加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

1、、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增 多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情 況分析，主要有以下幾個特點：（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設(shè)計風(fēng)格，如外 墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章 面積在1060M2不等。（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標(biāo) 準(zhǔn)，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范 圍的違章

2、建筑反響較大。（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸 阻，怕影響管理費的正常交付?；谝陨犀F(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處 罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè) 公司很被動。然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以 當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進 行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對其 他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)

3、加強對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo) 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定和前期物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理服務(wù)合同、住宅使用公約或業(yè)主公約的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制訂住宅裝修須知，配備相關(guān)的專 業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。指導(dǎo)物業(yè)管理公司將住宅裝修須知在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把住宅裝修須知送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。2、加強住宅裝修前的管理要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知條例中規(guī)定 的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的

4、 部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設(shè)施等注意事項。業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住 宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入 證等手續(xù)。要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住 宅裝修禁止行為的提出整改意見。為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂 住宅裝修管理協(xié)議。3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間

5、18:00 時至次日上午 8:00 時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違 規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理 部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。4、加強知法、守法和履約意識物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守條例等相關(guān)規(guī)定、遵守住

6、宅使用 公約或業(yè)主公約的約定。物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)督促其履行協(xié)議。在住宅 裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損 壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進行修賠。物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)協(xié)議的約定，直接向人民 法院提起民事訴訟。在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的， 房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)上海市商品房出售合同、住宅使用公約的 約定，直接向人民法院提起民事訴訟。（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主 或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違 法行為進行勸阻、制止并督促其整改。對業(yè)主或使用人違反業(yè)主公約勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強對違法裝修的行政執(zhí)法區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)條例和規(guī)定的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反條例和規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等