宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的解讀

1、深度解讀:宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)"模式導(dǎo)讀： 一、關(guān)于宏泰 二宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式解讀 宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)流程的四個(gè)階段圖解以及詳解（有圖表） 宏泰的三大主要業(yè)勢(shì) 業(yè)勢(shì)收入來(lái)源:2014年主要收入占比2014年利潤(rùn)占比三.詳解業(yè)務(wù)模式以及收益:以龍河高新項(xiàng)目為例項(xiàng)目概述與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容2014年土地出讓情況（圖表）項(xiàng)目持續(xù)性收益部分：園區(qū)稅收返回頷（圏表） 四，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力 目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài): 宏泰差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)要素 五.業(yè)務(wù)模式財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與華夏幸福對(duì)比 思考: 六輕資產(chǎn)模式有多輕 七-復(fù)制模式能走多遠(yuǎn)正文：關(guān)于宏泰：中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“宏泰”，股票代碼

2、）始創(chuàng)于1995年6月，是中國(guó)大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，日前的主要產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U也位于廊坊市。除了產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)外,宏泰本身也直接從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和租賃，這是其在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)之外的業(yè)務(wù)。宏泰的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是專(zhuān)注于京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局范內(nèi)的土地面積達(dá)10平方公里或以上的大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U開(kāi)發(fā)，這有別于傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)發(fā)商。除專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，公司還在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U內(nèi)和河北省其他地區(qū)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓程序取得土地，投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)U。其官方網(wǎng)站上的信息顯示，U前已取得居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)U土地使用權(quán)

3、面積萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備的居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)22個(gè)，總建筑面積萬(wàn)平方米，另外還有0個(gè)用于取得租賃收益的投資物業(yè)，建筑面積萬(wàn)平方米。這些物業(yè)項(xiàng)U與產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，增加了可觀的收入和現(xiàn)金流量。本期g康內(nèi)養(yǎng)將從深度剖析宏泰的產(chǎn)業(yè)市鑲橫式.業(yè)務(wù)收益來(lái)源.利潤(rùn)該橫式的可持續(xù)性等，剖析宏泰的發(fā)展內(nèi)核,為公司運(yùn)管提供參考: 定位：“中國(guó)大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商”發(fā)展模式概括:宏泰發(fā)展葷事局主席王建軍對(duì)自身的發(fā)展模式解釋為：將產(chǎn)業(yè)整合和新城建設(shè)有機(jī)地結(jié)合在一起，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為基礎(chǔ)，構(gòu)建一整條或多條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以大體量的園區(qū)投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)為支撐，在平臺(tái)之上整合多種資源，構(gòu)建標(biāo)

4、準(zhǔn)的可復(fù)制模式。宏泰目前主要產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目及其分布:中國(guó)宏泰正在與河北省廊坊市、張家口市、安徽省滁州市地方政府就5個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U的開(kāi)發(fā)進(jìn)行合作，項(xiàng)U規(guī)劃總面積近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、龍河商務(wù)休閑度假基地、廣陽(yáng)高新科技成果孵化園，位于安徽省滁州市的滁州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集中示范園區(qū)，以及位于張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。龍河面新區(qū)已進(jìn)入積極發(fā)展階段，并已開(kāi)發(fā)大量可供出讓土地。其余兒個(gè)項(xiàng)U處于規(guī)劃 設(shè)計(jì)及定位 產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)第二階段1i 土地配額rw'm"w"ww"v'm"w"w"«第三階段j招商引資

5、及吸 引八潛力企業(yè)4丄地整理及基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地方政府 通過(guò)公開(kāi) 拍賣(mài)、招 標(biāo)或掛牌 互讓流程 出讓土地 使用權(quán)第四階段第三方設(shè)立 業(yè)務(wù)°管理及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)市領(lǐng)項(xiàng)H開(kāi)發(fā)物業(yè)注:部分非山宏行開(kāi)發(fā)初期，預(yù)計(jì)直至2035年，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)U可持續(xù)提供可出讓的土地。宏泰發(fā)展產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目基本情況一覽表龍河高新區(qū)龍河商務(wù)區(qū)廣陽(yáng)園區(qū)滁州園區(qū)張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn) 業(yè)園面積和 現(xiàn)況規(guī)劃面積28平 方公里（2800 萬(wàn)平方米）； 已進(jìn)入積極發(fā) 展階段規(guī)劃面積平方公 里（950萬(wàn)平方 米）：已簽訂具 約束力的協(xié)議， 未開(kāi)始土地整理 以及基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)規(guī)劃面積15 平方公里（1500萬(wàn)平 方米）；已簽 訂具約束力

6、 的協(xié)議，未開(kāi) 始土地整理 以及基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)規(guī)劃面積15 平方公里（1500萬(wàn)平 方米）；已簽 署具約束力 的協(xié)議，開(kāi)始 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活 動(dòng)規(guī)劃占地2361畝（約 160萬(wàn)平方米）；已簽 訂具約束力的協(xié)議，未 開(kāi)始土地整理以及基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)定 位新一代信息技 術(shù)、高端裝備 制造、現(xiàn)代服 務(wù)和物業(yè)開(kāi)發(fā)度假旅游及設(shè) 施、商務(wù)總部及 文化產(chǎn)業(yè)（待落 實(shí)）規(guī)劃中新材料、新能 源、裝備制 造、現(xiàn)代服務(wù) 及綠色食品（待落實(shí)）。（初步）高新技術(shù)、可 再生能源總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)。服務(wù)范 圍規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 產(chǎn)業(yè)定位、土 地平整、興建 基建、市場(chǎng)行 銷(xiāo)以及管理經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)U的跟進(jìn) 服務(wù)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn) 業(yè)定位、土地平

7、整、興建基建、 市場(chǎng)行銷(xiāo)以及管 理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)U的跟 進(jìn)服務(wù)規(guī)劃、設(shè)汁、 產(chǎn)業(yè)定位、土 地平整、興建 基建、市場(chǎng)行 銷(xiāo)以及管理 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)U的 跟進(jìn)服務(wù)招商引資以“生態(tài)、現(xiàn)代、活 力"為理念，打造“特 色產(chǎn)業(yè)區(qū)，生態(tài)宜居 城”，“北方濱水生態(tài) 新區(qū)"、“科教、經(jīng)濟(jì)、 文化、商貿(mào)中心"、“張家口市現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)核心集聚區(qū)"宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)擁的四個(gè)階段圖解以及詳解:第一階段：主要為產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的初期規(guī)劃，在這期間宏泰與地方政府、第三方國(guó)際規(guī)劃公司進(jìn)行討論、合作，最終獲得政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃的審批;第二階段：本階段主要有兩項(xiàng)工作:一是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的投資與建設(shè)，并伴有配套設(shè)施;

8、二是進(jìn)行招商引資工作，即進(jìn)行產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)推廣工作，有日標(biāo)地吸引行業(yè)龍頭企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn);第三階段：在宏泰的協(xié)助下，由當(dāng)?shù)卣畬⑸系赝ㄟ^(guò)招拍掛流程出讓于龍頭企業(yè);第四階段：宏泰為入駐的龍頭企業(yè)提供入園的一系列增值咨詢服務(wù)，并對(duì)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。在出現(xiàn)宏泰認(rèn)為是好的土地和機(jī)會(huì)時(shí)，其也會(huì)通過(guò)招拍掛流程獲得上地，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。宏泰的三大主要業(yè)勢(shì)業(yè)務(wù)收入來(lái)源:一次性收入在地方政府通過(guò)招拍掛完成產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)內(nèi)每塊土地使用權(quán)的出售時(shí)，以土地價(jià)款為基準(zhǔn),按照一定比例逐筆計(jì)算公司應(yīng)獲得收入宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)居住及商業(yè)物業(yè)以供出售持續(xù)性收入在合作協(xié)議有效期內(nèi)，按照入園企業(yè)所繳稅款金額的一定比例定期計(jì)算公司應(yīng)獲

9、得收宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)以供出租2014年主要收入占比 2014年利潤(rùn)占比從2014年的利潤(rùn)占比來(lái)看，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)占比高達(dá)80%。三.詳解業(yè)務(wù)模式以及收益:以龍河高新項(xiàng)目為例1龍河高新項(xiàng)目概述龍河面新區(qū)，位于河北廊坊安次區(qū)，其為宏泰集團(tuán)“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式的代表作，于2005年11月創(chuàng)建，占地2800萬(wàn)平方米。園區(qū)在宏泰運(yùn)營(yíng)的這兒年當(dāng)中累計(jì)稅收已達(dá)到近20億元。龍河面新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)已進(jìn)入成熟發(fā)展階段，U前宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的收入來(lái)源基本來(lái)自該產(chǎn)區(qū)。U前，已入駐的企業(yè)有S智康、普洛斯、恒大地產(chǎn)、首開(kāi)、正大等。園區(qū)待出讓的住宅及商業(yè)用地有847萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)用地有628萬(wàn)平方米。2與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容

10、2005年宏泰與當(dāng)?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議:產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的一次性的收入，相當(dāng)于出讓工業(yè)用地和市政項(xiàng)目用地所得款項(xiàng)凈額100% 出讓商住用地所得款項(xiàng)凈額80%產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)性收入，相當(dāng)于園區(qū)范圍內(nèi)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收中，區(qū)政府留成部分剔除入園企業(yè)優(yōu)惠部分后等值金額,乘以一定系數(shù)后扣減園區(qū)管委會(huì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等值金額該系數(shù)在協(xié)議有效期內(nèi)由40%至60%不等截止2014年12月31日地方政府 出讓的土 地（平方 米）地方政府 的平均出 讓價(jià)（人 民幣元/ 平方米）土地出讓 金（人民 幣億元）宏泰費(fèi)用收入/占土地出讓金比例人民幣（億元）%工業(yè)用地109235376住宅及商業(yè)用地5009363166小計(jì)61017126

11、67分類(lèi)截止2014年12月31日土地面積（萬(wàn)平方米）占總土地面積（%）商住用地已出讓%供未來(lái)使用%小計(jì)%工業(yè)用地已出讓%供未來(lái)使用%小汁%非出售用地道路及綠化用地%總計(jì)2800100%龍河高新項(xiàng)目：持續(xù)性收益（人民幣：萬(wàn)元）龍河園區(qū)年度稅收總額25191342374167275000稅收增長(zhǎng)比例36%22%80%宏泰龍河高新項(xiàng)U返還總額49980413513416占當(dāng)年園區(qū)稅收比例% 2014年龍河高新項(xiàng)目的收入，一次性收入億元，持續(xù)性收入有3416萬(wàn)，光是這兩項(xiàng)，收入總和約有億元。鑒于宏泰自身的模式，其提供的是，規(guī)劃.以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的供應(yīng)，無(wú)霸購(gòu)入土地，哲無(wú)需建設(shè)，但享受土地出讓和增值的利益

12、，利潤(rùn)率相當(dāng)可觀。從公司2014年年報(bào)來(lái)看，宏泰公司2014年毛利率達(dá)47%,高于行業(yè)平均水平，按 業(yè)務(wù)區(qū)分，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)毛利率接近80%。而公司的凈利潤(rùn)率29%,也高于行業(yè)一般水平。四.產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài):U前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按發(fā)展歷史和形態(tài)大致分四種：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)，各自具備一定的特性。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)由政府機(jī)關(guān)主導(dǎo)，空間平臺(tái)服務(wù)功能欠缺。較少關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚集，私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)資本較少參與，政府委托土地開(kāi)發(fā)商或承包商進(jìn)行土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),其盈利為建設(shè)成本的一定比例。宏泰差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)要素大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)的服務(wù)供應(yīng)商先行者專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)

13、項(xiàng)U的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合具備市鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)訃能力、行業(yè)認(rèn)知、廣泛的客戶基礎(chǔ)，與優(yōu)秀客戶建立戰(zhàn)略性合作關(guān)對(duì)宏觀政策和產(chǎn)業(yè)需求的理解，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理及綜合服務(wù)提供能力獨(dú)特的商業(yè)模式顯著區(qū)別于政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和需要購(gòu)入土地的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗(yàn)豐富，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作,向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)無(wú)需購(gòu)入土地，但享受土地增值的利益二.業(yè)務(wù)模式與華夏幸福類(lèi)似的確，中國(guó)宏泰的模式，就是與華夏幸福類(lèi)似的盈利模式、相近的區(qū)位選擇，但發(fā)展路徑和行事風(fēng)格相對(duì)保守和踏實(shí)。華夏幸福2002年與廊坊市固安區(qū)政府簽署50年合作協(xié)議獨(dú)家開(kāi)發(fā)固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，與宏泰的龍

14、河協(xié)議接近。主要合同對(duì)比宏泰一龍河協(xié)議華夏幸福一固安協(xié)議年期（權(quán)益）50 年(100%) (2005 年起)50 年(51%) (2002 年起)合作對(duì)象廊坊市安次區(qū)政府廊坊市固安區(qū)政府平方公里園區(qū)面積平方公里獨(dú)家開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)同左回報(bào)收取上地開(kāi)發(fā)費(fèi)用出讓工業(yè)在公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投用地和市政項(xiàng)U用地所得款項(xiàng)資額的15%作為利潤(rùn)；土地整理凈額100%； 2.出讓商住用地所成本15%作為華夏幸福的土地整得款項(xiàng)凈額80%O招商引資方理利潤(rùn)；設(shè)計(jì)規(guī)劃、咨詢等服務(wù)面，以企業(yè)落地產(chǎn)出的稅收作為費(fèi)山雙方按照成本費(fèi)用的10%作分成的基數(shù)計(jì)算，該系數(shù)在協(xié)議為回報(bào)。招商引資方面，按企業(yè)有效期內(nèi)由40%至60%不等。

15、落地投資額的45%計(jì)算。從以下這些運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，由于華夏幸福上市時(shí)間較早.且置身于A股，其規(guī)模、營(yíng)收比宏泰大，但其毛利率與凈利率比宏泰低。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比（2014年年報(bào)數(shù)據(jù)）單位：人民幣宏泰（2014年）華夏幸福（2014年）營(yíng)業(yè)收入億元億元凈利潤(rùn)7毛利率47%31%凈利率29%14%ROA10%5%PEPB總市值三輕資產(chǎn)模式有多輕宏泰、華夏幸福都選擇了政府和企業(yè)共建的園區(qū)模式，這是一種“自下而上”的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。他們的實(shí)踐，既為招商引資搭建了專(zhuān)業(yè)化的平臺(tái)，同時(shí)也在根本上解決了 “錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題。宏泰發(fā)展主要收益來(lái)自后期區(qū)域逐漸發(fā)展成熟的紅利，尤其是地方政府在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)土地出讓的部分款

16、項(xiàng)為基準(zhǔn)計(jì)算出的一次性費(fèi)用收入、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)居民與企業(yè)稅項(xiàng)為計(jì)算基準(zhǔn)的收入、招商服務(wù)的收入，這就決定了其與一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期大量資金投入,建設(shè)項(xiàng)U出售，僅學(xué)受一次性收益的模式相去其遠(yuǎn)。宏泰發(fā)展在土地方面的收入包括：地方政府出讓工業(yè)、物流、倉(cāng)庫(kù)或基礎(chǔ)設(shè)施用地 的100%所得款項(xiàng)凈額，再加上已經(jīng)由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費(fèi)用及開(kāi)支補(bǔ)償；出 讓住宅、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、文化或服務(wù)用地的80%的所得款項(xiàng)凈額，另加已由宏泰支 付的拆搬遷和土地整理費(fèi)用及開(kāi)支補(bǔ)償。在招商服務(wù)收入方面，作為宏泰捉供龍河高新區(qū)招商引資服務(wù)和其他綜合服務(wù)的代 價(jià)，安次區(qū)政府需要支付的費(fèi)用大約為龍河高新區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)的企業(yè)在某一年度所繳

17、納的稅 款由安次區(qū)政府所保留的部分減去當(dāng)年龍河高新區(qū)管委會(huì)的營(yíng)運(yùn)成本。這是一個(gè)變動(dòng)不定，但基本與宏泰的招商努力及招商質(zhì)量成正比的收入方程式。招 商越多，質(zhì)量越高，意味«總繳稅額度越高，宏泰的收入也就越高.安次區(qū)政府愿意讓 渡部分土地收入和稅收收入，是為了讓整個(gè)龍河高新區(qū)發(fā)展得更成熟繁榮，雙方各取所 需，公平合理。該司商層解釋?zhuān)拔覀儗?shí)際上是一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，一開(kāi)始雖然負(fù)債率高，但是慢慢 做大了之后，總的資產(chǎn)負(fù)債率不會(huì)很高。如果賺錢(qián)之后利潤(rùn)不分配，那就相當(dāng)于我們的 凈資產(chǎn)增加了。在總資產(chǎn)一定的悄況下，所持有的凈資產(chǎn)越多，負(fù)債率將越低一般認(rèn)為，如果一個(gè)公司的凈利潤(rùn)全部分紅之后，在負(fù)債率不

18、變化的情況下，這個(gè) 公司的營(yíng)收和利潤(rùn)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，那么這個(gè)公司就可以被視作輕資產(chǎn)公司。如此看來(lái), 宏泰的發(fā)展模式更趨近于輕資產(chǎn)，而不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式。四.復(fù)制模式能走多遠(yuǎn)早在準(zhǔn)備上市之初的2013年，宏泰就啟動(dòng)了對(duì)外復(fù)制。2013年7月，宏泰發(fā)展投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)U規(guī)劃面積為15平方公里的安徽滁州示范園。上市之后不久，2014年11月底, 宏泰發(fā)展乂在張家口投資60億元港元開(kāi)發(fā)張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。這兩次動(dòng)作向資本市 場(chǎng)證明了其模式不僅能夠持續(xù)盈利，未來(lái)還可通過(guò)對(duì)外模式輸出，不斷發(fā)展?？墒牵⒉皇侨魏蔚胤蕉季邆溥M(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)鏈整合的資源«賦。宏泰為此也拒絕了不少地方政府的邀請(qǐng)。

19、實(shí)際上光是龍河高新區(qū)，就還夠宏泰再做兒十年，因此其 表示在對(duì)外擴(kuò)張過(guò)程中更追求穩(wěn)健而不是規(guī)模。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要天時(shí)地利人和，三者峽一不可。京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展, 得益于過(guò)去十多年內(nèi)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，以及北京產(chǎn)業(yè)導(dǎo)出的契機(jī)。便宜的土地成本和北 京大*外來(lái)人口的住房剛性需求催化了這一分支的成功.現(xiàn)在這種天時(shí)地利人和的情況 已經(jīng)不多了，因此如果一味追求規(guī)?；瘡?fù)制，那么不慎遭遇滑鐵盧恐怕也在情理之中從宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式我們可以看到，擁有良好的政府關(guān)系.與地方政府合作經(jīng)驗(yàn)豐 富，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)是宏泰的 核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是隨著U前政商關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜和敏感

20、，地方政府在這類(lèi)合作模式上 的認(rèn)同也或?qū)⒃絹?lái)越難突破。7V亮點(diǎn)借鑒和意義1. 規(guī)模以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)考驗(yàn)規(guī)劃定位能力天安數(shù)碼城如今己發(fā)展到產(chǎn)城融合階段，從工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園、城市產(chǎn) 業(yè)綜合體到日前的產(chǎn)城融合，已經(jīng)走過(guò)五個(gè)階段。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式，從根本上來(lái)講，與產(chǎn) 城融合的概念如出一轍，但是從規(guī)模而言卻不可同日而語(yǔ)。以宏泰現(xiàn)有項(xiàng)U做比對(duì)，最小的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園）約160 萬(wàn)平方米，已是東莞天安數(shù)碼城的6倍大小，而其他更是以“平方公里"為單位。可見(jiàn)， 如果一旦有機(jī)會(huì)做“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)X對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的領(lǐng)域，單是規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位也 很有借鑒總義。這需要規(guī)劃、設(shè)訃

21、等部門(mén)練好內(nèi)功，厚積薄發(fā)。2. 良好政府關(guān)系、與地方政府良好合作是獲得產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目的核心如前面所述，宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心是，擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作 經(jīng)驗(yàn)豐a，主要根據(jù)長(zhǎng)期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務(wù)。這里涉及的便是政商關(guān)系的緊密性和可信任性。因此，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)無(wú)法直接復(fù)制的一個(gè)主 因，就是政府與企業(yè)之間復(fù)雜的關(guān)系博弈。隨著當(dāng)前政商關(guān)系復(fù)雜性和敬感度提升，地 方政府在這類(lèi)合作模式上的認(rèn)同也或也越來(lái)越難突破?？墒?，招商引資也確是政府的第一要?jiǎng)?wù)。尤其是急切需要做大產(chǎn)業(yè)的一些欠發(fā)達(dá)地 區(qū)，若山多元化的資本力量融入，以市場(chǎng)化力量撬動(dòng)資源的能力遠(yuǎn)超想象。因此，不少 地方政

22、府一定還有做“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”的夢(mèng)想。找準(zhǔn)合適的用地，找到匹配做產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的區(qū)域做好定位，找到有"做市”意向的地 方政府，建立起良好的溝通渠道，天時(shí)地利人和，也便是順理成章的事悄。（這無(wú)疑也讓我聯(lián)想到當(dāng)前密集的行政部的接待任務(wù)。雖然接待任務(wù)繁多, 甚至?xí)r而疲于應(yīng)對(duì)，但是，始終能夠看到公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)每次接待的重視，行 政部和相關(guān)配合部門(mén)事無(wú)巨細(xì)，始終以高質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)完成一次次的接待任務(wù)。把每一件簡(jiǎn)單、平凡的事做好就是不簡(jiǎn)單.不平凡，接待對(duì)外展示的就是天安數(shù)碼城的形象、氣質(zhì)和文化，也是對(duì)外輸出天安的品牌。機(jī)會(huì)總是留給有 準(zhǔn)備的人身上。與政府建立良好關(guān)系和溝通渠道正是從點(diǎn)滴做起。）3. 園區(qū)功能性配套大企業(yè)項(xiàng)目率先落地是招商關(guān)鍵U前產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)仍是運(yùn)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)固有的土地招商、物業(yè)養(yǎng)商的模式。但宏泰能將產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)做到如今的規(guī)模，不得不說(shuō)，歸根于其在區(qū)域運(yùn)營(yíng)和吸引產(chǎn)業(yè)方面的巨大能量。在運(yùn)營(yíng)龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)一年之后，S士康廊坊電子信息產(chǎn)業(yè)制造S地項(xiàng)U于2006年底正式簽約落戶龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，其一期占地1095畝，計(jì)劃投資8億美元9總建筑面積為132萬(wàn)平方米，而后，已帶動(dòng)十余萬(wàn)人就業(yè)。繼富士康、凱發(fā)、高迪、中建二局等知名企業(yè)落戶后，2010年，宏泰發(fā)展迎來(lái)了入 駐項(xiàng)U的豐收年。包括，世界最大的工業(yè)及物流設(shè)施地產(chǎn)商普洛斯投資的京津唐網(wǎng)絡(luò)商 品配送中心項(xiàng)U正式簽約龍河高新區(qū)。該項(xiàng)U總投資約6億美元