某地產(chǎn)集團開發(fā)調(diào)研中心管理手冊

1、某地產(chǎn)集團開發(fā)調(diào)研中心管理手冊開發(fā)調(diào)研中心管理手冊二OO三年九月一、治理目標2二、組織架構(gòu)2三、工作職責(zé)3四、崗位職責(zé)、工作指引4五、工作流程9六、工作考核10一、治理目標貫徹集團公司的戰(zhàn)略進展目標，對擬開發(fā)土地進行前期調(diào)研論證及投資可行性分析，統(tǒng)籌治理集團在全國范疇內(nèi)的土地儲備打算工作，以供集團以后業(yè)務(wù)連續(xù)進展之需。同時，通過對各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作的治理與監(jiān)督，加大力度完成集團的土地儲備目標。二、組織架構(gòu)三、工作職責(zé)（一）、依照集團整體戰(zhàn)略及可連續(xù)進展目標，制定集團開發(fā)工作目標與土地儲備中、長期目標和短期目標（年度目標），并將各項目標層層分解，納入各地區(qū)公司年度工作目標并跟蹤落實，積極推進

2、各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作進度.（二）、統(tǒng)籌安排集團全國范疇內(nèi)的新項目開發(fā)工作：1、關(guān)于集團已設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域，新項目的前期調(diào)研與可行性研究由各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組負責(zé)，土地開發(fā)前期小組由集團開發(fā)調(diào)研中心、地區(qū)公司開發(fā)部土地儲備專員、營銷中心、法律合約部、規(guī)劃設(shè)計部、審核部、財務(wù)部等具有相關(guān)專業(yè)知識體會的代表組成。前期市場調(diào)研與初步可行性研究完成后，由土地開發(fā)前期小組提交項目建議書，并召集地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)班子及各部門，召開專題論證會，對擬開發(fā)項目的市場分析、產(chǎn)品定位、成本分析、利潤測算、初步經(jīng)營打算等進行充分論證，最終形成項目可行性研究報告。集團開發(fā)調(diào)研中心成員為地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的因此成

3、員，負責(zé)全程跟進與業(yè)務(wù)指導(dǎo)以及資料準確性、合理性、方向性審查。因此由于時刻、空間的限制，集團開發(fā)調(diào)研中心的跟進方式與緊密度可依照具體情形靈活把握。關(guān)于集團未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)，以上職責(zé)由集團開發(fā)調(diào)研中心承擔(dān)。2、各地區(qū)新項目可行性研究報告制作完成后上報集團開發(fā)調(diào)研中心進行初步審查。通過后由開發(fā)調(diào)研中心召集集團法律事務(wù)中心、審計治理中心、財務(wù)治理中心、設(shè)計治理中心、營銷治理中心負責(zé)人，并邀請集團領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)、國土系統(tǒng)、規(guī)劃系統(tǒng)、設(shè)計、營銷等方面的資深人士列席，舉行項目論證會，對該項目進行全面論證。通過后報集團董事局審批。3、集團董事局審批通過后，由各地區(qū)公司負責(zé)組織新項目公司開始實施。未設(shè)

4、立地區(qū)公司的區(qū)域，由集團開發(fā)調(diào)研中心牽頭落實新項目的實施工作，協(xié)助成立籌備機構(gòu)，開展前期征地、立項報批等等。（三）、治理、監(jiān)督、和諧各地區(qū)公司開發(fā)工作1、和諧和指導(dǎo)各地區(qū)公司開發(fā)工作中的問題，合理調(diào)配各地區(qū)公司資源，以達到資源利用的最大化。2、定期（季度/年度）匯總各地區(qū)公司上報的土地儲備狀況，依照實際情形進行分析與和諧，向集團領(lǐng)導(dǎo)匯報。3、制定、貫徹各類土地開發(fā)調(diào)研工作的規(guī)范、手冊、制度等，對各地區(qū)公司開發(fā)部門的工作進行客觀、公平的考核。4、對各地區(qū)土地開發(fā)政策法規(guī)進行匯總分析，合理規(guī)避法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。5、集團開發(fā)調(diào)研中心應(yīng)與地區(qū)公司全力合作、加強溝通、分工明確、目標清晰、各負其責(zé)，降低

5、項目開發(fā)成本、確保項目利潤最大化。6、集團開發(fā)調(diào)研中心負責(zé)收集全國各地、集團內(nèi)外的開發(fā)案例，并定期對各地區(qū)公司的主管領(lǐng)導(dǎo)、土地儲備專員及其他開發(fā)人員進行專業(yè)知識培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的開發(fā)模式，建立和諧統(tǒng)一的開發(fā)團隊。（四）、對各地區(qū)公司土地儲備專員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作考核，土地儲備專員的考核山集團開發(fā)調(diào)研中心與地區(qū)公司開發(fā)部共同執(zhí)行，考核權(quán)重為1：1,考核結(jié)果與獎金掛鉤。（五）、對國家現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)及各地區(qū)相應(yīng)的實施制度進行分析、研究,并及時提出意見和建議。（六）、收集和整理重要競爭對手及與集團開發(fā)項目有關(guān)的資料和信息。四、崗位職責(zé)、工作指引（一）、主任/副主任/主任助理1、崗位職責(zé)：（1）負

6、責(zé)開發(fā)調(diào)研中心的全面工作。（2）負責(zé)建立、健全本中心工作規(guī)范。（3）負責(zé)制定本部門工作打算，提出每項工作的目標、要求、措施。（4）組織落實工作打算及具體開發(fā)調(diào)研工作的開展，制作本部門月度、年終工作總結(jié)。（5）會簽集團各項文件。（6）組織對各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作進行檢查、指導(dǎo)，協(xié)助處理重點、難點問題。（7）對各地區(qū)土地儲備專員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與工作考核。（8）組織對集團未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)的新項目進行前期調(diào)研及可行性分析。（9）關(guān)于經(jīng)集團研究決定進行開發(fā)的新項目，牽頭組織成立籌備機構(gòu)，實施前期征地與開發(fā)立項等。（10）檢查、監(jiān)督本中心人職員作任務(wù)的完成以及對集團各項制度的遵守。（11）按公司要

7、求參與公司的各項決策活動，提供專業(yè)意見。2、工作指引：（1）據(jù)集團進展需要以及本中心的實際業(yè)務(wù)開展情形對本部門的工作做總體的打算。（2）每月認真回憶上月已完成的和未完成的工作，相應(yīng)布置本月的工作內(nèi)容。關(guān)于未完成的任務(wù)，要組織本部門職員進行分析，找出緣故后提出相應(yīng)措施并落實完成。（3）定期組織本部門人員對XXXX集團開發(fā)治理方法、治理手冊及事實上施情形進行學(xué)習(xí)和總結(jié)，按照實際需要定期修改相關(guān)制度。（4）組織本中心職員及儲備人才進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作考察。（5）組織召開集團新項目論證會。（二）、開發(fā)經(jīng)理1、崗位職責(zé)：（1）協(xié)助開發(fā)調(diào)研中心主任/副主任/主任助理，制定并落實本中心的年度、月度工作打算，擬

8、定本中心的工作規(guī)范與治理制度。（2）針對集團進展的戰(zhàn)略方向與重點區(qū)域，廣泛尋求投資機會，對投資項目或投資方向提出專業(yè)建議。（3）參與新項目的前期談判。（4）每季度匯總集團的土地儲備情形，并上報集團領(lǐng)導(dǎo)。（5）保持本中心與各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作聯(lián)系，及時把握各地區(qū)公司開發(fā)工作中存在的重點與難點、應(yīng)對措施以及處理進程，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報。（6）保持本中心與各地區(qū)公司土地儲備專員的日常工作聯(lián)系，及時把握各地區(qū)公司土地儲備的工作進展、存在的重點與難點問題等等，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報。（7）調(diào)配本中心投資分析主管、市場調(diào)研主管的工作，完成本中心的日常業(yè)務(wù)。2、工作指引：（1）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理

9、落實本中心的年度、月度工作打算。（2）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，厘清與各地區(qū)公司開發(fā)部的工作的范疇與側(cè)重點，保持與各地區(qū)公司開發(fā)部的緊密聯(lián)系，把握各地區(qū)公司開發(fā)工作中的重點難點與突發(fā)問題，向中心領(lǐng)導(dǎo)匯報，并積極協(xié)助尋求解決途徑。（3）協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，與各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組、各地區(qū)公司土地儲備專員保持緊密聯(lián)系，積極配合新項目的前期調(diào)研與可行性研究。（4）參與各地區(qū)公司新項目專題論證會。（5）組織本中心及集團其它相關(guān)中心，對各地區(qū)公司提交的新項目可行性研究報告進行審查，審查其資料準確性、合理性、方向性等。（6）協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，組織召開項目論證會。（7）在未設(shè)立地區(qū)公

10、司區(qū)域內(nèi)，協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，對新項目進行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項目可行性研究報告。（三）、投資分析主管1、崗位職責(zé)：（1）整理各地區(qū)公司報來的土地信息、報表、報告等，協(xié)助各地區(qū)土地儲備專員進行資料分析，提出專業(yè)審查建議（2）收集整理項目開發(fā)相關(guān)的規(guī)劃、國土等政府職能部門的信息。（3）了解目標地塊的差不多情形，參與前期談判。（4）在未設(shè)立地區(qū)公司區(qū)域內(nèi)，對新項目進行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項目可行性分析資料。2、工作指引：（1）加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程序，具有對開發(fā)項目進行投資預(yù)算的能力。（2）熟識政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的

11、利益。（3）克服畏難情緒，保持主動積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想方法解決,主動提出多種方案，尋求最正確解決方式。（4）與行內(nèi)人士保持緊密的聯(lián)系，隨時了解行業(yè)的最新動向、土地供給情形等。（四）、市場調(diào)研主管1、崗位職責(zé)：（1）監(jiān)控市場動態(tài)、搜集市場情報。（2）了解競爭對手最新動態(tài)，客戶反應(yīng)等。（3）每月完成房地產(chǎn)總結(jié)。（4）就要緊競爭對手作詳細的分析報告。（5）為公司項目開發(fā)進行可行性研究、市場定位、產(chǎn)品定位、定價，為開工次序、推售貨量組合及促銷策略等提供指導(dǎo)。（6）為集團擬開發(fā)用地作前期可行性研究、市場定位、產(chǎn)品定位、定價等提供準確支持數(shù)據(jù)。2、工作指引（1）要加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程

12、序，熟識政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的利益。（2）克服畏難情緒，保持主動積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想方法解決,主動提出多種方案，尋求最正確解決方式。（3）提高和諧能力，專門是指開發(fā)部與其他部門、項目公司之間，部門與集團治理層之間的和諧。需要其他部門協(xié)同的事項，要提早知會并作好說明工作。（五）、土地儲備專員1、崗位職責(zé)：（1）和諧本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組，進行新項目的前期市場調(diào)研及可行性論證，并將新項目前期資料及時整理、報集團開發(fā)調(diào)研中心備案。（2）制作項目建議書，廣泛征求擬開發(fā)項目所在地建設(shè)部門、國土部門、規(guī)劃部門的專業(yè)意見，并報集團開發(fā)調(diào)研

13、中心備案。（3）參與前期征地談判。（3）同意地區(qū)公司開發(fā)部的工作指派與治理，同時同意集團開發(fā)調(diào)研中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，做好集團開發(fā)調(diào)研中心交派的工作任務(wù)。2、工作指引：（1）積極查找可投資項目。（2）和諧本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組對目標地塊進行前期調(diào)研，收集項目的相關(guān)資料，制作項目建議書。（3）組織新項目專題論證會。（4）收集、分析當?shù)囟际幸?guī)劃、房地產(chǎn)市場動態(tài)、政策變化情形等信息,每月25日前上報集團開發(fā)調(diào)研中心。（5）匯總本地區(qū)公司的土地儲備工作進展及重點難點工作的處理進程，每月25日前上報集團開發(fā)調(diào)研中心。（6）每月28日前，將本崗位和本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的本月工作總結(jié)和下月工作打算上報集

14、團開發(fā)調(diào)研中心和本地區(qū)公司開發(fā)部，作為工作監(jiān)督和業(yè)務(wù)考核的依據(jù)。（7）每年度、季度終止前兩周內(nèi)將本年度（季度）本地區(qū)公司土地儲備工作完成情形及工作總結(jié)和下年度（季度）工作打算報送集團開發(fā)調(diào)研中心。五、工作流程六、工作考核1、主任/副主任/主任助理(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項工作任務(wù)扣2分，每項打算拖延一個工作日扣0.5-1分。12)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、由于把關(guān)不嚴，對職員在工作中顯現(xiàn)的差錯，應(yīng)與出錯職員同等扣罰。(4)、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。(5)、減小、幸免公司缺失或為公司挽回重大利益

15、的，獎3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎3-5分。2、開發(fā)經(jīng)理(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項工作任務(wù)扣2分，每項打算拖延一個工作日扣0.5-1分。12)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。、工作顯現(xiàn)差錯的，每項扣0.5-2分。14)、工作勒懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。15)、減小、幸免公司缺失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎3-5分。3、投資分析主管(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項工作任務(wù)扣2分，每項打算拖延一個工作日扣0.5-1分。12)、如

16、有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、工作顯現(xiàn)差錯的，每項扣0.52分。(4)、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。(5)、減小、幸免公司缺失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎3-5分。4、市場調(diào)研主管(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外，未按打算完成一項工作任務(wù)扣2分，每項打算拖延一個工作日扣0.5-1分。(2)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大缺失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。(3)、工作顯現(xiàn)差錯的，每項扣0.52分。(4)、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。15)、減小、幸免公司缺失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。(6)、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情形獎3-5分。5、土地儲備專員(1)、除有合理理由或?qū)ｉT情形外