個人出售住房繳納稅費知識講解

1、個人出售住房繳納稅費個人出售住房繳納稅費、增值稅1 .自建自用住房銷售免征增值稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第十 五規(guī)定 個人銷售自建自用住房免征增值稅”，個人銷售住房首先區(qū)分住房是 自已建造的還是購買的。自建即自己建造，自用其實沒什么標(biāo)準(zhǔn)。住房是用來住的，在增值稅范圍住房 是拿來用的，同時自已建造的住房拿來是給別人用的可不好認定。2 .轉(zhuǎn)讓購買的住房繳納增值稅 營改增之前個人出售住房交納營業(yè)稅，營業(yè)稅改征增值稅之后交納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第14

2、號）第五條規(guī)定 個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。（二）個人轉(zhuǎn) 讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外 費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額”。一般情況下，繳納的增值稅=成交價/（1+5%） X5%3 .稅收優(yōu)惠（1）營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第五條規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買 2年以 上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策

3、適用于北京市、上海 市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，按 照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買 2年以上（含2年）的非普通住 房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值 稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市 ”。提醒關(guān)注，在營業(yè) 稅和增值稅的稅收政策里，個人是包括了個體工商戶和其他個人，其他個人即 指自然人。個人銷售住房是否購買已滿2年，對增值稅的繳納是一個重要因素（2）普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做 好穩(wěn)定住房價格工作

4、意見的通知（國辦發(fā)200526號）第五條明確享受優(yōu) 惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費中規(guī)定 ”為了合理引導(dǎo)住房建設(shè) 與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方 面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房 原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通 住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例 不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%”。我們常說的非普通住房即大于

5、等于144 m,，容積率小于1或過戶價高于當(dāng)?shù)厥?場指導(dǎo)價的住房，滿足其中的任何一項都是非普通住宅，都不滿足的情況下叫 做普通住宅。二、個人所得稅1.個人出售住房按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅一般規(guī)定財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題 的通知（財稅字1999278號）規(guī)定個人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按 照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目征收個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國 稅發(fā)2006108號）規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和 合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目繳納個人所得 稅。中華人民共和國個人所得稅法

6、（中華人民共和國主席令第九號第六條應(yīng) 納稅所得額的計算第五項規(guī)定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原 值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。第三條第三項規(guī)定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適 用比例稅率，稅率為百分之二十。應(yīng)納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額-財產(chǎn)原值-合理費用應(yīng)納個人所得稅稅款=應(yīng)納稅所得額20%國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國 稅發(fā)2006108號）規(guī)定對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時， 納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓 收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用(1)房屋原值一般指購置該房屋時實際

7、支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。注意 這里不單指購置房屋的原支付的房價，而是包括購房時交納的相關(guān)稅費的。營改前但原購買的住房繳納的營業(yè)稅可以扣除，營改增后購買住房支付的增值稅則計入財產(chǎn)原值進行扣除。(2)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。這指的是轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金，跟房屋原值中購置時交納的相關(guān)稅費不同?？鄢亩惤鸩话ㄞD(zhuǎn)讓時繳納的增值稅的，因為營改增后增值稅作為價外稅，轉(zhuǎn)讓收入是不包括增值稅的。(3)合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利 息、手續(xù)費、公證費等費用。2 .個人出售住房核定

8、征收個人所得稅規(guī)定國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知(國 稅發(fā)2006108號)第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑 證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)中華人民共和國 稅收征收管理法第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn) 讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省 級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理 位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素， 在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%3%的幅度內(nèi)確定?？梢妼ψ》哭D(zhuǎn)讓所得核定征收的規(guī)定早已有之，2013年新國五條細則即國務(wù)院辦公廳關(guān)

9、于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知(國辦發(fā)201317號)出臺引發(fā)二手房過戶熱潮，大家唯恐政策生變，對個人出售住房要征收20%的個人所得稅，于是趕在新國五條實施時間前完成產(chǎn)權(quán)辦理成了不少購房者的心 愿。新國五條細則第三條中規(guī)定 充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。 稅務(wù)、住房城 鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅 收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征。總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作， 引導(dǎo)住房合理消費。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房 交易稅收征管工作新國五條細則其實只是強調(diào)某些情況

10、下需要從嚴(yán)處理。3 .稅收優(yōu)惠財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題 的通知（財稅字1999278號）第四條規(guī)定 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并 且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知（國稅發(fā)（2007）33號）對 個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的 所得，暫免征收個人所得稅”進行了明確：（1）個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房 合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原 則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完

11、稅憑證注明 日期，按照孰先原則確定。（2）個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。（3）家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配 偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。在有些城市，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書之前，需 要提供家庭財產(chǎn)查詢證明，而該家庭財產(chǎn)查詢證明是以家庭為基礎(chǔ)進 行查詢，包括夫妻雙方及未成年子女。另外財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契 稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201094號）取消了出售自有住房并 在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免個人所得稅的規(guī)定。三、土地增值稅、印花稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅200

12、8137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收印 花稅、土地增值稅。四、城市維護建設(shè)稅和教育費附加城市維護建設(shè)稅和教育費附加增值稅等流轉(zhuǎn)稅為征收基數(shù)，繳納增值稅等流轉(zhuǎn) 稅的人則繳納，個人出售住房如果繳納增值稅則征收，不繳則不征收。財稅201643號經(jīng)研究，現(xiàn)將營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值 稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題明確如下：一、計征契稅的成交價格不含增值稅。二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價 款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn) 讓繳納的增值稅。

13、五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得 的收入不扣減增值稅額。六、在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。契稅計稅依據(jù)1 .按買賣成交價格來計算買賣成交價格時經(jīng)過雙方敲定而形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此合同上的買賣價格為 據(jù)直接計算契稅計稅。這種契稅計稅方式主要適用于房屋買賣、土地使用權(quán)出 售、國有土地使用權(quán)出讓。2 .根據(jù)房屋的市場價格計算土地和房屋價格絕不是不變的，比如，北京在2008年奧運會主辦城市之后，北京 的地價不斷飆升。該地段的房屋贈送、土地使用權(quán)贈送時，房屋買賣契稅計稅依 據(jù)是按照市場價格而不是按照土地或房屋原值。3 .依據(jù)房屋或土地交換差價定稅隨著現(xiàn)在二手房市場興起，房屋交換逐漸走入普通百姓的生活。如果 A房價格 60萬元,B房價格70萬