)每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運(yùn)行。每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅芡旰?，運(yùn)作正常。照明電燈：及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共

25、電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。消防系統(tǒng)消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每周檢查火警功能、報警功能是否正常。每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)報請調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。水景每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它

26、附屬設(shè)施，損壞部位及時修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運(yùn)行正常。門窗、家具設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修維修保養(yǎng)費(fèi)用：保修期內(nèi)的設(shè)備維修，由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn)，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費(fèi)用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費(fèi)用由學(xué)校承擔(dān)外，其它維修工作及其費(fèi)用均由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；屬管理不當(dāng)造成的，物業(yè)管理單位承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。水電零星維修及時率98%以上（響應(yīng)時間在1小時之內(nèi)，修理完成時間在12小時之內(nèi)）。水電急修及時率100%（響應(yīng)時間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時間在2

27、小時之內(nèi)）。雨水管、污水管、墻面完好率100%。消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。每學(xué)年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具（三）雙方的責(zé)任與義務(wù)1甲方（樓棟使用單位）責(zé)任與義務(wù)負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門對宿舍樓進(jìn)行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進(jìn)行資產(chǎn)登記；檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法；監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況；審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計劃；在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室；負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報房屋、水電設(shè)備設(shè)施等更新改造及結(jié)構(gòu)性維修費(fèi)用；協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2乙方（樓棟物業(yè)管理單位）責(zé)任與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)

28、和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和計劃，并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實施；對學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購的設(shè)備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修服務(wù)問題，與甲方共同做好保修工作；負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修計劃；建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料；對違反物業(yè)管理制度和有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止；根據(jù)學(xué)校的有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)；向甲方及學(xué)生提供自費(fèi)部分的維修等有償服務(wù)；不得改變共用設(shè)備的使用功能，不得將宿舍空房間（含地下停車場）挪作他用，未經(jīng)學(xué)校同意，寒、暑假期間不得使用學(xué)生宿舍樓從事其他活動；接受甲方的檢查，

29、每月向甲方通報工作情況；承擔(dān)協(xié)議規(guī)定管理職責(zé)范圍內(nèi)因乙方工作失誤造成的損失及相關(guān)法律責(zé)任。三、物業(yè)管理服務(wù)違約責(zé)任1如因乙方管理不善，造成設(shè)備設(shè)施損壞或丟失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，否則甲方將從乙方物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中扣收該賠償或修復(fù)費(fèi)用。2如乙方物業(yè)管理未達(dá)到本細(xì)則規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方將視情況扣罰當(dāng)季物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的13。3如因維修不及時或維修質(zhì)量不合格而影響教學(xué)、生活正常秩序的，甲方將從當(dāng)季物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中扣收相當(dāng)于維修費(fèi)2倍的罰款。4對浪費(fèi)水電現(xiàn)象監(jiān)管不力，將視情節(jié)輕重，從其物業(yè)管理費(fèi)中扣收每次20-100元的罰款。5若乙方物業(yè)管理混亂，服務(wù)質(zhì)量差，保潔服務(wù)達(dá)不到南昌市文明衛(wèi)生單位標(biāo)準(zhǔn)或者師生不滿意

30、率超過30（隨機(jī)調(diào)查），則甲方有權(quán)另外選聘物業(yè)管理單位。 附錄一：物業(yè)維修辦法一、維修目的為室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供方便。二、維修原則1堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)成。2修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。3方便的原則。三、維修依據(jù)1符合修繕設(shè)計或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定。2符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3符合維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。四、住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)1樓層面漏水（1）維修程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。如果是浴

31、缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時處理。如果是樓板裂縫滲水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面。其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時處理。檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施。2換鎖（木門、鐵門）（1）維修程序木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開門數(shù)次，查看開關(guān)是否靈活自如。維修完畢后，請住戶派工單上答名驗收。（2）告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時不要用力過猛，不要用其他硬物開鎖，不定期給鎖活動部位上油。3個

32、別樓層停水。（1）維修程序先檢查是哪一樓哪一層沒有水。然后關(guān)掉總閥。拆開支閥，取出濾網(wǎng)。清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。檢驗：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來檢查維修。4維修墻內(nèi)水管。（1）維修程序先查找原因。關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水。維修時先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。裝入新水管。打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)好水泥，回復(fù)裝修飾面。檢驗：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動，并在24小時后跟

33、蹤檢查。（2）告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內(nèi)水管，確需改動的，請向物管中心申請，由物管中心派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應(yīng)及時通知樓棟管理員派維修人員前來查看。5閥門接頭漏水。（1）維修程序檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來水總制。如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。如因破損配件而漏水，應(yīng)及時更換相關(guān)配件。如再無法控制漏水，應(yīng)及時更換閥門或接頭。檢驗：a維修完畢后，把自來水總閥門打開，檢查是否漏水。b閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭

34、閥門不要用力過度。6水龍頭漏水。（1）維修程序檢查漏水情況，然后關(guān)上自來水總制。如是因水龍頭末上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。如是內(nèi)芯橡皮過小而破損，應(yīng)更換。如是水龍頭自身有故障而漏水，應(yīng)更換水龍頭。檢驗：檢修完畢后，打開自來水總制，反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開頭自如，不漏水。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知：旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。7維修門窗。（1）維修程序。檢查門窗的附件是否齊全。檢查有無配件損壞。更換配件，達(dá)到預(yù)期效果。維修后請住戶驗收。檢驗；維修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否

35、有異常及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。8洗臉盆下漏水（1）維修程序先檢查何處漏水，查明漏明原因。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重的要更換彎管；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達(dá)到不漏水為止。如是臺式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈不漏為止。檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知用戶使用須知不可隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水。不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動。

36、9洗臉盆堵塞（1）維修程序查明堵塞原因。取下存水彎倒掉雜物。裝好存水彎。如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直到通暢為止。檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知用洗臉盆時盡量不要掉入雜物。及時清除不小心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。10維修墻外水管。（1）維修程序先查找原因。如無法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明水管有破損漏水。維修時先關(guān)水表前的總閥，取下破損水管。裝入新水管。打開總閥后看各相關(guān)部門是否漏水。檢驗：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動，并在24小時

37、后跟蹤檢查。維修完畢后，請住戶派工單上簽名驗收。（2）告知住戶使用須知：不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工。一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應(yīng)及時通知管理處維修人員前來修理。11插座無電。1111 分析原因，插座無電可能由以下原因造成：由于外界因素（如停電檢修）引起的人為停電。由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負(fù)荷時，致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。由于頻繁插拔操作，造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良。線路出現(xiàn)斷線。1112 針對11中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。1113 針對11中的原因，首先了解住戶使用的

38、現(xiàn)場情況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上，恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷，可告知住戶及時處理。1114 針對11中的原因，先斷開此回路電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電。1115 針對11中的原因，先斷開此回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電。1116 檢驗：插座線路送電后，再試電筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電壓是否穩(wěn)定正常。1117 維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。112 維修須知：維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障。12房中無電1211 分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：線路停電檢修

39、。因用戶總開關(guān)燒壞。因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘。進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。電度表燒壞。1212 針對11中的原因，及時向用戶說明停電的原因。1213 針對11中的原因，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電。1214 針對11的原因，首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)有

40、關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上撥下（或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制開關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。1215 針對11的原因，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。1216 針對11中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。1217 檢驗：當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。1218 維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收

41、。122 維修須知：維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障，在確認(rèn)線路完好時，方可恢復(fù)送電。123 告知住戶須知：1231 用電時，應(yīng)確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。1232 不要超負(fù)荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應(yīng)通知樓棟管理員派專業(yè)人員進(jìn)行處理。13配電箱開關(guān)故障。131 維修程序1311 分析原因，低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷呂原熔體熔斷或線路中的短路在電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時，空氣開關(guān)燒壞。因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時，空氣開關(guān)燒壞或接觸器頭

42、長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。1312 針對11中的原因，先將配電箱的空氣關(guān)置于“OFF”位置，再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下），用萬用表檢查線路，查找短路保障點(diǎn)，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保護(hù)元件運(yùn)作的整定值是否滿足設(shè)計要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。1313 針對11中的原因，如果是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開關(guān)置于閘位置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路，確認(rèn)無故障后，將開關(guān)合上，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流（或通

43、過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設(shè)計要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開關(guān)燒壞或接觸器燒蝕損壞，則需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。1314 檢驗：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。1315 維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。132 維修須知：維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后斷開電源側(cè)開關(guān)，送電順序則相反。14燈不亮。141 維修程序1411 分析原因，燈不亮可能由以下原因造成：燈內(nèi)燈絲燒斷。燈泡與燈頭接觸不良電源保險絲熔斷。電源開關(guān)接觸不良。1412 針對11中的原因，將電源開關(guān)斷

44、開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。1413 針對11中的原因，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗燈頭上是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。1414 針對11中的原因， 將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查照明線路有分短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲方可送電。1415 針對11中的原因，檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是電源開關(guān)本身故障造成，應(yīng)及時更換開關(guān)。1416 檢驗：維修完成后，合上開關(guān)3次，看燈泡發(fā)光是否正常。1417 維修完畢后，請住戶在派工單上簽名驗收。142 維修須知：上

45、述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個宿舍內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除，確認(rèn)線路正常時，方可送電。143 告知住戶須知不要點(diǎn)長明燈。發(fā)現(xiàn)運(yùn)作不正常時，應(yīng)及時通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來檢查、維修。15頂棚抹灰層（飾面）脫落。151 維修程序1511 如是抹灰層施工質(zhì)量問題，應(yīng)采取以下措施：用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以保護(hù)用戶的物件不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該項棚的抹灰層全部鏟下。用鋼絲刷頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。用

46、噴水器具充分噴水濕潤2-3次。均勻地刷地一道素水泥漿。用1：3水泥砂獎打底抹平。抹三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)。清理垃圾，恢復(fù)場地整潔。1512 如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落：同11同11用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴(yán)得，慶加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋。其它程序同11至11。1513 維修完畢后，請用戶在派工單上簽名驗收。1514 告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。16樓板裂縫。161 維修程序1611 先進(jìn)行全面仔細(xì)地查看。1612 如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢

47、再作處理。1613 如裂縫較寬、較深，應(yīng)及時處理，具體如下：沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒。用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿。準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時使用。用兵子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后消除表面多余補(bǔ)縫材料。修復(fù)飾面（按用戶原標(biāo)準(zhǔn)）。1614 如裂縫寬度很寬，已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開發(fā)單位請有關(guān)技術(shù)人員（如：設(shè)計院、原施工單位）到場驗證，找出原因，然后做出回固方案進(jìn)行維修。1615 維修完畢后，請用戶在派工單上簽名驗收。162 告知住戶須知不要集中堆放過重物品。平時留意樓板運(yùn)作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題

48、時，應(yīng)及時通知物管中心派技術(shù)人員到場查看作業(yè)處理。五、相關(guān)文件和記錄1維修記錄表2派工單3更換水表記錄4更換電表記錄附錄二：物業(yè)清潔衛(wèi)生辦法一、辦公樓層的清潔1.0范圍辦公大樓各公共場所、衛(wèi)生間、電梯廳、通道、后樓梯。2.0工作程序1）時間：星期一至星期五6：3011：00，13：0017：30。2）每天早6：30起先打開熱水器電源開關(guān)，然后用掃把徹底清掃樓層各通道地面，清倒清洗不銹鋼垃圾筒。3）用干凈毛巾浸水后擰干擦抹墻面、防炎門、消防栓柜、樓梯扶手、鐵欄桿和窗臺，每周用洗潔精清洗一次。4）按不銹鋼的清潔保養(yǎng)清潔電梯廳不銹鋼門、不銹鋼制品。5）先用塵拖拖凈通道和電梯廳地面，再用濕拖把擰干后拖

49、凈地面污跡和后樓梯。6）清抹熱水器和周圍墻壁，掃除地面積水等。7）按衛(wèi)生間的清潔步驟清潔男女衛(wèi)生間。8）將垃圾送至地面垃圾屋。9）每小時做一次全面巡視保潔。10）外墻玻璃每月清刮一次，內(nèi)側(cè)每天用干毛巾清抹一次，除去灰塵、手印。11）燈具、燈罩、空調(diào)機(jī)吹風(fēng)口中、消防指示類每月用干凈毛巾擦一遍。12）天花板、天棚、后樓梯墻面，每月掃塵一次。13）大理石地面每兩個月打蠟一次，每周保養(yǎng)拋光一次。14）大理石地面每半年打蠟一次，每月保養(yǎng)拋光一次。3.0標(biāo)準(zhǔn)1）大理石墻面用紙巾擦拭50CM無灰塵，噴涂墻面無污跡。2）地面干凈無雜物，大理石地面有光澤，地毯潔凈無污漬。3）天花板、天棚距1米處目視無灰塵、無蜘

50、蛛網(wǎng)，玻璃門窗無明顯污跡。4）衛(wèi)生間無異味，便器無污垢，地面無紙屑、煙頭。5）門、窗、扶手、燈具、風(fēng)口、消防栓等公用設(shè)施用紙巾擦拭無明顯灰塵、無污跡。二、地下室、天臺、轉(zhuǎn)換層的清潔1.0地下車庫、地一室除設(shè)備間以外的所有公共場地、裙樓平臺、轉(zhuǎn)換層、天臺。2.0人員配備每五千平方米左右配備一人，并兼作機(jī)動聽從班長調(diào)配。3.0工作程序1）每天早晨6：30和下午13：30分兩次用掃把清掃地下室、地下車庫的地面以及公共梯間的臺階，清除地面及排水溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾至地面垃圾屋。2）用膠管、長丙刷沖刷地面的油污、油漬。3）上樓清掃天臺、裙要平臺、轉(zhuǎn)換層地面，明暗溝內(nèi)的垃圾、雜物，并將垃圾運(yùn)至地面垃

51、圾屋。4）協(xié)助垃圾清運(yùn)人員將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。1） 每隔兩小時巡回清掃一次地下車庫地面，清除雜物。2） 每周打開地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底清理疏通、沖刷一次。3） 每月清掃一次天棚、沖刷地面、墻身一次，用去污粉刷小船塢油污的地面一次。4） 每月用清潔夜、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌地、消防指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施。5） 每兩個月用干毛巾擦拭燈具一次。6） 地下室和轉(zhuǎn)換層管線每兩個月用雞毛撣上子或掃把清掃灰塵一次。天臺、裙樓平臺的水管線每兩個月沖刷一次。4.0標(biāo)準(zhǔn)1） 地下室地面無油漬、污漬，無大塊瓜果皮殼、紙屑、墻面無污跡。2） 標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵。3） 天臺、

52、轉(zhuǎn)換層及裙樓平臺無積水、雜物、管線無污跡。5.0注意事項1） 清潔完天臺后將天臺門鎖好，防止發(fā)生其他事故。2） 車庫清潔時，注意進(jìn)出車輛，防止撞傷。三、公用衛(wèi)生間的清潔10 范圍所有物業(yè)管理樓棟內(nèi)公用衛(wèi)生間。20 作業(yè)程序1）每天7：008：00，13：3014：00分兩次重點(diǎn)清理公用衛(wèi)生間。2）打開門窗通用，用水沖洗大小便器，用夾子夾出小便器內(nèi)的煙頭等雜物。3）清掃地面垃圾，清例垃圾簍，換新垃圾袋后放回原位。4）將潔廁水倒入水勺內(nèi)，用廁所刷沾潔廁水刷洗大、小便器，然后用清水沖凈。5）用濕毛巾和洗潔清擦洗面盆，大理石臺面，墻面、門窗標(biāo)牌。6）先將濕毛巾擰干擦鏡面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦凈。7）用濕拖把拖干凈地