商業(yè)資產(chǎn)管理

1、商業(yè)的資產(chǎn)保值與增值導讀：正確的資產(chǎn)管理視角， 應該是在商業(yè)項目運營過程中，通過對商業(yè)項目的經(jīng)營績效整體評估，通過定期翻新、改造及設備的定期維護保養(yǎng)， 真正提升商業(yè)項目的人氣和經(jīng)營效益， 進而實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)整體增值。很多地產(chǎn)公司，包括萬達在內(nèi)，都是通過“商業(yè)+住宅”的模式實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，然后通過銷售物業(yè)來獲得利潤，這種模式逐漸被證明是損害業(yè)主、商家的飲鴆止渴的發(fā)展模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展， 各大地產(chǎn)企業(yè)老板的眼光也更加長遠，逐漸有意識地將自己手中的項目從以往的銷售經(jīng)營模式向持有經(jīng)營模式轉變，逐漸從“商業(yè)地產(chǎn)銷售商”轉變?yōu)椤吧虡I(yè)地產(chǎn)運營商”。在持有商業(yè)的比例越來越大的情況下，如何實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的

2、保值與增值就成為業(yè)主、開發(fā)商以及商管團隊面臨的最核心問題。商業(yè)項目資產(chǎn)管理全過程包括資產(chǎn)盤點、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)退出。資產(chǎn)盤點是指在商業(yè) 項目運作前期，通過項目定位分析和投資測算，確定項目投資組合， 將商業(yè)資產(chǎn)的價值評估信息予以登記造冊；資產(chǎn)管理是指商業(yè)項目開發(fā)建造及招商推廣完成并開業(yè)后，商管團隊通過商業(yè)運營、物業(yè)維護保養(yǎng)以及經(jīng)營風險把關，實現(xiàn)資產(chǎn)增值；資產(chǎn)退出是指商業(yè)項目經(jīng)營到一定階段，一旦尋找到合適的投資商和機會，即可實現(xiàn)資產(chǎn)價值的變現(xiàn)。（圖1）皖計口徑商業(yè)運營產(chǎn)權轉讓資產(chǎn)臺賬翻新設造曬經(jīng)營,物業(yè)管理投資基金打包上市S1商業(yè)項目資產(chǎn)管理全過程如何真正確保商業(yè)資產(chǎn)整體增值？根據(jù)多年來的研究，我們

3、提出“三大手段+兩大抓手”， 如圖2所示。式自近營保增值資產(chǎn)臺底款海IB，蛻計口徑TY,播好合理選攆資產(chǎn)回慟機制期壬一,)§嬌口都院一irvjaun 于一圖2商業(yè)資產(chǎn)整體增值的三大手段與兩大抓手一、商業(yè)資產(chǎn)增值的三大手段：項目運營、翻新改造、維修保養(yǎng)商業(yè)資產(chǎn)的增值主要可從項目運營增值、項目翻新改造、物業(yè)維修保養(yǎng)這三個維度來 關注。正確的資產(chǎn)管理視角， 應該是在商業(yè)項目運營過程中，通過對商業(yè)項目的經(jīng)營績效整體評估，通過定期翻新、改造及設備的定期維護保養(yǎng)， 真正提升商業(yè)項目的人氣和經(jīng)營效益， 進而實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)整體增值。1 .通過運營管理使得項目增值從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設計、工程

4、、推廣、租賃至營運及維護等，全過程都會影響到日后資產(chǎn)能否保值和增值。 特別是在項目開業(yè)之后的運營期， 運營效果的好壞直 接決定了整個商業(yè)項目的客流量， 進而影響各商戶的營業(yè)收入， 進而影響開發(fā)商可收取的租 金收入。運營期的運營管理措施主要集中在以下幾個方面：促銷推廣：商業(yè)項目的整體客流量是評價商業(yè)項目資產(chǎn)價值非常重要的指標之一，舉辦大量的促銷推廣活動來提升整體項目客流是很多商管公司非常關注的。所以，各個商管公司都會針對當下的流行元素舉辦一些促銷推廣活動，或是針對某些特定的品牌進行打折促銷，來吸引更多客流。比如以奧運、世界杯、大運會等為主題的運動系列活動，以讀書、藝術、時尚等為主題的文化活動，以

5、情人節(jié)、圣誕節(jié)等為主題的節(jié)假日活動，還包括男裝、女裝、 童裝、化妝品等有針對性的促銷活動等，都是各商業(yè)項目的選擇。業(yè)態(tài)調(diào)整：對于一個成功的商業(yè)項目而言，定期進行業(yè)態(tài)整體調(diào)整是一系列運營管理 工作中的重中之重，外部商圈經(jīng)常會發(fā)生變化，而且客戶的消費水平和口味也一直在變化， 業(yè)態(tài)調(diào)整是必然結果。通過業(yè)態(tài)調(diào)整，使得整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與商圈所覆蓋客戶群體的消費定位 高度匹配。比如像萬達、龍湖等標桿企業(yè)，均有定期進行業(yè)態(tài)調(diào)整的硬性指標，而且一定要 確保調(diào)整之后的租金收益更高。調(diào)整順序可以先是經(jīng)營收益差的，再是品牌級數(shù)低的， 再調(diào)整商業(yè)形象不佳的，通過這種循序漸進的調(diào)整，獲得客流、營業(yè)額、客單價的全面提升，最后

6、帶來的必然是租金收益的進一步提升。而租金坪效和租金遞增率指標也是衡量商業(yè)資產(chǎn)價 值的核心指標之一，因而可實現(xiàn)租金收益和資產(chǎn)價值升值的雙重收益。商家輔導：商業(yè)項目成功與失敗的影響因素絕大部分都來自于商業(yè)項目中的各個商戶， 如何使得商家獲得更高收益進而支撐整體租金漲幅，是每個商業(yè)項目的核心關注。所以，很多商業(yè)項目都會要求運營團隊要有足夠的商業(yè)意識，通過平時的學習和總結， 真正具備輔導商家的能力。比如， 可以幫助商家實現(xiàn)更好的產(chǎn)品組合、商品陳列，可以適時建議商家進行一些促銷推廣活動， 通過這種商業(yè)輔導， 真正幫助商家實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的增長，也可以實現(xiàn)商管公司的經(jīng)營目標。2 .通過翻新改造使得項目增值目前

7、各大商業(yè)項目都開始重視項目的翻新改造，有的項目幾乎所有區(qū)域都有整改痕跡。各大商業(yè)中心之所以密集地進行升級改造，主要有兩個方面的原因：一是為了修正整體商業(yè)定位。借裝修之機調(diào)整品牌分布和業(yè)態(tài)范圍，使得商業(yè)項目的整體定位與消費者的需求精準咬合；二是為了迎合消費者“喜新厭舊”的購物情緒。考慮到多個全新的大型購物中心要同時推向市場，強敵當前，不少商業(yè)機構都不敢掉以輕心，希望以調(diào)整后的精準業(yè)態(tài)迎接即將到來的激烈競爭。通過定期的翻新改造，可以使商業(yè)項目與當下流行的商業(yè)元素相匹配，也可以借此機會對業(yè)態(tài)結構和商業(yè)布局進行合理調(diào)整，以保證商業(yè)活力。隨著商業(yè)流行元素的變化， 近年來翻新改造比較出名的當數(shù)2012年上

8、海K11藝術購物中心和2011年龍湖北城天街改造案例。上海K11藝術購物中心改造耗時較長，將B3層至地上6層全部進行了改造， 改造總金額高達5億元。全新亮相的上海 K11采用大面積垂直綠化墻設計，有效隔熱降低能耗， 而綠化墻的灌溉系統(tǒng)收集了整棟香港新世界大廈洗手池下水，通過污水處理系統(tǒng)使之循環(huán)利用， 有效節(jié)水達33%高33米的人工水景瀑布飛瀉而下，中庭玻璃頂棚有效采集自然光線，以 其樹干樹枝的創(chuàng)新造型與周圍的垂直綠化融為一體；3樓設立都市農(nóng)莊，近 300平方米的室內(nèi)生態(tài)互動體驗種植區(qū)，采用多種高科技種植技術在室內(nèi)模擬蔬菜的室外生長環(huán)境；而位于商場6層的空中花園也是淮海路上的一個露天觀景勝地。此

9、外，商場4樓打造成Kocktail酒吧街，破除店與店之間的空間隔斷，打破商場營業(yè)時間限制。這次改造提升了整體商業(yè)效果。再拿以精細化管理著稱的龍湖地產(chǎn)來說，直到2010年才真正成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，在2011年花費5000余萬元對北城天街實現(xiàn)全面升級改造，為龍湖帶來了 2.5億的租金收入，使得該項目租金收入幾乎接近龍湖旗下全部商業(yè)項目的租金總額。此外龍湖每年都會拿出租金收入的1-3%對北城天街進行細致改造，也帶來了每年商戶營業(yè)額及租金收入的大幅增長。一方面，根據(jù)標桿企業(yè)的經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)項目的翻新改造主要聚焦在以下幾點：整體定位：商管公司可以在對商業(yè)項目進行深度市場調(diào)研和商圈分析后，分析商業(yè)項目的

10、發(fā)展?jié)摿υu估值， 如果評估結果不錯，則可以考慮引入品牌級數(shù)更高的品牌，以提升項目整體定位。業(yè)態(tài)分布：同樣建立在充分的市調(diào)分析之后，可以考慮對商業(yè)項目的業(yè)態(tài)、租戶組合進行調(diào)整，對鋪位進行重新規(guī)劃。 比如有標桿企業(yè)將 A區(qū)原有的較為中檔的店鋪調(diào)整為國際 性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走， 引入青春時尚品牌； 同時適度調(diào)高餐飲比例，加入了更多休閑餐飲租戶等等。通過對業(yè)態(tài)分布的調(diào)整，實現(xiàn)整體業(yè)態(tài)結構更加合理，同時也實現(xiàn)租金收益進一步提升。室內(nèi)裝修：為了使得各個商戶的經(jīng)營形象與日益提升的商場定位相匹配，需要適時推 動各商戶的室內(nèi)裝修升級。硬件改善：為了使得商業(yè)項目更加人性化，可以對客流動線進行更好的設計，

11、使其更加順暢，比如可以在廣場中心增加能遮擋陽光和風雨的蓬頂結構，還可在購物中心的各主要位置增加時尚且實用的導視系統(tǒng)，使得客戶體驗更好，進而帶來更高的客單價?？臻g設計：為了更好地營造購物氛圍，可以考慮在空間設計方面做文章，比如可以適 當?shù)卦黾优{(diào)燈光，這樣更有利于聚焦人氣和舉辦各種項目推廣活動。另一方面，翻新改造所帶來的新增可租賃面積、可銷售面積應及時更新資產(chǎn)臺賬。除了要注意商業(yè)項目的翻新改造業(yè)務本身的關鍵點之外，還需要重點關注每一次的翻新改造為項目帶來的新增租賃面積、新增可銷售面積以及租賃資源的調(diào)整信息。這一點對于眾多商管公司而言都是一個管理難點，主要存在以下一些問題：資產(chǎn)臺賬沒有及時刷新：

12、拿深圳某標桿地產(chǎn)公司而言，其旗下的幾個商業(yè)項目多年來已經(jīng)經(jīng)歷了多次翻新改造，但是資產(chǎn)臺賬沒有過程版本的管理，在過去的三年中，項目每次翻新改造對商業(yè)項目帶來的商業(yè)面積變化根本無從考究，也導致管理團隊無法針對商場經(jīng)營效益進行精準衡量。集團與項目口徑不一致：幾年翻新改造下來，商業(yè)面積增加了好幾千平米，但是集團在下達租金預算目標和統(tǒng)計商場經(jīng)營效益時，計算基礎都是基于幾年前的建筑面積、計租面積信息，出現(xiàn)大量租金收入白白流失的情況，讓集團商管領導痛心不已。所以，需要定期建立集團統(tǒng)一的資產(chǎn)管理臺賬，并且根據(jù)經(jīng)營情況動態(tài)、定期刷新資 產(chǎn)臺賬信息，確保集團項目統(tǒng)計口徑的一致，確保資產(chǎn)信息的完備性， 從而提高預算

13、管理水平，保證商場經(jīng)營效果穩(wěn)步提升。3 .通過物業(yè)管理使得項目增值對于商業(yè)項目而言，客流量巨大、服務要求高、管理點分散、營業(yè)時間性強，所以日 常的物業(yè)管理難度比住宅物業(yè)要高很多。日常商業(yè)項目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維 護設備、保證水電氣正常供應、公用面積保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、倉儲管理由于各項商業(yè)設施的和意外事故處理等。 對于真正想長期經(jīng)營好商業(yè)項目的地產(chǎn)企業(yè)而言, 使用頻次特別高，需要特別注意有計劃地維護保養(yǎng)。一是編制合理的修繕計劃。為了確保商業(yè)建筑、商業(yè)設施的完好，需結合往年的維修保養(yǎng)記錄，編制合理的修繕計劃?？梢詫π蘅樣媱澃凑沾笮?、中修、小修三類來編制，這樣會更加合理。

14、比如大修針對主體損壞， 中修是指不影響主體結構的局部維修，小修是指可以及時修復的小損小壞。二是建立維修服務檔案。為了更加合理地編制修繕計劃，同時更好地分析物業(yè)管理過程中存在的共性問題， 需要建立維修服務檔案， 找到運營管理提升的內(nèi)容，同時也為將來的維修、翻新、擴建等提供重要參考信息。三是大中修外包監(jiān)督管理。商業(yè)項目的設備、設施如果需要發(fā)外包，需要結合相應的資質(zhì)要求嚴格選擇，在施工過程中，應由雙方共同就技術、 造價以及將來的影響進行全面考 慮，同時需要派駐專人對整個施工質(zhì)量進行全程監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和進度。通過這三個方面的措施，就可以確保商業(yè)設施的正常使用，避免出現(xiàn)大的維修事件， 造成大額成本損

15、失，同時確保商業(yè)資產(chǎn)可以獲得評估價值的進一步提升。二、資產(chǎn)管理過程可控的兩大抓手：資產(chǎn)臺賬要清晰，運營風險要可控通過以上三個手段可以確保商業(yè)項目的資產(chǎn)增值，在實際的資產(chǎn)管理過程中，還需從 以下兩方面來進行保障：1 .資產(chǎn)臺賬要清晰項目伊始，地產(chǎn)企業(yè)需要為每個項目建立資產(chǎn)臺賬，并且按照合理的歸類進行詳細登 記。首先，對集團所轄商業(yè)項目的資產(chǎn)類別需要進行統(tǒng)一梳理，需按照業(yè)態(tài)分類，對所有的資產(chǎn)歸類進行標準的統(tǒng)一；其次，需要記錄資產(chǎn)的原值以及資產(chǎn)的現(xiàn)值，以便于資產(chǎn)管理者直觀了解資產(chǎn)的整體增值情況；再次，需要記錄資產(chǎn)的多重屬性，包括資產(chǎn)的產(chǎn)權面積、產(chǎn)權回購面積、內(nèi)租面積、外租面積、閑置面積、可售面積等面

16、積信息，還包括對應的收入信息；第四，需要詳細統(tǒng)計不同年份之間的面積變化、收入增長、運營成本變化等信息。過程中再根據(jù)實際情況適時刷新臺賬中的信息，比如可售資產(chǎn)部分，需結合過程中統(tǒng)計指標的刷新及時刷新數(shù)據(jù)，如圖3所示。提產(chǎn)劃分標準資產(chǎn)統(tǒng)甘維度規(guī)劇乃案砌開盤稻氯.蹄絡果資產(chǎn)評估要猱房隕雌懶面干定價釐理窗產(chǎn)切搦物史妹融報告原(V2 )定價決曬(V3過程海版本C資產(chǎn)弱選、股枳*缸E調(diào)售等；圖3奏產(chǎn)評怙與過程回越在資產(chǎn)管理過程中，需要在五個關鍵時點對資產(chǎn)信息進行刷新，比如明確規(guī)劃方案時、得出房屋測繪報告時、資產(chǎn)劃撥時、定價/定租金政策時、開盤銷售時，都需結合最新的面積和價格信息對資產(chǎn)總臺賬進行適時的刷新。

17、另外，還需在翻新改造、資產(chǎn)劃撥、股權轉讓、持有轉銷售時動態(tài)刷新和回顧資產(chǎn)臺 賬，這樣才能得到清晰的可售資產(chǎn)臺賬。2 .運營風險要可控對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言， 會關注建面租金單價、 租金坪效、銷售坪效等正常經(jīng)營指標， 以及空鋪率、租售比等異常指標。但是，對于商業(yè)項目的過程經(jīng)營而言，往往沒有去關注這些指標的計算基礎和計算規(guī)則，導致商業(yè)項目過程中出現(xiàn)大量的利潤流失。比如，地產(chǎn)公司有建筑面積、套內(nèi)面積、 計租面積、可租賃面積等不同的面積指標，如果在統(tǒng)計商業(yè)資產(chǎn)信 息的時候，往往會存在簽約的商業(yè)資產(chǎn)的匯總信息與實際面積信息不符的情況。如果管理不善，很有可能導致大量利潤外流。主要存在以下情況：一是使用合理的

18、指標來監(jiān)控運營風險。在解決了指標統(tǒng)計口徑的一致性問題之后，還 需要解決用合理的指標來監(jiān)控運營風險的問題，否則，一旦選擇不善，相當于一線的管理后門一直是開啟的，無法起到真正監(jiān)控運營風險的作用，比如空鋪率與出租率。 現(xiàn)在較多的商業(yè)地產(chǎn)公司均采用 “空鋪率”來監(jiān)控目前商業(yè)資產(chǎn)的整體出租情況，這是比較有代表性的異常指標之一，但是根據(jù)我們的實踐看來， 這里提及的空鋪率只是一個時點值， 而不是期間值， 不能真實反映鋪位空置的情況。二是使用不同的面積指標統(tǒng)計資產(chǎn)。很多地產(chǎn)公司在對外披露信息的時候統(tǒng)一使用的是建筑面積，比如整體商業(yè)面積、商場建面租金單價等。但是在統(tǒng)計商戶的合同信息時，一般都是按照計租面積來統(tǒng)計，而這個時候有的是按照建面，有的是按照套內(nèi)，有的是按照約定的面積來交租，這就會帶來統(tǒng)