物業(yè)管理工程維修服務手冊

1、工程維修服務手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設備、設施。1.3.2 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。13.3從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投、匕“訴” 。1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸

2、取教訓，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。2工程部主任崗位職責1.1 任職資格1.1.

3、1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證1.1.2 熟練掌握電工基本原理。1.1.3 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設備的基本原理。能夠對下屬進行技術指導。2.1.4基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。1.2 工作內(nèi)容1.2.1 全面管理工程部事務。1.2.2 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)設備設施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。1.2.3 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設備事故原因，制訂預防措施。1.2.4 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。1.2.5 根據(jù)設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。1.2.6 檢查

4、交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術性檢查。1.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。1.2.8 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。1.2.9 負責有關工程技術標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。3. 工程部副主任崗位職責3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.2 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設備、設施管理工

5、作。3.2.2 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓。3.2.3 負責設備、設施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證4.1.2 熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4.2.2 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關設備設施的維保工作，負責水電及其

6、它。4.2.3 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設備保持良好運行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證 。5.1.2 中級以上技術等級。5.1.3 有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。5.2 工作內(nèi)容5.2.1 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。5.2.2 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。5.2.3 所有設備運行期間須24

7、 小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。5.2.4 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。5.2.7 保持設備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房 , 設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位

8、。6工程部弱電維修工崗位職責6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證 。6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗。6.1.3 有中級以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容6.2.1 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.2 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.3 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。6.2.4 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的：規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍適用各管理處工程部值班人員 .8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值

9、班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。8.3.3 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。8.3.4 認真填寫好各“機電設備運行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相關記錄。8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。8.3.6 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等

10、。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設備的運行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 ,等接班人員確認。8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2正在進行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故處理。

11、8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。8.7 附表：8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO FM-RW301日期值班時段值班人值 班 內(nèi) 容處理結果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9.工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他

12、各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領（借） 用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領（借）用鑰匙登記表并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫鑰匙丟失 /損壞申請表，工程主任查實后填表補回。9.3.6 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計表9.4 附表：9.4.1 領（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失/損壞申報表9.4.3 鑰匙月庫存統(tǒng)計表領（借）用鑰匙登記表NO FM-RW304日期設備鑰匙名稱數(shù)量借/領匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報

13、單NO FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO FM-RW306廳P內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚簩徍?二、工程維修管理規(guī)定1 .維修服務承諾1.1 目的：維修管理人員服務于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。1.2 服務承諾1.2.1 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。1.2.4 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無

14、法完成的必須向業(yè)主解釋清楚，做到維修及時率達到99犯上，維修合格率達到95%以上。1.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。1.2.7 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2 . 工程部日常工作管理規(guī)定2.2 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務。2.3 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.4 內(nèi)容：2.3.1 按時上下班，上午11： 30分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2.3.2 上班時間內(nèi)無

15、具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。2.3.3 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時處理維修申請單，不得積壓。上午 11： 10和下午 17： 10 以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的

16、工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8 服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務水平。2.3.9 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。2.3.10 團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見工程部抽查表

17、。2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等），將當天工作安排下去。2.3.13 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。2.3.14 各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回來交單時應注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見， 以備查單考核，具體見維修單。2.3.15 關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。2.3.16 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.17 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重

18、，緩急來隨機處理。2.4 附表2.4.1 工程部抽查表工程部抽查表月 日NO: FMRW310位置內(nèi)容抽查質(zhì) 量結果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3 .零星工程申報與施工管理規(guī)定3.3 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。3.4 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員

19、現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。3.5 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。3.6 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。3.7 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。3.8 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。3.9 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴

20、格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.10 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經(jīng)理審批。4 . 客戶報修服務管理規(guī)定4.3 目的規(guī)范住戶報修服務規(guī)程, 增加客戶維修滿意率, 完善內(nèi)部維修管理。4.4 適用范圍適用各管理處客戶報修處理工作。4.5 內(nèi)容4.5.1 工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。4.5.2 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間 10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。4.5.3 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。4.5.4 維修人員到達現(xiàn)場后

21、，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。4.5.5 上門維修整個過程應注意文明禮貌, 現(xiàn)場清潔衛(wèi)生, 移動室內(nèi)設施須有業(yè)主同意, 損壞東西要致歉并按價賠償。4.5.6 維修工作完成后，維修人員應清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按維修項目收費標準 ，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽 名認可。4.5.7 維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據(jù)。4.5.8 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫工程部有償服務登記表 ，并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。4.6 工程

22、部報修處理程序（見下頁程序圖）4.7 附表4.7.1 維修單4.7.2 有償服務收費標準（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.7.3 工程部有償服務登記表4.7.4 零修及時率統(tǒng)計表維修單日期： 年 月日NO: FM-RW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維 修 內(nèi) 容維 修 情 況維修負責人接單時間完成時間業(yè)主息見簽名：日期：備注工程部報修處理程序零修及時率統(tǒng)計表NO FM-RW3144f 內(nèi)容i月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項 目報修總數(shù)維修及時的單據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計人維修及時的單據(jù)數(shù)注：零修及時率=實際零修項目

23、報修總數(shù)X100零修合格率=維修合格的單據(jù)數(shù)X100%實施維修的單據(jù)數(shù)5.公共維修5.1 目的規(guī)范公共維修程序，確保公共設施良好。5.2適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內(nèi)容5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。5.3.2 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設計，并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。5.3.4 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。5.3.5 維修結束后要檢查試用，

24、恢復現(xiàn)場。5.3.6 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。5.3.7 一定時間內(nèi)復查。5.4 附表5.4.1 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO FM-RW315廳P時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6.機電設備設施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。6.2 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。6.3 內(nèi)容6.3.1 機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應詳細準確。6.3.2 機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。6.3.3 機電設備設施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報機電

25、設備設施維修報批表，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認后對機電設備設施進行試運行，24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表6.4.1 設備情況登記表6.6.2機電設備設施維修報批表設備情況登記表類別NO FM-RW316廳P設備名稱型號規(guī)格設備編號安裝位置數(shù)量功率備注機電設備設施維修報批表NQ FM-RW318時間地點維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時間

26、、人工、材料等）工程部主任：管理處經(jīng)理：7 .工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機電設備設施使用條件，延長設備設施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設備設施房。7.3 內(nèi)容7.3.1 保持設備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結碳等。7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4 機房內(nèi)應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設施完好。7.3.5 確保輔助設備運行良好，保持適當環(huán)境溫度。8 .房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維

27、修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括：8.3.1 房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道） ，電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本

28、體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8.7 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。8.8 中修以上維修工

29、程，管理處應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后15 日內(nèi)做出答復，急修工程應在7 日內(nèi)做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每 3個月公布一次，并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1 房屋完好率統(tǒng)計表8.11.2 房屋設施零星小修記錄表8.11.3 房屋設施維修養(yǎng)護記錄表8.11.4

30、 房屋設施維修養(yǎng)護計劃表8.11.5 房屋中(大)修工程計劃表8.11.6 房屋本體維修基金使用情況匯報表8.11.7 房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統(tǒng)計表NO FM-RW319統(tǒng)計時間(月)123456789101112總建筑面積(m2)基本完好房回枳(nf)一般損壞房面積(nf)嚴重損壞房回枳(nf)危險房囿枳(m2)房屋完好率（%統(tǒng)計結果統(tǒng)計人簽名注：房屋完好率：元好房屋回積+36本元好回積=x %總建筑面積制表：審核：批準：房屋設施零星小修記錄表月 日NO: FMRW320年/月/目用戶名稱 （樓號）養(yǎng)護內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護單位（人）確認擬制：核準：房屋設施維修養(yǎng)護記錄表N

31、O FM-RW321維保時間維保項目維保情況維保人備注制表：審核：批準：房屋設施維修養(yǎng)護計劃表NO FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停布場設施制表：審核：批準：房屋中（大）修工程計劃表NO FM-RW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預算等）工程主任意見：相關部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO FM-RW324類別數(shù)目備注收取基金總面積(Itf)基金收取額度（元/ m2）本月應收（元）本月支出（元）本月使用率（為本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以

32、上維修單數(shù)（單）上次結余總數(shù)（元）本次結余總數(shù)（元）說明：制表：審核：批準：房屋本體維修基金臺帳NO: FMRW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表：審核：批準:三、工程部機電設備操作管理規(guī)定1 .配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設備設施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規(guī)定1)配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制度。2 )配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護。3 )嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。4 )當高壓電源突

33、然停電時(非本配電房故障時)應立即拉開失電線低壓配電柜總開關，啟動應急發(fā)電機確保應急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應記錄。1.3.2 停電的操作步驟1) 接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票 。2) 明確操作內(nèi)容，核對要停電的設備。3) 按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。4) 停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作步驟1) 接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票 。2) 明確操作內(nèi)容，核對要送電的設備。3) 拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。4) 在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護1) 運行人員應隔 2 小時巡查一

34、次配電房，并填寫配電房運行巡查記錄表。2) 變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。3) 電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等。4) 各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。5) 巡查內(nèi)容應詳細記錄在配電設備運行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1)運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障(如跳閘、停電)運行人員應迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應自行處理，以免事故擴大，處理程序見停電應急處理規(guī)程及停電應急處理人員安排表 。2) 處理事故或故障時， 應設法保證配電房自用電源及重

35、要設備的電源， 并將處理過程及故障詳細記錄在 配電房故障記錄 中。1.4 配電房管理規(guī)定1.4.1 保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。1.4.2 配電房設立專門崗位責任人。1.4.3 進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓，并有上崗證，嚴禁無關人員進入配電房。1.4.4 保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。1.4.5 配電房應張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應明了配電負荷分配情況，及時調(diào)控。1.4.6 配電房內(nèi)應有相應保護措施和相關警示說明或標志，應配備安全保護用具。1.4.7 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。1.5 附表 :1.5.1 操作票1.5.2

36、配電房運行巡查記錄1.5.3 配電設備運行記錄1.5.4 低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表1.5.5 配電房檢查保養(yǎng)記錄表1.5.6配電房故障記錄操 作 票NO FM-RW326年 月 日 開始 時 分 結束 時 分記號打勾操作順序操作內(nèi)容操作時間123456789101112131415配電房運行巡查記錄月 日NO: FMRW3277句 ETOx1: 003: 005: 007: 009: 0011:0013:0015:0017:0019 0021:0023:00問題記錄簽名12345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人

37、員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告配電設備運行記錄NO:FMRW328時間電流（KA）電壓（V ）變壓器溫度（C）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvwabc9 001#值班人：2#11: 001#2#13:001#值班人：2#15:001#2#17:001#值班人：2#19:001#2#21:001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表年 月 日NOFMRW329在舁 廳P保養(yǎng)項目保養(yǎng)完成情況備注1室內(nèi)清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內(nèi)照明4室內(nèi)消防設備5接點緊固6主回路電器件7母排導線8絕緣情況910接地11同儀表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時更 換元件名 稱及規(guī)格檢定結論：備注：責任人：保養(yǎng)人：審核:配電房檢查保養(yǎng)計劃表NO FMRW330在舁 廳P檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點完好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點2次/月4批示燈