商鋪租賃合同法

1、商鋪租賃合同法商鋪經(jīng)營權在社會經(jīng)濟生活中已經(jīng)得到廣泛的認可和使用, 但是目前尚未有任何法律 法規(guī)對此予以規(guī)制。商鋪經(jīng)營權作為現(xiàn)代商事租賃制度適應現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物 , 合同法上的租賃合同制度不敷堪用, 商鋪經(jīng)營權應被作為一種新型的、獨立的物權種類。以下是小編今天為大家精心準備的：商鋪租賃相關合同法。歡迎閱讀和參考!商鋪租賃合同法如下：對房屋租賃合同效力認定問題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：1. 審查合同的主體

2、是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要 件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。2. 審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部1995 年以第 42 號令發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一 ） 未依法取得房屋所有權證的（二 ） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的（三 ） 共有房屋未取得共有人同意的（四 ） 權屬有爭議的（五 ） 屬于違法建筑的（六 ） 不符合安全標準的（七 ） 已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的（八 ） 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主

3、管部門有關規(guī)定的（九 ） 有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。城市房屋租賃管理辦法認為房屋租賃的權源只能是所有權。而無論是法理分析，還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結(jié)論。 房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權，是否就認為出租行為無效呢?還如大量存在的" 二房東 " 現(xiàn)象，是否"二房東"與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展， 也會導致房屋資源的閑置和

4、浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權的角度來分析，所有權人出讓占有權是很常見的，合法占有權人在所有權人允許的范圍內(nèi)享受收益權，理應恰當，否則光"占有 "有何經(jīng)濟價值呢 ?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權的另一種形式，即他物權人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是 "

5、;出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關系（合同法第二百二十二條）" 。出租人作為合同的一方，并非以所有權人為限，因為租賃關系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言，各方均不與標的物的所有權發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同，只是他們占有權的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有

6、權人。綜上所述，把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當?shù)模鴳院戏ㄕ加袡嘧鳛闄嘣?。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。城市房屋租賃管理辦法中存在的另一個問題是對權屬受到諸如"司法機關和行政機關依法裁定、決定查封"等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應允許房屋租賃。從理論上說

7、，城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定是建立在房屋租賃權源來自于所有權的基礎之上，所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權源理論，即使權屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應有權出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在"二房東 "的情況， 則依照所有權人與"二房東 "的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封&qu

8、ot;手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。3. 審查是否進行過登記備案。1994 年的 城市房地產(chǎn)管理法、 城市房屋租賃管理辦法 ，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務。城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定登記備案后有關機關頒發(fā)的房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得房屋租賃證的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟的發(fā)

9、展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中占有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。還有人認為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務時， 并未出現(xiàn)關于提供出租權證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特

10、別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上， 合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。4. 審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計

11、算逾期付租金等款項的違約金。此外， 還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理1. 對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失; 如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一

12、般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊， 房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。2. 對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物。最高人民法院關于貫徹執(zhí)行< 中華人民共和國民法通則若干問題的意見（ 試行 ） 第 86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理; 沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除; 不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人; 造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。

13、由于我國的民法通則對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：(1) 房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂; 若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不

14、會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。合同違約責任條款：、合同的一般條款、合同的基本條款1、合同的簽訂合同需經(jīng)雙方蓋章正式生效。2、合同條款修改如果一方要對合同中某些條款做修改，必須征得另一方同意后，編制合同修改書由 雙方共同確認。精品資料合同修改書與原合同具有同等法律效力。3、合同條款合同范圍和條件貨物及數(shù)量;合同金額;付款條件;交貨時間和交貨地點合同生效。、合同的主要條款有哪些、合同必備條款1、合同主要條款完工期 ;付款方式。2、合同文件及解釋協(xié)議書 ;履行本合同的相關補充協(xié)議（ 適用于招標工程）;承包人投標文件及其附件確認的工程量清單報價單或者施工圖預算書（適用于非招標工程）;專用條款;通用條款;標準、規(guī)范及有關技術文件工程量清單;專用條款約定的其他文件。三、合同違約金條款、合同違約條款1、合同違約條款包括違約責任承擔方式違約責任條款約定損害賠償?shù)姆秶`約金。2、合同法第107 條規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、 采取補救措施或者賠償損失等違約責任。3、合同法第114 條規(guī)定當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生