01成本管理流程

1、成本管理流程房地產(chǎn)公司年月日目 錄1.流程概述31.1流程目的及適用范圍31.2定義31.3流程關(guān)系31.4部門職責(zé)31.5流程輸入及輸出文件42.系統(tǒng)圖63.流程操作指引73.1成本管理的總體原則73.2編制成本計(jì)劃73.3項(xiàng)目前期的成本管理目標(biāo)成本與責(zé)任成本的確立83.4項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的成本管理動(dòng)態(tài)成本管理113.5項(xiàng)目建設(shè)后期的成本管理結(jié)算、后評(píng)估、考核141 流程概述1.1 流程目的及適用范圍流程目的促進(jìn)公司開發(fā)項(xiàng)目的成本合理最小化，保證項(xiàng)目收益水平及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，規(guī)范公司成本管理及預(yù)結(jié)算工作，提高經(jīng)濟(jì)效益。適用范圍適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程。1.2 定義成本估算項(xiàng)目決

2、策階段,依據(jù)市場(chǎng)、規(guī)劃條件和經(jīng)驗(yàn)數(shù)值對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行預(yù)估。成本測(cè)算項(xiàng)目策劃階段，根據(jù)客戶支付能力倒算項(xiàng)目開發(fā)的造價(jià)成本。成本概算優(yōu)化設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)實(shí)施方案對(duì)造價(jià)成本的概算。施工圖預(yù)算根據(jù)施工圖、預(yù)算定額、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地區(qū)的自然及技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等資料編制的建筑安裝工程預(yù)算造價(jià)文件。動(dòng)態(tài)成本成本控制過(guò)程中的概念，由已發(fā)生的成本+未發(fā)生的成本組成。1.3 流程關(guān)系流程等級(jí)母流程子流程關(guān)聯(lián)流程一級(jí)流程無(wú)1. 工程預(yù)算編審管理流程2. 設(shè)計(jì)變更管理流程3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程4. 動(dòng)態(tài)成本控制管理流程5. 工程付款管理流程6. 工程結(jié)算編審管理流程7. 工程尾款支付管理流程8. 工程保修款支付管

3、理流程9. 責(zé)任成本管理流程10. 項(xiàng)目成本后評(píng)估管理流程11. 合同管理流程1. 計(jì)劃管理流程2. 項(xiàng)目決策管理流程3. 項(xiàng)目策劃管理流程4. 設(shè)計(jì)管理流程5. 工程管理流程6. 外包管理流程1.4 部門職責(zé)部門名稱本流程中承擔(dān)的主要職責(zé)主辦部門成本管理部門1. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目的估算、測(cè)算、概算、預(yù)算；2. 負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目的結(jié)算；3. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書；4. 負(fù)責(zé)組織編制及審核工程類招標(biāo)標(biāo)底；5. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本及目標(biāo)成本編制說(shuō)明；6. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目合約規(guī)劃7. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理；8. 負(fù)責(zé)編制成本計(jì)劃，監(jiān)督執(zhí)行；9. 負(fù)責(zé)提供動(dòng)態(tài)成本考核指標(biāo)對(duì)比分

4、析；10. 負(fù)責(zé)提供成本考核的依據(jù)。配合部門設(shè)計(jì)管理部門1. 負(fù)責(zé)確定工程品部件、設(shè)備選型； 2. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)；3. 對(duì)設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)、不合理而變更造成的成本增加及超目標(biāo)成本負(fù)責(zé)；4. 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用超預(yù)算負(fù)責(zé)；工程管理部門1. 是項(xiàng)目建設(shè)成本的發(fā)生中心和責(zé)任中心；2. 對(duì)設(shè)計(jì)變更、甲控、甲供之外的建設(shè)成本超目標(biāo)成本負(fù)直接責(zé)任；3. 對(duì)未履行公司有關(guān)規(guī)定及本規(guī)定造成的建設(shè)成本失控負(fù)直接責(zé)任。4. 負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)復(fù)審；采購(gòu)管理部門1. 對(duì)工程采購(gòu)、甲供、甲控材料、設(shè)備超目標(biāo)成本負(fù)責(zé)；營(yíng)銷管理部門1. 是銷售成本的發(fā)生中心和責(zé)任中心；2. 對(duì)銷售費(fèi)用超目標(biāo)成本負(fù)責(zé)；3. 對(duì)客戶提出的設(shè)

5、計(jì)變更及提高產(chǎn)品檔次的設(shè)計(jì)變更而造成的項(xiàng)目收益減少負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)管理部門1. 對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用、期間費(fèi)用等超成本控制目標(biāo)負(fù)責(zé)；2. 對(duì)成本部門和責(zé)任人的測(cè)算、概算、預(yù)算、結(jié)算中工作失誤的失察負(fù)責(zé)；3. 對(duì)超付合同款項(xiàng)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目部1 負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)審核；2 對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證超目標(biāo)成本負(fù)責(zé)；3 對(duì)工程付款的形象進(jìn)度準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；人力資源管理部門1.負(fù)責(zé)組織成本計(jì)劃、目標(biāo)成本及責(zé)任成本考核，并體現(xiàn)在績(jī)效考核中。決策部門重大事項(xiàng)評(píng)審小組1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的評(píng)審；2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目合約規(guī)劃的評(píng)審；3. 負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)審定；4. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審；5. 項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)分析評(píng)審，并對(duì)糾偏措施作決

6、策；6. 對(duì)項(xiàng)目成本重大變更做出決策。1.5 流程輸入及輸出文件流程輸入文件流程輸出文件1. 新項(xiàng)目初步定位設(shè)計(jì)草案任務(wù)書2. 項(xiàng)目全成本測(cè)算指標(biāo)3. 項(xiàng)目投資土地費(fèi)用測(cè)算4. 目標(biāo)成本及目標(biāo)成本編制說(shuō)明5. 合約規(guī)劃6. 項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書（樣本）7. 房地產(chǎn)公司付款見證性資料規(guī)范表8. 成本管理信息月報(bào)2 系統(tǒng)圖3 流程操作指引3.1 成本管理的總體原則1) 全員成本管理原則公司所有員工、所有部門都在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目成本有直接或間接的影響，都必須有成本控制意識(shí)和責(zé)任，并貫徹于日常工作中；2) 全過(guò)程成本管理原則項(xiàng)目從可行性研究到項(xiàng)目決算，要有完整的概算、測(cè)算、預(yù)算及結(jié)算，全

7、過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；3) 合同化管理原則所有預(yù)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽訂經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等；4) 目標(biāo)成本管理原則項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)（上限）；項(xiàng)目的總體控制目標(biāo)分解為各部門的各項(xiàng)費(fèi)用成本目標(biāo)，既是各項(xiàng)工作成本控制的標(biāo)準(zhǔn)，也是管理人員的考核標(biāo)準(zhǔn)；5) 責(zé)任成本控制原則任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益的成本決策與業(yè)務(wù)操作；公司建立責(zé)任成本管理體系，將各項(xiàng)成本

8、目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)責(zé)任主體（相關(guān)部門與個(gè)人），各責(zé)任主體要按程序報(bào)批，操作；6) 可追溯原則業(yè)務(wù)操作及概算、測(cè)算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可追溯性。3.2 編制成本計(jì)劃1) 成本計(jì)劃包括目標(biāo)成本系統(tǒng)和成本工作計(jì)劃兩部分；2) 目標(biāo)成本系統(tǒng)包括目標(biāo)成本與責(zé)任成本。通常編制到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本科目的四級(jí)或五級(jí)科目，保證每項(xiàng)工作都有目標(biāo)成本，都有責(zé)任部門。3) 成本工作計(jì)劃的內(nèi)容包括成本估算、測(cè)算、概算、預(yù)算、結(jié)算、動(dòng)態(tài)成本控制、甲供材采購(gòu)、成本總結(jié)、成本考核等多項(xiàng)工作。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及其它配套計(jì)劃的要求編制。4) 成本計(jì)劃由成本管理部門組織編

9、制。參見成本計(jì)劃模板3.3 項(xiàng)目前期的成本管理目標(biāo)成本與責(zé)任成本的確立3.3.1 項(xiàng)目論證階段的成本估算項(xiàng)目成本估算的工作要點(diǎn)如下：1) 在項(xiàng)目正式達(dá)成合作意向前，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)根據(jù)地塊客觀狀況及規(guī)劃控制要點(diǎn)，提供2-3種不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，明確說(shuō)明每種概念下不同功能、不同建筑形式的建筑面積與可售面積（參見新項(xiàng)目初步定位設(shè)計(jì)草案任務(wù)書），提交營(yíng)銷管理部門、財(cái)務(wù)管理部門和成本管理部門；2) 營(yíng)銷管理部門應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況，客觀估計(jì)每種方案下，不同建筑形式可售面積可達(dá)到的售價(jià)水平，并對(duì)該售價(jià)水平下，銷售周期及銷售費(fèi)用水平做出預(yù)測(cè)，提交財(cái)務(wù)管理部門和成本管理部門；3) 成本管理部門編制不同設(shè)計(jì)方案下項(xiàng)目

10、建設(shè)成本投資估算提交項(xiàng)目拓展管理部門；建設(shè)成本投資估算應(yīng)按不同的建筑結(jié)構(gòu)、不同的建筑功能按成本細(xì)目分別計(jì)算，并編制估算說(shuō)明，詳細(xì)說(shuō)明估算的依據(jù)（參見項(xiàng)目全成本測(cè)算指標(biāo)）；4) 項(xiàng)目拓展管理部門在“建設(shè)成本投資估算”、“銷售費(fèi)用估算”、“項(xiàng)目銷售周期估算”的基礎(chǔ)上，協(xié)同財(cái)務(wù)管理部門共同編制項(xiàng)目的全成本估算；并結(jié)合售價(jià)測(cè)算，計(jì)算出不同方案下，項(xiàng)目的收益水平，并倒推相應(yīng)的土地成本（參見項(xiàng)目投資土地費(fèi)用測(cè)算）。提交給公司領(lǐng)導(dǎo)決策；5) 土地成本測(cè)算結(jié)果作為項(xiàng)目獲取的重要成本依據(jù)。3.3.2 項(xiàng)目策劃階段的成本測(cè)算項(xiàng)目獲取后，進(jìn)入到項(xiàng)目策劃產(chǎn)品定位階段，該階段的成本工作重點(diǎn)是根據(jù)產(chǎn)品定位結(jié)果，進(jìn)行項(xiàng)目成

11、本測(cè)算，編制方案設(shè)計(jì)階段的成本建議，提交設(shè)計(jì)院，作為方案設(shè)計(jì)的重要經(jīng)濟(jì)依據(jù)。項(xiàng)目成本測(cè)算的工作要點(diǎn)如下：1) 項(xiàng)目策劃管理部門在公司取得項(xiàng)目后，組織進(jìn)行產(chǎn)品定位工作，在設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、成本管理部門、營(yíng)銷管理部門、物業(yè)公司的配合下編制產(chǎn)品建議書（如聘請(qǐng)策劃公司，應(yīng)由策劃公司配合完成該階段工作）；2) 產(chǎn)品建議書中的重要內(nèi)容為：客戶定位、造價(jià)定位和產(chǎn)品定位。其中，造價(jià)定位是項(xiàng)目成本測(cè)算的主要依據(jù)；3) 根據(jù)客戶支付能力，運(yùn)用倒推法：減去公司市場(chǎng)預(yù)期利潤(rùn)、其它非建設(shè)成本和稅費(fèi)，倒推建設(shè)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，將成本細(xì)化為建筑工程成本、安裝工程成本、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、室外環(huán)境工程費(fèi)和區(qū)內(nèi)配套成

12、本等標(biāo)準(zhǔn)；4) 在項(xiàng)目完成概念設(shè)計(jì)后，由項(xiàng)目策劃管理部門牽頭，與成本管理部門、財(cái)務(wù)管理部門等部門共同編制項(xiàng)目全成本測(cè)算，該測(cè)算可以編制到項(xiàng)目全成本測(cè)算指標(biāo)的一級(jí)成本科目；5) 根據(jù)項(xiàng)目全成本測(cè)算，編制項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本建議。3.3.3 方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)與圖紙優(yōu)化1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則上應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部門、采購(gòu)管理部門通過(guò)招投標(biāo)辦法進(jìn)行確定；在招投標(biāo)文件中，明確要求設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案在投資上不超過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本建議所規(guī)定的設(shè)計(jì)限額；2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初步確定后，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)組織外部專家、工程管理部門、成本管理部門、采購(gòu)管理部門、營(yíng)銷管理部門、物業(yè)公司，召開技術(shù)經(jīng)濟(jì)分

13、析會(huì)，通過(guò)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)性角度，進(jìn)行規(guī)劃方案優(yōu)化評(píng)審；并對(duì)規(guī)劃方案是否符合項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本建議進(jìn)行分析，提出修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的意見，經(jīng)各部門經(jīng)理簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)落實(shí)調(diào)整方案；3) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)提交后，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)再次組織外部專家、工程管理部門、成本管理部門、采購(gòu)管理部門、營(yíng)銷管理部門、物業(yè)公司，召開技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析會(huì)，通過(guò)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)性角度，進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)優(yōu)化評(píng)審；并對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)是否符合項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本建議進(jìn)行分析，提出修擴(kuò)初設(shè)計(jì)的意見；4) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)確定后，設(shè)計(jì)管理部門組織成本管理部門和工程管理部門對(duì)項(xiàng)目全成本測(cè)算進(jìn)行細(xì)化

14、和修訂，并在此基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目全成本概算，經(jīng)相關(guān)部門審核后報(bào)公司總經(jīng)理確認(rèn)。項(xiàng)目全成本概算編制到項(xiàng)目全成本測(cè)算指標(biāo)的二級(jí)成本科目；5) 在下達(dá)施工圖委托設(shè)計(jì)前，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)會(huì)同成本管理部門根據(jù)項(xiàng)目全成本概算，及時(shí)合理地提出分部分項(xiàng)工程單方造價(jià)及鋼筋、混凝土等主要材料單方含量的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，與設(shè)計(jì)、工程協(xié)商確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，形成施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議及建筑施工圖設(shè)計(jì)及交工標(biāo)準(zhǔn)及安裝施工圖設(shè)計(jì)及交工標(biāo)準(zhǔn)，上報(bào)相關(guān)部門審核后，作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)；6) 設(shè)計(jì)管理部門在給設(shè)計(jì)單位下達(dá)施工圖設(shè)計(jì)委托書中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)單位隨施工圖編制

15、設(shè)計(jì)概算及計(jì)算出主要材料設(shè)備用量；應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)責(zé)任及相應(yīng)的處罰措施；7) 施工圖初步完成后，設(shè)計(jì)管理部門必須對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的合理性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性及與設(shè)計(jì)任務(wù)書的符合性進(jìn)行細(xì)致的審查，簽字后，移送工程管理部門、采購(gòu)管理部門和成本管理部門進(jìn)行審查，后者必須對(duì)設(shè)計(jì)院編制的設(shè)計(jì)概算的限額數(shù)據(jù)進(jìn)行審查、復(fù)核，對(duì)單方造價(jià)、主要材料的單方含量與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，提出書面意見反饋給設(shè)計(jì)管理部門；8) 如有需要，設(shè)計(jì)管理部門可以聘請(qǐng)圖紙優(yōu)化機(jī)構(gòu)，進(jìn)行施工圖優(yōu)化評(píng)審，對(duì)設(shè)計(jì)的合理性、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，形成會(huì)審紀(jì)要并提出改進(jìn)意見，反饋給設(shè)計(jì)單位以設(shè)計(jì)變更形式修改施工圖；9) 確定的施

16、工圖及會(huì)審紀(jì)要、會(huì)審后的設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)管理部門經(jīng)理、工程管理部門經(jīng)理及工程分管副總簽字后，方能移交工程管理部門（項(xiàng)目部），經(jīng)各方簽字的施工圖原件、會(huì)審紀(jì)要及設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門必須各存一份復(fù)印件；10) 設(shè)計(jì)管理部門對(duì)施工圖的合理性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)；公司財(cái)務(wù)管理部門可視情況進(jìn)行抽查，委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證；11) 確定施工單位后，工程副總組織設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門（項(xiàng)目部）、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙交底，各方應(yīng)對(duì)施工圖進(jìn)行充分交流，達(dá)到認(rèn)識(shí)一致。3.3.4 施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的編制1) 施工圖確定后，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)及時(shí)提

17、供完整的施工圖及其簡(jiǎn)要說(shuō)明、特殊材料要求，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，連同公司批準(zhǔn)的交工標(biāo)準(zhǔn)給采購(gòu)管理部門；2) 所有施工項(xiàng)目都必須編制施工圖預(yù)算。成本管理部門應(yīng)在收到正式施工圖及施工方案后，在xx天內(nèi)與工程管理部門協(xié)商確定設(shè)備及主要材料限價(jià)，并編制完施工圖預(yù)算；施工圖預(yù)算編制完成前，不得確定施工單位及工程發(fā)包總價(jià)；嚴(yán)禁任何部門單獨(dú)與施工單位議價(jià)發(fā)包工程；3) 若項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要，確需先開工后編制施工圖預(yù)算的，需工程管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)設(shè)計(jì)管理部門、總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行；4) 如請(qǐng)中介單位編制施工圖預(yù)算，成本管理部門必須進(jìn)行充分、詳盡地審查，并編制工程預(yù)算核對(duì)情況增減分析，經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方能定稿；5)

18、 施工圖預(yù)算原則上是工程招投標(biāo)的初步標(biāo)底，其工程量清單應(yīng)作為招標(biāo)書中的標(biāo)準(zhǔn)格式和工程量；如果是屬于開工后編制的施工圖預(yù)算，成本管理部門和工程管理部門應(yīng)盡早與施工單位核對(duì)并確定，作為雙方工程付款及將來(lái)的結(jié)算資料；6) 成本管理部門在施工圖預(yù)算如鋼筋抽量等主材計(jì)算過(guò)程中，應(yīng)提高成本意識(shí)，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中經(jīng)濟(jì)合理性不夠及不明確的，應(yīng)書面提交設(shè)計(jì)問(wèn)題報(bào)告，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后遞交設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)在2天內(nèi)與設(shè)計(jì)單位洽商尋求改進(jìn)；7) 成本管理部門對(duì)施工圖預(yù)算（含請(qǐng)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)編制的預(yù)算）的準(zhǔn)確性負(fù)全部責(zé)任；公司財(cái)務(wù)管理部門作為監(jiān)督部門，應(yīng)對(duì)公司編制的預(yù)算審核確認(rèn)，或者視情況找其他外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)審

19、。工程預(yù)算操作詳見工程預(yù)算編審管理流程；8) 施工圖預(yù)算完成后，由成本管理部門組織編制整個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)成責(zé)任本控制指導(dǎo)書，經(jīng)各成本責(zé)任部門討論通過(guò)后，上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目目標(biāo)成本，下達(dá)各部門執(zhí)行；9) 項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書的編制包括三個(gè)主要部分：1、目標(biāo)成本及其目標(biāo)成本編制：目標(biāo)成本的分解一定達(dá)到可操作程度（應(yīng)細(xì)化到項(xiàng)目全成本測(cè)算指標(biāo)的三級(jí)成本科目）；2、責(zé)任成本：每一項(xiàng)目標(biāo)成本都應(yīng)由責(zé)任部門負(fù)責(zé)，并定出考核方法；3、甲供、甲控材料設(shè)備的限價(jià)。詳見責(zé)任成本管理流程，參見項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書（樣本）、甲供材目標(biāo)成本控制建議（樣本）3.3.5 合約規(guī)劃項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，合約管理部

20、門負(fù)責(zé)組織相關(guān)責(zé)任部門根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類、金額進(jìn)行預(yù)估，將目標(biāo)成本控制科目上的金額分解為未來(lái)可執(zhí)行的具體的合同。詳見合同管理流程，參見合約規(guī)劃分類明細(xì)（樣本）3.4 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的成本管理3.4.1 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理要點(diǎn)1) 相關(guān)責(zé)任部門在需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)須首先辦理設(shè)計(jì)變更通知單或現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單，并確定該設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用承擔(dān)單位。2) 由主辦部門將設(shè)計(jì)變更通知單或現(xiàn)場(chǎng)簽證通知單及草圖交成本管理部門進(jìn)行費(fèi)用估算，按相關(guān)審批權(quán)限審批后實(shí)施；3) 嚴(yán)禁任何部門或個(gè)人自行與乙方簽訂設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證；工程管理部門對(duì)由公司承擔(dān)費(fèi)用但未經(jīng)審批

21、而實(shí)施的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證承擔(dān)責(zé)任，成本管理部門應(yīng)保證在招投標(biāo)文件、施工合同中明確對(duì)該類變更或簽證、洽商增加的費(fèi)用不予結(jié)算；4) 設(shè)計(jì)院變更、公司決策或設(shè)計(jì)管理部門提出變更，以設(shè)計(jì)管理部門為主辦部門；銷售客戶提出的變更，以營(yíng)銷管理部門為主辦部門；現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同洽商及施工單位提出變更，以工程管理部門為主辦單位；5) 成本管理部門在收到主辦部門的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證申請(qǐng)單或通知單后，應(yīng)在3天內(nèi)完成變更及簽證圖分析或到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)已完成的及要發(fā)生的項(xiàng)目及對(duì)工程量做出確認(rèn)，需增減費(fèi)用的按一單一編原則，完成增減費(fèi)用的概算；6) 主辦部門必須事先明確設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用承擔(dān)單位,若由外單位（或個(gè)人）承擔(dān)，必

22、須預(yù)先收回費(fèi)用或取得外單位承擔(dān)變更或簽證費(fèi)用的承諾書；購(gòu)房客戶提出的、由公司承擔(dān)費(fèi)用的設(shè)計(jì)變更，計(jì)入銷售費(fèi)用進(jìn)行考核；7) 規(guī)劃調(diào)整或重大設(shè)計(jì)方案調(diào)整（在原招標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)上增加新的項(xiàng)目）原則上不算設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)管理部門必須提供可能的多種方案，進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算及方案成本比較，經(jīng)專題會(huì)議討論、并上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施；8) 按程序完成審批的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，在簽發(fā)完變更及簽證通知后，主辦部門要檔案管理部門統(tǒng)一存檔并編號(hào)；9) 工程管理部門在通知施工單位實(shí)施設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，應(yīng)責(zé)成施工單位在接到有效的書面立項(xiàng)后3日內(nèi)申報(bào)預(yù)算；10) 成本管理部門在收到乙方的預(yù)算后，應(yīng)在5天內(nèi)，審核完成并爭(zhēng)取與乙方

23、達(dá)成一致，作為最終結(jié)算的依據(jù)；工程管理部門必須向施工單位明確，經(jīng)協(xié)商一致的預(yù)算必須數(shù)字清楚，嚴(yán)禁涂改，涂改后的簽證在完工后不能進(jìn)行結(jié)算；11) 成本管理部門應(yīng)每月匯總、統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)變更及簽證費(fèi)用，每月分析其對(duì)目標(biāo)成本的影響、 于次月5日前通報(bào)設(shè)計(jì)管理部門；12) 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證操作流程詳見設(shè)計(jì)變更管理流程、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程。3.4.2 工程進(jìn)度款支付管理要點(diǎn)1) 公司合同管理部門、工程管理部門、財(cái)務(wù)管理部門均建立合同臺(tái)帳，對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行控制，參見工程付款管理流程； 2) 施工單位進(jìn)度款申報(bào)須附上已被工程管理部門和監(jiān)理認(rèn)可的工程質(zhì)量說(shuō)明和細(xì)化到單項(xiàng)工程完成情況的工程形象進(jìn)度表；3) 公司工程管

24、理部門應(yīng)嚴(yán)格按照合同條款及工程進(jìn)度安排進(jìn)度款支付；合同管理部門應(yīng)依據(jù)合同、工程進(jìn)度報(bào)告、工程檢驗(yàn)報(bào)告審核工程進(jìn)度款；上月完成的工程量，次月審核付款，不得提前超進(jìn)度支付；4) 不符合上述要求的工程款支付，合同管理部門、工程管理部門必須予以說(shuō)明，不論金額大小，均需報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5) 公司財(cái)務(wù)管理部門、工程管理部門、合同管理部門均需在款項(xiàng)支付的當(dāng)天，及時(shí)登記各項(xiàng)合同逐筆付款情況，并統(tǒng)計(jì)累計(jì)付款情況，計(jì)算剩余應(yīng)付款項(xiàng)，三方必須每月對(duì)付款情況核對(duì)一次；6) 合同管理部門應(yīng)根據(jù)合同工期、預(yù)算結(jié)算情況以及當(dāng)月評(píng)定質(zhì)量情況，及時(shí)配合工程管理部門編制資金計(jì)劃提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，主要應(yīng)包括合同價(jià)、已付款累計(jì)、未付

25、款等內(nèi)容；7) 財(cái)務(wù)管理部門支付各種款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)要求申請(qǐng)方提交必備的見證性資料，詳見房地產(chǎn)公司付款見證性資料規(guī)范表。3.4.3 項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)反映及控制1) 動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成：動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同成本 + 已結(jié)算合同合同 + 非合同性成本 + 預(yù)測(cè)待發(fā)生成本2) 在實(shí)際合同執(zhí)行情況、未完工程的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證情況、單項(xiàng)工程結(jié)算情況的基礎(chǔ)上，成本管理部門應(yīng)在每月5號(hào)前編制出上月建設(shè)成本動(dòng)態(tài)情況表，分別按公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的格式，按成本責(zé)任的不同反映各項(xiàng)建筑成本累計(jì)發(fā)生情況，列示其與目標(biāo)成本的差額；3) 財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況的基礎(chǔ)上，對(duì)地價(jià)、開發(fā)前期費(fèi)用、工程間接費(fèi)用、期間費(fèi)用按公司統(tǒng)一格式

26、進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，列示其與目標(biāo)成本的差額，通報(bào)成本管理部門；4) 若項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本總體超出目標(biāo)成本100萬(wàn)元，成本管理部門組織由公司總經(jīng)理主持的專題會(huì)議，討論通過(guò)設(shè)計(jì)變更等方式降低成本或提高售價(jià)彌補(bǔ)成本超支的措施；5) 成本管理部門每月在編制動(dòng)態(tài)成本情況表的同時(shí)，應(yīng)在已發(fā)生成本的基礎(chǔ)上，綜合在建及其他未開工工程情況、政府政策變化、市場(chǎng)行情變化等其他因素，按月預(yù)見性地做出項(xiàng)目成本分析，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的最終可能情況做出預(yù)測(cè)，提出成本注意事項(xiàng)及控制成本建議；6) 動(dòng)態(tài)成本控制操作詳見動(dòng)態(tài)成本控制管理流程、成本管理信息月報(bào)。3.5 項(xiàng)目建設(shè)后期的成本管理結(jié)算、后評(píng)估、考核3.5.1 工程結(jié)算管理要點(diǎn)1) 工

27、程項(xiàng)目按合同約定完成后，經(jīng)工程管理部門、監(jiān)理、質(zhì)檢等部門驗(yàn)收，并取得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)可的備案登記后，工程管理部門應(yīng)向成本管理部門提交工程結(jié)算申請(qǐng)表，成本管理部門在審核質(zhì)檢證明后，辦理竣工工程結(jié)算；2) 工程管理部門應(yīng)在合同完成后，以公司名義，向施工單位發(fā)出結(jié)算通知，明確要求施工單位按合同要求申報(bào)結(jié)算資料，并明確乙方上報(bào)結(jié)算總價(jià)不得超出最終結(jié)算總價(jià)的15%，否則，將依據(jù)合同規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；3) 工程管理部門應(yīng)對(duì)施工單位申報(bào)的結(jié)算資料（簽證、設(shè)計(jì)變更）結(jié)合工程情況，進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，提出結(jié)算扣減事項(xiàng)及金額后移交成本管理部門，后者應(yīng)在工程管理部門復(fù)核意見的基礎(chǔ)上，完成主體工程結(jié)算的編制，并經(jīng)財(cái)務(wù)管理部門聘請(qǐng)外部機(jī)構(gòu)復(fù)核后，填報(bào)工程結(jié)算審批表，報(bào)有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批；4) 結(jié)算額XXXX元以內(nèi)的，由成本管理部門及工程管理部門審批；XXXX元以上的，需分管老總審批；結(jié)算額超過(guò)XXXX元或結(jié)算額超過(guò)合同額或預(yù)算額的，必須報(bào)相關(guān)部門復(fù)審，并需總經(jīng)理批準(zhǔn)； 5) 成本管理部門應(yīng)會(huì)同工程管理部門，在批準(zhǔn)的結(jié)算價(jià)內(nèi)，與施工單位進(jìn)行結(jié)算價(jià)的談判、確認(rèn)工作，若必須超結(jié)算價(jià)進(jìn)行結(jié)算，應(yīng)聯(lián)合出具專項(xiàng)報(bào)告，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；6