勾地八種模式

1、勾地八種模式 勾地的八種模式 村企合作，提前介入 開 發(fā) 商 提 前 2-3 年 介 入 ， 與 村 民 委 托 代 表 人 洽 談 溝 通 。 委 托 方 以 土 地 作 價(jià)入 股 ， 在 開 發(fā) 商 0 溢 價(jià) 競(jìng) 得 地 塊 后 將 土 地 出 讓 金 返 還 。 案例 惠州 gjb2021-24 西區(qū)荷茶地段 碧桂園 2021 年已開始跟進(jìn)，gjb2021-26 西區(qū)荷茶地段 深圳一開發(fā)商已跟進(jìn) 3 年，出讓文件要求：（1）競(jìng)得人在競(jìng)買成功后與委托方共同成立項(xiàng)目公司開發(fā)土地， 委托方以土地作價(jià)占 21% 股權(quán)，競(jìng)得人出資開發(fā)建設(shè)占 79%股權(quán)。委托方參與項(xiàng)目管理，委托方確定設(shè)計(jì)方案，同

2、時(shí)委托方所分物業(yè)具有優(yōu)先選擇權(quán)，具體位置可任意挑選（包括商業(yè)和住宅）。（2） 雙方分成物業(yè)方式以整個(gè)項(xiàng)目可計(jì)入容積率 9 21:79 的比例分成，即委托方分得整個(gè)項(xiàng)目 21%的物業(yè)，競(jìng)得人分得整個(gè)項(xiàng)目的 79%物業(yè)。（3）委托方及競(jìng)得人雙方按照住宅 6000 元/、商鋪 10000 元/的價(jià)格對(duì)物業(yè)進(jìn)行網(wǎng)簽備案， 委托方分得物業(yè)可委托競(jìng)得人代為銷售。若自委托銷售之日起 6 個(gè)月內(nèi)委托方分得物業(yè)未能銷售完畢的， 經(jīng)雙方同意可將物業(yè)反售給競(jìng)得人，競(jìng)得人按照住宅 7000 元/、商鋪12021 元/的固定價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。 提高競(jìng)買門檻，設(shè)置特殊條件 為 勾 地 企 業(yè) 特 點(diǎn) 量 身 打 造 競(jìng) 買

3、資 格 要 求 ， 如 世 界 500 強(qiáng) 企 業(yè) 等 。 案例 1、 陽江市江城區(qū) 12 宗地為 綠地勾地項(xiàng)目，要求：競(jìng)買人須為界 世界 500 強(qiáng)企業(yè)或其全資子公司（以 2021 年美國(guó)財(cái)富雜志公布的企業(yè).為準(zhǔn)）；競(jìng)買人在國(guó)內(nèi)有已建成的建筑高度不低于 140 米的超高層辦公樓的成功經(jīng)驗(yàn)；競(jìng)買人須全資持有商業(yè)管理公司，同時(shí)擁有自主開發(fā)購(gòu)物中心品牌（商標(biāo)），且國(guó)內(nèi)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心不少于 1 個(gè)；競(jìng)買人自主開發(fā)自營(yíng)酒店品牌（商標(biāo)）在國(guó)內(nèi)已開業(yè)的四星級(jí)（以上酒店不少于 1 家）。 2、 溧陽市燕山公園地塊為 .創(chuàng)澤發(fā)展有限公司勾地，要求：土地競(jìng)買人（含其集團(tuán)母公司旗下的控股子公司）須在國(guó)內(nèi)至少

4、已開發(fā)或運(yùn)營(yíng) 10 個(gè)以上、整體運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積累計(jì)超過 100 萬平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目（不含辦公、酒店），并須提供不少于 5 個(gè)且單個(gè)商業(yè)建筑面積不少于 10 萬平方米的商業(yè)綜合體（不含辦公、酒店）不動(dòng)產(chǎn)登記證明材料。同時(shí)，土地競(jìng)買人（含其集團(tuán)母公司旗下的控股子公司）須在國(guó)內(nèi)至少已開發(fā)或運(yùn)營(yíng) 1 個(gè)一線品牌五星級(jí)酒店項(xiàng)目，須提供不動(dòng)產(chǎn)登記證明材料及相關(guān)五星級(jí)酒店品牌管理協(xié)議。 3、 蘇州太倉(cāng)度假村組團(tuán)地塊為恒大童世界用地，要求地塊競(jìng)買人或其控股股東需為世界 500 強(qiáng)企業(yè)（以財(cái)富雜志公布的 2021 年榜單為準(zhǔn)），且注冊(cè)資本金（實(shí)繳資本）不低于 200 億元人民幣。 切分出讓、商住捆綁 將

5、一個(gè)地塊切分為多幅出讓，有時(shí)候?qū)⑸虡I(yè)地塊與住宅地塊捆綁出讓。 案例 1、 鹽城市東臺(tái)市開發(fā)區(qū)一宗地塊，分為 8 地塊進(jìn)行出讓，經(jīng)咨詢政府，該地塊被當(dāng)?shù)仄髽I(yè)勾地，通過 分割成多宗地塊暗示此地塊為非正常出讓。 2、 嘉興市海鹽縣武原街道 15 地塊，一共有 7 塊住宅用地以及 8 塊商業(yè)用地， 每一塊住宅用地都需要與不相鄰的商業(yè)用地為整體出讓的地塊，申請(qǐng)人須同時(shí)申請(qǐng)購(gòu)買，不接受單宗地報(bào)價(jià)，競(jìng)買人須同時(shí)統(tǒng)一報(bào)價(jià)、同時(shí)競(jìng)得。經(jīng)咨詢政府部門，政府也表明此批地塊為 山水六旗的度假區(qū)項(xiàng)目，不建議參拍。 產(chǎn)業(yè)、人才、品牌引進(jìn) 根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)規(guī)劃，要求開發(fā)商引進(jìn)指定產(chǎn)業(yè)、人才或品牌、具有指定資質(zhì)，該類競(jìng)買一般要

6、求提供由政府機(jī)構(gòu)出具資格審查的相關(guān)證明。 特殊建設(shè)要求 要求對(duì)地塊進(jìn)行指定的開發(fā)建設(shè)，如建設(shè)為城市綜合體、商業(yè)中心、大型酒店、度假區(qū)等，該類出讓一般要求開發(fā)商簽訂開發(fā)協(xié)議，同時(shí)是多塊地批量進(jìn)行掛牌。 案例 1、 徐州市賈汪區(qū) 2021-300 泰和路北側(cè)，鴻福路南側(cè)，鳳鳴路西側(cè)、2021-301 泰和路北側(cè)，鴻福路南側(cè)，鳳鳴路西側(cè)兩地塊為融創(chuàng)勾地，出讓文件要求：競(jìng)得人前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需與當(dāng)?shù)卣浞譁贤ǎ?按照健康旅游概念規(guī)劃、建設(shè)。經(jīng)咨詢國(guó)土局，政府表示融創(chuàng)已勾地，不建議我司參與，如參加需提前到當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通。2、 嘉興市海鹽縣武原街道地塊：競(jìng)得土地后競(jìng)得人須持成交確認(rèn)書 與海鹽縣城市開發(fā)

7、建設(shè)辦公室簽訂浙江省海鹽濱海國(guó)際度假區(qū)投資履約監(jiān)管協(xié)議后才能和海鹽縣國(guó)土局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。3、 金華東陽市橫店鎮(zhèn)在 2021 年 9 月 7 日一次性出讓多個(gè)地塊，有樓面價(jià)低且建筑面積大的特點(diǎn)。 與國(guó)土局溝通時(shí)，國(guó)土局明確表示此地塊為橫店集團(tuán)簽約項(xiàng)目，出讓只是移交使用權(quán)的手續(xù)，不建議參拍。 政府融資地塊 多出現(xiàn)在江浙，出讓公告中無特殊要求，但多地塊批量進(jìn)行掛牌，與政府溝通時(shí)會(huì)明確回復(fù)為融資地塊，不建議參拍。 案例 1、 諸暨 2021 年 12 月 7 日出讓的多個(gè)地塊，均為政府融資地塊，出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進(jìn)行溝通， 政府會(huì)明確回復(fù)是否為融資地塊，并且明確此地

8、塊出讓為省國(guó)土局指標(biāo)要求，地塊開發(fā)條件不成熟，競(jìng)買人競(jìng)得將無法進(jìn)行開發(fā)，不建議參拍。2、 常州較為特殊，出讓地塊經(jīng)常有政府融資地塊，出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進(jìn)行溝通， 政府會(huì)明確回復(fù)是否為融資地塊。 舊改、城改項(xiàng)目 涉及到拆遷、補(bǔ)償和一級(jí)整理問題，通常需要企業(yè)提前介入，并由競(jìng)得地塊的企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 案例 1、 舊改：廊坊市 2021-104 霸州市大何莊村，泰安路西側(cè)地塊為.項(xiàng)目， 需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府開具企業(yè)推薦函，政府表示已經(jīng)有企業(yè)報(bào)名（一家）。廊坊市的舊改政策：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的委員會(huì)發(fā)起，向政府提交申請(qǐng)村莊改造，政府同意后，在政府的企業(yè)備案庫(kù)里的企業(yè)可以與鄉(xiāng)鎮(zhèn)接洽、談判，當(dāng)?shù)貕K在政府網(wǎng)站

9、上進(jìn)行出讓的時(shí)候，企業(yè)已經(jīng)完成了拆遷和補(bǔ)償工作。此類土地出讓在競(jìng)買時(shí)需要當(dāng)?shù)氐墓芪瘯?huì)出具企業(yè)推薦函，才可以參加競(jìng)買。 如果前期介入的企業(yè)有意繼續(xù)開發(fā)，此地塊就定向出讓給該企業(yè)；如果前期介入的企業(yè)無意繼續(xù)開發(fā)，則正常進(jìn)入市場(chǎng)，但出讓成交后的競(jìng)得人須補(bǔ)償前期介入的企業(yè)。2、 京津冀地區(qū)城改：主要是舊廠房或者較破舊的城區(qū)改造，此類項(xiàng)目不涉及拆遷和補(bǔ)償，但是由于土地要達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，政府都會(huì)委托企業(yè)進(jìn)行前期土地平整工作。因而此類地塊在出讓之前，本地的企業(yè)會(huì)先得到訊息，會(huì)先行與政府部門溝通意向。比較偏遠(yuǎn)的縣會(huì) 采用招標(biāo)出讓，此種情形參拍之路已被堵死， 在與政府溝通時(shí)就直接說不要參與；而對(duì)于那些 以拍賣和掛

10、牌方式出讓的，則沒有明確的表明拒絕參與的意思，只是說本地塊已有人報(bào)名，對(duì)外公開， 但地塊競(jìng)得之后需要支付前期負(fù)責(zé)土地平整的企業(yè)相關(guān)費(fèi)用。 政府主導(dǎo)，解決特殊問題 如解決房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題、補(bǔ)全手續(xù)、政府用于拆遷安置等，此類地塊不流入市場(chǎng)。 案例 1、 解決土地收儲(chǔ)或房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題：保定市 2021-33 滿城鎮(zhèn)城東村東側(cè)地塊， 政府明確表示全權(quán)交由拍賣行處理，拍賣行明確表示以上地塊均為政府拆違、補(bǔ)辦手續(xù)的收尾項(xiàng)目，前期已有開發(fā)商介入完成居民賠償。保定高碑店市白溝新城，因?yàn)閰^(qū)位原因（距離雄安新區(qū)管委會(huì) 20km）目前正著力解決房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題，并在其中摻雜一些新的出讓地塊，但是 土地相關(guān)信

11、息不公開，土地出讓的結(jié)果大都是本 地的國(guó)企控股企業(yè)所得。2、 已出讓地塊補(bǔ)全手續(xù)：保定市建設(shè)街東側(cè)三宗地塊的出讓文件中要求宗地范圍內(nèi)的空中電力線、通訊線和地下管線、管網(wǎng)、人防等附著物均由競(jìng)得人依法遷移(拆遷)和補(bǔ)償，出讓人不負(fù)責(zé)出讓地塊的清理和整理；掛牌出讓成交價(jià)款中不含耕地開墾費(fèi)、契稅、耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，需競(jìng)得人另行交納；40 號(hào)宗地需承擔(dān)人民醫(yī)院二期建設(shè)項(xiàng)目安置用房，37 號(hào)宗地須回遷安置并交納回遷安置住房履約保證金。電話溝通時(shí)， 國(guó)土局明確表示最近掛牌出讓的土地大都涉及到拆遷或已開發(fā)，掛牌是為了補(bǔ)充缺失的手續(xù)，凈地出讓的地塊大約在明年 " 五一 ' 之后會(huì)放出。3、 用于拆遷安置