北京溫榆河項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

1、項目名項目地 占.建設(shè)單規(guī)劃設(shè)計任務(wù)溫榆河項目（暫名）北京昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村溫榆河邊北京首發(fā)房地產(chǎn)有限公司【設(shè)計任務(wù)書討論稿編制說明】1、本設(shè)計任務(wù)書是甲方在基于對項目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃設(shè)計要求提出的一些分析和結(jié)論性意見，對設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計起指導(dǎo)作用;2、本設(shè)計任務(wù)書討論稿僅作為首發(fā)地產(chǎn)公司和設(shè)計方進(jìn)行項目設(shè)計第一輪溝通時的相關(guān)參考資料;3、本設(shè)計任務(wù)書討論稿屮確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均為前期市場研判得出的結(jié)論性定位,設(shè)計單位可以在一定幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整;4、本設(shè)計任務(wù)書主要針對首發(fā)溫榆河項目整體規(guī)劃提出。冃錄:項目概況一、基地情況 二、氣候及土壤資料 三、基地社會概況及

2、分析 四、規(guī)劃要求 五、市政管線市場定位及產(chǎn)品建議一、市場定位 二、項目產(chǎn)品建議概念分析研究結(jié)論一、概念設(shè)計研究方案簡述 二、設(shè)計目標(biāo) 三、規(guī)劃方面的結(jié)論方案設(shè)計屮需要解決的問題一、規(guī)劃方面的問題 二、技術(shù)方面的問題設(shè)計成果文件要求 基礎(chǔ)資料項目地塊紅線圖（AUTOCA電了文件）二.項目地塊照片（電了文件）概念設(shè)計方案總圖、基地情況1 用地地點§ 1項目概況本項目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝 村,東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆河。 V C/7rd尹'、-|_42TKA'N.sT25Efr八,1ri41's j 4一、&g

3、t;4*:-:舒yJCA亠7匕、r.H：E?：邑io m區(qū)域位置圖a J- *"4i5 KM1屋誑1 B宗地位置示意圖北比家拷 莊*3高 鎮(zhèn)髙理公路與小o.2周邊道路東側(cè)：建設(shè)中的京承高速公路,出入小區(qū)規(guī)劃有二進(jìn)一出共 三個出入n；北側(cè):規(guī)劃路;西側(cè):規(guī)劃路南側(cè):規(guī)劃濱河路其中西、北、南側(cè)的現(xiàn)狀道路均為區(qū)縣級及村鎮(zhèn)級道路，道路檔次及通行 能力 較差。建成后將成為本項冃住戶出行的主要交通線路。3 周邊環(huán)境本項目位于規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團(tuán)、高 麗營鎮(zhèn)中間，周邊以自然村落和耕地為主。東側(cè)臨在建的京承高 速，以100米寬的隔離綠化帶與之相望；著名的溫榆河在基地南 側(cè)由西北

4、蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)各200米寬城 市綠化帶，整個 基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。但是溫榆河是地上河, 受高差影響，有臨河無水景的缺點3納Z3AC4 用地面積規(guī)劃用地公頃；建設(shè)用地約公頃;5.基地簡況本項冃基地形狀為型，基地內(nèi)的規(guī)劃“廣字形市政道路，將整個基地劃分為B區(qū)（位于用地東南部）、C區(qū)（位于用地西 南部）、D區(qū)（位于用地北部）三塊，及位于用地東南角的A區(qū)現(xiàn)狀801： 2000蛙 d計DT- 弋- 二I « .-.-tXc 丿-t；r >U-15n5、廠< -.q: -.' J規(guī)劃建設(shè)盤地一< * - :一 <A總面積:WQJ4奩

5、4; ' .! . J $ -.古：-!*'Vtt-m -0'-,1 . fc f * e. - > , 蕃 乂# 'r 莎一 6地理概況周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與耕地，缺乏可 保留的自 然植被，小區(qū)內(nèi)以人工造景為主，毗鄰溫榆河水系，外圍擁有大面積原生植被、大量成 樹，外環(huán)境較為有利。二氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平 均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000毫米。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田，適合植物生三基地社會概況及分析2公里范圍內(nèi)沒有商3.1冃前冃前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周

6、圍場、超市，但離高速公路不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補(bǔ)。3. 2基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)，成為北京的旅游休閑景觀帶?；厮趨^(qū)域為規(guī)劃昌平旅游休閑居住 區(qū)。四規(guī)劃要求4. 1容積率:4. 2限高：A、B地塊限高12米C、D地塊限高9米,.i + C地塊B地塊/ /-電Zrr-f *- F： '五市政管線6. 1八塊注凡丁給水：遠(yuǎn)期供水昌平區(qū)自來水管網(wǎng)供給，近期由獨立自備井供給 綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給6.26.6.6.6.6.6.雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河污水：釆用分散的小型處理裝置為中水供熱：采用地?zé)?、電力或空氣源熱朋泵機(jī)組等清潔能源

7、供熱供電：引自北七家110千伏變電站燃?xì)猓翰捎锰烊粴?，引自北七家調(diào)壓站垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理溫泉：自打溫泉井兩口，日出水量800噸。地塊周圍現(xiàn)沒有可接入市政管線。§ 2市場定位和產(chǎn)品建議市場定位1. 項目總體定位1. 1項冃市場定位1.1.1市場形象定位全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別墅公園/中堅領(lǐng)袖的夢想家園全功能休閑概念一一商務(wù)休閑，居住休閑，運動休閑，景觀休閑，旅游休閑;原生態(tài)別墅公園一一別墅是稀缺的，也是珍貴的，別墅生活是一種 高品質(zhì)生 活，是成功人上的生活模式，高格調(diào)定位有利于烘托氣氛，使人們期望值攀 高，為低價入市制造驅(qū)動力，公園生活主要指環(huán)境，以建筑生長在公園里

8、為 意象來營造一個公園社區(qū)；中堅階層多元化的價值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫意的生活模式可選，體現(xiàn)多 元化主題。1. 1.2產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低 密度多元 主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。（獨立house均價10000元/平 方米，聯(lián)排均價7000元/平方米）1. 13產(chǎn)品功能定位作為100萬平方米的大社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征，產(chǎn)品 盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功能應(yīng) 該是從衣、 食、住、行、娛樂、休閑全方位滿足居住需求 獨立house是產(chǎn)品最基本的 定位，以獨立住宅為主要居住形式，院落花園、街域、人車共享等為本項

9、目的主要規(guī)劃元素 注重產(chǎn)品的個性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢并具有各自 的主題，溫 泉、森林或者運動。1.2項目競爭優(yōu)勢良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 豐富的地?zé)豳Y源 高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢1. 3項目冃標(biāo)市場以北京廣大的市場中產(chǎn)階級為主，以新興財富階層為輔1.4冃標(biāo)客戶構(gòu)成及特征細(xì)分變量名稱細(xì)分變*描述有效細(xì)分變量內(nèi)容1 最終用途第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求購買本產(chǎn)品的最終用第二居所：家以外的私人專屬居所途心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資：個人財產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長期資金回報2.地理細(xì)分北京地區(qū)為主體（中關(guān)村、CBD亞北地區(qū)），

10、另有常年來往中 客戶的地區(qū)分布國的境外人士3.人口細(xì)分 富人階層（晉遍擁有一套以上的居所及交通工具）年齡、生命周 期 年齡跨度較大，3050以上 性格、職業(yè)匚 +匚亠人社交、應(yīng)酬、招待活動頻繁人士收入、教育、社會階層 教育背景跨度較大，無明顯特征信仰 男性占大多數(shù)4.心理變量 有強(qiáng)烈的社會主流意識 個性穩(wěn)重，有自主的判斷力生活方式、個性、態(tài)度完全個性化的生活方式。 有歸屬感的某個階層的業(yè)余生活，習(xí)慣在固定的場所消費。 對健康的重要性越來越看重5.行為變量 動機(jī)：追求高品質(zhì)的生活；一種身份的認(rèn)可，尊榮感。購買行 為：動機(jī)、需求、 經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，價格對需求的遏制不明顯 特色、審慎程度、決策 購買決定

11、慎重，感性成分較少角色4口/ r斗日丄人自我決策，白己說了算使用行為：數(shù)量、機(jī)會、使用行為多樣一一居家.度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次的習(xí)慣 功能。2. 項冃產(chǎn)品建議2. 1 產(chǎn)品類型及構(gòu)成產(chǎn)品形態(tài)2占地面積（m）2主力面積（m）面積比戶數(shù)獨立 Single house500-600300-38050%600雙拼 double house400-450220-25011%200聯(lián)排 Town house300-350180-22017%350頂級別墅spa house800500-6005%40不經(jīng)營的公建250006%可經(jīng)營商業(yè)面積4400011%2. 2產(chǎn)品的戶型配比建議住宅類別戶型面寬（m

12、進(jìn)深（m）建筑面積（卅）用地面積（m）總套數(shù)（套）套型面積合計（套）獨立A型1415380600-85020076000別墅B型1117300500-600400120000雙拼別墅C型1115230400 - 50020046000聯(lián)排D型101222022015033000別墅E型71219015020038000頂級別墅F型1618500850-12004020000合計11903330002. 3公建配套2. 3. 1停車位聯(lián)排別墅、雙拼別墅：庭院停車，每戶一輛 獨立別墅：室內(nèi)停車，每戶一輛，預(yù)留庭院停車 頂級別墅：室內(nèi)停車，每戶兩輛2. 3.2商業(yè)總建筑面積：約12, 000平方米；

13、其中集中商業(yè)10000平方 米,分散商業(yè)2000平方米集中商業(yè)占地10000平方米，結(jié)合高速公路服務(wù)區(qū)及度假酒店統(tǒng) 一設(shè)計，可以借助服務(wù)區(qū)及酒店形成較好的商業(yè)氣氛商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳2. 3. 3學(xué)校學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃18班，小學(xué)12班，中學(xué)6班 占地面積26000平方米，建筑面積13000平方米預(yù)留相應(yīng)的停車位，標(biāo)準(zhǔn)位5個/班 考慮住宿走讀結(jié)合學(xué)校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學(xué)校的擴(kuò)大留有余地2. 3.4幼兒園幼兒園占地面積6000平方米，建筑面積2000平方米預(yù)留發(fā)展用2. 3. 5酒店五星級度假酒店會議功戶的需要酒店主題：酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假

14、、能；主要為會議、渡假客流服務(wù)，同時兼顧本項冃住宅區(qū)內(nèi)住規(guī)劃建設(shè)于規(guī)劃用地的A區(qū) 客房總數(shù)約300間，總建筑面積32000平方米 占地面積約41000平方2. 4 銷售賣場安排銷售展示包括商業(yè)中心、會所、樣板組團(tuán)銷售展示區(qū)應(yīng)接近酒店和高速公 路服務(wù)區(qū) 樣板組團(tuán)采用現(xiàn)樓方式，位置接近主入口及溫榆河畔休閑運動公園§ 3 .概念分析研究結(jié)論概念設(shè)計研究方案簡評應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。設(shè)計目標(biāo)21規(guī)劃目標(biāo)有效的利用溫榆河畔的位置 創(chuàng)造令人舒適的空間視覺 引導(dǎo)高尚的生活素質(zhì) 明確分期開發(fā)戰(zhàn)略 高效的土地利用 寧靜、安全的生活環(huán)境

15、合理、高效的人車交通系統(tǒng)22景觀冃標(biāo)河畔休閑運動新天地 中央公園親水景觀綠軸 溪水鄉(xiāng)村環(huán)境 山水人居意境 人性化、標(biāo)志化社區(qū)出入口 綠色景觀大道親人尺度的組團(tuán)內(nèi)景觀2.3 建筑冃標(biāo)創(chuàng)造一個原生態(tài)的獨立house社區(qū) 獨特的建筑形態(tài)和風(fēng)格 建筑風(fēng)格在和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上滿足多元化、個性化的需求 創(chuàng)造一個高滿足度的居住空間三規(guī)劃方面的結(jié)論用地布局根據(jù)基地價值分析，高價值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布見附 圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖4疏Ed>道路交通主入n位置車行主入口設(shè)于基地東、西、南側(cè)人行主入口設(shè)于基地東側(cè)，結(jié)合商業(yè)布局綜合考慮0護(hù)啣.J.p小烏復(fù)人臨422人車關(guān)系小區(qū)整體人車

16、合流中心景觀人車分流HOUS組團(tuán)人車共存TOWNHOU組團(tuán)人車分隔首期銷售賣場一期占地約150畝銷售賣場包括商業(yè)中心展示區(qū)、會所展示區(qū)、樣板組團(tuán)展示區(qū)、河 畔休閑運 動公園展示區(qū)商業(yè)中心展示區(qū)，銷售廳設(shè)置于此，建筑面積3000平方米,面積4000平方米，為線狀商業(yè) 會所展示區(qū)建筑面積1500平方米，占地2500平方米40004000樣板組團(tuán)展示區(qū)：展示區(qū)，建筑面積2600平方米，占地面積平方 米；b. House展示區(qū)，建筑面積2300平方米，占地面積 平方米 河畔休閑運動公園，占地面積30000平方米組團(tuán)管理模式組團(tuán)封閉管理HOUS組團(tuán)大小約70-100戶TOWNHOU組團(tuán)I大小約100-1

17、50八§4.方案設(shè)計需要解決的問題.規(guī)劃方面的問題用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進(jìn)行空間設(shè)計道路交通(1) 滿足人車關(guān)系要求與停車要求(2) 滿足消防要求 (3)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計 銷售賣場(1)銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據(jù)銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計組團(tuán)與管理(1)依據(jù)組團(tuán)規(guī)模確定組團(tuán)基本單元，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計 (2)根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等壞境景觀(1)景觀設(shè)計具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景

18、觀重點的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān) 系，步行景觀路線的組織(3) 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式 (6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析酒店的總圖布置 商業(yè)中心(1)商業(yè)中心的總圖布置 (2)商業(yè)氣氛的營造和聚集學(xué)校、幼兒園總圖布置技術(shù)方面的問題技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理 設(shè)備等新技術(shù)新材料：要求在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等§5.設(shè)計成果文件要求.彩色規(guī)劃總平面圖

19、一份，比例L 500總體模型一個，比例1：1000,能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征三規(guī)劃方案設(shè)計文本四本，規(guī)格為A3幅面，內(nèi)容至少包括:設(shè)計說明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想，設(shè)計意向及各種專業(yè)說明（詳見附錄一）；規(guī)劃總平面圖;交通分析圖（道路與停車場）； 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖;景觀分析圖;視線分析圖；住宅選型設(shè)計，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、 立面、剖面，包括立面材料與說明。表現(xiàn)部分：鳥 瞰圖，組團(tuán)景觀，沿小區(qū)主 路景觀，院 落景觀，商業(yè)街 及商業(yè)廣場。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見附錄二，要求計算真實、準(zhǔn)確）三.文本圖紙另行制作1#圖紙一套。四.所有內(nèi)容的光碟兩份附錄一設(shè)計說明建筑設(shè)計說明結(jié)構(gòu)設(shè)計說明給

20、排水設(shè)計說明電氣設(shè)計說明弱電設(shè)計說明暖通設(shè)計說明消防設(shè)計專篇人防設(shè)計專篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容景觀概念設(shè)計說明附錄_.綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表詳表2. 1 規(guī)劃指標(biāo)表附錄表格指標(biāo)名稱總體期數(shù)值(ha)所占比重(%)數(shù)值(ha)所占比重(%)項目規(guī)劃總用地1 居住用地100100住宅用地公建用地道路用地公共綠地2.其他用地市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建 的公建用地與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和設(shè)施 用地其他政府保留用地或不可建設(shè)用地總建筑面積m2M21.住宅建筑面積m2M2非住宅建筑面積m2M2住宅建筑面積比重%2.計入容積率建筑面積m2M2不計入容積率