價格定位原則

1、價格定位原則隨行就市定價法，首先應(yīng)對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準價。（一）項目價值要素分析1、舒適要素戶型 針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設(shè)計側(cè)重住家的舒適性。配套會所 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組

2、成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。2、便利要素出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素A、無有害氣體、煙塵、噪音污染；B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)；G日照充足、通風(fēng)良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀 建筑立面、廣場、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密服務(wù)日常服務(wù)、

3、家政服務(wù)、酒點式服務(wù)文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目均價（元/M2）品牌要素舒適要素便利要素健康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要素本案可實現(xiàn)度金山碧水三 期1833 - + - + +0金山明星1985 0 0+0金山佳園2450 0 - - +0金山明珠2400 00 0-香江明珠2700 - 0 -北京金山25000濱江麗景2100 + 00康城 19600 0 + 0幸福城2000 0 0 0 +福光遠東花園1750 + +- + + 0 +備 注+為本案高于類比項目，0為相當(dāng)于類比項目，一為低于類比項目。根據(jù)對項目的價值要素進行對比分析，認為本

4、案的綜合素質(zhì)：高于 福光遠東花園相當(dāng)于 金山碧水三期低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城因此，本案可實現(xiàn)價值為 1830元/M2,將會有比較適合的回報率與回報周期。五、單元價格調(diào)整方案由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效 用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基 準價格之后，還需要對各個單元進行價格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價格+基準價（一）價格調(diào)整系數(shù)房策網(wǎng)1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數(shù)表示：樓號 7# 8#、9#、10#、1

5、1# 12#、13#、14#系數(shù) +0 +2 +1- 1 -2說明7#樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置系數(shù)為零。8#樓北向有30米樓間距，南向最大有 27米樓間距，又位于兩個主題花園之間，9#樓有主題花園，同時東西兩頭無建筑物遮擋，西向現(xiàn)有的花園11#樓一層只有四個單元，因此 10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場的位置，12#、13#位置相對靠后，離主入口約有 150米的距離。14#樓因位于社區(qū)最角落，靠近 指揮學(xué)校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數(shù)表示：樓號 8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#

6、、14#系數(shù)+2 +1 +0說明8#樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。7#、9#樓西向是現(xiàn)成的花園，11#樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數(shù)表示：樓層1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層系數(shù) 94 +0 +0 +0-3 +30說明 拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅消化掉。六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價格計算，閣樓戶型按六層價格加上基準價的30%十算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平系數(shù)表

7、示：單元號01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中間） 系數(shù)+4 +3 +0說明東向靠指揮學(xué)校 西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分攤系數(shù)的差異制定不同價格水平，用分攤系數(shù)表示：樓號 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13#、14#系數(shù)+0 -2說明 分攤比例為% 10#、12#、13#、14#樓的分攤達% 6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號 8# 10# 11# 13#單元 01、06 02-05 01-04 05、06 01、04 02、03 01、06 02-05系數(shù) +2 +0

8、+1 +1 +2-1 -1 +0說明8#樓01、06單元是全明設(shè)計，而且進深僅為米；10#樓05、06單元南向不被11#樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11#樓是全部住宅中進深最短的，僅為米，而且 01、04單元三房并排朝南；02、03戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13#樓01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好擺設(shè)家具，而且三房面積105M2只有一個朝北的陽臺。（二）各單元綜合系數(shù)表7#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計101 +0 +19 +4 +0 +04 +149201 +0 +14 +4 +0

9、+0 +1301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5501 +0 +13 +4 +30 +0 +32102 103 104 105 +0 +19 +0 +0 +08202 203 204 205 +0 +14 +0 +0 +03302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1502 503 504 505 +0 +13 +0 +30 +0 +28106 +0 +19 +3 +0 +05206 +0 +14 +3 +0 +0 +0306 +0 +1

10、 +0 +3 +0 +0 +4406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4506 +0 +13 +3 +30 +0 +318#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計101 +2 +29 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +24 +4 +2 +0 +6301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10601 （閣樓） +2 +23 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2 +29 +0 +0 +05202 203 204

11、 205 +2 +24 +0 +0 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（閣樓）+2 +23 +0 +30 +0 +31605 （復(fù)式）+2 +23 +0 +0 +0 +1106 +2 +29 +3 +2 +0 +0206 +2 +24 +3 +2 +0 +5306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3

12、+2 +0 +9606 （復(fù)式）+2 +23 +3 +2 +0 +79#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計101 +2 +19 +4 +0 +02 +234201 +2 +14 +4 +0 +0 +3301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7601 +2 +13 +4 +30 +0 +34102 103 104 105 +2 +19 +0 +0 +06202 203 204 205 +2 +14 +0 +0 +01302 303 304 305 +2

13、+1 +0 +0 +0 +0 +3402 403 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3602 603 604 605 +2 +13 +0 +30 +0 +30106 +2 +19 +3 +0 +03206 +2 +14 +3 +0 +0 +2306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2 +13 +3 +30 +0 +3310#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤

14、系數(shù)小計總計101+1+09 +4 +125 +66201+1+04 +4 +12 +0301+1+0 +0 +4 +12 +4401+1+0 +0 +4 +12 +4501+1+0 +0 +4 +12 +4601（+1 +03 +4 +312 +31102 103 104 105 +1 +09 +0 +129202 203 204 205 +1 +04 +0 +124302 303 304 305 +1 +0 +0+0 +12+0402 403 404 405 +1 +0 +0+0 +12+0502 503 504 505 +1 +0 +0+0 +12+0602 603 604（閣樓）+1

15、+03 +0 +312 +27605 （復(fù)式） +1 +03 +0 +123106 +1 +09 +3 +126206 +1 +04 +3 +121306 +1 +0 +0+3+12+3406 +1 +0 +0+3+12+3506 +1 +0 +0+3+12+3606 （復(fù)式）+1 +03+3 +1 2+011#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計101 +1 +19 +4 +2 +01 +170201 +1 +14 +4 +2 +0 +4301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8501 +1 +1

16、+0 +4 +2 +0 +8601 +1 +13 +4 +32 +0 +35102 103 +1 +19 +0 +0 +07202 203 +1 +14 +0 +0 +02302 303 +1 +1 +0+0 +0 +0 +2402 403 +1 +1 +0+0 +0 +0 +2502 503 +1 +1 +0+0 +0 +0 +2602 603 +1 +13 +0 +30 +0 +29104 +1 +19 +3 +2 +0 -2204 +1 +14 +3 +2 +0 +3304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7504 +1 +1 +0

17、+3 +2 +0 +7604 +1 +13 +3 +32 +0 +3412#樓綜合系數(shù)表:系數(shù)3 +4 +302 +28單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計1011+09 +4 +0282011+04 +4 +0233011+0 +0 +4 +02 +14011+0 +0 +4 +02 +15011+0 +0 +4 +02 +142601 （閣樓）-1 +0102 103 104 1051+09 +0 +0212202 203 204 2051+04 +0 +027302 303 304 3051+0 +0 +0 +023402 403 404 4051+0 +0 +0

18、 +023502 503 504 5051+0 +0 +0 +023602 603 604（閣樓）1 +03 +0 +302 +24605 （復(fù)式） 1 +03 +0 +01061+09 +3 +0292061+04 +3 +0243061+0 +0 +3 +02 +04061+0 +0 +3 +02 +05061+0 +0 +3 +02 +0606 （復(fù)式）1 +03 +3 +013#樓綜合系數(shù)表水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計1011+09 +4129 +62011+04 +41243011+0 +0 +412 +04011+0 +0 +412 +05011+0 +0 +412 +0601

19、1+03 +4 +292 +27系數(shù)垂直系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)102 103 104 1051+09 +0 +02-12+04 +0 +02-7+0 +0 +0 +023+0 +0 +0 +023+0 +0 +0 +023+03 +0 +302 +24402 403 404 4051202 203 204 2051302 303 304 3051502 503 504 5051602 603 604 60511061 +09 +312102061+0一4 +31253061+0+0+31214061+0+0+31215061+0+0+31216061+0一3 +3 +292 +2614#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分攤系數(shù)小計總計1012