房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)業(yè)主

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理心得體會(huì)（ 業(yè)主方 ）一、如何確定施工總包單位我們的一期工程也快結(jié)束了，可以全面地評價(jià)我們確定施工總包單位的得失了。我們當(dāng)初是這樣定施工總包單位的1 .編制招標(biāo)文件核心內(nèi)容A 墊資程度B 綜合費(fèi)率2 .將招標(biāo)文件小范圍發(fā)布3 .和十多家施工單位及包工頭協(xié)商，并進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目考察4 .從十多家施工單位選出了兩家第一家：有很強(qiáng)的墊資能力，施工現(xiàn)場管理一般，即是開發(fā)商也是承包商，和我們老板有一定私交第二家：有很好的市場口碑，參與在建的眾多大盤，優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理（包工頭變身而來），有一定的墊資能力5 .董事會(huì)會(huì)議確定施工總包單位大家意見不一，最終選擇第二家為施工總包單位。本來大多數(shù)人選擇第一

2、家，包括老板。細(xì)節(jié)較多，不能一一述說。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)1 .對市場墊資情況不熟悉，過分估計(jì)施工總包單位的墊資能力2 .對第二家總包單位，由時(shí)間原因，未進(jìn)行現(xiàn)地考察，任憑社會(huì)傳聞及其它大盤老板對其的評價(jià)3 .只想自己如何節(jié)流和資金周轉(zhuǎn)，沒有去用心分析，別人來接你這個(gè)項(xiàng)目，除了賺錢外的其它意圖4 .考察針對性不強(qiáng)，總結(jié)工作不細(xì)致二、陰陽合同的簽訂這是一個(gè)敏感的事情，但已經(jīng)屢見不鮮。應(yīng)該正確看待它的存在和應(yīng)對它。對于施工承包陰陽合同，個(gè)人覺得最重要的問題在于事先采用措施回避法律糾紛我是這樣操作的：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期時(shí)間很短，一般在邀請招標(biāo)以前，就已經(jīng)選中了合作伙伴，即總承包商。這個(gè)時(shí)候，如果先進(jìn)行邀請招投標(biāo)

3、，就可能造成陽合同在前，陰合同在后，這一點(diǎn)應(yīng)該是開發(fā)商要回避的。比較好的方法是：1 .總承包商出具承諾書，法人代表簽字，并蓋公章。在承諾中表示為承攬此項(xiàng)目，我公司主動(dòng)表示愿意墊資，愿意怎么怎么樣。萬一以后雙方扯皮，以上的的承諾在法律上是生效的2 .陰合同和陽合同同時(shí)簽訂，這樣對雙方都公平，有風(fēng)險(xiǎn)一起擔(dān)。說了這些，感覺自己這方面的經(jīng)驗(yàn)還是很少，有經(jīng)驗(yàn)的網(wǎng)友可以多談?wù)勛罱「邔右獎(jiǎng)庸?。選了三根非工程樁做試樁。樁型是機(jī)械反循環(huán)鉆孔樁。一些收獲和大家分享1 .一些數(shù)據(jù)A、機(jī)械反循環(huán)樁價(jià)格：每立方米 710元（全包含稅、商品硅），工程量計(jì)算不考慮充盈系數(shù)B、靜載試驗(yàn)25元每噸，小應(yīng)變每根50元，高應(yīng)變6

4、00元（無任何意義，可以不做，編些數(shù)據(jù)，降至200 元 ）C、造漿用的種植土還是挺貴的，達(dá)到了每方65元，不過一個(gè)項(xiàng)目也只要二十來方吧，畢竟可以循環(huán)使用。2 .樁身砼強(qiáng)度我們試樁采用C25,但直徑650的樁的承載設(shè)計(jì)值估300噸，這樣會(huì)造成在靜 載試驗(yàn)時(shí)，樁身過早破壞。所以試樁的話，碎的標(biāo)號應(yīng)該采用C30。如果采用C30 的話，我們可以在樁澆注完成20 天左右就可以靜載試驗(yàn)，現(xiàn)在只能等28天到來了。浪費(fèi)了八天。3 .設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心有些問題設(shè)計(jì)人員出了試樁方案給我，后來經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)1 .不提設(shè)計(jì)值，設(shè)計(jì)值和特征值概念有些模糊2 .認(rèn)為試樁無所謂，鋼筋根數(shù)明顯偏多3 .選了 1200 直徑的樁做

5、試樁，這種樁徑的樁做靜載沒有太大意義（我們是要做破壞性試驗(yàn)），很難破壞，后來改成1000昨天去了人防施工圖審查中心，不出所料，和我去的不少施工圖審查中心一樣，辦公環(huán)境相當(dāng)好，呵呵， 看來審查中心利潤都非?？捎^啊。一問審查價(jià)格，天價(jià)，五元每平方。估計(jì)超過設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)費(fèi)了（直接發(fā)到設(shè)計(jì)人員手中的費(fèi)用）。想便宜些，要找領(lǐng)導(dǎo)了，先審了再說吧。二問審查時(shí)間，一位朋友的朋友告訴我，要五個(gè)工作日（不含周未）， 我說挺快的。旁邊一個(gè)小女孩冒出一句，那只是一審，我們這里最多有過七審。暈!今天是周未，通常周未，人的積極性就不太高，畢竟是在應(yīng)該休息的時(shí)間里工作啊。但回頭一想，國家規(guī)定周六周日雙休，目的不是為了讓大

6、家多休息一天，而是讓大家能抽出時(shí)間來業(yè)余學(xué)習(xí)或照顧家庭。且把周六工作當(dāng)學(xué)習(xí)吧。積極性雖然不高，但總算做了一些讓人提神的事1 .組織團(tuán)購二手筆記本，估計(jì)明天從北京發(fā)出，周三到貨。2 .要求設(shè)計(jì)院取消單樁單柱的樁帽3 .新項(xiàng)目地勘定價(jià)：因?yàn)槎际歉邔樱伊嗽瓉淼暮献鲉挝唬?7 元每米包干。正規(guī)的是要分土層一米多少錢，巖層一米多少錢，剪切波一處多少錢4 .研究了一下我們樓盤準(zhǔn)備實(shí)施的會(huì)員俱樂部章程和守則一期要結(jié)束了，竣工結(jié)算工作要啟動(dòng)了，對于開發(fā)商而言，如何做好竣工結(jié)算工作，是一件很難完美的事情，明天有空，上來談?wù)勛约旱囊恍┛捶?。上傳民營企業(yè)生命周期特征的表格對照這張表，我們不難發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)進(jìn)入規(guī)模

7、發(fā)展階段了，但在理念、集權(quán)程 度、員工隊(duì)伍建設(shè)等方面仍然落后，沒有跟上規(guī)模發(fā)展階段的新要求艮營企業(yè)生命周期W征宜本赧黑階段二次創(chuàng)業(yè)階段用橫發(fā)展階段持續(xù)發(fā).展階段曳點(diǎn)目標(biāo)生存1成蛇確定制定隆營慳急做買賣做生意做企業(yè)微事業(yè)洛營狀專游擊戰(zhàn)攻防戰(zhàn)陣地戰(zhàn)1密地戰(zhàn)管理理念人治人治陽法治法治文治管理狀方般性經(jīng)圾管理經(jīng)阻力落理性規(guī)范管理理性如葩背理生購有道掙錢生錢域錢來錢規(guī)范程度不規(guī)范初步規(guī)范林范場范集權(quán)程度個(gè)人集根土層集枇有超期的分權(quán)有拄制的分枚領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格冢恨式權(quán)或才言令'輸導(dǎo)式善行式獎(jiǎng)勵(lì)方式主觀印象主觀印象一制度正蜘考核與獎(jiǎng)懲條統(tǒng)考核與獎(jiǎng)懲組織肥式直線制直線職能制事業(yè)部制柒團(tuán)公吊耦）員工隊(duì)伍游擊隊(duì)雜

8、牌軍正規(guī)軍集區(qū)童：,|.!','I.,對于竣工結(jié)算工作，和大家交流一下一、要不要請外腦（造價(jià)咨詢公司）來審計(jì)1、外來的和尚會(huì)念經(jīng)。人總是相信不太重視自己擁有的東西。所以我經(jīng)歷過的項(xiàng)目，最終都請了造價(jià)咨詢公司，最差的，也請了外面的造價(jià)工程師參與結(jié)算審核。二、竣工結(jié)算審核方式1 .施工單位上報(bào)經(jīng)公司審核通過的竣工結(jié)算書 （附竣工結(jié)算資料），監(jiān)理和業(yè)主（或只有業(yè)主）初審，造價(jià)咨詢公司再審，統(tǒng)一意見后定案2 .施工單位上報(bào)經(jīng)公司審核通過的竣工結(jié)算書（附竣工結(jié)算資料），造價(jià)咨詢公司 直接審查，各方統(tǒng)一意見后定案對于造價(jià)咨詢合同里面有核減額獎(jiǎng)勵(lì)條款的，采用第 1 種的為多。如果碰到業(yè)主水平

9、很高的，造價(jià)咨詢?nèi)藛T只有無功而返了觀察不少項(xiàng)目的竣工結(jié)算工作，有一些有意思的事情1 .有一個(gè)學(xué)校項(xiàng)目，有兩個(gè)投資商，一個(gè)本地，一個(gè)外地，最終是請了兩家造價(jià)咨詢單位，后來讓兩家造價(jià)咨詢單位互對了計(jì)算結(jié)算后，再開始與施工單位見面。2 .有一個(gè)煙廠項(xiàng)目，從外地聘請了一家造價(jià)咨詢公司，實(shí)施全過程造價(jià)咨詢，領(lǐng)導(dǎo)的觀念就是：監(jiān)理要請外地的，造價(jià)咨詢要請外地。但可惜觀念是對的，但忽略了人的同化過程是相當(dāng)短的。 。 。 。 。三、請公司或造價(jià)工程師來做結(jié)算的費(fèi)用問題1 .公司不少于2% ，個(gè)人不少于1.5% ，但不少項(xiàng)目另外增加了核減額獎(jiǎng)勵(lì)，從0.5%-3% 不等2 .抽筋費(fèi)用通常在每噸3 元左右，有的另計(jì)，

10、有的不另計(jì)四、如何最大程度地做好竣工結(jié)算工作呢1 .要重視竣工結(jié)算資料的平時(shí)積累和審核竣工圖和現(xiàn)場不符的太多了，本來監(jiān)理和業(yè)主現(xiàn)場代表都審核過的，這方面的工作要加強(qiáng)竣工結(jié)算資料從開工起，就要有一個(gè)整體規(guī)劃，資料如何編號，有那些類別，誰 簽字有效，那些需要附圖等等2 .提倡過程控制和全過程咨詢施工單位對竣工結(jié)算的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)主。對于業(yè)主來說，不論是民營還是國營，如果想最大程度地抓好竣工結(jié)算工作，要重過程，重階段性成果。我通常是這樣想的，平時(shí)工作做好了，心里就有譜了，竣工結(jié)算價(jià)不論如何確定，心里是有底的。3 .如何看待人的職業(yè)道德每個(gè)人都有不同的職業(yè)道德底線不能總?cè)?dān)心造價(jià)咨詢?nèi)藛T與施工單位

11、勾結(jié)而應(yīng)該采用支付合理的咨詢費(fèi)用，完善的竣工結(jié)算制度和流程，去最大程度地消除人的不確定行為。對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，成功標(biāo)志有兩個(gè)。一個(gè)是銷售得好，另一個(gè)是通過項(xiàng)目打造了一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。上面這句話是一位開發(fā)老總說的，但恰恰是在他的樓盤一期銷售一空不久，一期交房時(shí)，中層干部全部辭職了。這件事情讓我深思，是成功的標(biāo)志不準(zhǔn)確，還是這位開發(fā)老總理念是對的，打造團(tuán)隊(duì)的方法是錯(cuò)誤的。一、成功的標(biāo)志對于一個(gè)想規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言，借項(xiàng)目管理實(shí)踐打造優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的思路肯定是對的，但如果無法規(guī)?；l(fā)展，即沒有能力構(gòu)筑員工發(fā)展平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)， 可能靠一個(gè)項(xiàng)目打造優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)是很難實(shí)現(xiàn)的。最近我們?nèi)绻麤]有新項(xiàng)目，辭

12、職現(xiàn)象就會(huì)比較頻繁。不是每個(gè)人都喜歡在同樣的環(huán)境下同樣的崗位上做完一期 做二期再做三期。二、打造優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)起碼我覺得盲目內(nèi)培是不可取的。上面說的那位著名老總喜歡自己搞內(nèi)培，給中層干部講些管理理論管理哲學(xué)。但因?yàn)闆]有專業(yè)技術(shù)背景，內(nèi)培效果很差。可能他自己沒有弄清楚，他的知識技能能夠策劃出一個(gè)銷售旺的樓盤，但卻沒有能力通過親自內(nèi)培，把中層干部培養(yǎng)成高級項(xiàng)目管理人才。也許一個(gè)人取得了一些方面的成功以后，就認(rèn)為自己無所不能了。謙受益，我們都知道普通管理者和職業(yè)經(jīng)理人的差別。那我們也應(yīng)該思索，在項(xiàng)目管理中，普通的項(xiàng)目管理者和優(yōu)秀的項(xiàng)目管理者之間的差異有那些呢？一、普通的項(xiàng)目管理者1 .專業(yè)知識背景很淺、項(xiàng)

13、目管理基礎(chǔ)知識不扎實(shí)，不知道管理藝術(shù)為何物2 .經(jīng)驗(yàn)管理3 .把簡單的事情復(fù)雜化，自選動(dòng)作過多4 .忽視交流溝通5 .喜歡摸著石頭過河6 .對緊急重要事情的劃分不清晰，有工作成果，但效率低二、優(yōu)秀的項(xiàng)目管理者1 .專業(yè)知識背景很深，精通項(xiàng)目管理基礎(chǔ)知識，找到了管理藝術(shù)的感覺2 .理性規(guī)范管理，善于運(yùn)用管理工具管理方法3 .把復(fù)雜的事情簡單化，規(guī)定動(dòng)作為主4 .重視交流溝通5 .不打無準(zhǔn)備之仗6 .對緊急和重要的事情劃分很清晰，有很好的工作成果，而且效率高。最近小高層要?jiǎng)庸ぁ＿x了三根非工程樁做試樁。樁型是機(jī)械反循環(huán)鉆孔樁。一些收獲和大家分享1.一些數(shù)據(jù)A、機(jī)械反循環(huán)樁價(jià)格：每立方米 710元（全

14、包含稅、商品硅），工程量計(jì)算不考慮充盈系數(shù)B、靜載試驗(yàn)25元每噸，小應(yīng)變每根50元，高應(yīng)變600元（無任何意義，可以不做，編些數(shù)據(jù)，降至200 元 ）C、造漿用的種植土還是挺貴的，達(dá)到了每方 65元，不過一個(gè)項(xiàng)目也只要二十來方吧，畢竟可以循環(huán)使用。cexovj 看了你心得覺的非常不錯(cuò)，你其中的技術(shù)問題我想問一下，A 中機(jī)械反循環(huán)樁能不能解釋一下概念，這方面我還不太清楚，C 中的造漿土是種植土？能說說你那用的什么樁嗎，我接觸的較多的是預(yù)制樁，感謝LZ 給我們帶來的好文章！ ！ ！ ！泥漿護(hù)壁成孔灌注樁泥漿護(hù)壁成孔是利用泥漿保護(hù)穩(wěn)定孔壁的機(jī)械鉆孔方法.它通過循環(huán)泥漿將切削碎的泥石渣屑懸浮后排出孔外

15、，適用于有地下水和無地下水的土層.成孔機(jī)械有潛水鉆機(jī)，沖擊鉆機(jī)，沖抓錐等.泥漿護(hù)壁成孔灌注樁的施工工藝流程:測定樁位，埋設(shè)護(hù)筒，樁機(jī)就位，制備泥漿，機(jī)械（潛水鉆機(jī)，沖擊鉆機(jī)等）成孔，泥漿循環(huán)出渣，清孔，安放鋼筋骨架，澆筑水下混凝土.最近為了搶點(diǎn)進(jìn)度，進(jìn)行了一些小變動(dòng)1 。將原設(shè)計(jì)的鋼筋砼化糞池，改成了玻璃鋼的。我想這是大勢所趨，等玻璃鋼化糞池價(jià)格再降一些的話，遲早會(huì)全國推廣。2。將小區(qū)內(nèi)的砼排水管改成了波紋管，并且沒有做墊層。近來全民炒股，不知道那天會(huì)不會(huì)全部技術(shù)人員都去項(xiàng)目管理了，我想這不是好事， 還是希望有技術(shù)專家和項(xiàng)目管理專家這二個(gè)目標(biāo)供廣大的工程技術(shù)人員選擇我覺的鋼筋砼化糞池改為玻璃鋼

16、的那造價(jià)就很高了，我沒接觸過玻璃鋼的，不知道玻璃鋼的造價(jià)多少錢一平方，工期大概多少?我這里將100 立方鋼筋砼化糞改為磚砌的，工期縮短了5 天，造價(jià)更是大大降低，你可以參考一下砼排水管改成了波紋管沒有做墊層，那也可以，不過波紋管下基層必須夯實(shí)，且用細(xì)沙灌實(shí)至管上面，上部有過重荷載的還應(yīng)用混凝土包管，你那里做了沒有?今天想談?wù)勴?xiàng)目管理心態(tài)。近來股市很瘋，并且不出所料，本周你吃進(jìn)任何股票，都有獲得的機(jī)會(huì)。但在這個(gè)時(shí)候瘋狂贏利的人，不正確調(diào)整心態(tài)，會(huì)出現(xiàn)以后做任何事都會(huì)有盲目冒險(xiǎn)的心。 所以也有不少企業(yè)家是不參與股市投機(jī)的。怕就怕影響了自己長期以來務(wù)實(shí)的心態(tài)。對于項(xiàng)目管理而言，大方面不談，其實(shí)在許多

17、管理細(xì)節(jié)上，體現(xiàn)得就是一種心態(tài)的把握。心里很急，但表面不急；表面很急，但心里不急，有時(shí)候項(xiàng)目管理也講究角色扮演，你能影響別人的心態(tài)，你就成功了一半。舉一個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦由洗螛前宸垦b修需要定幾米的木扶手，一位同事去了市場上，告訴木扶手店的老板他很急幾米木扶手，問他看中的那款有沒有現(xiàn)貨，這位老板明明倉庫里面有現(xiàn)貨，但告訴我的同事，現(xiàn)貨沒有，需要從廣東調(diào)，加急要貴一些，這樣本來只要幾百元的木扶手最終花了幾千元。室外工程還是挺讓人感興趣的，目前我們主要在做室外幾大系統(tǒng)的事，談幾句。1 .管道煤氣一戶三千元左右，據(jù)說明年我們這里要開始改天然氣，所以現(xiàn)在的管子都是按輸送天然氣來考慮的。這一塊挺好打交道的。但

18、由于我們是退臺(tái)洋房，所以當(dāng)時(shí)如果早些進(jìn)行室內(nèi)煤氣管路設(shè)計(jì)，可能就能避免一些意想不到的事情。2 .給水接臨時(shí)用水的時(shí)候就要和自來水公司打交道了。我們這里的自來水公司已經(jīng)改成民營的了，所以溝通比較順利。有些老板總想自己進(jìn)行小區(qū)內(nèi)的室外給水施工，但實(shí)際操作下來，往往省了一些錢，但后患無窮，所以室外給水施工一般不要自己來弄。3 .電話線小區(qū)內(nèi)的電話線路可以選擇電信或者鐵通等，由于以前不懂，為了售樓部配置比較好的號碼，簽了協(xié)議，給了電信公司來施工.碰到的問題在于，電信和有線電視已經(jīng)分家，所以電信提出，有線電視要和它共井和利用他挖好的溝槽，需要向他支付費(fèi)用。4、雨水污水由于雨水污水分流，有許多主管支管化糞

19、池等等，個(gè)人感覺檢查井的數(shù)量按規(guī)范來配置是十分可觀的，一項(xiàng)重要的任務(wù)就是通過優(yōu)化來減少檢查井?dāng)?shù)量，當(dāng)然這項(xiàng)數(shù)量是在設(shè)計(jì)審查通過以后5、強(qiáng)電這一塊的費(fèi)用比較高，攤下來一戶在四千多元。供電局是一個(gè)極其強(qiáng)大的壟斷部門， 不過通常有些內(nèi)部人來承攬此項(xiàng)業(yè)務(wù)，當(dāng)然開發(fā)商為了省錢，也樂于和這些人打交道。這里最大的問題在于，小區(qū)通常是分期開發(fā)建成的，分期進(jìn)行強(qiáng)電接管是最關(guān)鍵的事項(xiàng)。 不過為了省錢，而忽略了這一點(diǎn)。因?yàn)榻庸芮半娰M(fèi)是按臨時(shí)用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按管后是按居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6、有線電視比較簡單，就不說了7、園林景觀工程小區(qū)增加園林景觀工程后，讓室外工程變得復(fù)雜了許多，又有硬質(zhì)景觀還是軟質(zhì)景觀。有些房地產(chǎn)公司會(huì)

20、招一些景觀工程師。我們采用的辦法是到了關(guān)鍵時(shí)候，請園林景觀公司的工程師來現(xiàn)場指導(dǎo)一兩個(gè)月，這樣做下來，能夠容易實(shí)現(xiàn)景觀設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容，達(dá)到比較好的效果。畢竟房地產(chǎn)公司里面懂這方面的內(nèi)行人士太少。8、小區(qū)道路。昨天我們項(xiàng)目上討論了一下外墻涂料的事情，我覺得有些心得值得向大家說一說對于外墻涂料，一、品牌我們選擇的是立邦。當(dāng)初選擇的時(shí)候，很多同事說，立邦假冒的比較多。為此，我們找來了立邦公司的人，才證明假立邦并不多，很多是社會(huì)遙傳，從而打消了大家的懷疑，確定了外墻涂料采用立邦牌的涂料。二、水性還是油性涂料大家都聽過或用過彈性涂料，彈性涂料屬于水性涂料。認(rèn)真研究過外墻彈性涂料和外墻油性涂料區(qū)別的朋友可

21、能不是特別多。1 、彈性涂料的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)在于能蓋住抹灰面層的細(xì)小裂縫，修補(bǔ)比較方便缺點(diǎn)在于壽命不長，容易藏灰，表面不亮澤，容易偷工省料正常的摻水量在5%到 10% ，但實(shí)際會(huì)到20%2、油性涂料的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)在于壽命較長，不容易藏灰，表面光亮，難以偷工省料（摻稀釋劑，摻多了是無法進(jìn)行滾涂的）、缺點(diǎn)在于無法有效蓋住抹灰面層的細(xì)小裂縫，修補(bǔ)不方便最終決定，外墻的山墻面采用彈性涂料，其它面采用油性涂料（我們的抹灰面層里面已經(jīng)摻過抗裂纖維）目前國內(nèi)主要幾種防水涂料優(yōu)劣比較，供樓主借鑒：1 .水性環(huán)保型橋梁防水涂料水性環(huán)保型橋梁防水涂料?這是一種水性、無毒無污染、黏結(jié)強(qiáng)度大、彈性優(yōu)良、耐高低溫范圍

22、寬廣、價(jià)格低廉的新型橋梁防水涂料。該產(chǎn)品一改傳統(tǒng)生產(chǎn)工藝，采用優(yōu)質(zhì)石油瀝青為基料，以橡膠高分子材料為改性劑，以水作為介質(zhì)，經(jīng)催化、交聯(lián)、 乳化等科學(xué)工藝生產(chǎn)而成。該產(chǎn)品最主要的優(yōu)點(diǎn)是：改性瀝青中的橡膠所形成的高分子聚合物形成連續(xù)網(wǎng)絡(luò)，而互相貫穿交聯(lián)，使改性瀝青呈現(xiàn)高聚物性 能，防水涂料干后保持橡膠的彈性、低溫柔性、耐老化性，并具有抗剪切力強(qiáng)、耐溫、 抗凍、 抗化學(xué)腐蝕、抗裂、 冷施工、 防火、 無毒無味、無環(huán)境污染等優(yōu)點(diǎn)，能適應(yīng)橋面長期動(dòng)荷載而抗壓的要求，對溫差的適用性極為寬廣，低溫可達(dá) -30 ，可承受瀝青砼160 以上的溫度。該產(chǎn)品不僅是橋面理想的防水涂料，而且是粘貼防水片材瀝青瓦的最佳材

23、料。由于該產(chǎn)品良好的性能和低廉的價(jià)格，無疑將有力推動(dòng)我國建筑防水涂料的發(fā)展。2 .隔熱防水涂料該防水涂料含有一種獲得專利權(quán)的微泡玻璃球，它有著無數(shù)閉合膠體。為這種微泡玻璃提供載體的是具有高性能的特種樹脂，是聚合物和共聚物的總和體。它既可以與柔性防水涂料和剛性防水涂料復(fù)合使用，也可以直接施工于各種基層，獨(dú)立發(fā)揮防水涂料和隔熱涂料的良好性能。該材料在金屬物體上使用時(shí)，極具柔性和封閉性，能堵漏、隔熱、防銹；用于瀝青屋面時(shí)，可反射90% 的太陽能量，防止瀝青降解，延長使用壽命；用于剛性防水屋面時(shí)，能阻止混凝土膨脹，封閉細(xì)裂紋和縫隙，防止水分滲透，有極佳的粘附性和延伸性.3 .聚合物柔性防水涂料聚合物柔

24、性防水涂料是以聚合物乳液和水泥為主要原料，加入其他外加劑制得的雙組分水性建筑防水涂料。由于這種防水涂料由“聚合物乳液 + 水泥”雙組分組成，因此具有“剛?cè)嵯酀?jì)”的特性，既有聚合物涂膜的延伸性、防水性，也有水硬性膠凝材料強(qiáng)度高、易與潮濕基層粘結(jié)的優(yōu)點(diǎn)?？梢哉{(diào)節(jié)聚合物乳液與水泥的比例， 滿足不同工程對柔韌性與強(qiáng)度等的要求，施工方法方便。該種防水涂料以水作為分散劑，解決了因采用焦油、瀝青等溶劑型防水涂料所造成的環(huán)境污染以及對人體健康的危害。所以近年來在國內(nèi)外發(fā)展迅速，成為后起防水材料中的新 秀。4 .硅丙外墻涂料?硅丙外墻涂料是有機(jī)硅丙稀酸酯建筑外墻涂料的簡稱，是一種新型高檔外墻涂料，具有優(yōu)良的耐候

25、性（壽命為10 年以上 ）、 耐污染性，作為防水涂料使用比較普遍，其乳液型涂料不含有毒溶劑，對環(huán)境無污染，對人體無害，符合當(dāng)前環(huán)保型綠色建材的要求，是涂料的更新?lián)Q代產(chǎn)品。我結(jié)合當(dāng)今社會(huì)各建設(shè)單位的質(zhì)量管理狀況，提出自己的部分見解，望與同仁們共同探討、改進(jìn)。一、組建優(yōu)秀的管理組織常言道：內(nèi)行管內(nèi)行，沒處躲沒處藏。建立一個(gè)精兵強(qiáng)將的管理班子，是每一個(gè)建設(shè)單位營造更高利潤、打造和完善健康發(fā)展路徑的基礎(chǔ)。內(nèi)行的管理人員從何而來？從基層而來，從基層一步步實(shí)干而走出來的有經(jīng)驗(yàn)的善于接受新鮮事物的德才兼?zhèn)涞哪贻p管理者群體中來。實(shí)施現(xiàn)場管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)區(qū)別于辦公行政管理，現(xiàn)場管理是一個(gè)多社科、多專業(yè)、多門類的復(fù)合型管

26、理場所，沒有一定的現(xiàn)場管理、協(xié)調(diào)、 防御經(jīng)驗(yàn)是無法勝任在眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的被管理者當(dāng)中去管理他們的光榮任務(wù)。有了精兵，需要一位善于人事管理的“大哥大”，團(tuán)隊(duì)精神和凝聚力是其工作重點(diǎn)。當(dāng)然，成員中新人的比例最好是不超過兩成。二、聘請高品質(zhì)的監(jiān)理單位現(xiàn)今監(jiān)理單位的部分監(jiān)理人員在施工現(xiàn)場形同虛設(shè)已是公開的秘密和現(xiàn)今難以 解決的事實(shí)。由于監(jiān)理市場的種種原因，監(jiān)理單位難于挽留有能力的人員為其工 作，致使監(jiān)理組織的能力菠弱，很難或無法勝任現(xiàn)今監(jiān)理工作的行業(yè)要求， 致使 建設(shè)單位工程管理人員跳出其行業(yè)范疇行使監(jiān)理方的部分職責(zé)與權(quán)利。調(diào)整監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員的素質(zhì)要求，是當(dāng)務(wù)之急；即在現(xiàn)有監(jiān)理費(fèi)用的基礎(chǔ)上，打消

27、一味的要求監(jiān)理人員數(shù)量的做法，辭退濫竽充數(shù)的監(jiān)理組織和個(gè)人，提高現(xiàn)場監(jiān) 理人員個(gè)人和組織的管理素質(zhì)，使其能在管理現(xiàn)場最大限度的發(fā)揮應(yīng)有的作用。三、引進(jìn)優(yōu)秀的施工企業(yè)施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目組織的整體素質(zhì)事關(guān)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成敗的重要因素之一。在不規(guī)范的招投標(biāo)市場環(huán)境下，滋生出的承包商大多數(shù)是掛靠行為和層層轉(zhuǎn)包方式， 真正在現(xiàn)場實(shí)際管理和操作的項(xiàng)目組織其本身很少有與所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目要求的各 項(xiàng)指標(biāo)相適應(yīng)的，包括管理人員素質(zhì)、自身設(shè)備配置、資金周轉(zhuǎn)狀況等各項(xiàng)指標(biāo)； 說白了就是其沒有較高的施工管理能力， 只是有一個(gè)美麗的外表而已。在長期良 性發(fā)展的建設(shè)單位里都會(huì)有一定比例的長期合作的優(yōu)秀的施工企業(yè)；在行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)不

28、景氣或本身資金周轉(zhuǎn)困難的情況下， 會(huì)同舟共濟(jì)，共度難關(guān)，并且在關(guān)鍵 時(shí)刻會(huì)挺身而出，維護(hù)你的切身利益，起到一個(gè)帶頭作用，為拖后腿的做一個(gè)榜 樣，使工程管理工作順利進(jìn)展。這樣就需要建設(shè)單位鞏固現(xiàn)有的有良好永久合作 基礎(chǔ)的現(xiàn)有合作伙伴，引進(jìn)信譽(yù)好的有較高施工管理能力的團(tuán)隊(duì)。在正常的運(yùn)行 過程中，暗中調(diào)高有其帶頭作用的團(tuán)隊(duì)的優(yōu)惠條件， 切實(shí)讓他起到良好的先鋒作 用。四、工程現(xiàn)場質(zhì)量管理1 、工程招投標(biāo)與合同簽訂：嚴(yán)格按現(xiàn)行的招投標(biāo)程序進(jìn)行，廣開思路引進(jìn)優(yōu)秀合作企業(yè)，確保招投標(biāo)的嚴(yán)密性與公正性，杜絕暗箱操作，從源頭上根治不良組織混入團(tuán)隊(duì)的情況。合同簽訂中各項(xiàng)條款內(nèi)容需嚴(yán)密、實(shí)際、 細(xì)化； 特別是違約、

29、索賠和爭議條款，形成操作性強(qiáng)的合同文本，為以后爭議的解決奠定基礎(chǔ)。并在合同履行過程中，及時(shí)糾正和補(bǔ)充不合實(shí)際的合同條款。2、工程設(shè)計(jì)：一份完美的施工圖紙是確保工程質(zhì)量的先決條件。在現(xiàn)今的建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)溝通不足、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象，甚至由于建筑、裝修、配套、環(huán)境等方案的調(diào)整，導(dǎo)致變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的方案論證工作， 在專業(yè)圖紙審查的基礎(chǔ)上，加大項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案綜合審查力度，使各專業(yè)設(shè)計(jì)溶為一體，讓各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙滿足現(xiàn)場施工要求，為減少或杜絕施工過程中的專業(yè)變更打下良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的變更事項(xiàng)嚴(yán)格按

30、程序進(jìn)行。建設(shè)現(xiàn)場在配備齊全各專業(yè)技術(shù)人員的基礎(chǔ)上，需設(shè)立一位各專業(yè)技術(shù)知識全面、施工經(jīng)驗(yàn)豐富、能對建設(shè)項(xiàng)目方案綜合審查管理的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)技術(shù)方案全面負(fù)責(zé)。3、建設(shè)、施工方案的科學(xué)性：有些項(xiàng)目在建設(shè)過程中由于投資計(jì)劃的調(diào)整或投資概算失誤，有的由于各階段建設(shè)時(shí)間方案不合理或時(shí)間控制失誤等，導(dǎo)致建設(shè)設(shè)計(jì)方案調(diào)整，打亂了整個(gè)建設(shè)施工方案，給現(xiàn)場管理制造了不必要的煩瑣事項(xiàng)。加強(qiáng)前期的建設(shè)實(shí)施方案論證工作，確保方案的科學(xué)性和可操作性，使工程建設(shè)順利按計(jì)劃進(jìn)行。4、工程現(xiàn)場施工期間1）施工方案的會(huì)審：一個(gè)單位工程施工組織設(shè)計(jì)的可行性，事關(guān)這個(gè)工程的實(shí)體質(zhì)量和工程進(jìn)度順利進(jìn)展的控制工作?，F(xiàn)階

31、段眾多施工企業(yè)在工程開工前做的施工組織設(shè)計(jì)大多是為應(yīng)付施工技術(shù)資料而形式化，所做的施工組織設(shè)計(jì)脫離了現(xiàn)場實(shí)際，失去了方案會(huì)審的真正意義和作用；特別是新材料、新工藝的施工質(zhì)量管理，無相應(yīng)的控制依據(jù)。讓施工組織設(shè)計(jì)文件真正在工程進(jìn)展中起到相應(yīng)的作用，是某些現(xiàn)場管理工作者急需調(diào)整的必要任務(wù)。（ 2）進(jìn)場材料的質(zhì)量控制：建設(shè)用大宗主要材料提倡統(tǒng)一公開招標(biāo)由建設(shè)單位統(tǒng)一購進(jìn)、多方驗(yàn)收的做法，減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié)；附屬材料按常規(guī)監(jiān)督。（ 3）嚴(yán)把分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收關(guān)：分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收是現(xiàn)場工程質(zhì)量把關(guān)的最后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是主要隱蔽項(xiàng)目，按程序及行業(yè)要求進(jìn)行，提倡關(guān)鍵點(diǎn)保留攝像資料的做法，切實(shí)做

32、到上道工序達(dá)不到要求下道工序不開工的控制原則。（ 4）工程簽證：工程建設(shè)進(jìn)行中由于設(shè)計(jì)變更目前現(xiàn)場存在的一些問題：1、材料封樣流程需優(yōu)化，設(shè)計(jì)確認(rèn)顏色與效果，材質(zhì)、規(guī)格、型號應(yīng)由技術(shù)部門確定；石材需對大板進(jìn)行選材確認(rèn)。2、現(xiàn)場門套為成品，門套三邊寬度如何控制相等。3、部分區(qū)域吊頂龍骨基層沒有按規(guī)范進(jìn)行施作。4、衛(wèi)生間、廚房間、陽臺(tái)防水做法粗糙簡單，很容易造成滲漏。施工單位應(yīng)在 施工前提交防水施工專項(xiàng)施工方案。5、衛(wèi)生間使用的木質(zhì)材料（包含木榫）沒有經(jīng)過防腐處理，防火處理不到位。6、衛(wèi)生間出水口端面沒有達(dá)到與完成面在同一平面要求，現(xiàn)場大部分凹凸比較多，淋浴間龍頭出水口不在中心，平行、垂直度達(dá)不到

33、要求，給以后安裝龍頭帶來隱患。（重要）7、現(xiàn)樣板房中存在的問題及注意事項(xiàng)： a. 衛(wèi)生間腰線已變形嚴(yán)重，此腰線為人造合成材質(zhì)，其穩(wěn)定性差，易變形，需 采 購部聯(lián)系廠商解決此項(xiàng)技術(shù)問題。b. 浴缸側(cè)面沒有檢修口。c. 衛(wèi)生間頂角石膏線受水蒸氣長時(shí)間浸濕易與墻磚脫離。d. 衛(wèi)生間墻地面石材防護(hù)必須要做到位，否則易造成石材變色、泛色、污染、發(fā)黑等情況發(fā)生。e. 現(xiàn)樣板房地板表面到處都是凹點(diǎn)，此木地板材質(zhì)為多層復(fù)合地板，其材質(zhì)比較松軟，在施工過程中必須嚴(yán)控產(chǎn)成品保護(hù)管理工作。精裝修工程施工過程中控制要點(diǎn)（中海地產(chǎn)）1、施工藍(lán)圖與施工現(xiàn)場放線校對審核，設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)圖紙時(shí)一般都套用建筑圖紙進(jìn)行理論尺寸放樣布

34、置，而實(shí)際結(jié)構(gòu)施工時(shí)現(xiàn)場的施工誤差是難免的，這就需要施工單位根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行放線放樣核對，將現(xiàn)場與圖紙不符部分及時(shí)提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。2、施工現(xiàn)場一米標(biāo)高線放線與復(fù)核，此標(biāo)高線為現(xiàn)場各項(xiàng)工作執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，地面、吊頂、開關(guān)插座、五金龍頭、電梯門檻、墻面裝飾、樓梯踏步、門套窗套等等都必須按此統(tǒng)一標(biāo)高線確定其完成標(biāo)高。3、檢查衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)原結(jié)構(gòu)是否滲漏，對滲漏部位必須進(jìn)行處理合格后方可進(jìn)行下道工序。4、檢查衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)的給排水、煤氣立管與建筑結(jié)構(gòu)之間的孔洞封堵是否滲漏，對滲漏部位必須進(jìn)行處理合格后方可進(jìn)行下道工序。5、檢查結(jié)構(gòu)墻面與頂面是否有開裂、空鼓、起殼現(xiàn)象，對產(chǎn)生以上現(xiàn)象的

35、部位必須進(jìn)行處理合格后方可進(jìn)行下道工序。6、對防水工程、大理石鋪貼干掛等專業(yè)性項(xiàng)目，施工單位必須編寫專項(xiàng)施工技術(shù)方案，經(jīng)監(jiān)理和專業(yè)工程師審核同意后方可進(jìn)行施工。7、機(jī)電隱蔽工程中的給水管道與系統(tǒng)試壓、排水管道與系統(tǒng)試滲漏、煤氣管道試滲漏、中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試、電氣線路測試等工作必須做到一戶一驗(yàn)一表。8、裝飾隱蔽工程中的輕鋼龍骨隔墻吊頂基層、防水層、地板木龍骨基層等工作必須做到一戶一驗(yàn)一表。9、施工過程中使用的木質(zhì)材料必須經(jīng)過防腐、防火處理，吊頂打眼使用的木榫必須經(jīng)過防腐處理且采用落葉松制作。10、 不同材質(zhì)之間、陰陽角部位的細(xì)節(jié)收口必須認(rèn)真仔細(xì)對待，要做到細(xì)致入微，以點(diǎn)帶面的作用。11、 施工過程

36、中必須合理安排施工步驟，穿插作業(yè)時(shí)因注意主次關(guān)系，不要做無用功，在趕工期間更要做到忙而不亂，以安全、質(zhì)量為首要目標(biāo)。精裝修工程易發(fā)生的問題與預(yù)防措施（中海地產(chǎn)免費(fèi)） 一、滲漏1、 原建筑結(jié)構(gòu)的滲漏，在施工場地移交時(shí)經(jīng)土建方、監(jiān)理方、 裝飾方對衛(wèi)生間、廚房間、 陽臺(tái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)盛水試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)滲漏必須由土建方對滲漏處結(jié)構(gòu)進(jìn)行處理后再進(jìn)行盛水試驗(yàn)合格后方可移交，產(chǎn)生結(jié)構(gòu)滲漏的原因主要有砼澆注時(shí)產(chǎn)生蜂窩；結(jié)構(gòu)性開裂；樓層砼接茬處浮漿或雜物未徹底清理干凈形成隔離縫隙。解決方法一般采用打孔注漿（俗稱打針），然后對局部采用防水涂料進(jìn)行表層封閉以達(dá)到抗?jié)B漏效果。2、管道立管及下水管與結(jié)構(gòu)樓板之間砼澆注封堵

37、不到位引起滲漏，此滲漏多是由于施工不當(dāng)造成，此項(xiàng)發(fā)生的滲漏頻率較高，因此在封堵孔洞時(shí)必須按規(guī)范要求施工， 首先要將孔洞周邊起毛清理干凈，吊好模板后用水沖洗孔洞四周，使用界面劑均勻刷在孔洞四周，再采用與結(jié)構(gòu)同等強(qiáng)度砼分二到三次進(jìn)行澆注（如條件允許可在砼內(nèi)加適量的膨脹劑）。 另下水管道與樓板之間需有止水圈。在施工場地移交時(shí)經(jīng)機(jī)電安裝單位、監(jiān)理單位、裝飾單位對所有管道封堵部位進(jìn)行局部盛水試驗(yàn)，完全達(dá)到要求后方可簽字移交。3、給水管道墻槽水泥砂漿封堵不到位引起滲漏，此環(huán)節(jié)主要是給水末端內(nèi)絲接口處外圈水泥砂漿封堵不密實(shí)，從而造成安裝開關(guān)閥或龍頭不到位時(shí)，滲漏的水順著給水管道外壁流入墻體造成墻體滲漏。解決此問題的方法很簡單，施作人員在施工過程