自考資產(chǎn)評估歷年大題

1、稅企業(yè)； 該設(shè)備在評估基準(zhǔn)日前利用率僅為60%，評估基準(zhǔn)日后，預(yù)計(jì)利用率可達(dá)80%;1. 被評估的設(shè)備購建于 2000 年 6月，賬面原值為 120 萬元， 2002 年 6月對該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費(fèi)用為15 萬元， 2004 年 6月對該設(shè)備進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)資料：(1) 從 2000 年至 2004 年，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為102 %、 105 %、 103 %、106 %、 108%;(2) 由于使用了新型技術(shù)，該設(shè)備的月人工成本比社會普遍運(yùn)用的同類設(shè)備節(jié)約 5000 元；(3) 該設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指

2、數(shù)為0.7 ，該企業(yè)為正常納(5)經(jīng)檢測該設(shè)備尚可使用8 年。要求：(1) 計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2) 計(jì)算該設(shè)備的加權(quán)投資年限與成新率 (計(jì)算實(shí)體性貶值 ) ；(3) 計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額；(4) 計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值額；(5) 計(jì)算該設(shè)備的評估值。(以萬元為計(jì)算單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)) ( 2006 12 分)【答】(1) 計(jì)算該設(shè)備的重置成本：重置成本 =120 X( 108 %- 102 %)+ 15X( 108 %- 103%) = 142.787( 萬元)(2) 計(jì)算該設(shè)備的加權(quán)投資年限：加權(quán)投資年限 =120 X (108% - ( 102 %) X 4+ 15X(

3、108 %- 103 %X 2) - 120 X (108 %- 102 %)+ 15X( 108%- 103%) = 539.6916 - 142.787 = 3.78 (年) 為什么是 4 年，不是說尚可使用是8 年么是計(jì)已用的年數(shù)成新率 =8 -( 3.78 X 60%+8 =77.91%(3) 計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額功能性貶值額 =5000 X 12 X ( 1-33% ) X (P/A , 10% 8 ) =5000 X 12X ( 1-33% ) X 5.3349=21.45 ( 萬元 )(4) 計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1 ( 80%- 1) 0.7 X 100

4、%= 14.46 % 為什么是 80%不是 60% 實(shí)際生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力經(jīng)濟(jì)性貶值額 =( 142.787 X 77.91%-21.45 )X 14.46%=12.98 ( 萬元)(5)=142.787 X 77.91%-21.45-12.98 = 76.82計(jì)算該設(shè)備的評估值（ 萬元 ）2. 被評估成套設(shè)備 購建于 1992 年 12 月，賬面價值 100 萬元， 1997 年對設(shè)備進(jìn)行技術(shù) 改造，追加投資 20 萬元， 2002 年 12 月對該設(shè)備 進(jìn)行評估。經(jīng)評估人員調(diào)查分析得到如下 數(shù)據(jù)：（ 1 ）從 1992 年到 1997 年，每年該類設(shè)備價格上升 率為 10% 而從 1

5、997 年至 2002 年 設(shè)備價格維持不變；（ 2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支2000 元；（ 3）被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，所得稅率為 33% （ 4）該設(shè)備在評估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的 80% 經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用 5 年， 在未來 5 年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求：（ 1）計(jì)算被估設(shè)備的重置成本及各項(xiàng)損耗；（ 2）計(jì)算該設(shè)備的評估值 （以萬元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)） 。（2005 試題）【答】（1）重置成本 =100X( 1 + 10% 5+20=181.051 (萬元)（2）加權(quán)投資年限 =（161.05

6、1 X10+20 X 5)/181.051=9.45（年）實(shí)際使用年限 =9.45 X 80%=7.56 （年）成新率 =5/ (7.56+5 ) =39.8%功能性貶值額 =0.2 X 12 X( 1-33% )X( P/A,10%,5 )=6.096 （萬元）（3）評估值 =181.051 X 39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（萬元）3?某型號壓力機(jī)購置于 1990 年 12 月，賬面原值為 40 萬元，其中，壓力機(jī)的購買價為 35 萬 元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi) 4.5 萬元，運(yùn)雜費(fèi) 0.5 萬元。評估基準(zhǔn)日為 2000 年 12 月 20 日。經(jīng) 過調(diào)查得知， 該類壓

7、力機(jī)的定基價格指數(shù) 1990 年和 2000 年分別為 130% 150% 基礎(chǔ)安裝 費(fèi) 10 年間上漲了 100% 評估基準(zhǔn)日的運(yùn)雜費(fèi)為1.1 萬元。該壓力機(jī)前 5 年的利用率為 120%后 5 年的利用率為 95%預(yù)計(jì)尚可以使用 3 年。與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要 5個工作人員，而同類設(shè)備需要 3 個工作人員，操 作人員的 年工資及福利費(fèi)用為2 萬元/人。所得稅稅率為 33% 折現(xiàn)率為 12%要求：（1）計(jì)算該設(shè)備的重置成本。（ 2 ）計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額。（ 3 ）計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額。（ 4）計(jì)算該設(shè)備的評估價值。 （2003 試題）【答】（1）設(shè)備重置成本 =35X（

8、150 滄 130% + 4.5 X （1 + 100% ）+1.1=50.48 萬元（采用物價指 數(shù)法）（2）實(shí)體性貶值 ：設(shè)備實(shí)際已使用年限=5X 120%八5 X 95%=10.75年實(shí)體性損耗率 =已使用年限 10.75/ （已使用年限 10.75+ 尚可使用年限 3）=78.2% 實(shí)體性貶值額 =50.48 X 78.2%=39.48 萬元（采用使用年限法） 功能性貶值 = 凈超額運(yùn)營成本 （5- 3） X 2X （1 -33% ） X 年金現(xiàn)值系數(shù) 1-1 心+ 12% ） 312% =2.68 X 2.40=6.44 萬元設(shè)備價值 =重置成本 50.48 實(shí)體性貶值 39.48

9、功能性貶值 6.44=4.56 萬元4. 被評估設(shè)備購建于 1997 年 11 月，賬面原值為 100 萬元，其中設(shè)備購置價 80 萬元，基 礎(chǔ)及安 裝費(fèi)用 18 萬元，運(yùn)雜費(fèi) 2 萬元。 2000 年 11 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：(1) 2000 年該類設(shè)備的購置價比 1997 年上漲了 50% 基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的物價上漲了30%該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到 3 萬元。60% 尚可使用 5 年。 與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相 1000 元。10% 所得稅率為 33%(2) 由于開工不足，該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的(3) 比，該設(shè)備預(yù)計(jì)每月工人成本超支額為(4) 該企業(yè)的正常投資報酬率

10、為要求： ( 1)根據(jù)上述資料，分別計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項(xiàng)貶值指標(biāo)。(2) 計(jì)算被估設(shè)備的評估值。 (2002 年試題 )【答】(1) 按物價指數(shù)法計(jì)算重置成本重置成本 =80 X 150%+18< 130%+3=146.4 ( 萬元 )(2) 按年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率 =已使用年限 / ( 已使用年限 +尚可使用年限 )=(3X 60% / (3X 60%+5=26.47%實(shí)體性貶值額 =146.4 X 26.47%=38.75 ( 萬元 )(3) 通過計(jì)算超額運(yùn)營成本反映功能性貶值功能性貶值 =0.1 X 12X (1-33%) X 3.7908=0.804 X 3

11、.7908=3.05( 萬元 )注 ：折現(xiàn)率為 10%,5 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3.79082 3 4 53.7908=1/1.1 + 1/1.1 +1/1.1 +1/1.1 +1/1.1(4) 評估值 =重置成本 146.4- 實(shí)體性貶值 38.75- 功能性貶值 3.05=104.5( 萬元 )5. 某 肉食加工生產(chǎn)線 由兩個部分構(gòu)成，分別購建于 1994 年 10 月和 1995 年 10 月，賬面 原值分別為 500 萬元、 150 萬元，現(xiàn)評估其在 2000 年 10 月的價值。調(diào)查分析得知，該類設(shè) 備定基價格指數(shù)在 1994 年、 1995 年、 2000 年分別為 110% 11

12、5% 140% 該設(shè)備尚可使用 5 年，和當(dāng)前市場上的同類設(shè)備相 比，該設(shè)備運(yùn)行所耗費(fèi)電力能源較大，平均每年多耗電 3 萬度，每度電按 0.7 元計(jì)算，所得稅稅率為 33% 折現(xiàn)率為 10% 要求：(1) 計(jì)算該設(shè)備的重置成本。(2) 計(jì)算該設(shè)備的已使用年限。(3) 計(jì)算該設(shè)備的貶值額(4) 估算該設(shè)備的價值 (2001 試題 ) 【答】(1) 該設(shè)備重置成本為：500 X( 140%/100% ) +150 X( 140%/115% =636.36+182.61=818.97 ( 萬元 )(2) 該設(shè)備的已使用年限 =( 636.36 X 6+182.61 X 5) /818.97=5.78

13、 ( 年)(3) 該設(shè)備的實(shí)體性貶值額 =818.97 X( 5.78/ ( 5.78+5 ) =439.13 (萬元 ) 該設(shè)備的功能性貶值 =3X 0.7 X( 1-33% ) /10% X( 1-1/ (1 + 10% ) =5.33 ( 萬元 )(4) 該設(shè)備的評估值 =818.97-439.13- 5.33=374.51( 萬元 )有一待估宗地，剩余使用年限為 45 年，土地還原利率為7%,1. 現(xiàn)收集到 A B C 三個宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與待估宗地相比較， 以待估宗地為基準(zhǔn) 確定的數(shù)值，容積率每增加 0.1 ，宗地地價比容積率為

14、1.5 時增加 3%，該城市從 2000 年到2004 年每年地價上升 1 %，試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004 年 1 月的價格 ( 計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整數(shù) ) 。 ( 2006 年)( 市場法 )【答案】 根據(jù)所給資料，分別進(jìn)行交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素、土地使用 年限修訂：(1 ) 交易時間修訂：根據(jù)該城市從 2000 年到 2004 年每年地價上升 1 %，則：交易實(shí)例 A 交易時間修正系數(shù) =101/100=1.01交易實(shí)例 B 交易時間修正系數(shù) =101/100=1.01交易實(shí)例 C 交易時間修正系數(shù) =102/100=1.02(2 ) 交易情況修訂：交易實(shí)例

15、A 交易情況修正系數(shù) =100/99=1.01交易實(shí)例 B 交易情況修正系數(shù) =100/100=1交易實(shí)例 C 交易情況修正系數(shù) =100/98=1.02(3) 容積率修訂：容積率每增加 0.1 ，宗地地價比容積率為 1.5 時 增加 3%，則：交易實(shí)例 A 容積率修正系數(shù) =100/97=1.03交易實(shí)例 B 容積率修正系數(shù) =100/103=0.97交易實(shí)例 C 容積率修正系數(shù) =100/97=1.03(4) 區(qū)域因素和個別因素修訂：交易實(shí)例 A 修正系數(shù) =100/99=1.01交易實(shí)例 B 修正系數(shù) =100/102=0.98交易實(shí)例 C 修正系數(shù) =100/99=1.01(5) 土地

16、使用年限修訂：則：交易實(shí)例 A 和 C 修正系數(shù)為：一 45 401 ( 1 + 7%) + 1 ( 1 + 7 %) = 1.02(6) 則修正后地價為宀 宀 宗成交交易時交易情容積率區(qū)域因個別因土地修正地價(元間修正況修正修正系素修正系素修正使用年限后地/M2）系數(shù)系數(shù)數(shù)數(shù)系數(shù)修正系數(shù)價A21501.011.011.0311.011.022327B24001.0110.970.98112304C21001.021.021.0311.011.022318(7)因得到的三個修正后地價比較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果為待估宗地評估單價 =（2327+2304+2318 ） 13= 2316

17、（元）2. 某房地產(chǎn)的土地面積 1000平方米，建筑面積 3500平方米。該房地產(chǎn)的土地部分于1998年12月1日通過出讓方式取得，價格為每平方米1100元，土地使用權(quán)年限為50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造價為700元，經(jīng)濟(jì)使用年限為 60年?，F(xiàn)在要評估該房地產(chǎn)2003年12月1日的價值。經(jīng)過調(diào)查，2003年12月1日與該房地1200元；同類建8%試估算該產(chǎn)所處區(qū)域、用途相同，且土地使用權(quán)年限為50年的土地價格為每平方米筑的造價為每平方米 750元。假定建筑物的殘值為零，土地資產(chǎn)的折現(xiàn)率為房地產(chǎn)在2003年12月1日的價值。(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位 )(2

18、005試題)(市場法)【答案】(1) 確定土地年限修正系數(shù)=(1-1/1.08 45)/ ( 1-1/1.08 50) =0.9898(2) 求土地價值=1000 X 0.12 X 0.9898=118.776 (萬元)(3) 求建筑物的成新率=57/ ( 3+57) =95%(4) 求建筑物價值=3500 X 0.075 X 95%=249.375 (萬元)(5) 求房地產(chǎn)價值=118.776+249.375=368.15(萬元)3. 預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來 5年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年末計(jì)劃將該房地產(chǎn)出售，出售價格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%出售時需要對增值部分繳納30%勺稅費(fèi)。折現(xiàn)率為

19、10%試估算該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值。(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)(2004試題)(收益法)【答案】(1 )求該房地產(chǎn)未來 5年收益的現(xiàn)值400 X 1-1 心+10%）/10%=1516.32 （萬兀）(2) 假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價值為P,則該房地產(chǎn)第5年末出售收益的現(xiàn)值為5P X( 1+5% -P X 5%x 30%/ (1 + 10%)=0.6426P(3) 求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值：P=0.6426P+1516.32P=4242.64（萬元）4.有一待估宗地 A,與待估宗地條件類似的宗地為甲，有關(guān)對比資料如下表所示:宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價指數(shù)A2000.1

20、001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地b相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5% ( 0.1:5% )要求：(1)計(jì)算參照物和待估宗地的容積率為與地價相關(guān)系數(shù)。(2) 計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。(3) 計(jì)算參照物修正后地價。(2002試題)(市場法)【答案】(1) A宗地容積率地價指數(shù)為105 (即1為100%, 1.1為105%),甲宗地的容積率地價指數(shù)為 110 (即 1 為 100%, 1.

21、2 為 110%怖1(2) 交易情況修正系數(shù)為或0.99108102交易時間修正系數(shù)為或1.06100區(qū)域因素修正系數(shù)為 98或1.02100個別因素修正系數(shù)為100或1105110容積率修正系數(shù)為或0.95100108100100105(3) 參照物修正后地價=780 X 101 X 102 X 98 X 100 X 110 =796.475.被評估資產(chǎn)是一塊50年期土地使用權(quán)的空地，通過市場調(diào)查得到三個可比實(shí)例。中，實(shí)例A成交于1999年10月20日，市場分析近幾年地價平均每月上漲0.5%, A的交通 比被評估土地的交通便捷程度高5%但其他基礎(chǔ)設(shè)施完善程度是被評估土地的93% A在成交時的

22、剩余土地使用年限為60年，折現(xiàn)率為10% A的成交價格為500萬元。評估基準(zhǔn)日定為2001年5月22日。要求：(1) 計(jì)算各因素 修正系數(shù)(計(jì)算結(jié)果保留三位小數(shù))。(2) 估算對實(shí)例A比較修正后的地價(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))(2001試題)(市場法)【答案】(1) 時間因素修正系數(shù)為：1+0.5% X 19=1.095交通便捷程度修正系數(shù)為：100/105=0.952基礎(chǔ)設(shè)施完善程度修正系數(shù)為：100/93=1.075.5060土地使用年限修正系數(shù)為：1-1/ (1+0.1)/1-1/ (1+0.1)=99.5/100=0.995(2) 修正后地價為：500 X 1.095 X 0.952 X

23、 1.075 X 0.995=557.51(萬元)1.A公司生產(chǎn)某產(chǎn)品，原產(chǎn)量為每年10萬件，每件價格100元，成本80元，現(xiàn)擬采用 某專利技術(shù)，該技術(shù)可以 提高產(chǎn)品質(zhì)量，從而 使價格上升到110元/件；并且可以擴(kuò)大銷量， 使年產(chǎn)銷量達(dá)12萬件；同時可以提高原材料利用率，使成本下降為75 元 /件。該企業(yè)所得稅率為 33%。預(yù)計(jì)該專利的經(jīng)濟(jì)壽命為 5 年，假定折現(xiàn)率為 10%,請計(jì)算該專利技術(shù)的價 值。 （以萬元 為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）（2006 ）（收益法）【答案】該專利技術(shù)的價值 =12 X（ 110-75 ） -10 X（ 100-80 ） X（ 1-33% ）X（ P/A, 1

24、0% 5 ）=220 X 0.67 X 3.7908=558.76 （ 萬元）2?某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購買某食品研究所的一項(xiàng)最新飲料添加劑 專利技術(shù)，該專利的經(jīng) 濟(jì)壽命為 5 年，經(jīng)過預(yù)測分析表明， 使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品年銷售量將提高 10% 產(chǎn)品的銷售價格將提高5%生產(chǎn)及銷售成本節(jié)約 2%該企業(yè)目前的產(chǎn)品年銷售量為 100 萬噸，每噸的銷售價格為 2300 元，每噸的生產(chǎn)及銷售成本為 2000 元。所得 稅稅率為 33%折現(xiàn)率為 10% 。試估算該專利技術(shù)的價值 。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩 位數(shù)） （2005 試題） （收益法 ） 答：（ 1）求使用該專利技術(shù)后的年

25、利潤總額100X 1.1 X（ 2300X 1.05 -2000 X 0.98 ） = 50050 （萬元）（2）求使用該專利技術(shù)前的年利潤總額100X（ 2300-2000 ）= 30000 （萬元）（3 ） 求年追加利潤總額50050-30000 = 20050 （萬元）（4 ） 求該專利技術(shù)的價值520050 X（ 1-33 %） /0.1 X （1 -1/1.1 ） =50923.71 （ 萬元），公式見 154 頁3?某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知如下資料： 該企業(yè)與技術(shù)購買方共同使用該生產(chǎn)技術(shù)， 雙方的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力分別為 700 萬和 300 萬標(biāo)箱；該技術(shù)的開發(fā)

26、 研制成本為 200 萬元，已經(jīng)使用兩年，尚可使用 6 年，兩年的通貨膨脹率累計(jì)為6% 該技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于失去了現(xiàn)有和潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場即盈利機(jī)會， 而可能造 成的年經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值為 60 萬元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓時先收取最低收費(fèi)額，以后再每年從買方的銷 售收入中分 成 2% 直到該技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命到期。預(yù)計(jì)每標(biāo)箱的價格為200 萬元。折現(xiàn)率為2004 試題） （收益法 ）10% 所得稅稅率為 33%試評估該技術(shù)的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)）答：（1 ）浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值為：200X （ 1+6% X =159 （萬元）2 6 （ 2） 重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?/p>

27、型 30%700 300（ 3） 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本損失為60 萬元。?該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額=159 X 30%+60=107.7 （萬元）該資產(chǎn)的評估價值 =200 X 300 X 2%X（ 1-33% ）X（ P/A, 10% 6） -107.7 =804 X 4.3553-107.7=3393.96 （萬元）到此4?某評估事務(wù)所對 A 公司準(zhǔn)備投入中外合資企業(yè)的一項(xiàng)非專利技術(shù) 進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，該項(xiàng)技術(shù)已使用 3 年，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越， 每件產(chǎn)品可帶來新增利 潤 10 元，目前，該產(chǎn)品年實(shí)際銷量為2 萬件，評估人員預(yù)測，該技術(shù)產(chǎn)品的這種市場優(yōu)勢尚可保持 5 年，

28、且每年的銷量會以10% 勺速度遞增。國庫券利率為4%風(fēng)險報酬率為 8%,該企業(yè)所得稅率為 33%根據(jù)上述資料，確定該非專利技術(shù)的評估值。（ 2003 試題） （收益法 ） 答：（1）確定各年新增長利潤第一年：10X 2X( 1+10% =22 (萬元)第二年：22X( 1 + 10% =24.2 (萬元)第三年：24.2 X( 1 + 10% =26.62 (萬元)第四年：26.62 X( 1+10% =29.28 (萬元)第五年：29.28X( 1+10% =32.21(萬元)(2 )折現(xiàn)率=4%+8%=12%(3)評估值=2224.226.6229.2832.232345(133%)(1

29、12%) (1 12%) (1 12%) (1 12%) (1 12)(22 X 0.893+24.2 X 0.797+26.62 X 0.712+29.28 X 0.636+32.21 X 0.567 )X(1- 33%)=63.5(萬元)5?某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。現(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：(1) 該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。(2) 經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來 5年預(yù)期凈利潤分別為 100萬元，110萬元，120萬元。140萬元，150萬元，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。3)該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估

30、值之和為800萬元。(4) 經(jīng)調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日時，社會的平均收益率為9%無風(fēng)險報酬率為 4%被評估企業(yè)所在行業(yè)的 3系數(shù)為2,資本化率為12%要求：(1)說明評估企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。(2) 評估該企業(yè)的商譽(yù)價值。(2003試題)(收益法)答：(1)評估商譽(yù)的主要思路和方法評估商譽(yù)的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值，然后運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)價值之和最后用企業(yè)整體價值減去企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和即得出該企業(yè)的商譽(yù)價值。(2)評估商譽(yù)價值折現(xiàn)率=4%+( 9%-4% X 2=14%234未來 5 年收益現(xiàn)值=100/(1+14% +110/ (1+14% +1

31、20/ (1 + 14% +140/ (1 + 14% +150/5_(1 + 14% ) =100X 0.877+110 X 0.769+120 X 0.675+140 X 0.592+150 X 0.519=414.02 (萬元)未來永續(xù)收益資本化價值=150/12%=1250 (萬元)整體資產(chǎn)評估值 =414.02+1250 X 0.519=1062.77 (萬元)商譽(yù)評估值=1062.77-800=262.77(萬元)6?甲企業(yè)擁有一項(xiàng)專利技術(shù)，重置成本為100萬元，經(jīng)測算，專利技術(shù)的成本利潤率為500%現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，以企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為

32、10%評估人員通過分析認(rèn)為，該專利技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，法律保護(hù)期還有10年，預(yù)計(jì)未來 5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風(fēng)險報酬率估測為6%國庫券利率為4% (收益法)要求：(1) 分別計(jì)算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。(2) 計(jì)算專利技術(shù)的利潤分成率。(3) 計(jì)算折現(xiàn)率。計(jì)算被估專利技術(shù)的評估值。(2002試題)-3答：(1)專利技術(shù)的約當(dāng)投資量=100X( 1+500% =600 (萬元)乙企業(yè)約當(dāng)投資量 =3000 X( 1+10% =3300 (萬元)(2) 利潤分成率600 100%15.38%600 3300(3) 折現(xiàn)率

33、=4%+6%=10%(4) 評估值=400 X( 1 + 10% 1+420X( 1+10% -2+430 X( 1 + 10%.4.5+450 X( 1 + 10%+440 X( 1+10% X 15.38%=248.28萬元7 ?百花皮鞋廠將“百花”注冊商標(biāo)通過許可使用合同許可給某鞋廠使用。使用時間為5年。雙方約定該鞋廠按使用商標(biāo)新增稅前利潤的25%支付給百花鞋廠。據(jù)估測某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后，每雙鞋可新增加稅前利潤10元，該鞋廠在5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量估計(jì)為40萬、45萬、55萬、60萬、65萬雙鞋。假定折現(xiàn)率為14%所得稅稅率為33% (收益法)要求：(1) 計(jì)算某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后

34、5年新增稅前利潤。(2) 計(jì)算稅前新增利潤現(xiàn)值。(3) 估算該“百花”商標(biāo)許可使用權(quán)價值。(2001試題)答：(1)某鞋廠使用“百花”商標(biāo)后5年新增稅前利潤分別為：第一年：40X 10=400 (萬元)第二年：45X 10=450 (萬元)第三年：55 X 10=550 (萬元)第四年：60 X 10=600 (萬元)第五年：65 X 10=650 (萬元)(2 )新增利潤現(xiàn)值為 =400/ (1+14% +450/ (1 + 14% ) +550/ (1+14% +600/ ( 1 + 14% +650/ (1 + 14% ) =1761.28 (萬兀)(3) 按25%分成率計(jì)算確定該商標(biāo)的

35、許可使用權(quán)價值為：1761.28 X 25%<( 1+33% =294.96 (萬元)【例】補(bǔ)充說明年金資本化法估算企業(yè)價值P=A/R(1) 假設(shè)甲企業(yè)每年收益均為10萬元，資本化率為10%而且將永遠(yuǎn)存在下去，貝V：甲企業(yè)價值 P= A/R = 10- 10%= 100 (萬元)(2) 假設(shè)甲企業(yè)第1、2、3年的收益分別為10萬元、11萬元和12萬元，通過前三年 的收益年金化(即計(jì)算年等值)，假設(shè)資本化率為10%而且將永遠(yuǎn)存在下去，則甲企業(yè)價值計(jì)算如下：2年金收益 A=現(xiàn)值十年金現(xiàn)值系數(shù) =10 -( 1 + 10%) + 11-( 1+ 10%) + 12-( 1 +32310%) -

36、 1 -( 1 + 10%) + 1-( 1+ 10%)+1-( 1 + 10%) = 9.09+9.09+9.02-0.91+0.83+0.75= 27.2 - 2.49 = 10.92 (萬元)。(注：如果不考慮時間價值，則年平均收益=(10+ 11 + 12) - 3 = 11 (萬元)可見，年金收益通俗地說就是考慮了時間價值后的年平均收益。甲企業(yè)價值 P=A/R = 10.92 - 10%= 109.2 (萬元)。2 ?分段法這種方法是在充分調(diào)查和了解被評估企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境和外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)前幾年的經(jīng)營狀況以及產(chǎn)品的市場營銷情況 , 預(yù)測企業(yè)未來若干年收益，并假定從前若干 -

37、3處理后折年最后一年開始，以后各年將保持固定收益。這樣，可分別將兩部分收益進(jìn)行折現(xiàn)和資本化現(xiàn)，最后加總計(jì)算出企業(yè)的評估價值。RiRn 1ni i 1riQ1有時，企業(yè)收益前一階段不相等，但從(n+1)年的后段起，企業(yè)預(yù)期收益按某一固定比率(g)等比增長，這時分段法的公式可寫成為:R Rn(1g) 1in(1?g (1J1 ?某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年年收益均為100萬，第六年比第五年增長 2%以后均保持此 增長率，當(dāng)時銀行存款利率為 4%,社會平均收益率為 8%被評估企業(yè)的B系數(shù)為1.5 ,請?jiān)u估該企業(yè)的價 值。(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù))(2006試題)(1)折現(xiàn)率=4%+1.5 X (8

38、%-4%)=10%(2 )采用分段法和增長模型，該企業(yè)的評估值為：100X( P/A, 10% 5) +100 (P/F , 10% 5) /(10%-2%)=100 X 3.7908+1250 X 0.6209 =1155.21(萬元)2.為萬元和110萬元，假定折現(xiàn)率和資本化率均為1100萬元。待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益額分別100萬元，110萬元，105萬元，11010%該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評估后的價值之和為要求：(1) 采用年金資本化法確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值。(計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)(2) 該企業(yè)是否有商譽(yù)？為什么？ ( 2005試題)(收益法)解析(1)未來5年收益現(xiàn)值之和

39、2345=100/(1+10% +110/(1+10%) +105/(1 + 10%) +110/(1+10%) +110/(1+10%)=404.13(萬元)(2) 年金收益=現(xiàn)值404.13十年金現(xiàn)值系數(shù) P/A,10%,5=404.13 - 3.7907=106.61 (萬 元)(3) 企業(yè)評估值=106.61/10%=1066.10(萬元)(4) 該企業(yè)無商譽(yù)，因?yàn)樵撈髽I(yè)整體評估價值小于各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價值之和。3. 某企業(yè)的有關(guān)資料如下:(1)計(jì)其未來根據(jù)該企業(yè)以前5年的經(jīng)營情況，預(yù)5年的收益額分別為 30萬元、28萬元，30萬元、32萬元和32萬元，假定從第 6年起，每年收益額保持在

40、32萬元水平根據(jù)資料確定無風(fēng)險報酬率為3%企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.2，社會平均收益率為 8%資本化率為8%要求：運(yùn)用分段法計(jì)算該企業(yè)整體評估價值(計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)(2004試題)(收益法 )解析(1)該企業(yè)折現(xiàn)率 =3%+( 8%-3% X 1.2=9%(2)未來 5 年收益的現(xiàn)值=30/ (1+9% +28/(1+9%) 2+30/(1+9%) 3+32/(1+9%) 4+32/(1+9%) 5 =117.72 ( 萬元)(3) 未來永久性收益現(xiàn)值=32 - 8%八(1+9%) =259.96 (萬元)(4) 該企業(yè)的整體評估價值 =117.72+259.9

41、6=377.68(萬元)4. 評估人員對某一企業(yè)進(jìn)行整體評估， 通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場 的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：(1) 預(yù)計(jì)該企業(yè)第一年的收益額為 200 萬元，以后每年的收益額比上年增長10% 自第 6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300 萬元的水平上；(2) 社會平均收益率為 1 2%國庫券利率為 8 %被評估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù)為1.5 ；(3) 該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600 萬元。要求： ( 1 )確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。( 收益法 )(2 )企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？( 2002 試題 )解析(1

42、)企業(yè)未來 5 年的預(yù)期收益額分別為：第 1 年： 200 萬元第 2 年： 200 X (1 + 10%)=220 萬元第 3 年： 220 X (1 + 10%)=242 萬元第 4 年： 242 X (1 + 10%)=266.2 萬元第 5 年：266.2 X (1 + 10%)=292.82 萬元(2) 折現(xiàn)率 =8%+(12%-8%)X 1.5=14%(3) 整體評估值 =200X (1+14%) -1+220X (1 + 14%) -2+242X (1 + 14%) -3+266.2 X (1+14%) -4+292.82X (1+14%) - +300- 14%X (1 + 14%) - =1930.79 萬元或前 5 年收益現(xiàn)值 =200 X (1+14%) -1+220 X (1 + 14%) -2+242X (1 + 14%) -3+266.2 X (1+14%) -4 5+292.82X (1+14%) - =817.79( 萬元)第 6 年后的永續(xù)收益現(xiàn)值 =300- 14%X (1 + 14%) -5=1113( 萬元)評估值 =817.79+1113=1930.79( 萬元)(4) 企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額330.79 萬元作為該企業(yè)的商譽(yù)處理。5. 通過對某企業(yè)的調(diào)查分析，預(yù)測其未