地鐵脫貧之道——淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展

1、地鐵脫貧之道淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展 作者：陳明峰   日期：2003-10-31 第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系一、地鐵建設(shè)的效益    地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點、舒適安全、環(huán)保的軌道交通。除了為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具外，地鐵的社會效益還體現(xiàn)在以下幾個方面：    1、沿線商業(yè)提升生活空間和便利度    地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們

2、進(jìn)行社交活動的場所。    在國外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。    2、改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化；    地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。    地鐵與機(jī)場、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們

3、居住在城郊、工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實。    3、為沿線土地帶來增值    地鐵的開通運營，帶來了一種蘊含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。    國際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對周邊區(qū)域的地價提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到5-15；原有區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，地價提升比率越高。    例1：廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值1525，1999年一號線

4、正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值1525。    對商業(yè)價值提升：一號線開通后，帶動中華廣場商鋪升值5，流行前線的租金也上升了近一倍多。    例2：天津紅橋區(qū)隨著地鐵一號線的建設(shè)以及各個公共建筑設(shè)施的完善，使得該地區(qū)在2003年1月份區(qū)域綜合指標(biāo)達(dá)67.9點，較2002年12月上漲7.9點，增幅為13.2。二、面臨的困境：地鐵投資巨大   政府負(fù)擔(dān)沉重    地鐵建設(shè)的一個世界性難題是：地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長。而其作為公益事業(yè)，地鐵只能

5、以低廉的運價提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費用、資金利息和維修費用。因此，世界各大城市的地鐵營運都是無法贏利的，必須由政府每年給予財政補貼。    很久以來，多數(shù)城市的財務(wù)狀況決定了給地鐵的預(yù)算是有限的資金規(guī)模，傳統(tǒng)的專款政策由于對政府總體預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響，不具有可持續(xù)性。然而地鐵一旦投入營運，就很難停止運作，就象一臺不斷吃錢的老虎機(jī)，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。支持?jǐn)?shù)據(jù)與案例I.地鐵建設(shè)時間：莫斯科地鐵首期       5年（1931年開始修建，1935年建成通車。

6、）廣州地鐵一號線       5.5年（1993年12月28日1999年6月28日）II.地鐵造價與其它交通設(shè)施造價對比：III.經(jīng)營成本往往大于運營收入    地鐵單憑客流運營收回成本在全世界都沒有先例，以廣州地鐵一號線為例，投資122億，運營三年下來，平均每年運營收入在1.8-1.9億元人民幣水平，但就去年而言，運營成本卻達(dá)2.3 億元人民幣。四、難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？    香港地鐵是目前唯一打破“虧錢”規(guī)則

7、的地鐵。    事實上，香港地鐵是目前世界上唯一經(jīng)營獲利的地鐵公司。香港地鐵自1979年底逐段投入運營，經(jīng)營初期，是沒有盈利的，其一是收入少，二是利息開支大。隨著地鐵各站投入運營，乘客量不斷增加。地鐵公司自1998年開始剔除沉重利息開支和其他經(jīng)營費用后，首次出現(xiàn)2億元盈利。截至2000年上半年的20年半的時間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，其中1998年的利潤達(dá)到28.19億港元；1999年盈利21.16億港元， 2000年利潤已經(jīng)達(dá)到41億港元。并曾在1997年及1998兩年派發(fā)股息。    其最主

8、要的兩個原因是：    ·地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展    ·商業(yè)化運作的運營模式    以下對上述兩點進(jìn)行詳細(xì)說明。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運作   發(fā)展沿線物業(yè)    案例1：香港地鐵    地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)可以三得益：一是通過地鐵的延伸實現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來新客流；三是可以用房地產(chǎn)

9、的增值彌補地鐵運營的虧損。    香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨特的商業(yè)模式，首要的一點是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢，在結(jié)合地鐵營運與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。    由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。單在1999年，地鐵公司在機(jī)場沿線5個車站物業(yè)發(fā)展計劃涉及面積約達(dá)

10、350萬平方米，將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬平方米。以地鐵公司策略性地保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途，以提供穩(wěn)定的租金收入。按1999年年底的價值計算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。1999年地鐵公司的物業(yè)租務(wù)及管理收入為75.52億港元。    地鐵公司選取的地皮，通常為車站上蓋。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。他們首先向政府取得發(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。例如最近涉及200至25

11、0億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項目，就有3份標(biāo)書，由新鴻基奪得。     地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展的重要資金來源之一。 數(shù)據(jù)：    香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展帶來的收入主要包括：物業(yè)發(fā)展利潤、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。    案例2：廣州地鐵    廣州在地鐵一號線沿線缺乏可開發(fā)土地，上蓋物

12、業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展暫時無法實現(xiàn)，目前其物業(yè)發(fā)展收益來源于車站商鋪的租金收入。    2001年，沿線物業(yè)出租率保持100，年收入近7000萬元。地鐵營運預(yù)計虧損兩三千萬元。    從修建二號線開始，有計劃實施地鐵沿線物業(yè)發(fā)展，即進(jìn)行建設(shè)、運營和房地產(chǎn)三塊經(jīng)營。目前三號線正準(zhǔn)備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達(dá)5平方公里的土地，將通過招商引資、合作等多種形式，全方位啟動房地產(chǎn)開發(fā)。相信通過規(guī)范運作，20年或30年后廣州地鐵將可脫貧。 結(jié)論：地鐵建設(shè)應(yīng)該采用先進(jìn)的商業(yè)運作模式，并進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)發(fā)展。只有

13、地鐵建設(shè)、地鐵運營與沿線物業(yè)發(fā)展形成聯(lián)動機(jī)制，才能建立起持續(xù)穩(wěn)定的資金供應(yīng)鏈，促進(jìn)地鐵網(wǎng)絡(luò)的良性發(fā)展，從而大大提高城市的運行效率，加速改善城市空間形態(tài)，增強(qiáng)城市吸引力。二、發(fā)展沿線物業(yè)   統(tǒng)籌是大前提    廣州地鐵一號線已經(jīng)正常運行幾年了，而當(dāng)年批出的地鐵上蓋項目卻還有相當(dāng)部分沒有建成或還根本沒有動工，應(yīng)該同步完成的事卻因開發(fā)商觀望坐等地價升值、投資組合出現(xiàn)重大變故而產(chǎn)生大量的空置房和空置地，影響了城市形象和總體發(fā)展，教訓(xùn)不謂不深刻。    相反，研究地鐵上蓋物業(yè)成功發(fā)展的城市香港

14、，我們可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展才是成功開發(fā)大前提。    1、香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式    香港從建設(shè)第一條地鐵開始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點（車廠）上蓋大型物業(yè)聯(lián)動發(fā)展的方式。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(車廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。地鐵公司負(fù)責(zé)所有地塊發(fā)展的統(tǒng)籌，包括確定用地規(guī)劃指標(biāo)，制定發(fā)展計劃和物業(yè)方案，通過招標(biāo)選擇發(fā)展商，對屬下的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。物業(yè)發(fā)展案例：位置：香港九龍灣站項目：德?；▓@（第一個地鐵物業(yè)，建成使用近二十年）位置：香港青衣站 項目：青衣城  &

15、#160; 2、廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式    目前已經(jīng)建成和使用的是一號地鐵線。由于是在城市建成區(qū)，沿線已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，因此站點（車廠）都沒有發(fā)展上蓋物業(yè)。    即將開始建設(shè)的二號地鐵線，將會采用地鐵建設(shè)與站點(車廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動發(fā)展的方式，并且形成以房地產(chǎn)發(fā)展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營。    3、上海地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式    沿線地塊由政府按項目分別批租，沒有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點和車廠均單獨設(shè)置，與城市面貌很難融合。

16、地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是不是發(fā)展與地鐵站點和車廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè)，與地鐵營運無直接的關(guān)聯(lián)。    4、北京地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式    地鐵沿線的地塊也是由政府按項目批租給開發(fā)商，與地鐵營運沒有直接的聯(lián)動關(guān)系。站點和車廠的設(shè)置也基本是獨立的。也有少數(shù)開發(fā)商認(rèn)識到地鐵上蓋物業(yè)的價值，與地鐵出站口進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系（例如東方商廈），但只是自發(fā)性的，沒有統(tǒng)籌發(fā)展。結(jié)論：1)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，土地的價值沒有最大化的體現(xiàn)，是對城市資源的極大浪費；2)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，地鐵站點的

17、建設(shè)只考慮了交通出入口的功能，設(shè)置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；3)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設(shè)較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。三、統(tǒng)籌職責(zé)明確   物業(yè)發(fā)展成功    案例    香港地鐵公司是特區(qū)政府全資擁有的一家企業(yè)，但并不由政府直接經(jīng)營。而是通過有關(guān)條例，由政府委托有關(guān)人員擔(dān)任董事局成員，按照商業(yè)原則進(jìn)行地下鐵路的修建、經(jīng)營和日常管理。因此，在人們心目中，地鐵是一家"官有民營"的企業(yè)。負(fù)責(zé)地鐵沿線物業(yè)

18、發(fā)展統(tǒng)籌工作的可以稱為地鐵物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商。它的主要職責(zé)有：     1.與政府協(xié)商，統(tǒng)一征用沿線發(fā)展地塊    沿線土地是指可以與地鐵站點或者車場結(jié)合發(fā)展的地塊。如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類物業(yè)與地鐵車站、車廠的設(shè)置緊密結(jié)合，并形成一定規(guī)模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來的城市資源的經(jīng)濟(jì)。另一方面，繁榮的地鐵沿線物業(yè)，也為地鐵帶來更多的乘客。    物業(yè)發(fā)展權(quán)是由政府授予的一種土地使用權(quán)利，目的是使獲得者通過物業(yè)發(fā)展獲得經(jīng)營收益，并且投資新地鐵項目的建設(shè)，或者補償已

19、建成的地鐵項目的營運成本。當(dāng)然，根據(jù)我國土地使用的法律法規(guī)，此等發(fā)展權(quán)需要支付一定的地價。    2.協(xié)調(diào)地鐵站點出口與上蓋物業(yè)的關(guān)系    通過主動與政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的合作研究，既考慮城市建設(shè)的需要，又緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求，為各發(fā)展項目的物業(yè)設(shè)計以及規(guī)劃制定適合時宜及創(chuàng)新的解決方案，以便進(jìn)行持續(xù)發(fā)展。    3.參與地塊發(fā)展    一般市場風(fēng)險小的、或者對建設(shè)企業(yè)品牌具有標(biāo)志性意義的發(fā)展項目，適合獨立發(fā)展。具有一定市場風(fēng)險，又具備

20、發(fā)展規(guī)模，影響力較大的發(fā)展項目，適合聯(lián)合發(fā)展。而市場風(fēng)險大，公司資源不具備實力發(fā)展的項目，最好委托發(fā)展。    對于需要聯(lián)合發(fā)展、或者委托發(fā)展的項目，慎擇適當(dāng)?shù)臅r機(jī)向合格的發(fā)展商招標(biāo)。目的是要以市場機(jī)制，挑選最具實力和誠信的合作伙伴，同時也是將發(fā)展風(fēng)險降至較低的水平，確保項目發(fā)展的順利和成功。    4.沿線物業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一品牌營銷    不管地塊發(fā)展采用何種方式，物業(yè)發(fā)展的營銷均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進(jìn)行項目營銷。這樣最終可以形成地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品品牌，創(chuàng)造品牌價值 

21、;   5.沿線屬下物業(yè)的管理    物業(yè)發(fā)展完成后，屬下的物業(yè)可能包括辦公樓、商場、城市停車場及居住小區(qū)的配套設(shè)施，物業(yè)管理除負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維護(hù)和管理，還包括物業(yè)出租。良好的物業(yè)管理，不僅能很好的維護(hù)城市面貌，而且使物業(yè)延長使用壽命，具有較強(qiáng)的增值能力。同時，有利于協(xié)調(diào)物業(yè)建設(shè)與地鐵施工，確保地鐵工程質(zhì)量的維護(hù)。 第三部分：地鐵運營商業(yè)化運作的運營模式一、關(guān)鍵的體制問題是按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資和經(jīng)營    案例：香港地鐵的籌資和運營模式   

22、 香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原則運作。除了沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展外，運營模式也相當(dāng)關(guān)鍵。主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面，通過控制成本造價、通過先進(jìn)設(shè)施形成規(guī)模效應(yīng)兩個措施降低成本壓力；另一方面，通過商業(yè)化的籌資方式、運作方式降低資金壓力，挖掘價值。    1、籌資方式按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資     啟動期    項目的啟動期，銀行授信融資為主?？梢砸缘罔F沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)發(fā)展的利潤預(yù)期，向銀行申請信用貸款。  &#

23、160; 發(fā)展期    項目發(fā)展期，當(dāng)沿線物業(yè)發(fā)展到具有一定的品牌，項目發(fā)展具有相當(dāng)?shù)内A利性時，采取入干股的方式，即不投入實際資金，以項目發(fā)展權(quán)獲得收益分配，這樣可以避免資金運作的各種風(fēng)險。同時，項目發(fā)展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營收入及物業(yè)管理收入也可以用于新項目的發(fā)展。案例1：香港地鐵    香港地鐵建設(shè)費用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類融資安排籌集，包括債券、財團(tuán)貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔(dān)保。 案例2：深圳地鐵    深圳

24、地鐵從開工伊始，便充分抓住其蘊含的無限商機(jī)，比如地鐵車站廣告效應(yīng)；其裝修、票務(wù)等共120個項面向市場招標(biāo)。地鐵開通之際，廣告媒體、連鎖商鋪、移動通訊等商業(yè)資源將同步運營，銀行、書報刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動售貨機(jī)等多種連鎖行業(yè)也將進(jìn)駐地鐵車站，給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)的同時，最大限制挖掘了地鐵的商業(yè)價值。     2、市場化的經(jīng)營    香港地鐵的經(jīng)營服務(wù)，既接受政府和市民多方面監(jiān)管，同時又在不受行政干預(yù)的環(huán)境下運行。這是香港地鐵經(jīng)營取得成功的一個重要因素。   

25、0;地鐵公司的經(jīng)營收入主要來自地鐵乘客的車費。根據(jù)條例，地鐵公司有權(quán)決定票價。香港地鐵實行每年根據(jù)通脹率調(diào)整票價，漲價幅度略低于通漲指標(biāo)。     按照條例規(guī)定，誰乘地鐵誰付錢，而不應(yīng)以其他方式令不乘地鐵的掏腰包。所以，地鐵車票的收費標(biāo)準(zhǔn)是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報。地鐵公司制訂的回報率為10。盡管每一次提高票價都會招致社會的反對聲，包括立法會議員的反對，但地鐵公司依然堅持車票標(biāo)準(zhǔn)的原則。政府也沒有干預(yù)過地鐵公司對票價的決定權(quán)。二、先進(jìn)的設(shè)施產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)    成功的首要條件是物質(zhì)基礎(chǔ)：即設(shè)施先進(jìn)，保障了龐大客運流量能夠暢通無阻，從而發(fā)揮了規(guī)模效應(yīng)。三、控制成本是經(jīng)營成功的重要因素    案例1：香港地鐵公司    自有資產(chǎn)：在香港做生意，最大的成本開支是工資和租金。對于地鐵公司來講，租金開支并不多，因為公司的工作場地大部分為自有資產(chǎn)。    員工素質(zhì)與控制員工數(shù)目：相對而言，工資成本占的比例很大。1998年有關(guān)員工薪酬及有關(guān)費用為18.79億港元，1999 年在市況較差的情況下仍增至19.11億港元，分別占未計算折