商品房的質(zhì)量保修期

1、商品房·質(zhì)量保修期1 什么是商品房質(zhì)保期商品住宅首先具有商品屬性，它同樣有國家規(guī)定的質(zhì)保期，商品房質(zhì)保期最高5年。所謂商品房保質(zhì)期，是依照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，在房屋正常使用條件下，規(guī)定房屋建筑工程的最低保修期限。其中，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏都列入了保修范圍，如在期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工方有責(zé)任保修，保修費用應(yīng)由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。2000年，國務(wù)院頒布的建筑工程質(zhì)量管理條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程

2、、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。此外，該管理條例還規(guī)定，開發(fā)商在商品房交付使用時，應(yīng)向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的

3、責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)了解，建設(shè)部于2000年頒布80號令房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程保修期為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修期為兩個采暖期或供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為2年。建設(shè)工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。2.消費者對商品房質(zhì)保期的知曉度不高  但是廣大消費者對商品房質(zhì)保期的

4、知曉度并不高，而開發(fā)商在賣房時也常常絕口不提質(zhì)保期問題。調(diào)查顯示，五成以上的受訪者根本沒關(guān)注過商品房質(zhì)保期；82%的受訪者表示“不知道商品房質(zhì)保的具體時間”；57%的受訪者表示“開發(fā)商從未介紹過商品房的質(zhì)保期”；只有不到三成的受訪者表示“住宅質(zhì)量保證書中有提及質(zhì)保期問題”。建設(shè)部于2000年頒布的80號令房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，建設(shè)工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修期為兩個采暖期或供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為2年。但北京、上海、天津等22個城市的消費

5、維權(quán)單位通過調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，有82%的購房者不知道商品房質(zhì)保的具體時間，57%的購房者表示開發(fā)商從未介紹過商品房的質(zhì)保期，只有不到三成的受訪者發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量保證書中提及了質(zhì)保期問題。劣質(zhì)的商品房靠“瞞”是瞞不住的，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%以上的受訪者表示自己生活過的公用、民用建筑，出現(xiàn)過屋面和外墻的滲漏，這已經(jīng)成為房屋質(zhì)量問題中最大的頑疾。市消保委專家指出，房企有義務(wù)主動通過商品房銷售合同、物業(yè)管理協(xié)議等多種渠道，讓消費者知曉現(xiàn)有商品房保修項目及保修時限。商品房在交付使用時必須具備“兩書兩表”，即住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、房屋面積測繪表、竣工驗收備案表，明確說明商品房質(zhì)保期的時間、范圍等，讓消費者一目

6、了然。此外，商品房在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問題后，房企應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)部門關(guān)于商品房質(zhì)保期的規(guī)定，以及商品房銷售合同、物業(yè)管理協(xié)議中的約定，主動承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，不推諉、不扯皮。3.房子一樣有質(zhì)保期房子跟其他商品一樣，都有“質(zhì)保期”一說。日前，溫江的李先生就遇到了這么一件煩心的事。去年6月，李先生在溫江某樓盤買了一所新房，而就在前段時間，李先生打算進場裝修的時候，卻發(fā)現(xiàn)一個臥室的門窗壞了?！叭涨埃瑴亟睦钕壬陀龅搅诉@么一件煩心的事。去年6月，李先生在溫江某樓盤買了一所新房，而就在前段時間，李先生打算進場裝修的時候，卻發(fā)現(xiàn)一個臥室的門窗壞了?！氨Ｐ奁趦?nèi)開發(fā)商要負責(zé)維修針對李先生所遇到的問題，華西都市報記者咨詢

7、了四川致高律師事務(wù)所趙珂律師，對此，趙珂律師是這樣解釋的，“根據(jù)我們相關(guān)法律的規(guī)定，目前，李先生所遇到的問題，是在房屋質(zhì)保期之內(nèi)，因此，可以讓該樓盤的開發(fā)商負責(zé)維修處理?！壁w珂律師補充說，房屋的部位不同，質(zhì)保期的范圍也不同，“像李先生所遇到的房屋內(nèi)門窗損壞問題，按照國家對房屋建筑質(zhì)保期的有關(guān)規(guī)定，在正常使用條件下，門窗翹裂、五金件損壞的質(zhì)保期為1年。”根據(jù)華西都市報記者對許多購買市民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)的購房市民都不太清楚商品房住宅保修期是從何時算起的。對此，趙珂律師說，住宅保修期是從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容與保修期是：屋面防水3年

8、；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。而其他部位、部件的保修期限，則由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者自行約定。此外，趙珂律師特別提醒廣大購房者，購房者在簽訂購房合同前，最好了解清楚國家有關(guān)房屋質(zhì)保責(zé)任的規(guī)定和房屋不同部位的保修期。在收房時，購房者應(yīng)該仔細詢問開發(fā)商的質(zhì)保條款，將開發(fā)商提供的質(zhì)保書中的保修期限與國家規(guī)定的期限進行對照，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)保書中的期限比國家相關(guān)規(guī)定短，應(yīng)當(dāng)及時向開發(fā)商提出并更改。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)

9、問題，購房者可要求開發(fā)商維修。3.1 房子“過期”怎么維修那么，過了保修期的房屋，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題又該怎么辦呢？對此，趙珂律師補充解釋，房屋超過保修期后，相關(guān)問題的處理不在房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定的范圍內(nèi)，也不在房屋質(zhì)量投訴處理范圍內(nèi)，購房者可以向業(yè)主委員會或物業(yè)管理單位反映，由其根據(jù)住宅專項維修資金管理辦法的規(guī)定進行處理。對保修期期限已過的住宅小區(qū)，共用部位和設(shè)施的維護使用，廣大業(yè)主與物業(yè)公司有著共同的責(zé)任。這些共有部位和設(shè)施設(shè)備屬于正常損壞需要維修的，應(yīng)經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會同意，并經(jīng)過占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，委托專業(yè)維修部門向轄區(qū)國土資源和房屋局申請，經(jīng)

10、過一定的審核程序，提取公共維修資金利息，由物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)維修；對于房屋的自用部位和設(shè)施損壞，應(yīng)由業(yè)主自己負責(zé)維修。對于保修期已過的新建住宅區(qū)，且因入住率不夠等因素尚未成立業(yè)主大會的，則可向所在區(qū)國土資源和房屋分局報修。業(yè)內(nèi)人士建議，出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)保留證據(jù)，當(dāng)所購商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主應(yīng)及時向物業(yè)公司和開發(fā)商反映，要求其盡快上門進行處理和維修。必要時，購房者可通過拍照、錄像、文字記錄等方式保留相關(guān)證據(jù)以便日后維權(quán)。據(jù)了解，超過質(zhì)保期后，一般的商品房維修工作由物業(yè)管理公司承擔(dān)。如果涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等費用，則可申請啟用住宅專項維修資金，不計入物業(yè)服務(wù)支出或

11、物業(yè)服務(wù)成本。3.2怎么查找房子的質(zhì)保期開發(fā)商必須在向購房者交付房屋同時將住宅質(zhì)量保證書一并交付給購房者；同時，開發(fā)商應(yīng)該將住宅使用說明書一并交付給購房者。3.2.1什么是住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書上約定的房屋質(zhì)量標準承擔(dān)維修、補修的責(zé)任。保修期規(guī)定開發(fā)商在質(zhì)量保證書上注明的保修內(nèi)容和保修期限不得低于國家規(guī)定。保修期從開發(fā)商將房屋交付給購房者之日起算。在辦理房屋交付和驗收時，必須有購房者對房屋設(shè)施設(shè)備正常使用的簽字確認。 房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維

12、修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。3.2.2什么是住宅使用說明書住宅使用說明書是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。使用說明書包含內(nèi)容住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部

13、位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型； 3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。一般是收房就應(yīng)該領(lǐng)取到的。附件一： 商品住宅質(zhì)量保證書樣本尊敬的住戶： 感謝您選購了我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅，

14、為了保護您的合法權(quán)益，促進我公司不斷提高開發(fā)質(zhì)量，做好商品住宅售后服務(wù)；同時也為了指導(dǎo)您更好地使用我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅。我們根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，實行商品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度，請您密切配合，并歡迎您對我們的工作提出意見和建議。開發(fā)公司地址：xxxxxx 物業(yè)管理公司地址：xxxxxx銷售聯(lián)系人：聯(lián)系人：電 話：     電話：開發(fā)公司（章）法人代表：（簽章）本公司對您購買的xx市xxx區(qū)（縣）xxx路xxx號xxx小區(qū)xxx棟xxx單元室，建筑面積xxx平方米的住宅作如下質(zhì)量保證和承諾：一、該房屋于xxxx年xx月xx日通過

15、市建委組織的竣工驗收，各項建市手續(xù)齊全，資質(zhì)證編號為：xxx建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為xxxxxx；建筑工程施工許可證編號為xxxxxx；竣工驗收備案登記編號為：xxxxxx預(yù)售許可證號為：xxxxxx二、該住宅工程由xxxx進行質(zhì)量監(jiān)督。在施工中始終按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、質(zhì)量標準及設(shè)計要求進行施工。三、本住宅自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費承擔(dān)保修期內(nèi)以下項目（見附表）的維修責(zé)任，并在承諾期限內(nèi)負責(zé)維修完畢。四、住戶對商品房驗收完畢，接收鑰匙之日即為該商品房交付使用日期，也是本保證書簽訂日期，住宅保修自此日起計算。用戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可直接撥打我公司維修電話或認真填

16、寫附頁中“商品住宅質(zhì)量反饋表”寄予我公司。因住戶使用不當(dāng)或進行家庭裝修以及不可抗拒的自然災(zāi)害而造成的質(zhì)量問題，不在本公司保修范圍之內(nèi)。五、住戶人住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信、來訪、投訴，本公司將直接（或委托物業(yè)公司）及時給予答復(fù)和妥善處理。若對我們服務(wù)人員的工作不滿，可向本公司投訴，我們將及時進行處理。六、如對本公司的答復(fù)或處理有爭議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量問題，可根據(jù)國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例及建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的有關(guān)規(guī)定，向本市的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站申請協(xié)調(diào)；凡有關(guān)住宅室外配套問題，可根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等有關(guān)規(guī)定，向本地建設(shè)行政本管部門申請協(xié)調(diào)。對動調(diào)意見仍有分歧的叮向

17、本地仲裁委員會申請仲裁。七、經(jīng)省級以上資格的專業(yè)部門鑒定，凡屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的危險房屋我公司將予以退房或調(diào)換。八、本質(zhì)量保證書作為商品住宅銷售合同的附件，是本公司承擔(dān)商品住宅質(zhì)量責(zé)任的法律文件，與銷售合向具有同等法律效力，請用戶妥善保存，不得偽造、涂改。附件：商品住宅質(zhì)量反饋表。序號 維修項目 國家規(guī)定的保修期 公司承諾的保修期 問題處理期限 1屋面防水 5年   2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道房滲漏 3年   3墻面、頂棚抹灰脫落 2年   4地面空鼓開裂、大面積起砂 2年   5門窗翹裂、五金件損壞 2年   6管道堵塞 6個月   7供冷系統(tǒng)和設(shè)備 2個采暖期、供冷期   8已生潔具 2年   9電器