嘉寶田花園商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷策劃案(共32頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第一章第一章經(jīng)濟(jì)背景分析全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退世界銀行預(yù)測(cè)：全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退！下表是世界銀行對(duì)于 2002 年及以后經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)圖盡管風(fēng)險(xiǎn)異常大，展望全球經(jīng)濟(jì)仍將在 2002 年開(kāi)始復(fù)蘇。發(fā)展中國(guó)家的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將從 2001 年的 2.9%增加至 2002 年的 3.7%。尤其是中國(guó)和印度所在的東南亞有可能成為增長(zhǎng)速度最快的地區(qū)，增長(zhǎng)率將達(dá)到5.5%。 精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀， “乘數(shù)效應(yīng)乘數(shù)效應(yīng)”初見(jiàn)成效初見(jiàn)成效中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功避開(kāi) 1997 年亞洲金融風(fēng)暴后，隨著改革開(kāi)放的進(jìn)

2、一步擴(kuò)大和深化，以及 WTO 的加入，中國(guó)在目前的世界性經(jīng)濟(jì)衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨(dú)秀。中國(guó)銀行行長(zhǎng)劉明康在 2001 年底召開(kāi)的第九次中日經(jīng)濟(jì)討論會(huì)上認(rèn)為，中國(guó)貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)穩(wěn)定在 13%14%，以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2002年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)仍然能達(dá)到 7%。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任步德迎在 2002 年底召開(kāi)的“2002 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望研討會(huì)”上預(yù)測(cè)：2001 年 GDP 增長(zhǎng) 7.4%；2002 年 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 7.5%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)走勢(shì)0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%197819801982198419861988199019921994

3、199619982000更為重要的是，98 年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策“政府投資、收入增加、帶動(dòng)內(nèi)需”的“乘數(shù)效應(yīng)”已經(jīng)初見(jiàn)成效，未來(lái)七、八年將達(dá)到頂峰。（信息來(lái)源：中央電視二臺(tái)經(jīng)濟(jì)半小時(shí) ）精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)步潮頭深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)信息局公布的2000 年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)初步統(tǒng)計(jì)，2000 年，深圳全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 166524 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 14.2%，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年仍將保持有1314%的增長(zhǎng)速度，在全國(guó)處于遙遙領(lǐng)先的地步。職工工資水平穩(wěn)步提高。全年全市在崗職工工資總額 21134 億元，比上年增長(zhǎng) 118。在崗職

4、工年平均工資 23039 元，比上年增長(zhǎng)112，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) 82。城鎮(zhèn)居民收入有所增長(zhǎng)，居民消費(fèi)呈回升態(tài)勢(shì)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21626 元，比上年增長(zhǎng) 68，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)39。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 17027 元，比上年增長(zhǎng) 154，實(shí)際增長(zhǎng) 123。恩格爾系數(shù)從上年的 321下降到 282，下降39 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到 2010 年恩格爾系數(shù)將下降到 20.0以下。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)筍崗商圈筍崗商圈“商業(yè)霸主商業(yè)霸主”將在未來(lái)幾年逐步形成將在未來(lái)幾年逐步形成1 1商業(yè)街改造先鋒，數(shù)商業(yè)街改造先鋒，數(shù) 2020 世紀(jì)的華強(qiáng)北世紀(jì)的華

5、強(qiáng)北80 年代，深圳先后在今天的華強(qiáng)北、紅嶺北兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了設(shè)施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)。隨著城市的發(fā)展，進(jìn)入 90 年代，當(dāng)年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)” ，很快變成了市中心。在市中心開(kāi)工廠、設(shè)倉(cāng)庫(kù)，顯然有悖常理，于是，一些精明的商家首先盯住了這些廠房和倉(cāng)庫(kù)。最早出現(xiàn)轉(zhuǎn)型的上步工業(yè)區(qū)是在萬(wàn)佳、順電等大型商場(chǎng)的進(jìn)駐帶動(dòng)下演變成商業(yè)區(qū)的。從 1994 年開(kāi)始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時(shí)間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，這一進(jìn)程沒(méi)有政府規(guī)劃指導(dǎo)，完全是市場(chǎng)自發(fā)行為。到 1997 年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強(qiáng)北商業(yè)街。自發(fā)轉(zhuǎn)型帶來(lái)市政設(shè)施不配套、環(huán)境惡化等問(wèn)

6、題，1998 年至 1999 年，市政府又對(duì)華強(qiáng)北商業(yè)街進(jìn)行了綜合改造，在福田塑造了一處能與東門老街相媲美的商業(yè)街。稍慢一步的筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)則因?yàn)榻煌ū憷?chǎng)地大等優(yōu)勢(shì)而受到專業(yè)市場(chǎng)的大舉“入侵” ，幸運(yùn)的是，在倉(cāng)庫(kù)區(qū)自發(fā)轉(zhuǎn)型完成了一半的時(shí)候，政府的規(guī)劃（法定圖則）出臺(tái)，倉(cāng)庫(kù)區(qū)的改造將在規(guī)劃指導(dǎo)下，由政府組織進(jìn)行。2 22121 世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于 80 年代的筍崗倉(cāng)庫(kù)占地 237 平方公里，相當(dāng)于 13 個(gè)東門老街。進(jìn)入 90 年代，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)位于市中心的地理位置與其倉(cāng)儲(chǔ)功能越來(lái)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)越不相稱，為了贏利，一些企業(yè)和商家開(kāi)

7、始自發(fā)地將倉(cāng)庫(kù)改造成市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)和人才市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型面積已達(dá) 40 多萬(wàn)平方米，占倉(cāng)庫(kù)總面積的一半。 1998 年，市委、市政府提出建設(shè)區(qū)域物流中心的發(fā)展戰(zhàn)略后，規(guī)劃部門開(kāi)始組織編制筍崗片區(qū)的法定圖則，明確轉(zhuǎn)型后的功能定位。為配合改造工程，規(guī)劃部門還同時(shí)編制了筍崗物流園區(qū)環(huán)境改造方案及筍崗片區(qū)市政改造規(guī)劃 。 2001 年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國(guó)土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設(shè)、計(jì)劃、運(yùn)輸、城管等 10 個(gè)職能部門。預(yù)計(jì)由政府出資、主持的市政、環(huán)境工程改造將歷時(shí) 3 年，而由企業(yè)參與完善的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的繁榮則需更長(zhǎng)一段時(shí)間。 2001

8、年底，深圳 8 大物流園區(qū)之一的筍崗清水河物流園區(qū)正式開(kāi)工建設(shè)。筍崗清水河物流園區(qū)是在筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)型而成，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)的轉(zhuǎn)型工作已醞釀達(dá)兩年之久。根據(jù)已經(jīng)出臺(tái)的筍崗片區(qū)法定圖則，傳統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)區(qū)將改造成為集商品配送、批發(fā)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示、信息發(fā)布等的綜合性、消費(fèi)性物流園區(qū)，它的服務(wù)地域不僅是深港兩地，而且要面向華南以至全國(guó)。依照上述規(guī)劃，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)轉(zhuǎn)型的改造范圍為泥崗路以南、筍崗路以北、紅嶺路以東、鐵路北站以西的 182 平方公里，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)的現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)用地將大量置換到清水河倉(cāng)庫(kù)區(qū)及其它地區(qū)，原用地將建設(shè)成為服務(wù)城市的專業(yè)配送中心和專業(yè)市場(chǎng)；充分利用尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)的 26 公頃用精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾

9、情為你奉上專心-專注-專業(yè)地綠地，停車場(chǎng)，拓寬市政道路，改善區(qū)內(nèi)環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，有關(guān)部門初步考慮在筍崗物流園區(qū)設(shè)立家居裝飾及用品市場(chǎng)、汽車及零配件市場(chǎng)、醫(yī)藥及醫(yī)療器械市場(chǎng)等幾個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)。屆時(shí)筍崗作為一個(gè)現(xiàn)代物流中心的發(fā)展目標(biāo)：依托綜合運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施及物流信息兩大平臺(tái)，面向國(guó)際，銜接香港，聯(lián)系內(nèi)地，以國(guó)際物流為重點(diǎn)，以區(qū)域物流為基礎(chǔ)，以配送物流為支撐的區(qū)域性物流中心。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年里，使深圳現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，成為深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，實(shí)現(xiàn)深圳成為華南經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。從此，筍崗商圈將逐步形成，深圳物流商業(yè)航母，也正向您走來(lái)。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第二章

10、第二章汽車用品市場(chǎng)揭底分析專業(yè)市場(chǎng)是物流中心建設(shè)的重要支撐點(diǎn)。經(jīng)過(guò)“九五”的發(fā)展，深圳專業(yè)市場(chǎng)不論是數(shù)量還是交易量都明顯增長(zhǎng)。我市專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量從 1995 年底的 16 家發(fā)展到 2000 年的 114 家，年均增長(zhǎng)高達(dá) 481。其中汽車及零配件交易市場(chǎng)從 6 家發(fā)展到 23 家，去年我市專業(yè)市場(chǎng)成交額達(dá) 905 億元。其中，汽車用品市場(chǎng)的含金量將不可估量。消費(fèi)觀向消費(fèi)觀向“住行住行”轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型深圳市近年來(lái)以高出全國(guó)一倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率發(fā)展，并且在 2001 年全國(guó)大中城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排位中名列前茅，如：人均產(chǎn)值第一，人均可支配消費(fèi)收入第一。因此，深圳居民的強(qiáng)大購(gòu)買力是勿容置疑的。從政策因素上看，20

11、00 年至 2002 年初，汽車消費(fèi)政策可謂利好不斷，包括取消汽車市場(chǎng)的各種亂收費(fèi)問(wèn)題；對(duì)生產(chǎn)銷售達(dá)到低污染排放限值的小轎車、越野車和小客車減征 30%的消費(fèi)稅 ；將“鼓勵(lì)汽車進(jìn)入家庭”寫進(jìn)中共中央關(guān)于制定“十五計(jì)劃”的建議等，這一系列汽車消費(fèi)利好消息，給汽車供銷注入了一針強(qiáng)心劑。從經(jīng)濟(jì)因素上看，深圳市民生活水平明顯提高，市民的消費(fèi)觀從吃穿型轉(zhuǎn)為住行型，深圳汽車消費(fèi)正逐步跨出超前消費(fèi)奢侈品的行列，消費(fèi)主體正朝著私人轉(zhuǎn)變。車市火爆，與之緊密相關(guān)的車輛購(gòu)置稅的征收也是形勢(shì)喜人，據(jù)深圳市國(guó)稅局統(tǒng)計(jì)：2001 全市車輛購(gòu)置稅收入達(dá) 10 億元之多。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)深圳銷售商業(yè)

12、物業(yè)的特征深圳銷售商業(yè)物業(yè)的特征從銷售商場(chǎng)的特征來(lái)看，近幾年深圳商場(chǎng)市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段：1、1999 年前，強(qiáng)調(diào)整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的做法不多，多數(shù)商場(chǎng)的銷售主要針對(duì)的是單個(gè)商鋪，主要針對(duì)的客戶為有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的買家。 （少數(shù)商場(chǎng)不在此列，如 98 年推出的福田世貿(mào)商城等）2、1999 年至 2000 年間。此階段商場(chǎng)的主要特征轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和主題經(jīng)營(yíng)特色，較著名的例子有東門名仕商城、新2000 廣場(chǎng)、潮流新地帶（前身為南塘商業(yè)廣場(chǎng)） ，南山的東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)、西部電子市場(chǎng)、南山女人世界等。銷售上采用小面積分割鋪位出售，以相對(duì)較吸引的單個(gè)商鋪總價(jià)吸納投資客。3、2000

13、年至 2001 年。期間商場(chǎng)銷售的主要特征為引入知名的大型商家進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，提升商場(chǎng)的整體商業(yè)價(jià)值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報(bào)，通常租金的數(shù)額與售價(jià)成一定的比率關(guān)系，使回報(bào)更為直觀。以物業(yè)投資的穩(wěn)健性和長(zhǎng)期獲利性吸引投資客。較為典型的代表為東門金世界商業(yè)中心（友誼城東門店） 、福田彩福世紀(jì)商城、華僑城金三角商場(chǎng)、南山集美堂以及現(xiàn)正銷售的新玩家百變電子城、銅鑼灣八達(dá)商城等。由以上三個(gè)階段來(lái)看，我們可以看出：商場(chǎng)就是商家集合經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，商家間優(yōu)勢(shì)互惠互補(bǔ)，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以吸引精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)消費(fèi)者，如果整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)得不

14、到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力將無(wú)法體現(xiàn)。深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1 1、商業(yè)物業(yè)的供給將減少、商業(yè)物業(yè)的供給將減少由于前幾年商業(yè)物業(yè)的存量供應(yīng)仍較大，2002 年政府批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)物業(yè)和已竣工的商業(yè)物業(yè)都比 2000、2001 年有較大減少，這說(shuō)明深圳市的商業(yè)物業(yè)仍處于調(diào)整期內(nèi)，近期新增的供應(yīng)量還會(huì)維持在較低的水平。2 2、商業(yè)物業(yè)存量消化壓力大、商業(yè)物業(yè)存量消化壓力大羅湖東門一帶的商業(yè)物業(yè)在東門改造完畢后，因?yàn)楣?yīng)大增，已出現(xiàn)嚴(yán)重的滯銷和空置，許多商場(chǎng)的二樓、三樓人流稀少，大量空置，平均空置率超過(guò) 30。目前深圳各在推商業(yè)物業(yè)仍以分割出售形式為主，對(duì)商場(chǎng)日后營(yíng)運(yùn)管理造成不利影

15、響，盡管部分項(xiàng)目整體出租中低樓層而吸引投資者投資，但中高樓層物業(yè)始終難以處理，地產(chǎn)發(fā)展商必須加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)之經(jīng)驗(yàn)積累，以專業(yè)的態(tài)度及長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及策劃推廣，避免盲目跟風(fēng)而造成資源浪費(fèi)。3 3、從商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視、從商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視大規(guī)模社區(qū)人流集中，人口數(shù)量大，商業(yè)需求旺盛。深圳部分發(fā)展商將不僅僅局限于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，其眼光已投向大型住宅社區(qū)，集合各行業(yè)各商家的大型社區(qū)購(gòu)物中心將在一定程度精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)上改變居民的購(gòu)物習(xí)慣。4 4、經(jīng)營(yíng)形式主題化，銷售單元小型化，投資者比例增加、經(jīng)營(yíng)形式主題化

16、，銷售單元小型化，投資者比例增加從經(jīng)營(yíng)形式看，主題式商業(yè)擴(kuò)張迅速，綜合性百貨向大型化發(fā)展，國(guó)外品牌來(lái)勢(shì)兇猛。商業(yè)物業(yè)集團(tuán)購(gòu)買銳減，銷售單元趨小型化發(fā)展。個(gè)人購(gòu)買作為投資目的的因素會(huì)增加。筍崗片區(qū)及筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)商業(yè)物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)研究筍崗片區(qū)及筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)商業(yè)物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)研究1 1、片區(qū)概況、片區(qū)概況（1 1）地理位置）地理位置洪湖西路以西，筍崗東路以北，紅嶺北路以東，泥崗東路以南地區(qū)?？傄?guī)劃用地面積約為 2.37 平方公里。（2 2）功能定位）功能定位現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，集專業(yè)化商品配送、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示與交易于一體，輔以相關(guān)配套設(shè)施的服務(wù)于羅湖、福田的配送中心型消費(fèi)物流園區(qū)。 (

17、3)(3) 道路現(xiàn)狀道路現(xiàn)狀筍崗片區(qū)外圍主要道路有泥崗東路、紅嶺北路、筍崗東路和洪湖西路四條；筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)內(nèi)部主要道路包括梅園路、梨園路、桃園路、寶崗路四條,其它道路為小區(qū)內(nèi)部道路或貨車通道。路名道路等級(jí)路段長(zhǎng)度（m）機(jī)動(dòng)車道寬度（m）說(shuō)明泥崗東路快速路17552*10.5東丁向雙向六車道，機(jī)非分行精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)紅嶺北路綜合性干道12852*7.5南北向雙向四車道，機(jī)非分行筍崗東路交通性干道12352*10.5南北向雙向六車道，機(jī)非分行洪湖西路綜合性干道20112*8.0南北向雙向四車道，機(jī)非混行梨園路區(qū)內(nèi)主干道15802*7.5東西向雙向四車道，機(jī)非混行梅園路區(qū)內(nèi)主

18、干道13762*7.5東西向雙向六車道，機(jī)非分行桃園路區(qū)內(nèi)主干道3582*5.0東西向雙向二車道，機(jī)非混行寶崗路區(qū)內(nèi)主干道8802*7.5南北向雙向四車道，機(jī)非混行2 2、筍崗片區(qū)、筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析、筍崗片區(qū)、筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（1 1）啟啟用用商商業(yè)業(yè)類類型型主主題題專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng) 香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城、香江辦公家具批發(fā)中心等、寶安北建材一條街、萬(wàn)駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)、華南汽車展示交易中心；中中型型綜綜合合店店 日豪購(gòu)物廣場(chǎng)等；品品牌牌店店古雅軒明清紅木家具、翡翠藤器家具、金寶來(lái)名家私、嘉旺城市快餐等；小小型型便便利利店店 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套

19、網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊商商鋪鋪?zhàn)庾赓U賃狀狀況況項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱租租賃賃均均價(jià)價(jià)（元元/ /平平方方米米）經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特特色色備備注注香香江江裝裝飾飾廣廣場(chǎng)場(chǎng)一層：168二層：108三層：78四層：58以裝飾材料、潔具、廚柜、門窗、布藝、家私為主管理費(fèi) 28 元/平方米，其中含水、電、保潔費(fèi)等香香江江家家具具城城一層：268以床、沙發(fā)、桌、椅為主主要以中高檔知名品牌為主順順意意隆隆建建材材裝裝飾飾材材料料專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)120以建材、裝飾材料、家私及汽車保養(yǎng)為主上、下兩層捆綁式租賃，使用年限為 3 年精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)百百合合隆隆舊舊貨貨市市場(chǎng)場(chǎng)一層：200以舊家私、舊日用電

20、器為主管理費(fèi) 10 元/平方米月左右紅紅桂桂路路與與寶寶安安南南路路交交匯匯處處街街鋪鋪215一致藥店北面日日豪豪名名園園旁旁街街鋪鋪185維靈藥讓南面進(jìn)進(jìn)達(dá)達(dá)工工貿(mào)貿(mào)大大廈廈（寶寶安安北北路路與與梨梨園園路路交交匯匯處處）一層：118二層：45以裝飾材料為主現(xiàn)一樓正在改造中寶寶安安南南路路裙裙樓樓租租售售市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況物物業(yè)業(yè)名名稱稱樓樓層層租租價(jià)價(jià)( (元元/ M2)售售價(jià)價(jià)( (元元/M2)1 1/F2 25 50 02 20 00 00 00 02 2/F1 12 20 01 12 20 00 00 0駿駿庭庭名名園園3 3/F8 80 01 10 00 00 00 01 1/F2

21、25 50 02 22 20 00 00 02 2/F1 12 20 01 12 20 00 00 0深深港港豪豪苑苑3 3/F7 70 09 90 00 00 01 1/F- - -2 20 00 00 00 0T TC CL L 閱閱讀讀繽繽紛紛2 2/F- - -1 10 00 00 00 01 1/F- - -2 23 30 00 00 02 2/F- - -1 11 10 00 00 0金金眾眾經(jīng)經(jīng)典典家家園園3 3/F- - -8 80 00 00 0以以上上為為最最終終成成交交紀(jì)紀(jì)錄錄，駿駿庭庭名名園園一一層層已已全全部部出出售售給給一一投投資資財(cái)財(cái)團(tuán)團(tuán)。（2 2）主主題題專專業(yè)

22、業(yè)商商場(chǎng)場(chǎng)建建設(shè)設(shè)檔檔次次大型主題專業(yè)商場(chǎng)建設(shè)檔次中檔，趕上甚至超過(guò)深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模和環(huán)境；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)以及來(lái)往筍崗物流園區(qū)的過(guò)客。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（3 3）商商品品品品種種總總量量建材、家具品種豐富，但其它如汽車保養(yǎng)用品呈零星狀分布，未形成一定的規(guī)模，且品種總量尚須進(jìn)一步增加。（4 4）商商品品檔檔次次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)缺乏很高檔次的商品等級(jí)。（5 5）商商品品特特色色及及格格調(diào)調(diào)商品的特色，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但格調(diào)的“程度”需要進(jìn)一步提高。精選優(yōu)質(zhì)文

23、檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第三章第三章項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1 1、地段優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于筍崗東路與寶崗路（規(guī)劃中）交匯處，東靠萬(wàn)駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)，西臨即將開(kāi)發(fā)的大型主題商城，離公交站點(diǎn)桂園中學(xué)僅 30 米（該站點(diǎn)有 30 多路大中巴到達(dá)） ，交通快捷；2 2、周邊商業(yè)近期已啟動(dòng)、建設(shè)項(xiàng)目、周邊商業(yè)近期已啟動(dòng)、建設(shè)項(xiàng)目如：香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城等。3 3、未來(lái)商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣、未來(lái)商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)規(guī)劃中改造工程將在近幾年內(nèi)動(dòng)工，商業(yè)需求旺盛。以汽車用品為主題的專業(yè)市場(chǎng)定位，使本商業(yè)物業(yè)除了輻射本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片

24、區(qū)及筍崗物流園區(qū)外，還將輻射到羅湖其它區(qū)域、福田區(qū)及深圳市。4 4、商業(yè)的升值潛力、商業(yè)的升值潛力本項(xiàng)目所在地段（寶崗路）現(xiàn)為羅湖區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。5 5、項(xiàng)目的規(guī)模連帶效應(yīng)、項(xiàng)目的規(guī)模連帶效應(yīng)本項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模較大，其規(guī)模效應(yīng)不言而喻。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析1 1、目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛、目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛周邊公建設(shè)施相對(duì)滯后，不利于商業(yè)氣氛的聚集（普遍影響） 。2 2、目前商業(yè)氛圍未形成，商業(yè)消費(fèi)不足、目前商業(yè)氛圍未形成，商業(yè)消費(fèi)不足筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的東部住宅、商業(yè)區(qū)的形成比較緩慢，除居民消費(fèi)的一些

25、中低檔消費(fèi)外，商業(yè)消費(fèi)能力明顯不足。3 3、商業(yè)物業(yè)的總體銷售面積相對(duì)較小，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略弱，且無(wú)法形、商業(yè)物業(yè)的總體銷售面積相對(duì)較小，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略弱，且無(wú)法形成龍頭商業(yè)。成龍頭商業(yè)。貴司商業(yè)物業(yè)的面積僅 4000 平方米左右，相對(duì)面積較小，不利于大型商業(yè)的進(jìn)駐，無(wú)法形成龍頭商業(yè)，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略差。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1 1、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，規(guī)劃中住宅區(qū)將不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買力的人口不斷增加。2 2、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)

26、規(guī)劃將會(huì)和本商業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相得益彰。3 3、深圳缺乏汽車用品專業(yè)市場(chǎng)、深圳缺乏汽車用品專業(yè)市場(chǎng)目前深圳市缺乏汽車用品專業(yè)市場(chǎng)，而隨著人們生活水平的提高，私家車已越來(lái)越多，汽車用品市場(chǎng)有極大的潛在需求。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析1 1、商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈、商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈周邊大量商業(yè)面積的租賃，會(huì)分散部分客戶群體，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。2 2、其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)羅湖區(qū)其它地區(qū)特別是寶安南路上的金典家園及 TCL 閱讀繽紛裙樓即將上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。3 3、規(guī)模的限制、規(guī)模的限制因本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積不大，難以形成

27、規(guī)模效應(yīng)。4、項(xiàng)目本身的特殊性限制因本項(xiàng)目為工程抵押而來(lái)，考慮到回籠資金，業(yè)主不大可能以租賃為主，從而客觀上也限制了某些主題定位。項(xiàng)目賣點(diǎn)提升項(xiàng)目賣點(diǎn)提升1 1、 “商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道” 、 “商業(yè)中樞、街中之王商業(yè)中樞、街中之王”地處城市主干道（筍崗路）的黃金分割點(diǎn)上，又緊鄰寶安北路，為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的交通要道，可謂“商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)要道” 。2 2、周邊車行林立、鼎盛人氣、周邊車行林立、鼎盛人氣3 3、深圳市首家汽車用品主題商城、深圳市首家汽車用品主題商城4 4、為汽車保養(yǎng)名家制造之大雅店堂、為汽車保養(yǎng)名家制造之大雅店堂精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)精選

28、優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第四章第四章項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位1 1、商業(yè)整體定位、商業(yè)整體定位城市商業(yè)要道并輻射深圳市的汽城市商業(yè)要道并輻射深圳市的汽車專業(yè)用品商城車專業(yè)用品商城2 2、商業(yè)理念定位、商業(yè)理念定位深圳市首個(gè)開(kāi)放式、國(guó)際名品汽車深圳市首個(gè)開(kāi)放式、國(guó)際名品汽車用品主題商城用品主題商城3 3、商業(yè)宣傳定位、商業(yè)宣傳定位天上的街市，名車的故事天上的街市，名車的故事物流的要道，名車的天堂物流的要道，名車的天堂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題定位1 1、影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的因素、影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的因素針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題定位論述主要從幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（1 1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模）經(jīng)

29、營(yíng)規(guī)模特別建議特別建議：為達(dá)到主題商城的規(guī)模效應(yīng)，建議將與其并行為達(dá)到主題商城的規(guī)模效應(yīng)，建議將與其并行的另一棟裙樓同時(shí)拿下，同時(shí)將二棟的二樓用天橋連接，進(jìn)而統(tǒng)一規(guī)的另一棟裙樓同時(shí)拿下，同時(shí)將二棟的二樓用天橋連接，進(jìn)而統(tǒng)一規(guī)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)劃、統(tǒng)一銷售。劃、統(tǒng)一銷售。本商業(yè)裙樓建筑面積共 4000 多平方米，相對(duì)于筍崗一些大型商業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模偏小，如：香江家具城、香江裝飾廣場(chǎng)建筑面積均達(dá)到 3萬(wàn)平米左右。（2 2）競(jìng)爭(zhēng)比較及市場(chǎng)潛力方面）競(jìng)爭(zhēng)比較及市場(chǎng)潛力方面本文前面對(duì)筍崗商業(yè)物業(yè)分析中全面描述了筍崗各商業(yè)類型和業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，從中我們可以發(fā)現(xiàn)筍崗商業(yè)類型的特點(diǎn)： 筍崗片區(qū)、

30、筍崗物流園區(qū)借助物流的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)空白點(diǎn)被大量填補(bǔ)。 中高檔汽車用品商業(yè)形態(tài)目前在筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)甚至整個(gè)深圳市都是處于稀缺狀態(tài)。而隨著私家車主的增多，汽車用品市場(chǎng)需求將越來(lái)越大。筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)自功能改造以來(lái)，片區(qū)內(nèi)已集中了 N家汽車銷售、汽車維修等汽車企業(yè)群體。目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中低檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)原來(lái)所依托的鐵路北站的貨運(yùn)編組功能將被特區(qū)外的平湖大型編組站所取代，倉(cāng)儲(chǔ)功能也將向東、西兩翼港口和平湖大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)轉(zhuǎn)移。另一方面，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)及園嶺片區(qū)等地中高檔住宅帶的興起，預(yù)計(jì)未來(lái)年內(nèi)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的消費(fèi)層次將會(huì)有力的推動(dòng)筍崗片區(qū)、筍崗

31、物流園區(qū)中高檔商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。（3 3）交通位置方面）交通位置方面本項(xiàng)目商業(yè)在交通位置上有相對(duì)明顯的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 貼近筍崗路，便利羅湖、福田客戶的往來(lái)； 規(guī)劃中的寶崗路裝飾連接了車流量大的筍崗東路與泥崗路； 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的改造將帶來(lái)大量的居住群體，從而使本片區(qū)形成鼎盛的人氣。從地理位置上來(lái)說(shuō)，本商業(yè)有比較廣泛的輻射范圍，可以拓寬相應(yīng)的客戶來(lái)源，而不僅僅作為區(qū)域性商業(yè)。（4 4）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、種類）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、種類目前項(xiàng)目周邊商業(yè)主要是以裝飾材料、家居用品、辦公用品、文具批發(fā)、舊貨買賣為主的香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城、香江辦公家具城、筍崗

32、玩具批發(fā)市場(chǎng)、百全隆舊貨市場(chǎng)等中大型商場(chǎng)；以汽車交易為主的萬(wàn)駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)、華南汽車展示交易中心等。商業(yè)種類以裝飾材料、家居用品、辦公用品、舊貨買賣為主，并含有極少量汽車專業(yè)用品等。商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位綜合考慮上述因素后，本項(xiàng)目定位為：（1 1）消費(fèi)群體定位）消費(fèi)群體定位以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高檔消費(fèi)及各類型企事業(yè)單位為主。（2 2）消費(fèi)性質(zhì)定位）消費(fèi)性質(zhì)定位以滿足企業(yè)、個(gè)人與家庭便利化的汽車專業(yè)用品需求為主。（3 3）消費(fèi)群體區(qū)域）消費(fèi)群體區(qū)域精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)以羅湖為消費(fèi)主要集中區(qū)，輻射福田、南山及香港等地。（4 4）經(jīng)營(yíng)商品定位）經(jīng)

33、營(yíng)商品定位經(jīng)營(yíng)商品定位要點(diǎn)：主要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的融合，有效利用周邊大區(qū)域商業(yè)環(huán)境的人流，并在商城品質(zhì)上做出差別，成為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)核心商業(yè)，并反過(guò)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)檔次和品質(zhì)。經(jīng)營(yíng)商品主題定位：汽車專業(yè)用品商城汽車專業(yè)用品商城一樓：一樓：汽車外飾品：汽車外飾品：地膠、車毯、布套、座墊、車燈、牌照架、晴雨檔、車罩、天線、擋泥板、靜電帶、旗桿燈、后車廂網(wǎng)兜、反光門貼、天窗、行李網(wǎng)、皮套車型改裝：車型改裝：尾翼、行李架、防撞條、排氣管套、汽車大包圍、汽車保險(xiǎn)缸輪胎、輪轂類：輪胎、輪轂類：輪眉、輪胎、鋁合金輪轂、輪胎裝飾罩、輪鎖電瓶類電瓶類二樓：二樓：影音通訊類：影音通訊類：CD 音響、音

34、像設(shè)備、揚(yáng)聲器、車載免提系統(tǒng)、功放器汽車內(nèi)飾品類：汽車內(nèi)飾品類：排檔鎖、指南針、方向盤套、遮陽(yáng)用品、香水、防曝膜、窗簾、排檔頭、儀表板、腳踏蓋、多功能機(jī)架、CD 盒、車用扶手箱、方向力把、后視鏡、蠟拖、時(shí)鐘、溫度計(jì)、名片盒、香片、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)掛件、鑰匙鏈汽車養(yǎng)護(hù)用品：汽車養(yǎng)護(hù)用品：內(nèi)飾清洗/保護(hù)劑、外飾清洗/保護(hù)劑、輪胎清洗/保護(hù)劑、風(fēng)擋玻璃清洗劑、拋光/研磨劑、引擎清洗劑、除銹/防凍液、聚酯鍍膜（蠟）系列電器用品類：電器用品類：防盜系統(tǒng)、中控門鎖、電動(dòng)門窗、倒車?yán)走_(dá)、車用剃須刀、負(fù)離子發(fā)生器、插頭、車用冰箱油品：油品：美孚、東風(fēng)專用油上述商業(yè)品牌注重良好的社會(huì)形

35、象性，進(jìn)駐時(shí)進(jìn)行商業(yè)品牌審查，確保知名品牌商城的整體名貴性。經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式定位綜合上述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)要做到“汽車專業(yè)用品商城” ，必須控制汽車用品類型和品牌，加強(qiáng)整體包裝和商城宣傳，成為知名品牌首選之地，使眾多商家以進(jìn)入本區(qū)為榮，使品牌汽車專業(yè)用品和品牌商城相映襯，主要經(jīng)營(yíng)模式建議：1 1、連鎖經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)主要針對(duì)國(guó)內(nèi)著名商品品牌，以商家成熟的經(jīng)營(yíng)方式和強(qiáng)烈的品牌感染力聚集本商業(yè)的氣氛。2 2、特許經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)主要是引進(jìn)國(guó)外著名商品品牌，實(shí)現(xiàn)深圳區(qū)特許經(jīng)營(yíng)專賣，從而吸引深圳其他區(qū)域客戶群體消費(fèi)。并對(duì)提升本商業(yè)的品牌和知名度有精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)極好的幫助作

36、用。經(jīng)營(yíng)管理模式定位經(jīng)營(yíng)管理模式定位聘請(qǐng)專門的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。商業(yè)的管理機(jī)構(gòu)是商業(yè)運(yùn)作的核心。本商業(yè)所開(kāi)創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)模式和商品檔次是深圳商業(yè)所少有的，加之本項(xiàng)目依靠筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)兩大汽車交易市場(chǎng)，可在短時(shí)間內(nèi)形成汽車專業(yè)用品商城的主題和濃郁的商業(yè)氛圍，因此，建議聘請(qǐng)專門的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。商業(yè)物業(yè)銷售目標(biāo)客戶定位商業(yè)物業(yè)銷售目標(biāo)客戶定位1 1、從區(qū)域、歷史角度分：、從區(qū)域、歷史角度分：羅湖區(qū)的原住居民為主及部分羅湖區(qū)、福田區(qū)原住居民；廣東籍的潮州人占相當(dāng)比例；廣東籍的香港人占一定比例；羅湖區(qū)中高收入新移民。2 2、從職業(yè)、年齡、收入角度分：、從職業(yè)、年齡、收入角度分：公務(wù)員：公務(wù)員：年齡

37、在 35-50 歲之間，雙職工家庭，收入穩(wěn)定，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)。高級(jí)白領(lǐng)：高級(jí)白領(lǐng)：年齡在 30-45 歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券、外企等高級(jí)職員及管理人員。本地居民及廣東籍潮州人、香港人：本地居民及廣東籍潮州人、香港人：年齡在 35-60 歲之間，文化程度較低，自有商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)理想，有多次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪有興趣，并具專業(yè)眼光?！凹彝ブ鲖D型家庭主婦型”的女性階層（如的女性階層（如“師奶師奶” ）：）：年齡在 35-60 歲之間，有一定積蓄（如私房錢） ，但來(lái)之不易。有投資意識(shí)，對(duì)投資商鋪前景看好

38、，而對(duì)投資股市有一定恐懼感，有跟風(fēng)傾向，希望通過(guò)商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金回報(bào)獲益的女性。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：有一定資金實(shí)力，從事與本商城主題定位相符商業(yè)活動(dòng)的小業(yè)主，即自用型客戶。（3 3）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分：）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分：投資客戶為主，自用客戶為輔。價(jià)格定位價(jià)格定位1 1、價(jià)格制定原則、價(jià)格制定原則（1 1）合理原則）合理原則充分考慮各類因素對(duì)價(jià)格制定的影響，根據(jù)市場(chǎng)的需求彈性和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)狀況，在不偏離合理利潤(rùn)太遠(yuǎn)的前提下，參考其它商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)行情，制定項(xiàng)目均價(jià)。（2 2）增值原則）增值原則本商業(yè)物業(yè)在推出時(shí)低價(jià)入市，低開(kāi)高走逐步拉高價(jià)位。2 2、價(jià)格制定、價(jià)格制定精

39、選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)參考之前周邊項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)及寶安南路現(xiàn)有裙樓的租售價(jià)格，并考慮到商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性，為盡快回籠資金，建議貴司以低價(jià)策略取勝，堅(jiān)持以快打快，以期促成本裙樓的銷售，為貴司做品牌、創(chuàng)效益，同時(shí)有力發(fā)揮卓越市場(chǎng)營(yíng)銷之所長(zhǎng)，展現(xiàn)卓越在同行中的綜合實(shí)力。我司建議項(xiàng)目一樓均價(jià)定為：16000 元/平方米；二樓均價(jià)定為：8000 元/平方米，從而實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12000 元/平方米。3 3、每階段價(jià)格走勢(shì)、每階段價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)結(jié)合各期銷控，遵循低價(jià)入市，低開(kāi)高走的原則，保證各期的實(shí)收均價(jià)水平。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第五章第五章?tīng)I(yíng)銷策略實(shí)行細(xì)鋪返租制細(xì)鋪以

40、吸引中小投資者細(xì)鋪以吸引中小投資者1 1、細(xì)鋪即分割商鋪細(xì)鋪即分割商鋪 在營(yíng)銷過(guò)程中，將大面積的商場(chǎng)分隔成眾多小面積的商鋪，再將小商鋪分別出售給不同的客戶。2 2、細(xì)鋪利于吸引中小投資者細(xì)鋪利于吸引中小投資者 一般說(shuō)來(lái)，商鋪的功能單位多數(shù)為 5M2至 50M2不等，即使在全球最大零售商沃爾瑪?shù)却笮蜕虉?chǎng)，其基本的功能單位也如此；細(xì)鋪在不降低單價(jià)的同時(shí)大大了降低了鋪位的總價(jià)，使中小投資者也能買得起；如果算上商鋪的按揭，其首期款和月供款將大幅減少，使許多白領(lǐng)工薪都可以買得起。3 3、中小投資者為數(shù)甚眾中小投資者為數(shù)甚眾 深圳許多小店鋪老板，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中想進(jìn)一步降低成本，愿意購(gòu)置適合自己使用的小商鋪

41、；隨著股市的日益走淡及利率屢屢下調(diào)，許多置業(yè)投資者愿意將一部分閑錢投資到回報(bào)穩(wěn)定的小商鋪；許多白領(lǐng)工薪在購(gòu)置住宅后，如有少量閑錢往往找不到合適的投資對(duì)象，如有力所能及的小商鋪，他們會(huì)積極投資。4 4、深圳商鋪應(yīng)以深圳商鋪應(yīng)以“中小投資者中小投資者”為目標(biāo)定位為目標(biāo)定位 中小投資者數(shù)量眾多，足以支持本商業(yè)裙樓幾萬(wàn)平米的商鋪；雖然吸引中小投資者較為麻煩，但這是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)，只要通過(guò)招商引進(jìn)大商家來(lái)經(jīng)營(yíng)，既可省時(shí)省力，也可為廣大中小投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)，這樣開(kāi)發(fā)商可坐享商鋪推售良好局面，精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第六章第六章租售策略推行租售并舉案租售同時(shí)進(jìn)行租售同時(shí)進(jìn)行1、同一

42、個(gè)鋪位租售可以分開(kāi)，同時(shí)進(jìn)行。按照上一章的分析，實(shí)行細(xì)鋪返租，租與售就成為兩個(gè)獨(dú)立的過(guò)程，而且相互之間不矛盾，租是出租使用權(quán)（但保留所有權(quán)） ，售是出售所有權(quán)（但保留使用權(quán)） 。2、假定將某個(gè)鋪位 X 賣給某個(gè)業(yè)主甲。在簽訂買賣合同時(shí)某甲就必須確定是否讓發(fā)展商包租，如果某甲讓發(fā)展商包租，則發(fā)展商可將鋪位 X 再租給乙，讓乙在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下經(jīng)營(yíng)，這種情況，某乙向貴方支付租金，貴方向某甲支付包租的年投資回報(bào)，如果某甲要自己經(jīng)營(yíng)，則相當(dāng)于貴方的商鋪 X 包租回來(lái)之后又出租給某甲，只是租金與年回報(bào)相抵消而已。3、假定將某個(gè)鋪位 Y 租給經(jīng)營(yíng)者某乙。則貴方可以再將鋪位 Y 對(duì)外出售給某丙

43、，只是某丙在購(gòu)買時(shí)必須接受包租計(jì)劃。這樣，某乙因?yàn)樽怃佄?Y 給貴方交租金，貴方則向業(yè)主某丙支付年回報(bào)租金。4、由于物業(yè)實(shí)行細(xì)鋪返租，使得物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相互分離，從而使得出租和出售可以同時(shí)進(jìn)行。租售對(duì)貴方都有利租售對(duì)貴方都有利1、商鋪售出去，有利貴方回收資金；而商鋪?zhàn)獬鋈?，則能盡快使商場(chǎng)活起來(lái)，投入營(yíng)業(yè)，促進(jìn)后期銷售。同時(shí)商鋪賣出去又租出去，則業(yè)主的年回報(bào)可由經(jīng)營(yíng)者支付，貴方也就沒(méi)有壓力了。2、在商鋪的推廣過(guò)程，貴方既不能惜售，也不能惜租，只要愿意參與本商業(yè)裙樓，購(gòu)買和承租都?xì)g迎。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)備注：對(duì)于大商家，我們將采取簽定備注：對(duì)于大商家，我們將采取簽

44、定 8 81212 年租賃協(xié)議的年租賃協(xié)議的方式，在招商前期階段，我們暫時(shí)不考慮對(duì)中小客戶推行方式，在招商前期階段，我們暫時(shí)不考慮對(duì)中小客戶推行“以租代售以租代售”模式。模式。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第七章第七章推廣渠道與宣傳策略推廣時(shí)間推廣時(shí)間1、銷售準(zhǔn)備期（2002 年 5 月初2002 年 6 月底）2、咨詢導(dǎo)入期（2002 年 7 月初2002 年 8 月底）3、正常銷售期（2002 年 8 月2002 年 12 月）4、尾 盤 期（2003 年 1 月以后）推廣渠道推廣渠道1 1、現(xiàn)場(chǎng)銷售、現(xiàn)場(chǎng)銷售咨詢導(dǎo)入期內(nèi)鑒于商業(yè)物業(yè)與嘉寶田房地產(chǎn)(深圳)有限公司的關(guān)系，建議先

45、將售樓處設(shè)于嘉寶田花園售樓處內(nèi)，接待意向客戶；也可根據(jù)本商業(yè)物業(yè)特定的需求在商業(yè)物業(yè)實(shí)體內(nèi)另行裝修臨時(shí)售樓處。2 2、外展場(chǎng)、外展場(chǎng)可考慮在萬(wàn)駿汽車交易市場(chǎng)、華南國(guó)際展示汽車交易中心及香江裝飾廣場(chǎng)等針對(duì)性較強(qiáng)且人流較為集中的地方設(shè)咨詢點(diǎn)。3 3、汽車網(wǎng)絡(luò)銷售、汽車網(wǎng)絡(luò)銷售通過(guò)我司有關(guān)人員的汽車網(wǎng)站-中國(guó)通車網(wǎng)（）進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳，直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)網(wǎng)站 30000多個(gè)企業(yè)及個(gè)人會(huì)員進(jìn)行推廣。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)4 4、現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)依照項(xiàng)目工程進(jìn)度組織策劃一系列的促銷活動(dòng)，以吸引目標(biāo)客戶為目的，達(dá)到銷售的既定任務(wù)。5 5、香港針對(duì)性推廣、香港針對(duì)性推廣在香港旺角和荃

46、灣有二條汽車用品專業(yè)市場(chǎng)街，利用我司與其商業(yè)機(jī)構(gòu)的特殊關(guān)系，在那里設(shè)點(diǎn)宣傳推廣，引進(jìn)商家來(lái)本此經(jīng)營(yíng)。另外我司將為香港客戶代辦各類證件，以促使其盡快入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶旺人氣。6 6、媒體推廣、媒體推廣利用商業(yè)推廣的主要媒體，其中以深圳特區(qū)報(bào) （在周二汽車專版進(jìn)行軟性炒作）為主要載體，輔以深圳商報(bào)或南方都市報(bào)全省版進(jìn)行其它區(qū)域客戶的宣傳。7 7、口岸派發(fā)、口岸派發(fā)利用羅湖、皇崗口岸進(jìn)行單張派發(fā)，以吸引香港投資客，從而拓寬客戶層面。宣傳策略宣傳策略本商業(yè)物業(yè)總建筑面積約 4000 平方米左右，銷售周期相對(duì)較短，且項(xiàng)目定位所針對(duì)的特別消費(fèi)群體，須通過(guò)適量的促銷活動(dòng)，輔以具有廣泛影響的事件、新聞、比賽、活動(dòng)的炒作，加上硬性商業(yè)