當(dāng)前房地產(chǎn)場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)分析

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)分析2003年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。 從調(diào)控政策的方向看，2003年 以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可分為 3個(gè)階段：第一階段是 2003年3季度至2008年3季度，調(diào) 控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；第二階段是2008年4季度至2009年4季度，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；第三階段是2010年1季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?，F(xiàn)在是房市調(diào)控的第三階段，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房 價(jià)合理回歸。資金緊張將使銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，也會(huì)影響非銀行貸款類(lèi)融資。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨較大的資金壓力。

2、中小房企對(duì)比資本雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其受到的影響短期內(nèi)就可以顯現(xiàn)。此種情況下，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以借助其資本優(yōu)勢(shì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)其他小房企的并購(gòu)重組。這在中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)是有利于大型房企的發(fā)展，便于房地產(chǎn)行業(yè)整體的重新洗牌。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)有以下幾點(diǎn)：一、金融的生態(tài)環(huán)境，主要是融資的挑戰(zhàn) 資金、土地作為大的命脈來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行到資本市場(chǎng)的各種融資途 徑都出現(xiàn)了困難，特別是中小企業(yè)。通過(guò)銀行 貸款之外的直接融資比重雖然有所 提高，但還是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)?；旧蟻?lái)講，政策 現(xiàn)在沒(méi)有怎么松口，下一步會(huì) 不會(huì)松？會(huì)有什么樣的金融環(huán)境？對(duì)每個(gè)企業(yè)肯定還是 一個(gè)大的挑戰(zhàn)。如果從

3、調(diào)整層面來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家的開(kāi)發(fā)商與投資商實(shí)際上是分開(kāi)的， 有長(zhǎng)期的 養(yǎng)老金等資金支撐，銀行間間接融資的比重可能只有 20%多一點(diǎn)，我們正好倒過(guò)來(lái) 了。那么我們?cè)趺崔k？我們會(huì)遇到一個(gè)什么樣的金融環(huán)境？首先，我們需要核心型的基金，這種基金可能區(qū)別于機(jī)會(huì)型基金、投資型基 金，是以長(zhǎng)期回報(bào)為目的的。在未來(lái)五年中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售、貸款、證券、 信托、債券、基金、保險(xiǎn)資金、租賃 等渠道，可能還要打組合牌，私募股權(quán)資金 也是一種大的方向。以越秀地產(chǎn)為例，其通過(guò)“地產(chǎn) +基金”的新方式，以最小的投入獲得項(xiàng)目。2013年，其一口氣拿下了廣州海珠區(qū)、蘿崗、武漢“地王”，雖說(shuō)這三宗地王總地價(jià)款很高，但其實(shí)越秀地產(chǎn)真

4、正需要支付的土地款項(xiàng)估計(jì)只有10%左右?！痹谌ツ?，越秀地產(chǎn)在拿地時(shí)都是采取合作模式，并多次嘗試?yán)谩暗禺a(chǎn)+基金”的 新方式，企圖實(shí)現(xiàn)以最小的投入撬動(dòng)大項(xiàng)目。以廣州蘿崗地王為例，2013年10月，越秀以43.5億收獲蘿崗巨無(wú)霸地塊，刷新蘿崗區(qū)域地王紀(jì)錄。根據(jù)越秀地 產(chǎn)公布信息顯示， 該項(xiàng)目由旗下附屬公司廣州宏景與母公司廣州越秀旗下仁達(dá)五號(hào)基金合作中標(biāo)，雙方占股比例分別為10%及90%,這意味著，越秀地產(chǎn)總出資 額最多不過(guò)才4.35億元， 便擁有了這塊土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。而武漢“地王”一一江漢區(qū)精武路地塊， 則是由越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金越秀仁達(dá)四號(hào)實(shí)業(yè)投資合 伙企業(yè)以90.1億元聯(lián)合競(jìng)得，雙方各 自

5、持股比例分別為8%和92%,依此計(jì)算， 越秀地產(chǎn)在這塊土地上出資約為 7億元。 與投資基金進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的新模式不僅 大大提高了公司的財(cái)務(wù)靈活性，保持較低的負(fù) 債比率，還可加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“小投資撬動(dòng)大項(xiàng)目”。另外，對(duì)越秀來(lái)說(shuō)，2013年其在資本市場(chǎng)上還有一個(gè)大動(dòng)作，就是集團(tuán)成功收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行， 是4年以來(lái)首宗內(nèi)地企業(yè)對(duì)香港銀行的并購(gòu)。這個(gè)銀行牌 照，不僅將給集團(tuán)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，也為越秀地產(chǎn)進(jìn)軍香港或是擴(kuò)大內(nèi)地市場(chǎng) 帶來(lái)極大推 進(jìn)作用。自房托基金后，銀行也將成為越秀地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。一方面資金密集型房企參股銀行后，在融資方面可以獲得一些便利，有利于拓寬 房企的融資渠道，支持房企拿

6、地與快速擴(kuò)張。另一方面，進(jìn)入銀行業(yè)可以獲得較 為豐厚的投資回報(bào)，成為房企業(yè)務(wù)多元化的投資方式之一。其次，除了通過(guò)降低融資成本之外，我們還需要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，當(dāng)前上市 房企 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢(shì)；高地價(jià)使地產(chǎn)企業(yè)的前期投資壓力增大，投資回收期延長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度減緩；止匕外，投資物業(yè)占比的上升也減慢了地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期普遍在 10年以上，即使采用租售并舉模 式，投資回收周期 也要達(dá)到4-5年，結(jié)果，地產(chǎn)行業(yè)整體的周轉(zhuǎn)效率呈下降趨勢(shì)。大企業(yè)就是關(guān)注現(xiàn)金流，最重要的也是現(xiàn)金流，在行業(yè)一片繁榮的時(shí)候大家的現(xiàn)金流都不會(huì)有太大的問(wèn) 題。但是現(xiàn)在貨幣政策開(kāi)始逐漸收緊，定下了以后貨幣

7、政 策的基調(diào)，而且整個(gè)地價(jià)上升的比房?jī)r(jià)要快，在現(xiàn)在不理性地獲取項(xiàng)目， 很容易 成為以后企業(yè)治理的風(fēng)險(xiǎn)，拖垮企業(yè)的現(xiàn)金流。因此，市場(chǎng)行情向下時(shí)，短期內(nèi) 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的有效途徑是降價(jià)跑量，上半年恒大就是降價(jià)跑量的典型代表地產(chǎn)上市公司存st重產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)二、開(kāi)發(fā)模式的挑戰(zhàn)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)模式的創(chuàng)新可能是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槌鞘谢蔬€要再提高,房地產(chǎn)企業(yè)要改變視野和立足點(diǎn)，不在于地產(chǎn)，而在于城市；不在于開(kāi)發(fā) ，而在于整體 運(yùn)營(yíng)。傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式無(wú)法再支撐新的浪潮，我們必須開(kāi)展城市綜合運(yùn)營(yíng)模式。從戰(zhàn)略層面來(lái)講，一是推動(dòng)大城市圈的新生項(xiàng)目；二是一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 開(kāi)發(fā)方式要堅(jiān)持；三是要堅(jiān)持綜合性的發(fā)展，引入

8、大量產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容；最后一個(gè)就是全面整合，包括經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、民生、社會(huì)、人文等。三、行業(yè)利潤(rùn)率回歸挑戰(zhàn)2010年以來(lái)，行業(yè)銷(xiāo)售凈利率呈下降趨勢(shì)，土地成本、融資成本和人力成 本快速 攀升是侵蝕房企利潤(rùn)的三把利劍。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了十五年高增長(zhǎng)后有所回落，在這種情況下，先前行業(yè)中某些不合理的利潤(rùn)可能要下來(lái)了，代表著優(yōu)勝 劣汰的理性市場(chǎng)規(guī)律也使得利潤(rùn)下跌。將來(lái)可能有兩類(lèi)企業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，一類(lèi)是形成規(guī)模效應(yīng)，周轉(zhuǎn)速度很快的企業(yè)；第二類(lèi)是在土地價(jià)值深度挖掘方面有獨(dú)特方式的企業(yè)。土地成本將成為行業(yè)利潤(rùn)下降的情況下，衡量企業(yè)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)水平的核心指標(biāo)之一。上市房企銷(xiāo)售凈利率走勢(shì)30%20%10%0%3

9、00020001000銷(xiāo)售凈利率21.1%2007 2008 2009 2010 201 x 2012 2C13土地成本攀升 40大中城市成交土地樓面均價(jià)（元/平米）20642463102315011640一 1403 13562008 2009 2010 2011 201, 2013 2014o o o10.0150010005001L02000月最低工資標(biāo)準(zhǔn):北京 一月最彳氐工資標(biāo)準(zhǔn):上海9 0coz 寸 96600bo66OOO 。人力成本快速攀升有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗 牌中國(guó)的大城市圈，比如京津、長(zhǎng)三角、珠三角還是很有前景的。但是在這種挑戰(zhàn)中,要做商業(yè)地產(chǎn)，就要先做商業(yè)人，先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，如果要做商業(yè)地產(chǎn)的話，要把握好，才能應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)房地產(chǎn)