2007北京密云白河土地一級開發(fā)項目提案(共25頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上目 錄 報告摘要密云境內(nèi)林木覆蓋率為61，水體質(zhì)量達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)，密云已成為北京的天然氧吧、城區(qū)市民居住度假的首選之地，隨著京承高速的開通，密云被譽(yù)為與北京城區(qū)近在咫尺的“生態(tài)之縣、休閑之都”。白河兩岸是密云縣低密度高檔住宅比較集中的區(qū)域，是密云縣 “十一五”期間重點(diǎn)發(fā)展的休閑產(chǎn)業(yè)帶，將建設(shè)休閑、會議培訓(xùn)、會展和大型娛樂設(shè)施，形成山岳型居住、休閑度假基地。本項目用地是白河西岸最后一塊大型低密度住宅用地，自然條件極好，北側(cè)、西側(cè)、東側(cè)為小山巒，東面緊臨白河，山巒環(huán)抱、水波蕩漾、山水呼應(yīng)，擁有不可多得的景觀資源。本項目占地約550畝，地塊規(guī)則，

2、場地平整，僅少量地上物，相比較拆遷量大的很多項目而言，大大降低了開發(fā)難度。項目緊鄰縣城建成區(qū)，周邊大市政條件距離都比較近。密云鎮(zhèn)與華寶公司達(dá)成土地一級開發(fā)初步合作意向，土地初步報價為30萬元/畝。如果密云新城總體規(guī)劃今年年底得到批復(fù)，項目預(yù)計在2007年上半年取得土地一級開發(fā)授權(quán)，2007年底完成土地一級開發(fā)并上市交易，開發(fā)周期約半年。本項目屬“短、平、快”項目，可作為置地事業(yè)部、華寶公司其他項目的有益補(bǔ)充。經(jīng)測算，本項目土地掛牌底價預(yù)計為54.7萬元/畝，相比較密云其他土地掛牌價，本項目具備較強(qiáng)的競爭力。土地一級開發(fā)總投資預(yù)計為22000萬元，需啟動資金約8000萬元，需借款籌措資金約137

3、00萬元。預(yù)計在2007年底即可償還本金及利息。項目可獲得約1762萬元收益（按8%的固定利潤率計算），自有資金收益率達(dá)22%。經(jīng)測算，若土地成交價格按底價54.7萬元/畝、二級市場低密度住宅售價按均價5600元/平方米計算，項目二級開發(fā)成本毛利潤率高達(dá)54%。所以如果能將本項目作為首開集團(tuán)二級開發(fā)儲備項目，也是較為理想的選擇。因此，從征地拆遷狀況、大市政條件、土地價格競爭力、二級開發(fā)市場等各方面分析，本項目開發(fā)周期短，投資回收快，收益高，抗風(fēng)險能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^，是具有極大開發(fā)價值的、十分難得的好項目。專心-專注-專業(yè)一、項目概況1、項目用地的城市區(qū)位項目在密云新城規(guī)劃范圍之內(nèi)，是此

4、次密云新城總體規(guī)劃修編中新增的一塊土地。項目位于密云縣城西北、密關(guān)路以西、白河西岸。項目依山傍水，山水呼應(yīng)，風(fēng)景十分秀麗。從京承高速密云出口，沿濱河路穿密云縣城向北，可直達(dá)項目地塊。項目距北京市區(qū)約60公里，距首都機(jī)場約40公里，交通十分便捷。項目處于密云水庫沿白河休閑帶核心區(qū)，南臨密云縣城中心，休閑和生活配套都比較完備。圖1 白河項目區(qū)位圖2、項目用地界限白河項目四至范圍為：北至現(xiàn)狀葡萄園用地，東至規(guī)劃次二路，南至京承鐵路綠化隔離帶，西至規(guī)劃次一路。圖2 衛(wèi)星圖3、項目用地的地形地貌特征本項目用地由兩塊相對規(guī)則的平整土地組合而成，地勢比較平坦，有較小的自然坡度，借助周邊山巒和河岸形成自然合圍

5、，比較適合規(guī)劃和建設(shè)較高檔次的生活社區(qū)。圖3 現(xiàn)狀圖4、項目土地現(xiàn)狀本項目用地范圍內(nèi)土地隸屬于密云鎮(zhèn)李各莊村，目前基本上為凈地，有少量青苗及地上物，土地現(xiàn)狀性質(zhì)為農(nóng)用地和荒地，農(nóng)用地主要為一般耕地。征地拆遷工作主要是土地補(bǔ)償及人員安置，幾乎不存在拆遷難題。5、項目大市政條件的基本情況5.1用地周邊道路情況Ø 項目用地南側(cè)為規(guī)劃的新101國道，目前正在由密云市政管委和密云公路局分標(biāo)段施工建設(shè)，該道路與西南的環(huán)城路、東側(cè)的站東路組成環(huán)城公路，替代穿越密云城區(qū)的現(xiàn)狀101國道；Ø 項目用地東側(cè)（白河?xùn)|岸）為密關(guān)路（濱河路），連接密云縣城區(qū)與密云水庫； 圖4 修建中的新101國道

6、圖5 現(xiàn)狀密關(guān)路 Ø 項目用地西南側(cè)為新西路，向南連接新北路、新南路等密云縣城的主要道路，其中新北路至白云街段已基本建成，白云街向北至項目西南角約500米道路拓寬工程立項已批復(fù)，預(yù)計2007年開始實(shí)施； 圖6 現(xiàn)狀新西路Ø 項目用地向南1.6公里左右的新北路按照規(guī)劃已基本實(shí)施完成，上水、下水、燃?xì)?、熱力、電力、電信、有線電視等市政干管線已鋪設(shè)完畢。 圖7 項目周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃圖5.2用地周邊大市政管線現(xiàn)狀部分大市政管線已接至用地南側(cè)或距用地相對較近的位置，具體情況如下：Ø 上水：管線已鋪至新西路與白云街交匯處，距項目約500米，管徑DN300mm；Ø

7、雨水：項目用地南側(cè)沿新101國道兩側(cè)正在修建直接排入白河的雨水管線，管徑DN1000mm；Ø 污水：項目用地南側(cè)1.6公里的新北路已鋪設(shè)污水干管，管徑DN600mm；Ø 電力：城北變電站現(xiàn)狀35KV位于項目用地西南1.1公里處； Ø 燃?xì)猓盒聤W公司中壓燃?xì)夤芫€已修至新西路與白云街的交匯處，距項目約500米，管徑DN150mm ；Ø 電信：網(wǎng)通電話、網(wǎng)絡(luò)管線已接到新101國道南側(cè)，緊靠項目用地南側(cè)紅線；Ø 有線電視：項目用地東側(cè)紅線已有歌華有線架空線路。圖8 市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃圖5.3用地大市政擬接用方案根據(jù)我們對密云市政管委、密云規(guī)劃局和水

8、、電、氣各專業(yè)市政公司的調(diào)查咨詢，大市政擬接用方案歸納如下：Ø 上水：從新西路與白云街交匯處現(xiàn)狀DN300mm管線沿規(guī)劃路接至項目用地，距離約500米；Ø 雨水：項目雨水管線沿南側(cè)匯入新101國道雨水干管；Ø 污水：考慮到西高東低的高程問題，宜從新北路污水干管沿規(guī)劃白河西路接至用地東南側(cè)，距離約1.6公里，或者采用中水回用系統(tǒng)來解決；Ø 燃?xì)猓貉匾?guī)劃路將新西路與白云街交匯處新奧公司DN150mm中壓燃?xì)夤芫€接至項目用地，距離約500米；項目也可考慮只提供路由，由二級開發(fā)商接入燃?xì)猓?#216; 熱力：項目用地南側(cè)白云街處規(guī)劃城北熱力站（立項、初設(shè)都已批復(fù)

9、，預(yù)計2007年開始建設(shè)，供熱面積可達(dá)500萬平方米），但由于熱力集資費(fèi)較高，有關(guān)部門建議采用分戶式燃?xì)獠膳绞?，?jié)約投資；項目也可考慮以水源、地源熱泵系統(tǒng)來解決采暖問題；Ø 電力：城北變電站增容至110 KV，沿規(guī)劃道路鋪設(shè)10 KV電纜至項目用地； Ø 電信：從新101國道南側(cè)埋管接入網(wǎng)通電話、網(wǎng)絡(luò)線至項目南側(cè)紅線，或者在項目地塊內(nèi)建立電信模塊局，投資全部由網(wǎng)通公司解決；Ø 有線電視：從項目用地東側(cè)接入歌華有線線路。6、項目用地的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)目前密云新城總體規(guī)劃已上報北京市規(guī)劃委員會和市政府審批，該用地是密云新城總體規(guī)劃修編新增的一塊土地，目前還沒有控制性

10、詳細(xì)規(guī)劃。密云規(guī)劃局結(jié)合白河兩岸規(guī)劃和新城總體規(guī)劃情況，初步確定該用地的規(guī)劃設(shè)想為：用地性質(zhì)為一類居住用地，以居住、度假休閑為主，容積率不會太高。根據(jù)上述情況，我們初步擬定了容積率為0.6和0.8的兩套經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：表1 容積率為0.6基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目數(shù)量1總占地面積平方米 550 畝1.1建設(shè)用地面積平方米 510畝1.1.1住宅用地面積平方米 500畝1.1.2商業(yè)、配套用地面積 6700平方米 10畝1.2代征道路及綠地面積 26670平方米 40畝2綜合容積率0.6 3總規(guī)劃建筑面積 平方米3.1低密度住宅面積 平方米3.2商業(yè)面積1000 平方米3.3配套設(shè)施面積3000 平

11、方米 注：本項目距縣城中心較近，商業(yè)及配套面積暫按千人指標(biāo)低限估算表2 容積率為0.8基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目數(shù)量1總占地面積 平方米 550 畝1.1建設(shè)用地面積 平方米 510畝1.1.1住宅用地面積 平方米 495畝低密度住宅用地面積平方米 330畝多層住宅用地面積平方米 165畝1.1.2商業(yè)、配套設(shè)施面積9700平方米 15畝1.2代征道路及綠地面積 26670平方米 40畝2綜合容積率0.8 3總規(guī)劃建筑面積平方米3.1低密度住宅面積平方米3.2多層住宅面積平方米3.3商業(yè)面積1000平方米3.4配套設(shè)施面積3500平方米注：本項目距縣城中心較近，商業(yè)及配套面積暫按千人指標(biāo)低限估算

12、二、項目背景1、項目由來通過密云鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)介紹，華寶公司與密云鎮(zhèn)政府已經(jīng)過多次溝通商洽，針對項目用地達(dá)成初步合作意向。2、項目淵源某開發(fā)商在2004年擬開發(fā)本項目用地，并簽訂協(xié)議、交付了四百萬訂金，但缺乏實(shí)力無力進(jìn)行下一步開發(fā)?；谖覀兣c密云鎮(zhèn)的良好合作關(guān)系和密云鎮(zhèn)對首開集團(tuán)開發(fā)實(shí)力的信心，密云鎮(zhèn)政府決定轉(zhuǎn)予我集團(tuán)進(jìn)行土地一級開發(fā)。3、項目土地所有者基本情況項目用地屬密云鎮(zhèn)李各莊村，從密云政府網(wǎng)站調(diào)研到該村基本情況大致如下：3.1李各莊村概況全村有624戶，1891人，勞動力人口900多人，土地面積約2312畝。以種植、養(yǎng)殖為主要支柱，建有蔬菜大棚203棟，標(biāo)準(zhǔn)化奶牛場一個，奶牛存欄數(shù)615頭

13、，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)牛奶近1800噸。2005年村經(jīng)濟(jì)總收入近億元，農(nóng)民人均收入達(dá)到9千元，連續(xù)幾年李各莊村被評為市級文明村。3.2李各莊村舊村改造工程作為密云縣城“城中村”改造工程的一部分，李各莊村在原村舊址上正進(jìn)行舊村改造工程，農(nóng)民全部住進(jìn)多層樓房，一期工程規(guī)劃占地150畝，規(guī)劃建筑面積近10萬平方米，其中住宅建筑面積9.5萬平方米。4、項目的基本合作條件和要求項目用地主管行政部門為密云鎮(zhèn)政府，經(jīng)過與密云鎮(zhèn)政府的多次溝通，密云鎮(zhèn)政府提出：可由華寶公司作為項目土地一級開發(fā)主體，按建設(shè)用地不高于30萬元/畝、代征地不高于10萬元/畝的價格支付征地及人員安置包干費(fèi)用，征地及人員安置具體實(shí)施工作由鎮(zhèn)政府或其

14、授權(quán)單位負(fù)責(zé)。征地及人員安置包干費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)（含補(bǔ)繳養(yǎng)老保險、補(bǔ)繳失業(yè)保險、補(bǔ)繳醫(yī)療保險、一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)）、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)等。三、項目環(huán)境分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境密云縣95%以上為水源保護(hù)區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長一直受水源保護(hù)地約束，但在近幾年中，密云政府轉(zhuǎn)變思路，變不利為有利，充分利用水源保護(hù)地這一稀缺資源，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長迅速，2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值86億元，比上年增長13.2。目前，密云縣提出在“十一五”時期，實(shí)施首都水源區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，以創(chuàng)建國家級生態(tài)縣為總目標(biāo)，以建設(shè)社會主義新農(nóng)村為主線，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、營造生態(tài)環(huán)境

15、、塑造生態(tài)文化、構(gòu)建和諧社會，努力把密云建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、社會和諧的“生態(tài)密云、休閑之都”。具體發(fā)展指標(biāo)如下：（1）生產(chǎn)總值年均增長13，財政收入年均增長12；（2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均分別增長7左右；（3）城鎮(zhèn)化率達(dá)到50左右；（4）城鎮(zhèn)污水處理率達(dá)到80；（5）全縣林木覆蓋率達(dá)到68，山區(qū)林木覆蓋率達(dá)到75。2、政策環(huán)境分析2.1密云縣功能定位密云縣的功能定位是作為北京“東部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)”和首都“水源涵養(yǎng)區(qū)”。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)，引導(dǎo)人口相對集聚，引導(dǎo)自然資源的合理開發(fā)與利用，發(fā)展生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè)，成為首都堅實(shí)的生態(tài)屏障和市民休閑游憩的理想空間。2

16、.2密云縣發(fā)展戰(zhàn)略密云縣發(fā)展戰(zhàn)略為：結(jié)合密云實(shí)際，生態(tài)涵養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，形成“生態(tài)農(nóng)業(yè)”、“環(huán)境友好型工業(yè)”、“休閑旅游業(yè)”為特色的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系。（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局為“一區(qū)兩帶”一區(qū)：主要是縣工業(yè)開發(fā)區(qū)建成區(qū)和擴(kuò)規(guī)區(qū)，包括十里堡、河南寨、密云鎮(zhèn)三個農(nóng)民就業(yè)基地。兩帶：主要是指白河休閑產(chǎn)業(yè)帶和潮河科技產(chǎn)業(yè)帶。白河休閑產(chǎn)業(yè)帶“十一五”期間的發(fā)展重點(diǎn)是：在水庫下游的白河兩岸建設(shè)休閑、會議培訓(xùn)、會展和大型娛樂設(shè)施；加快云蒙山景區(qū)開發(fā)，形成服務(wù)北京、天津等大都市市民的山岳型休閑度假基地。潮河科技產(chǎn)業(yè)帶“十一五”期間的發(fā)展重點(diǎn)是：科技研發(fā)基地、高教園區(qū)、總部基地、紅酒產(chǎn)業(yè)基地、長城文化景區(qū)、休閑漁業(yè)、特

17、色采摘園等。圖9 規(guī)劃的白河休閑產(chǎn)業(yè)帶和潮河科技產(chǎn)業(yè)帶（2）城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略布局為“一城六重點(diǎn)”一城：是指密云新城，包括密云新城規(guī)劃建設(shè)城區(qū)和密云工業(yè)開發(fā)區(qū)。六重點(diǎn)鎮(zhèn)：是指溪翁莊、西田各莊、穆家峪、太師屯、巨各莊、古北口鎮(zhèn)，為縣域城鎮(zhèn)體系建設(shè)的主要節(jié)點(diǎn)。3、房地產(chǎn)市場分析3.1 項目所在地土地市場基本分析密云地區(qū)土地資源豐富，近些年新盤不斷，詳見密云地區(qū)05年至06年8月土地交易情況表。根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)，結(jié)合我們調(diào)查研究，土地市場呈現(xiàn)以下主要特征：Ø 容積率呈區(qū)域差別從表中可以看出，沿白河地塊容積率在1.0以下，規(guī)劃為低密度高檔住宅。而距離白河相對較遠(yuǎn)的城區(qū)地塊容積率基本

18、上在1.3以上，主要定位于中檔住宅。Ø 成交價格相對集中，個別地塊差異較大盡管地塊位置、用地性質(zhì)以及容積率不同，密云城區(qū)“五通一平”以上的土地成交價格大部分分布在50-70萬元/畝這個區(qū)間，成交價格相對集中，但也有個別地塊成交價格差異較大：如南菜園村（原體育場）住宅用地偏高，主要是因?yàn)榈貕K面積小，容積率相對較高，導(dǎo)致地價絕對價格偏高；如雙龍水泥廠用地價格偏低，主要是因?yàn)椋海?）地形坡度較高，地塊本身利用率低；（2）大部分市政設(shè)施只有路由，實(shí)際市政條件不成熟；（3）二級開發(fā)商采取了一些手段壓低價格。Ø 土地有升值潛力京承高速開通后，北京市區(qū)到密云只需約40分鐘，時間概念上的距

19、離大大縮短，另外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的加快，土地特別是地理、景觀條件好的土地日益稀缺，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的剛性特征，因此，密云地區(qū)的土地還有很大的升值空間。表3 2005-2006年密云地區(qū)土地成交情況序號項目名稱項目位置用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積容積率建設(shè)用地底價（萬元/畝）建設(shè)用地成交價（萬元/畝）地塊條件成交時間（平米）（平米）1北京市密云縣密云鎮(zhèn)南菜園村(原體育場)住宅用地密云鎮(zhèn)南菜園村住宅17006代征363.690.2"三通一平" 通施工臨時上水、電的路由、通臨時施工道路；場地平整2005年12月2北京市密云縣密云鎮(zhèn)果園西路東側(cè)住宅

20、用地密云鎮(zhèn)果園西路東側(cè)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)20559 370001.868.868.8公告未注明2005年12月3密云縣長城環(huán)島南側(cè)辦公項目用地密云縣長城環(huán)島南側(cè)綜合 (辦公)10484 157301.56161“五通一平” 通路、通電、通訊、通上水、通下水；場地平整2006年4月4密云縣水源九廠路北住宅項目用地密云縣水源九廠路北居住商業(yè)代征地280851.251.452.9“六通一平” 通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)?；場地平?006年4月5密云通城小區(qū)商住樓密云鎮(zhèn)通城胡同東側(cè)住宅及商業(yè)服務(wù)業(yè)8746代征地2902210002.456.156.4七通一平2006年

21、8月6北京市密云縣雙龍水泥集團(tuán)住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地密云縣溪翁莊鎮(zhèn)密溪公路東側(cè)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 0.63535.2“六通一平” 通臨時上水、雨污水、電力、電訊、燃?xì)獾穆酚?、通臨時施工道路；場地平整2005年12月表4 2006年密云地區(qū)正在招標(biāo)、掛牌土地及準(zhǔn)備入市土地情況序號項目名稱項目位置用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積容積率建設(shè)用地底價（萬元/畝）建設(shè)用地成交價（萬元/畝）地塊條件交易起始時間（平米）（平米）1密云縣新東路西側(cè)商業(yè)住宅小區(qū)項目密云縣新東路西側(cè)居住8673代征地280917346 2.069.1正在掛牌交易公告未注明2006年12月14日2密云縣溪翁莊鎮(zhèn)西

22、智村居住、商業(yè)項目用地密云縣溪翁莊鎮(zhèn)西智村居住代征地其中住宅91500公建285000.66招標(biāo)項目正在招標(biāo)“三通一平”通臨水、臨電、通路及除樹木伐移外的場地平整2006年11月17日至12月15日3密云縣密云鎮(zhèn)新中街西側(cè)住宅及配套設(shè)施項目密云鎮(zhèn)新中街西側(cè)居住商業(yè)3240代征地160071282.2信息未注明準(zhǔn)備入市3.2 項目所在地房地產(chǎn)二級市場基本分析密云縣作為北京市東部發(fā)展帶重要組成部分，隨著密云新城概念的提出、交通條件的改善，房地產(chǎn)二級市場比較活躍，表現(xiàn)出如下主要特征：Ø 產(chǎn)品形式多樣沿白河從高速出口往密云水庫沿線，以雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅和低密度公寓為主，容積率一般在0.6-

23、1.0左右。密云原有城區(qū)內(nèi)以容積率1.5左右的板樓為主。Ø 板塊特征明顯相對高檔次、高價格的項目大部分分布在白河沿岸，基本上都定位為度假、養(yǎng)老住所。相對價格低一些的項目分布在密云原有城區(qū)以及白河往西較遠(yuǎn)區(qū)域。Ø 價格梯度比較明顯白河沿岸的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅和低密度公寓均價分別為8000元/平米、6000元/平米、4900元/平米、4000元/平米、3600元/平米，原有城區(qū)的高密度板樓均價在2800元/平米左右，價格梯度非常明顯。Ø 銷售對象以北京市區(qū)客戶為主白河沿岸的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅和低密度公寓等高品質(zhì)樓盤基本上都面向北京城區(qū)客戶，個別樓盤的北

24、京城區(qū)客戶甚至達(dá)到近90%。序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產(chǎn)品類型開盤日期價格（元/）建筑風(fēng)格容積率銷售情況綠化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話1鴻福天地密云區(qū)密云新北路27號飛勇恒基置業(yè)占地7.5公頃總建筑面積5.9萬平米聯(lián)排雙拼疊拼2005年5月1日聯(lián)排5000，雙拼5800，疊拼4000現(xiàn)代0.78258套，還剩200套左右57%167-260主要是北京市區(qū)1.5元/平米·月2水墨庭院密云濱河大橋西側(cè)北京華申之置業(yè)占地8公頃總建筑面積5.2萬平米獨(dú)棟疊加2004年10月一期獨(dú)棟4800二期河邊獨(dú)棟8180，疊拼4000現(xiàn)代0.57一期售完，二期獨(dú)棟剩

25、2套，疊加大部分售完43%230280北京市區(qū)及本地1.5元/平米·月3翠堤花墅密云縣城向北2公里白河西岸北京蘇泰房地產(chǎn)占地6.5公頃住宅168套建筑面積3.9萬平米、商業(yè)面積0.7萬平米獨(dú)棟5套雙拼14套聯(lián)排139套兩層商鋪2005年9月獨(dú)棟8000雙拼6000聯(lián)排5000商鋪5600歐式0.58獨(dú)棟剩2套，雙拼剩4套，聯(lián)排還剩大部分，商鋪剛開始銷售48%別墅160-350，商業(yè)170左右80%北京市區(qū)1.86元/平米·月4白河澗密云密溪路濱河大橋北800米北京中加偉業(yè)房地產(chǎn)占地19.49公頃總建筑面積11.86萬平一期獨(dú)棟、聯(lián)排、公寓二期公寓（四層板樓）三期聯(lián)排四期聯(lián)排

26、2003年10月一期別墅4200左右， 公寓2900-3100，二期公寓3600，三期聯(lián)排4690，四期明年開盤，預(yù)計5000以上現(xiàn)代0.6一期400套已售完二期400套一半未售完三期100多套大部分銷售完42.8%公寓58-127 ，獨(dú)棟260-274，聯(lián)排144-220北京及本地0.8元/平米·月序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產(chǎn)品類型開盤日期價格（元/）建筑風(fēng)格容積率銷售情況綠化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話表5 周邊項目二級市場調(diào)研情況表序號項目名稱項目位置開發(fā)商名稱項目規(guī)模（占地面積、建筑面積）產(chǎn)品類型開盤日期價格（元/）建筑風(fēng)格容積率銷售情況綠

27、化率戶型面積客戶來源物業(yè)管理電話5鴻澤園小區(qū)密云區(qū)密溪路新北橋東北側(cè)北京佳景置地房地產(chǎn)占地3.35萬平方米，建筑面積4.95萬平方米6層板樓部分帶電梯正在施工，還未定開盤時間3600現(xiàn)代2.11準(zhǔn)備以現(xiàn)房形式銷售47%90-160價格比密云縣城高200-300，面向北京市區(qū)0.8元/平米·月6瑞海姆公寓密云西大橋路101國道新南路北北京融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃建筑面積8.9萬平方米板樓、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟2005-9-29公寓起價3800四聯(lián)排起價6000雙拼起價8000現(xiàn)代1.56公寓銷售情況較好聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟大部分作為酒店客房不對外銷售40%公寓130-150四聯(lián)排250雙拼3

28、00主要針對北京客戶1.80元/平米·月7云鄉(xiāng)小鎮(zhèn)town街社區(qū)密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)中心，密云水庫南500米北京潮云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通住宅 、別墅、商業(yè)還未正式開盤獨(dú)棟均價5500（地下面積也計入銷售面積）現(xiàn)代0.5640%獨(dú)棟280-400地下一層地上二層主要針對北京客戶四、項目內(nèi)部定位及實(shí)現(xiàn)手段1、項目內(nèi)部定位本項目用地約550畝，地塊面積適中，基本上不涉及農(nóng)民房屋拆遷問題，屬“短、平、快”項目，對集團(tuán)公司來說，意義較大：1.1為首開集團(tuán)實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的連續(xù)性相比較“地塊大、投資周期長”的大型開發(fā)項目，本項目具有“短、平、快”特點(diǎn)，可對集團(tuán)公司土地開發(fā)業(yè)務(wù)形成有益補(bǔ)

29、充，在半年內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)收益。本項目預(yù)計2007年底在土地二級市場上市交易，可較快地為集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)收益。1.2 短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)相對較高的利潤額本項目從獲得土地一級開發(fā)授權(quán)到完成土地開發(fā)，預(yù)計周期約半年，可獲得8%的利潤率，實(shí)現(xiàn)投資回收及投資利潤較快，投資效率比較高。1.3 配合首開集團(tuán)內(nèi)部二級開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地儲備本項目用地若能采取適當(dāng)?shù)姆绞竭\(yùn)作，可成為集團(tuán)公司二級開發(fā)的土地儲備，通過一、二級聯(lián)動，獲得更大的投資收益。2、項目的操作方式項目地塊面積適中，集團(tuán)公司可以考慮直接委托華寶公司負(fù)責(zé)運(yùn)作，獲得項目土地一級開發(fā)授權(quán)及開展后續(xù)土地開發(fā)工作。3、合作方式根據(jù)項目地塊具體情況，結(jié)合密云鎮(zhèn)政府

30、要求，本項目可由華寶公司采取最適合模式獲取土地部門授權(quán)，成為土地一級開發(fā)主體，向鎮(zhèn)政府支付征地及人員安置包干費(fèi)，由鎮(zhèn)政府或其授權(quán)單位負(fù)責(zé)征地及人員安置具體實(shí)施工作。五、項目開發(fā)成本測算1、測算基本數(shù)據(jù)通過土地方的介紹，結(jié)合我們對地塊的踏勘，了解了土地現(xiàn)狀，相關(guān)具體數(shù)據(jù)見下表：表6 基本數(shù)據(jù)表名稱面積（平方米）面積（畝）總占地550 農(nóng)用地耕地一般耕地183基本農(nóng)田其他果園林地未利用地荒地3672、征地成本測算2.1土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償經(jīng)與鎮(zhèn)政府商洽，對方擬對上述費(fèi)用打包收取，收取標(biāo)準(zhǔn)按可建設(shè)用地不高于30萬元/畝、代征地不高于10萬元/畝，費(fèi)用總計15700萬元，由

31、對方負(fù)責(zé)征地補(bǔ)償安置具體實(shí)施工作。2.2與征地有關(guān)的費(fèi)用測算表7 征地成本測算表序號費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）金額（萬元/畝）1耕地開墾費(fèi)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理辦法（京政辦發(fā)200251號） 密云地區(qū)一般耕地22.5萬元/公頃2750.542耕地占用稅北京市實(shí)施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例的辦法（京政發(fā)（1987）93號） 密云地區(qū)每平方米7元85.60.173防洪費(fèi)北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定（1994年第21號令） 20元/平米，含代征地733.31.444新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)關(guān)于印發(fā)北京市新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法的通知（京財經(jīng)二（2002）1396號）及國土部最新規(guī)定 密云地區(qū)屬8等，42元/平米15403.025城鎮(zhèn)土地使用稅關(guān)于印發(fā)北京市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅部分土地等級稅額方案的通知（京地稅二