2012奉節(jié)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、奉節(jié)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、奉節(jié)概況1、地理環(huán)境奉節(jié)縣位于重慶市東部，東鄰巫山縣，南界湖北省恩施市，西連云陽(yáng)縣，北接巫溪縣。據(jù)1995年土地詳查，全縣幅員面積4098.37平方公里，東西寬71.4公里，南北長(zhǎng)97.7公里，其中：耕地123.97萬(wàn)畝，園地8.24萬(wàn)畝，林地313.26萬(wàn)畝，牧草地43.16萬(wàn)畝，奉節(jié)縣電子地圖居民點(diǎn)及工礦用地21.38萬(wàn)畝，交通用地2.86萬(wàn)畝，水域面積14.15萬(wàn)畝，未利用土地88萬(wàn)畝。奉節(jié)屬四川盆地東部山地地貌，長(zhǎng)江橫貫中部，山巒起伏，溝壑縱橫。境內(nèi)山地面積占總面積的88.3%，中山（海拔1000米以上）占總面積80.01%，最高海拔吐祥貓兒梁為2123米，

2、三峽工程蓄水前最低海拔瞿塘峽口為86米。奉節(jié)北部為大巴山南麓的一部分，東部和南部為巫山和七曜山的一部分，長(zhǎng)江橫切七曜山形成著名的瞿塘峽。地貌總體為東南、東北高而中部偏西稍平緩，南北約為對(duì)稱分布，以長(zhǎng)江為對(duì)稱軸，離長(zhǎng)江越遠(yuǎn)海拔越高，有少量平緩河谷平壩。境內(nèi)長(zhǎng)江干流41.5公里，有梅溪河、大溪河、石筍河、草堂河、朱衣河等主要河流。奉節(jié)縣處于長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)腹心，是重慶直轄市的東大門，長(zhǎng)江橫貫中部，是陜南、渝東、鄂西和湘北最便捷的水上出口通道，更是連接湘鄂渝陜南北經(jīng)濟(jì)走廊的樞紐。境內(nèi)溪流交錯(cuò)，山巒起伏，四季分明，雨量充沛。奉節(jié)地處長(zhǎng)江三峽旅游“金三角”，縣境內(nèi)有歷史悠久的白帝城，劉備托孤的永安宮，諸葛武

3、侯的八陣圖遺址，詩(shī)圣杜甫的西閣等景點(diǎn)，眾多歷史和自然景觀，使奉節(jié)成為長(zhǎng)江三峽旅游線上的一顆明珠。渝宜高速公路奉節(jié)段、長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)凼隧道建成通車，奉恩路“三改二”工程全線貫通，農(nóng)村公路“雙百”目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，交通瓶頸實(shí)現(xiàn)突破。2、社會(huì)人居奉節(jié)縣是一個(gè)多民族雜散居縣，全縣總?cè)丝?04.8萬(wàn)人，其中土家、回、藏、苗、滿、水、布依、仡佬等23個(gè)少數(shù)民族群眾15000余人，占全縣總?cè)丝?.7%。全縣現(xiàn)有云霧、龍橋、長(zhǎng)安、太和4個(gè)土家族鄉(xiāng)。 2011年全縣常住人口為87.2萬(wàn)人。據(jù)2004年公安年報(bào)，全縣人口非農(nóng)業(yè)人口10.1萬(wàn)人。城鎮(zhèn)常住人口19.6萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率22.3%。2010年，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余

4、額64.13億元,銀行貸款余額29.48億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12670元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4100元。城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到31平方米。55.74萬(wàn)城鄉(xiāng)居民實(shí)現(xiàn)安全飲水，2.93萬(wàn)農(nóng)戶用上沼氣。21.87萬(wàn)城鄉(xiāng)居民參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，9.73萬(wàn)人已按月享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇，12.86萬(wàn)人參加五大社會(huì)保險(xiǎn)。累計(jì)發(fā)放低保金7.3億元，6.7萬(wàn)低保對(duì)象基本生活有了保障。農(nóng)村貧困人口由14.3萬(wàn)人減少到9.2萬(wàn)人。完成移民投資22.18億元，二、三期地質(zhì)災(zāi)害搬遷避讓3262人，175米試驗(yàn)性蓄水應(yīng)急搬遷避讓872人。二、奉節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、經(jīng)濟(jì)概況2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)100億元，地方財(cái)政

5、收入達(dá)到7.54億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到105億元，在“十一五”期間年均增長(zhǎng)30.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到30億元，在“十一五”期間年均增長(zhǎng)18.2%。五年累計(jì)招商引資到位資金83億元，爭(zhēng)取對(duì)口支援資金1.31億元，利用外資863.5萬(wàn)美元，出口創(chuàng)匯170萬(wàn)美元。奉節(jié)縣政府積極調(diào)整種植業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展臍橙、煙葉、蔬菜、畜禽、中藥材等特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力28.9萬(wàn)人, 2010年實(shí)現(xiàn)勞務(wù)經(jīng)濟(jì)純收入13.5億元。全縣煤礦整合為42個(gè)公司69個(gè)礦；積極拓展建筑市場(chǎng)，建筑業(yè)不斷提升；渡口壩電站、造船、科華水泥等一批工業(yè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，卓興包裝、景夔針織等招商引資項(xiàng)目全面投產(chǎn)。建成風(fēng)雨廊橋

6、，加快白帝城景區(qū)、天坑地縫景區(qū)旅游開發(fā)，三馬山中央商圈初步形成，奠定了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。三次產(chǎn)業(yè)比由2005年的25.4:34.2:40.4調(diào)整為20:35:45。2、數(shù)據(jù)分析（1），地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況年度2007年2008年2009年2010年2011年GDP總量（億元）62.00 71.50 85.60 100.00 124.00 增長(zhǎng)率15.40%14.00%15.10%24.00%16.50%分析：總量不高，增長(zhǎng)穩(wěn)定，持續(xù)性較強(qiáng)。（2），地區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)情況年度2007年2008年2009年2010年2011年財(cái)政收入（億元）2.46 3.85 4.64 7.54 12.00 增長(zhǎng)率

7、47.40%56.30%20.40%59.15%59.20%分析：基數(shù)較低，增長(zhǎng)率較高。（3），城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)情況年度2007年2008年2009年2010年2011年城鎮(zhèn)居民可支配收入當(dāng)年收入（元）892210040114141267014555增長(zhǎng)率44.80%18.00%12.00%14.88%16.00%農(nóng)民人均純收入當(dāng)年收入（元）27173125359141004901增長(zhǎng)率21.70%15.00%13.00%19.54%18.00%分析：居民收入水平一般，農(nóng)民收入水平較低。（4），金融機(jī)構(gòu)存款余額增長(zhǎng)情況年度2006年2007年2008年2009年2010年城鄉(xiāng)居民存款余額數(shù)值(

8、億元)30.0735.3068.3587.5064.13增長(zhǎng)率17.39%93.63%28.02%-26.71%分析：整體儲(chǔ)蓄余額較低，不能持續(xù)增長(zhǎng)。3、綜合評(píng)述（1），從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，奉節(jié)縣GDP和地方財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度較快。與云陽(yáng)相比，雖然人口比云陽(yáng)人口稍少，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展比云陽(yáng)好，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)。（2），從人均收入來(lái)看，整體收入水平均低于全國(guó)和重慶市平均水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度取決于居民消費(fèi)能力，農(nóng)民低收入水平限制了農(nóng)村人口進(jìn)城置業(yè)的欲望，城市居民的剛性需求對(duì)供應(yīng)量及價(jià)格的推動(dòng)能力不足。（3），從存款余額來(lái)看，可供用于投資及貸款的絕對(duì)數(shù)不多。三、奉節(jié)住宅市場(chǎng)分析1、奉節(jié)縣

9、近期建設(shè)土地情況2011年至今住宅規(guī)劃土地出讓明細(xì)序號(hào)公告字號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地面積()出讓年限最大容積率最大可建面積()1奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20113號(hào) FJ-122奉節(jié)縣紅土鄉(xiāng)下廣場(chǎng)鎮(zhèn)610070年2.515250.00 2奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20114號(hào)FJ-23-4奉節(jié)縣興隆鎮(zhèn)石乳村7社119870年2.693222.62 3奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20115號(hào) FJ-16-4奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)4092.3770年2.510230.93 4奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20115號(hào) FJ-16-6奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)63.670年2.5159.00 5奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20115號(hào) FJ-

10、16-2奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)3517.9170年310553.73 6奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20115號(hào) FJ-16-3奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)1174.3170年33522.93 7奉節(jié)國(guó)土房管告(土)字20115號(hào) FJ-16-5奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)3479.0170年310437.03 8奉節(jié)國(guó)土房管告土字20116號(hào) FJ-14-4(D-01/01)奉節(jié)縣朱衣鎮(zhèn)胡家壩消落區(qū)4923370年3147699.00 9奉節(jié)國(guó)土房管告土字20116號(hào)FJ-14-5(D3-01/01)奉節(jié)縣朱衣鎮(zhèn)胡家壩消落區(qū)4698570年3140955.00 10奉節(jié)縣國(guó)土房管告(土)字20117號(hào)Fj-171奉節(jié)縣羊市鎮(zhèn)場(chǎng)

11、鎮(zhèn)302870年39084.00 11奉節(jié)國(guó)土房管告土字20118號(hào)FJ-16-2奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)489070年5.0424645.60 12奉節(jié)國(guó)土房管告土字20118號(hào)FJ-16-3奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)193670年4.258228.00 13奉節(jié)國(guó)土房管告土字20118號(hào)FJ-16-4奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)630270年3.924577.80 14奉節(jié)國(guó)土房管告土字20118號(hào)FJ-16-5奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)521870年3.3317375.94 15奉節(jié)國(guó)土房管告土字20118號(hào)FJ-16-6奉節(jié)縣甲高鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)16670年1.92318.72 16奉節(jié)縣國(guó)土房管告(土)字20119號(hào) FJ-17-1

12、奉節(jié)縣羊市鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)302870年39084.00 17奉節(jié)縣國(guó)土房管告(土)字2012001號(hào)FJ-14-10西部新區(qū)冒峰村2、3村11866670年3.8450930.80 住宅：最大可建面積886275.10 分析：2011年奉節(jié)縣出讓的土地，從出讓土地的位置來(lái)看，大多數(shù)地塊都是離縣城較遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，例如羊市鎮(zhèn)已經(jīng)在奉節(jié)和云陽(yáng)的邊界了。奉節(jié)主城區(qū)出讓的少數(shù)地塊基本位于朱衣鎮(zhèn)的西部新區(qū)。從容積率來(lái)看，平均容積率為3.42，西部新區(qū)出讓的三塊土地的容積率為3至3.8。從出讓土地的規(guī)模來(lái)看，遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓的地塊較小，較零碎，而西部新區(qū)出讓的地塊面積相對(duì)較大，特別是2012年出讓的這塊土地，面積最大，

13、為178畝，從“城西土地利用規(guī)劃圖”中也能看到，西部新區(qū)的的土地分塊比較大。朱衣片區(qū)未來(lái)規(guī)劃模型2、住宅市場(chǎng)格局目前正在開發(fā)的樓盤較少，老城區(qū)有濱江新城和濱江國(guó)際兩個(gè)大樓盤正在開發(fā)，西部新區(qū)僅有夔門·時(shí)代大廈2幢寫字樓正在開發(fā)。奉節(jié)縣老城區(qū)大多數(shù)建設(shè)均為早期建筑和舊城改造建筑，由于地勢(shì)原因，老建筑多以排樓為主，樓層較高。老城區(qū)可用的建設(shè)用地較少，新開發(fā)的樓盤項(xiàng)目不多，但是每個(gè)項(xiàng)目體量較大，分多期開工建設(shè)。西部新區(qū)離老城區(qū)約8公里路程，公交車從老城區(qū)到西部新區(qū)約有20分鐘車程。西部新區(qū)地勢(shì)平坦廣闊，緊鄰朱衣河，現(xiàn)有部分政府廉租房供當(dāng)?shù)乇徽鞯氐木用駮簳r(shí)居住。目前正在大力建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)置、

14、市政公園、道路網(wǎng)和河道提防工程。移民新村、冒峰安居工程、清水安居工程、魏家安居工程等四個(gè)安居房工程將建設(shè)安居房6000余套，約60萬(wàn)平方米，總投資約10億元，已經(jīng)竣工了一部分，2013年底將全部竣工。3、典型樓盤（1）濱江新城v 樓盤位置：老城區(qū)詩(shī)城西路。v 建筑規(guī)模：總占地105畝，總建筑面積35萬(wàn)。目前正在建設(shè)的一期工程為中間4幢32層的高層。v 建筑形式：總規(guī)劃為9幢高層，1排獨(dú)棟別墅，4排花園洋房。v 戶型面積：62的一房到127的四房，主力戶型在100左右的三房。v 工程進(jìn)度：一期已經(jīng)封頂，2013年6月交房。v 商鋪情況：一期第一棟樓下有2層商業(yè)用房和1層幼兒園用房。負(fù)1層為車庫(kù)。

15、v 銷售周期：去年開盤，目前僅剩少量高層116以上的大戶型房源。v 銷售價(jià)格：剩余的高層房源價(jià)格在4300元/左右，開盤來(lái)，價(jià)格一直未變。v 銷售政策：暫無(wú)。（2）海成·濱江國(guó)際v 樓盤位置：夔門廣場(chǎng)至人民廣場(chǎng)段，是老城區(qū)的商業(yè)中心地帶。v 建筑規(guī)模：用地約500畝，建筑規(guī)模約100余萬(wàn)平方米。v 建筑形式：一期為商業(yè)裙樓和多幢高層建筑。v 戶型面積：70-80左右的小戶型，100-130左右的大戶型。v 工程進(jìn)度：一期部分樓梯建設(shè)到20多層。v 商鋪情況：步行街和商業(yè)廣場(chǎng)空間占地5萬(wàn)多方，具備健身休閑的山體公園達(dá)10萬(wàn)方，商業(yè)用房達(dá)20多萬(wàn)方，配套停車位達(dá)到5000余個(gè)。v 銷售周

16、期：2012年元旦開盤，目前小戶型售完，只有部分110以上的房源。v 銷售價(jià)格：江景房5000元/以上，中間的4000元/以上。v 銷售政策：暫無(wú)。（3）夔門·時(shí)代大廈v 樓盤位置：西部新區(qū)胡家壩轉(zhuǎn)盤旁。v 建筑規(guī)模：2幢高層建筑。 v 建筑形式：1-3層是裙樓，4-28層是雙子塔樓。v 戶型面積：70多至130多v 工程進(jìn)度：正在建設(shè)3樓以下的裙樓部分。v 商鋪情況：性質(zhì)為寫字樓，但可以當(dāng)作住宅出售。地下兩層車庫(kù)。v 銷售周期：2012年7月份開盤，2014年交房?，F(xiàn)接受預(yù)訂，繳納10萬(wàn)元預(yù)定一套房源。目前8-12樓房源和正面的小戶型房源全部被預(yù)定。v 銷售價(jià)格：均價(jià)在4500元左

17、右。v 銷售政策：開盤期給10萬(wàn)元定金可以抵11萬(wàn)元房款?？砂唇?、分期、一次性付款。一次性付款享受9.8折優(yōu)惠。按揭首付50%。4、市場(chǎng)分析（1），樓盤較少，即時(shí)供應(yīng)量有限。從剛開盤的新樓盤去化速度來(lái)看，需求量受調(diào)控政策的影響較小。（2），從價(jià)格來(lái)看，價(jià)格保持穩(wěn)定的水平，住宅價(jià)格區(qū)間在4000元/至6000元/之間。盡管西部新區(qū)是未來(lái)城市擴(kuò)張的主要地區(qū)和開發(fā)熱點(diǎn)，但銷售的價(jià)格水平和老城區(qū)相近。（3），從購(gòu)買用途來(lái)看，以自住型剛性需求為購(gòu)買主體，以投資為目的的購(gòu)買結(jié)構(gòu)比例低。5、綜合分析奉節(jié)縣城的夜市和商業(yè)中心區(qū)人流不佳、生意不好，以及城鄉(xiāng)居民存款余額的下滑，反映了消費(fèi)能力不足。從區(qū)域輻射能力來(lái)

18、看，對(duì)周邊縣城的輻射能力較小，由于離萬(wàn)州、宜昌、恩施等中心城市較遠(yuǎn)，受影響程度也較小。從市場(chǎng)需求來(lái)看，政府對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的積極建設(shè)，使得遠(yuǎn)郊農(nóng)民來(lái)縣城置業(yè)的人群被滯留于當(dāng)?shù)貓?chǎng)鎮(zhèn)，減少了未來(lái)的市場(chǎng)需求量。四、項(xiàng)目地塊分析1，地塊所處區(qū)域環(huán)境狀況本地塊所處位置在西部新區(qū)很胡家壩，毗鄰夔門·時(shí)代大廈寫字樓。高速路進(jìn)出口和城西迎賓大道在此交匯，是奉節(jié)城市交通動(dòng)脈門戶地帶。項(xiàng)目地塊距永安鎮(zhèn)施家梁轉(zhuǎn)盤6公里，車行6分鐘；距G42高速奉節(jié)收費(fèi)站300米。 2，地塊現(xiàn)狀本地塊總面積約為150畝，容積率為4.0，建筑密度40%-45%，綠化率25%?？偨婵梢赃_(dá)到平米。地塊地勢(shì)平坦，地塊上沒(méi)有其他建筑物，四周

19、有道路。對(duì)面是一個(gè)市政公園。3，地塊四至地塊北鄰夔門·時(shí)代大廈和轉(zhuǎn)盤，西與其他地塊相連，南鄰朱衣河，東接市政公園和通往老城區(qū)的大道。4，地塊交通條件主要交通干道的南側(cè)，出行十分方便，公交車出租車的必經(jīng)之處，亦是高速路下奉節(jié)的咽喉之地。5，地塊周邊配套目前沒(méi)有配套，規(guī)劃此處為未來(lái)的新城區(qū)CBD。6，項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengthens）分析v 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處西部新區(qū)東端，是西部新區(qū)的門戶地帶。v 地塊優(yōu)勢(shì)：整體性強(qiáng)、地勢(shì)平坦，便于塑造。v 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）分析v 處于待發(fā)展地段，有待政府規(guī)劃的完善。v 目前生活配套設(shè)施缺乏

20、，距離老城區(qū)商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）分析v 城市重心的轉(zhuǎn)移，政府對(duì)西部新區(qū)整體規(guī)劃和打造，前景看好，具有很大的發(fā)展機(jī)遇。v 本區(qū)塊暫無(wú)純住宅項(xiàng)目開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)性相對(duì)較低。v 市場(chǎng)高端產(chǎn)品的空白點(diǎn)提供了打造空間。（4）項(xiàng)目威脅點(diǎn)（Threatens）分析v 國(guó)家和地方近年頻繁出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，一定程度上制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)。v 目前整個(gè)城市配套均還在老城區(qū)，西部新區(qū)的建設(shè)需要一定的時(shí)間。 五、收益分析1、情況說(shuō)明（1）按照新華集團(tuán)所提方案，所需書城用地10畝（A地塊），配套住宅用地30畝（B地塊）。（2）按照奉節(jié)規(guī)劃局提供資料，商業(yè)用地和住宅用地的拍賣基準(zhǔn)底價(jià)

21、分別為400萬(wàn)元/畝和200萬(wàn)元/畝。（3）按照奉節(jié)縣西部新區(qū)（朱衣鎮(zhèn)）整體規(guī)劃要求，出讓土地的容積率為4.0。2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（1）地塊（書城商業(yè)）A、基本概況名稱建 筑 面 積（m²）土地面積10畝(6666.7 m²)容積率4.0地上可建面積8000（裙房一層部分及二、三層，書城）1000（裙房一層，可售小門市）17660（塔樓商業(yè)，可做小戶型公寓）地下可建面積(二層)2000（書城配套）4660（車庫(kù)，可售）總建筑面積33320B、收入測(cè)算裙房商業(yè)：6000元/m²*1000 m²=600萬(wàn)元小戶型公寓：4000元/m²*17660 m&#

22、178;=7064萬(wàn)元車庫(kù)：8萬(wàn)元/個(gè)*93個(gè)（按50 m²/個(gè)計(jì)）=744萬(wàn)元銷售收入合計(jì)：8408萬(wàn)元C、成本測(cè)算（A）土地成本 4000萬(wàn)元 (按400萬(wàn)元/畝計(jì),共10畝 )（B）前期費(fèi)用 533萬(wàn)元（按200元/m²計(jì)）（C）建安造價(jià) 6531萬(wàn)元（按地上2000元/m²，地下1800元/m²計(jì)）（D）配套工程費(fèi) 533萬(wàn)元（按200元/m²計(jì)）（E）不可預(yù)見費(fèi) 348萬(wàn)元（按前四項(xiàng)之和的3%計(jì)）（F）財(cái)務(wù)費(fèi)用 500萬(wàn)元（按融資5000萬(wàn)元，使用2年，利率10%計(jì)）（G）營(yíng)業(yè)稅及附加 471萬(wàn)元（按銷售額的5.6%計(jì)）（H）管理及營(yíng)銷費(fèi)用 252萬(wàn)元（按銷售額的3%計(jì)）（I）成本合計(jì) 13168萬(wàn)元 （每平方米成本為4939元）D、收益測(cè)算收益為=總銷售收入-總成本投入=8408-13168= -4760萬(wàn)元(2)地塊（配套住宅）A、基本概況名稱建 筑 面 積（m²）土地面積30畝(20000m²)容積率4