博鰲亞洲論壇講演稿

1、博鰲亞洲論壇講演稿解決十幾億人的住房問題政府與房地產(chǎn)商的責(zé)任卓越集團(tuán)投資有限公司董事局主席李華（2005年11月21日中國深圳）演講時(shí)間：10分鐘尊敬的潘石屹主席，尊敬的各位嘉賓、朋友們：今天，很高興有機(jī)會(huì)與在座諸位一起，探討中國房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)問題。房地產(chǎn)是涉及國計(jì)民生的大事，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種矛盾，對(duì)創(chuàng)造一個(gè)和諧安定的社會(huì)環(huán)境至關(guān)重要。如何解決全中國人的居住問題，如何讓房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)健的發(fā)展，我的觀點(diǎn)是：一、房地產(chǎn)業(yè)在不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程中，扮演著最重要的角色。二、各類房地產(chǎn)價(jià)格的粘接效應(yīng)是造成目前房價(jià)普漲的主要原因。三、解決之道：完善住宅供應(yīng)體系，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系。下面

2、是我的具體闡述。一、房地產(chǎn)業(yè)在不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程中，扮演著最重要的角色。國家統(tǒng)計(jì)局2004年城市居民家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市居民家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值每戶均為11萬元，占家庭財(cái)產(chǎn)的47.9%。所以住宅已成為國民財(cái)富的第一保有形式。隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住宅的需求也將越來越大，房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的作用將越來越明顯。與發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)價(jià)值在社會(huì)資產(chǎn)總價(jià)值中占的比重還有巨大差距，因此房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升將是難以改變的趨勢(shì)。中國的城市化進(jìn)程正以年均30%的速度增長，而且這一城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進(jìn)程的一部分，一定會(huì)按自身發(fā)展規(guī)律增加在社會(huì)總價(jià)值中的比重?，F(xiàn)在關(guān)

3、鍵是，我們既要為國民最主要的財(cái)富保駕護(hù)航,又要考慮如何在房地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，這無疑是考驗(yàn)政府大智慧及發(fā)展商能力的大事。二、各類房地產(chǎn)價(jià)格的“粘接效應(yīng)”是造成目前房價(jià)普漲的主要原因。房地產(chǎn)的價(jià)格歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定的。而土地資源具有稀缺性，中高端住宅地段、配套、景觀比較優(yōu)越，土地供給數(shù)量本來少。另一方面，由于近幾年經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，中高收入人群增多，需求增大。供給與需求同時(shí)作用，再加上當(dāng)前投資渠道少，吸引了一部分投資投機(jī)者進(jìn)入高端房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使中高端房價(jià)上漲較快。但是，目前住宅供應(yīng)體系相對(duì)單一，無論是低收入階層還是中高收入階層，事實(shí)上都主要通過購買產(chǎn)權(quán)類房產(chǎn)來解決居住。

4、所以產(chǎn)生了目前中國樓市的“粘接效應(yīng)”，即：高端住宅價(jià)格上漲，會(huì)帶動(dòng)普通住宅價(jià)格連帶上漲。而部分地區(qū)的普通住宅價(jià)格上漲幅度過大，超出了中低收入階層的承受能力和心理預(yù)期，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前，解決中低收入階層住宅的主要手段是建設(shè)可銷售的經(jīng)濟(jì)適用房。但一方面每年供應(yīng)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房投資只占總投資的6%左右，不能完全解決中低收入階層的居住問題。另一方面，執(zhí)行也不夠完善：比如一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房戶型達(dá)到了五房和復(fù)式，還有一些人通過補(bǔ)少量地價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓牟利或出租收益，開著豪華車購買經(jīng)濟(jì)適用房的報(bào)道也屢見不鮮。三、解決之道：完善住宅供應(yīng)體系，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系目前我國住宅體系中，只有商品房、不完全產(chǎn)

5、權(quán)安居房、集體產(chǎn)權(quán)集資房、自建房之分。其中集體產(chǎn)權(quán)集資房、自建房兩種形式實(shí)現(xiàn)困難，供應(yīng)量太少，商品房成為目前住宅供應(yīng)的絕對(duì)性主體，住宅體系實(shí)際上呈現(xiàn)單一產(chǎn)權(quán)制度的格局。幾乎所有人都需通過購買產(chǎn)權(quán)住宅來解決居住問題。而房地產(chǎn)價(jià)格的“粘接效應(yīng)”，是中低收入階層安居的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)。面對(duì)一個(gè)城市人口四到五億、城市化發(fā)展速度30%以上的大國來說，政府有必要重新審視土地供應(yīng)體系，完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系，建立以商品房、公務(wù)員福利房、社會(huì)安居房和廉租房等各類產(chǎn)品體系，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系。以下我針對(duì)四類產(chǎn)品供應(yīng)體系進(jìn)行具體闡述：1、中高檔商品房應(yīng)以市場(chǎng)化方式進(jìn)行調(diào)節(jié)我們認(rèn)為，發(fā)展商是中高檔商品房的開發(fā)主體?？v觀世界上

6、的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，中高檔商品房都是完全實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中，發(fā)展商應(yīng)該完善開發(fā)水平，努力滿足大眾日益增長的居住需求。在其中，政府的作用主要是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，通過土地供應(yīng)管理來間接進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。我們認(rèn)為，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展都是健康有益的。在中高檔商品房土地供應(yīng)中，政府應(yīng)重視土地需求預(yù)測(cè)，科學(xué)制訂土地供應(yīng)計(jì)劃。香港勾地制度也不失為一個(gè)好的借鑒，對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)及時(shí)的調(diào)節(jié)。這樣既可以保證土地供應(yīng)的均衡性，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。2、對(duì)公務(wù)員福利房，完全執(zhí)行嚴(yán)格的政府管理目前有的地區(qū)，將公務(wù)員福利房和社會(huì)安居房混在了一起，而我們認(rèn)為，建設(shè)公務(wù)員福利房應(yīng)該有一套獨(dú)立的制度。比如日

7、本等發(fā)達(dá)國家就針對(duì)政府公務(wù)員提供福利房，這些住房與社會(huì)安居房完全分開，另外制訂監(jiān)督管理體系，避免非公務(wù)員居住或購買該類住宅。3、對(duì)部分中低收入者，可采用社會(huì)安居房來解決居住需求政府可通過公平公開的政策，在減免地價(jià)、從面積和土地利用率上進(jìn)行規(guī)定，以及規(guī)定利潤率的前提下，引入社會(huì)資金建設(shè)社會(huì)安居房。政府可通過立法，限制購買人群，在公平分配、資格嚴(yán)審的基礎(chǔ)上，通過較低的價(jià)格和適中的面積解決一部分社會(huì)中低收入階層的居住需求。建立相應(yīng)的進(jìn)退出機(jī)制，如政府折價(jià)收回制、有限繼承制。在這方面，無論是新加坡的組屋，還是香港居屋政策，都是通過社會(huì)安居房的建設(shè)和供應(yīng)來調(diào)節(jié)中低收入階層居住需求。在政府建設(shè)社會(huì)安居房的過程中，可引入發(fā)展商參與開發(fā)。這樣有三個(gè)好處：一是可以利用社會(huì)資金減輕政府投資壓力。二是可提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，使之更適合居民的居住需求，三是徹底解決房地產(chǎn)價(jià)格粘接問題。4、大力發(fā)展廉租房，滿足低收入階層居住需求。發(fā)展廉租房，可使低收入階層能以較低成本解決居住需求。政府可制訂相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，如在住宅面積和入住人群上進(jìn)行規(guī)定。住廉租房的人必須是低收入階層人群。一旦居住者有能力自己置業(yè)了，很容易實(shí)現(xiàn)居住者的退出，將原來居住的房子讓位給依然是低收入階層的人住，形成公平、高效、流動(dòng)的廉租房局面。廉租房在分配和管理上可借鑒香港經(jīng)驗(yàn)。在香港，低收入階層的居民居住在政