常州房地產(chǎn)市場年報

1、2013年常州房地產(chǎn)市場年報2014.1.102013年年度漢語第一熱字年初國五重三限，中央調(diào)控決心顯。年初國五重三限，中央調(diào)控決心顯。地方國五緊相隨，各有側(cè)重效果淺。地方國五緊相隨，各有側(cè)重效果淺。調(diào)控政策再升級，七折利率再難現(xiàn)。調(diào)控政策再升級，七折利率再難現(xiàn)。年末三中全會后，房產(chǎn)政策方向變。年末三中全會后，房產(chǎn)政策方向變。房房叔叔廣廣廈廈千千萬萬間間百百姓姓一一房房已已開開顏顏以房養(yǎng)老以房養(yǎng)老報告脈絡(luò)一、宏觀篇二、土地市場篇三、商品房市場篇四、營銷推廣篇五、預(yù)測篇一、宏觀篇“國五條”空轉(zhuǎn)，年底調(diào)控升級、信貸收緊 今年以來各地土地市場持續(xù)活躍，地價上漲，地王頻現(xiàn)。2013年全國出現(xiàn)總價及單價

2、地王67個，地王大戰(zhàn)席卷全國，總價及單價不斷被刷新，尤其是一線城市受追捧； 全國房價連漲18個月，全國69個城市房價上漲， 京滬穗深累計漲幅均在28%以上； 政策調(diào)控風(fēng)險加大，一二線城市調(diào)控再升級，三四線城市儼然成為調(diào)控“無人區(qū)”，只是常州樓市調(diào)控仍差強人意。一線城市越調(diào)越火，三四線不調(diào)熄火宏觀政策十八屆三中全會市場化財稅改革土地改革推進城鄉(xiāng)一體化建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場一攬子財稅改革工程本屆三中全會強調(diào)“市場決定性”，預(yù)計未來樓市政策將逐步擺脫一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機制的建立。然而在長效機制成熟前，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。城鎮(zhèn)化樓市調(diào)控逐步去行政去行政化為

3、必然趨勢，但短期內(nèi)行政化措施難全面放寬房地產(chǎn)財稅改革任重而道遠目前房產(chǎn)稅成效甚微，試點擴圍提上日程，但將主要集中在一二線城市，短期來看，對市場影響有限。長期目標(biāo)：打破土地二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)。長遠影響：增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。短期影響：小產(chǎn)權(quán)房不能“轉(zhuǎn)正”，土改政策也需要一個立法和實施過程，短期內(nèi)對房價不會產(chǎn)生較大影響。土地制度改革試點大規(guī)模開啟將為新型城鎮(zhèn)化奠定基礎(chǔ)；而推進戶籍改革及各類資源的均衡才能實現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。十八屆三中全會房地產(chǎn)市場化，制度調(diào)控長效化是方向宏觀政策2013年常州城建大事記1、常州軌道交通建設(shè)規(guī)劃獲批，未來將形成“地上地下”互補交通網(wǎng)2、八屆中國花

4、卉博覽會成功舉辦，帶動西太湖花博會展區(qū)及周邊區(qū)域成交建設(shè)與發(fā)展3、常州龍城大道隧道通車，快速路閉合成環(huán)形4、花園街將與晉陵路對接，為武進到市中心的第3條主干道，成為推進“常武一體化”的關(guān)鍵走廊。地鐵，高架，市政道路，立體化交通助推跨區(qū)購房城市建設(shè)二、土地市場篇2013年，全國土地市場異?；鸨?，地王頻出，據(jù)不完全統(tǒng)計，300個城市土地出讓金總額為31304.5億元，同比增長50%，單價、總價地王67個；作為準二線城市的常州則異常冷清，土地供應(yīng)、成交雙雙下滑，2013年總出讓金247億元，同比下滑26%，全年成交土地138宗，其中溢價成交僅7宗，流標(biāo)14宗；常州房地產(chǎn)市場存量多、待開發(fā)量大，房價難

5、上漲，整體投資環(huán)境不容樂觀，而地價居高不下，多數(shù)開發(fā)商望而卻步，政府背景房企托底現(xiàn)象頻頻（2012、2013年連續(xù)2年，均占總成交量40%左右）。萬萬元/畝常州土地市場供需兩不旺，市場偏冷2009-2013年常州經(jīng)營性用地供需走勢74674592649581777784343971871120625628331237502004006008001000200920102011201220130100200300400出讓面積（萬）成交面積（萬）每畝均價（萬元/畝）供需分析2009-2013年常州居住類用地成交走勢36246924821415613461976180317811916010020

6、03004005002009201020112012201305001000150020002500成交金額(億元)樓面價（元/）價格分析與一線城市表現(xiàn)相左，土地出讓金連續(xù)三年下滑，今年僅156億元，創(chuàng)歷史新低2013年，常州市居住類用地成交金額僅156億元，同比下滑27%，創(chuàng)歷史新低；樓板價持續(xù)性上漲，2013年常州居住類用地樓板價1976元/，同比上漲10%；2013年對全國土地市場來說，又是一個火熱的“豐收年”。當(dāng)年全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元，同比增加50%。全國前50強房企通過招拍掛新增地塊建筑面積達1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同

7、比增長57%。近年來，隨著城市化進程的加快，商業(yè)配套需求急劇升溫，在此背景下，常州商業(yè)地塊出讓明顯增多，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般迅速崛起，據(jù)不完全統(tǒng)計，常州共有42個shopping mall，其中已開業(yè)22個；在嚴厲的樓市調(diào)控背景下，綠地、萬科、遠洋、龍湖以及本土新城等以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)巨頭，都成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對其而言，通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，迎合地方政府需要，參加城市建設(shè)和商圈開發(fā)，也可以收到曲線拿地的效果。商業(yè)超前性大幅度供應(yīng)，發(fā)展前景堪憂結(jié)構(gòu)分析5537918556114768576（68%）50217458（64%）207（29%）47301（69%）100（

8、23%）380%20%40%60%80%100%200920102011201220132009-2013年各類型土地成交比重示意圖（單位：萬）居住類純商業(yè)其他存量分析區(qū)域宗數(shù)占地面積（萬）最大總建面積（萬）城東846.18121.26城南818.9952.27城西22128.69388.29城北416.9440.35城中000新北區(qū)34150.37379.68武進西太湖21147.18341.35武進中心區(qū)1659.53169.33武進鄉(xiāng)鎮(zhèn)1789.50218.63總計130657.381711.16截止2013.12.31，市區(qū)待入市居住類用地情況一覽表市區(qū)未入市居住類用地示意圖城東6%城

9、南6%城西17%新北區(qū)27%武進西太湖16%武進中心區(qū)12%武進鄉(xiāng)鎮(zhèn)13%城中0%城北3%武進41%中心城區(qū)32%新北區(qū)27%存量高企，市區(qū)尚有657萬土地待入市，總建面超1700萬，去化壓力巨大去庫存是現(xiàn)今常州房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)，因此，2014年政府有意減少土地供應(yīng)，據(jù)悉，市區(qū)計劃供地3000畝（新北區(qū)800畝，武進區(qū)1200畝，中心城區(qū)1000畝）；由于目前存量高企，土地供應(yīng)的減少、地價的攀升，短期內(nèi)不會推動房價的大幅上漲。2013年，萬科來了，中海再拿兩地，7家千億房企僅碧桂園尚未布局常州新城龍江路西側(cè)龍城大道北側(cè)地塊（13.11）51966/251/1257/商住地塊名稱/出讓年月/

10、占地面積（）/每畝均價（萬元/畝）/樓面價（元/）新城儲運公司地塊（13.1）45420/655/2455/商住中海大容紡織地塊（13.2）158300/405/2026/商住嘉宏懷德中路南側(cè)、車廠路西側(cè)地塊（13.3）39700/443/2217/商住路勁西林職中地塊（13.5）94510/251/1507/商住路勁清潭西路北側(cè)、車廠路西側(cè)地塊（13.12）88550/410/2462/商住萬科湖塘鎮(zhèn)滆湖中路南側(cè)長溝河西側(cè)地塊（13.6）93847/360/2160/商住中海三井街道泰山路東側(cè)龍城大道北側(cè)地塊（13.8）81365/526/3119/商住黑牡丹三井街道興業(yè)路北側(cè)、泰山路東側(cè)地

11、塊（13.8）51943/390/2341/商住菲律賓sm集團遼河路北側(cè)、藻江河?xùn)|側(cè)地塊（13.10）191612/134/670/商住重點地塊區(qū)位圖已 入 市公司土地儲備量（萬）2013年新增土地儲備量（萬）已入市地塊未入市地塊合計1星河300030002新城（本土）19559254343路勁9646142464綠地115011505華潤112011206融創(chuàng)綠城9709707常發(fā)（本土）9509508中海65.620.686.2289九龍倉622486010世茂82082011龍湖70070012雅居樂62062013招商局51051014榮盛43.6043.6015金地36036016萬

12、科023232317保利20.6020.6018景瑞18.4018.4019萬達14.3014.3020和記黃埔11.6011.6021深業(yè)10.8010.8022恒大11010.5023佳兆業(yè)8080合計1576.9172.61749171土地儲備星河第一，新城次之，路勁142萬位居第三品企土地儲備未來兩年，受政府惜地政策及需求量的影響，常州土地供應(yīng)將大幅減少；受商品房市場影響，土地市場需求相對萎縮，拿地?zé)崆椴桓?；政府力挺地價，但開發(fā)商常州拿地?zé)崆椴桓?，?dǎo)致土地市場短期冷清，長期需找一種更為適合的量價新平衡點；房企在常州布局發(fā)生變化，主要表現(xiàn)為：大型一線房企更加謹慎，中小型房企外地拓展.。土

13、地市場小結(jié)三、商品房市場篇類別新增量（萬）成交量（萬）成交均價（元/）20132012同比20132012同比20132012同比商品房1024.56869.02+17.90%690.77649.85+6.30%71907084+1.50%商品住宅792.42678.79+16.74%594.45554.59+7.19%70656771+4.34%毛坯住宅703.49569.17+23.60%519.79499.03+4.16%64676215+4.05%精裝公寓49.3342.4+16.34%51.9232.16+61.44%1029210646-3.33%別墅39.667.22-41.09

14、%22.7423.4-2.82%1335613303+0.40%辦公46.758.73-20.48%22.7922.71+0.35%73657068+4.20%商業(yè)96.6677.98+23.95%44.5249.09-9.31%1166212564-7.18%備注：商品房=商品住宅+商業(yè)+辦公+其他（未列出）；商品住宅=毛坯住宅+精裝公寓+別墅數(shù)據(jù)表現(xiàn)2013年總體成交“量價齊升”，別墅、商業(yè)表現(xiàn)不佳排名項目名稱區(qū)域產(chǎn)品成交金額（萬元）市場占有率套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）熱銷原因分析1世茂香檳湖新北毛坯住宅84370 3%875119766.47045 高層降價，別墅憑借產(chǎn)品優(yōu)勢吸引原

15、山退房客戶購買別墅42956 6627088.1615858 2新城香溢瀾橋武進毛坯住宅69301 2.6%1102111944.76191 低價洋房32385 32740489.237998 別墅8172 237123.4311473 3龍湖香醍漫步城北毛坯住宅83588 2.2%903119070.47020 二期低價，三期新品性價比高別墅10383 297638.413593 4御城武進毛坯住宅78565 2.1%812114958.96834 高層降價、別墅現(xiàn)房別墅10738 258772.8912240 5華潤國際社區(qū)城南毛坯住宅81743 2%1101124535.96564 電商

16、、低價精裝住宅2674 343472.197700 6星河國際花園武進毛坯住宅65019 1.9%59679043.218226 電商、推廣、首付分期，精裝公寓毛坯價精裝住宅11157 21913005.658579 別墅3800 52591.6814662 7綠城玉蘭廣場武進毛坯住宅76794 1.8%838105824.67257 電商、降價8新城香悅半島城西精裝住宅63989 1.8%68480817.317918 低價別墅12447 115395.1123071 9九龍倉國賓花園新北毛坯住宅51488 1.78%59672920.667061 高層低價洋房降價洋房23652 10825

17、196.979387 10新城香溢紫郡城東毛坯住宅55536 1.68%96493759.965923 降價精裝住宅15191 20720938.447255 銷售排名住宅前十價格、品質(zhì)缺一不可，前十項目均為品企、大盤備注：住宅實際銷售金額口徑，下同排名項目名稱區(qū)域成交金額（萬元）市場占有率套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）熱銷原因1新城香溢瀾橋武進101686 3.03%1429152433.946671 低價2世茂香檳湖新北84370 2.51%875119766.427045 降價3龍湖香醍漫步城北83588 2.49%903119070.437020 二期低價4華潤國際社區(qū)城南81743

18、 2.43%1101124535.96564 電商、低價5御城武進78565 2.34%812114958.926834 降價6綠城玉蘭廣場武進76794 2.28%838105824.577257 電商，降價7九龍倉國賓花園新北75140 2.24%70498117.637658 高層低價，洋房降價8星河國際花園武進65019 1.93%59679043.218226 電商、推廣、首付分期9陽光龍庭城北58811 1.75%78784566.56954 學(xué)區(qū)優(yōu)勢，三期低價10新城香溢紫郡城東55536 1.65%96493759.965923 低價銷售排名毛坯高層前十以價換量、電商助力項目銷

19、售排名項目名稱區(qū)域成交金額（萬元）市場占有率套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）熱銷原因1新城香悅半島城西63601 11.9%68580982.397854 以價換量2朗詩新北綠郡新北47056 8.81%31942921.7510963 科技住宅，平價銷售3恒大翡翠華庭武進44173 8.27%52256676.377794 低價4新城帝景武進36270 6.79%19229332.6612365 高端定位、平價銷售5新城金郡城南33405 6.25%15023216.7314388 優(yōu)惠促銷清盤6九洲緹香郡新北32402 6.06%42549337.526567 低價7景瑞望府城北31272

20、 5.85%241316469882 渠道拓展8新城首府城北27341 5.12%15420559.0613299 酒店公寓總投資回報率由76%提升至84%9凱悅中心城西24983 4.68%17522444.7711131 房源交付，清盤促銷10朗詩競園城南157932.96%10413382.9811801平價開盤銷售排名精裝前十品質(zhì)做保證，價格是王道排名項目名稱區(qū)域成交金額（萬元）市場占有率成交套數(shù)（套）成交面積（萬）成交均價（元/）熱銷原因1世茂香檳湖新北43256 14.24%6727528.4315713 品質(zhì)高2金橋美林湖新北41847 13.78%7832707.0612795

21、 降價3新城帝景武進22102 7.28%207161.130865 稀有類獨棟4星河丹堤武進18897 6.22%3316029.7211788 西太湖資源5龍湖原山新北15866 5.22%229038.4417554 call客，現(xiàn)房6新城香悅半島城西13112 4.32%125829.2722494 雙拼、類獨棟產(chǎn)品稀缺7龍湖香醍漫步城北11256 3.71%318313.7213539 call客，清盤8九龍倉鳳凰湖墅新北10862 3.58%269561.211360 性價比高9御城城中10738 3.54%258772.8912240 現(xiàn)房銷售，降價10常發(fā)御龍山武進9378 3

22、.09%258120.5811548 降價銷售排名別墅前十別墅整體表現(xiàn)不佳，龍湖2010年的輝煌不再排名項目名稱區(qū)域類別成交金額（萬元）成交均價（元/）成交面積（）套數(shù)熱銷原因1迪諾水鎮(zhèn)新北綜合體商業(yè)45661 16875 27058.94386環(huán)球恐龍城旅游資源公寓帶投資回報2富邦廣場城南綜合體商業(yè)25902 18765 13803.07598單、總價低，帶投資回報3亞泰財富中心武進辦公裙房商業(yè)17059 9377 18192.8175辦公交付帶動裙房商業(yè)去化4常州四季青服裝城武進綜合體商業(yè)15729 20983 7496.31256低單、總價，帶投資回報5星河國際武進社區(qū)底商13832 2

23、4905 5553.7362住宅交付帶動商業(yè)成交6武進萬達廣場武進綜合體商業(yè)11873 26360 4504.2949品牌影響力，自持大體量商業(yè)帶動金街銷售7龍湖香醍漫步城北社區(qū)底商10743 15127 7101.6149住宅交付帶動商業(yè)成交8萬都國際陶瓷城城東專業(yè)市場10189 13067 7797.33186專業(yè)市場自身投資價值9中天鳳凰電器城城西專業(yè)市場9591 9864 9723.5759專業(yè)市場自身投資價值10凌家塘農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場城西專業(yè)市場9074715812676.8464專業(yè)市場自身投資價值銷售排名商業(yè)前十低門檻、高投資價值、帶投資回報商業(yè)產(chǎn)品銷量相對較好排名項目名稱區(qū)域類

24、別成交金額（萬元）成交均價（元/）成交面積（）套數(shù)熱銷原因1星河瀾月灣武進精裝酒店公寓19163 13415 14284.89254西太湖資源三年后可以總價120%回購，投資前景好2豐臣國際廣場新北純辦公14390 10514 13686.44101地段好，現(xiàn)房3傳媒中心新北純辦公12937 11198 11552.4253地段好、降價4常州創(chuàng)意園新北產(chǎn)業(yè)辦公12677 6794 18659.7883產(chǎn)業(yè)辦公，政策扶持，現(xiàn)房銷售5武進萬達廣場武進soho公寓8258 7708 10713.88209低總價，投資價值高6世茂廣場新北soho公寓loft公寓7757 6622 11713.6426

25、6低總價，投資價值高7武進吾悅廣場武進soho公寓7148 7896 9052.3792低總價，投資價值高8富邦廣場城南soho辦公6212 7280 8532.92163低總價，投資價值高9寶龍城市廣場城西soho公寓5531 5404 10235.02244低價快銷10萊蒙城城西soho辦公523467697732.22159低價快銷銷售排名辦公前十純辦公及產(chǎn)業(yè)辦公領(lǐng)銜，低總價soho公寓仍為主導(dǎo)銷售排名企業(yè)前十外來品企瓜分常州市場，世茂、華潤、綠城憑借單項目沖入前十排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）市場占有率銷售面積（萬）熱銷項目1新城55.611.2%67.5新城香溢瀾橋、新城香溢紫郡、新城

26、香悅半島、新城帝景、新城春天里2龍湖20.14.0%25.5龍湖香醍漫步、龍譽城3星河173.4%19.3星河國際、星河丹堤、星河瀾月灣4世茂14.62.9%16.4世茂香檳湖、世茂廣場5綠地11.22.2%18.4綠地世紀城、綠地香頌6路勁10.82.2%15.2御城、路勁城7九龍倉102.0%13.4國賓花園、鳳凰湖花園8華潤8.41.7%12.8華潤國際社區(qū)9常發(fā)8.11.6%12.6常發(fā)香堤半島、常發(fā)豪郡、常發(fā)御龍山10綠城7.71.5%10.6綠城玉蘭廣場萬元/市區(qū)商品房供銷分析2013年常州樓市：供、銷、存均創(chuàng)新高央視說，常州是繼鄂爾多斯后的又一個“鬼城”；常州房管部門說，常州供銷

27、兩旺 ；2013年的常州樓市數(shù)據(jù)說，你們都沒錯；前兩年成交的土地在2013年集中入市，導(dǎo)致市區(qū)商品房供應(yīng)量井噴，全年新增1024.56萬，同比增加17.90%，在其帶動下，成交量上升，達690.77萬，同比增加6.30%；2013年市區(qū)商品房成交均價7190元/，同比上升1.50%；供過于求，存量再度增加，去化周期長達29個月，預(yù)計后市跑量仍將繼續(xù)。歷年市區(qū)商品房供需量價走勢0300600900120002000400060008000新增量611.77706.18611.59610.18681.8773.2869.021024.56成交量423.27528.49383.72866.3740.

28、71514.75649.85690.77成交均價42724549473751326672790670847190存量673.57851.261079.13823.01764.11022.551365.991665.0920062007200820092010201120122013存量去化周期29個月萬元/2013年市區(qū)各物業(yè)類型供需量價示意0200400600800030006000900012000新增量792.4296.6646.7成交量594.4544.5222.79成交均價7065116627365新增供需比1.33 2.17 2.05 商品住宅商業(yè)辦公2013年市區(qū)各物業(yè)類型存量示

29、意圖020040060080010000306090120存量908.61 370.85 141.73 存量去化周期18.3 100.0 74.6 商品住宅商業(yè)辦公萬月相比住宅，商業(yè)、辦公受調(diào)控政策影響較少，近兩年，常州商業(yè)綜合體項目遍地開花，目前已處于過飽和狀態(tài)；因商業(yè)體模式較為單一，特色不足，同質(zhì)化嚴重，加之實體經(jīng)濟疲軟，商業(yè)、辦公這種投資性質(zhì)的產(chǎn)品去化緩慢。物業(yè)特征實體經(jīng)濟疲軟，商業(yè)、辦公去化不佳，存量去化周期驚人市區(qū)住宅供銷分析常州房子“越賣越多”，存量驚人，房價難上行歷年市區(qū)商品住宅量價走勢圖0200400600800100002000400060008000新增量450.67502

30、.7469.07488.45529.43568.17678.79792.42成交量330.19404.7313.03696.4576.17402.75554.59594.45成交均價38774107414747156142735867717065存量390.36488.36644.4436.45389.71555.13750.39908.6120062007200820092010201120122013萬元/自2011年以來，受制于實體經(jīng)濟及宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場波動較大，以價換量表現(xiàn)較為明顯；2013年，常州商品住宅供應(yīng)、成交、存量均達歷史峰值；常州房價不高，價格漲幅4.3%，低于全省

31、6%的平均水平，存量雖高，但面臨崩盤的可能性較小。存量去化周期18個月市區(qū)住宅區(qū)域特征武進區(qū)以價換量明顯，新北區(qū)開發(fā)節(jié)奏相對較緩慢萬元/2013年各區(qū)域供需量價010020030040060006500700075008000新增量194.36321.27276.79成交量132.91225.17236.37成交均價702167257413新北武進中心城區(qū)萬月各區(qū)域住宅2013年底存量及去化周期01002003004000510152025存量256.73324.4327.48去化周期23.2 17.3 16.6 新北武進中心城區(qū)新北區(qū)受制于供貨量不足，樓盤打折促銷力度及廣度有限，成交較少，占

32、2成；武進區(qū)價格戰(zhàn)最激烈，受鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目大量成交以及部分項目打折促銷影響，價格低于整體均價340元/。武進區(qū)、中心城區(qū)存量去化周期相當(dāng)，新北區(qū)存量雖少，但因打折促銷力度及廣度較小，成交量相對較少，因此存量去化周期最長，達23個月。2010-2013年市區(qū)毛坯住宅供需量價走勢020040060080002000400060008000新增量470.98443.44569.17703.49成交量524.59330.69499.03519.79成交均價5488622362156467存量326.88 425.63 566.83 732.62 2010201120122013供應(yīng)促進成交，只買新的，不買剩

33、的，存量房去化堪憂，降價甩賣成可能毛坯住宅供需分析萬元/存量去化周期17個月2012年底至今，新增供應(yīng)房源成交約300萬，占58%40-7070-9090-120120-144144-160160-180180市場急需“整型”成交結(jié)構(gòu)無明顯變化，剛需、首改主導(dǎo)，70-144是主流，180以上大平層去化愈發(fā)艱難毛坯住宅成交結(jié)構(gòu)分析5000元/5000-60006000-70007000-80008000-1000010000元/40萬元40-6060-8080-100100-120120萬元5000元/5000-60006000-70007000-80008000-1000010000元/40萬

34、元40-6060-8080-100100-120120萬元單價7000元/，總價80萬是道砍，但2013年總體表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)毛坯住宅成交價格分析毛坯住宅成交價格分析單價超過8000元/ ，面積段在144以上大戶型的去化呈現(xiàn)明顯上升趨勢，而80-144的成交占比明顯下滑40-7070-9090-120120-144144-160160-180180精裝市場越發(fā)成熟，產(chǎn)品及結(jié)構(gòu)更優(yōu)化，市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，去化壓力不大精裝住宅供需分析2010-2013年市區(qū)精裝住宅供需量價走勢圖020406080050001000015000新增量21.7669.9642.449.33成交量20.5535.1532.1

35、651.92成交均價12702119801064610292存量42.4377.2373.9969.12 2010201120122013存量去化周期16個月項目個數(shù)6172126占市區(qū)住宅成交比例4%9%6%9%萬元/ 面積（）總價段（萬元）40以下40-7070-9090-120120-144144-160160-180180-200200-250250以上合計40以下911040-6022516131460-803642259864112080-100741233253534100-12015917025528513120-1501137167395886416150-200110319

36、170323079641200-25056713611516294250-3001132451374300以上94156250合計23045861148111431912915524016941662013年年底存量56758956123710391932254224841865556精裝修成交結(jié)構(gòu)分析精裝不須大，90144 占68%，安全總價150萬以內(nèi)單位：套2013年市區(qū)精裝單價段成交情況單價段（元/）成交套數(shù)成交占比主力成交項目6000以下60.14%6000-700046111.07%九洲緹香郡、新城香溢紫郡7000-8000113027.12%恒大翡翠華庭、新城香悅半島8000-9

37、00068416.42%新城香悅半島、星河國際9000-100001984.75%景瑞望府10000-1200080319.28%朗詩竸園、朗詩綠郡、新城帝景12000-1500057013.68%新城首府、泰和之春、新城金郡15000-200002947.06%巨凝金水岸、新城金郡20000以上200.48%巨凝金水岸合計4166100.00%精裝修成交價格分析品質(zhì)再高，也要低價別墅供需分析2010-2013年市區(qū)別墅供需量價走勢圖020406080050001000015000新增量28.6853.8467.2239.6成交量30.636.9123.422.74成交均價1309013122

38、1330313356存量35.6152.2796.09106.90 2010201120122013存量去化周期56個月萬元/占市區(qū)住宅成交比例5%9%4%4%一度輝煌，現(xiàn)在遇冷，不能再開發(fā)了 面積（）總價段（萬元）200以下200-250250-300300-350350-400400-500500以上合計200萬元以下481563200-300424333872300-40034124305103400-5002173817175500-80010117446814154800-10002568211000萬元以上61381744合計52527769138104405322013年年底存量

39、3442805112906613942232703別墅成交結(jié)構(gòu)分析別墅各面積段競爭均較為激烈，其中350-500，總價500-900萬元是主力單位：套新北萬達商圈湖塘中心區(qū)商圈未來鐘樓開發(fā)區(qū)商圈未來恐龍園板塊商圈城東九龍商圈勤業(yè)商圈中心城區(qū)：商業(yè)資源稀缺，外圍化發(fā)展成為必然，呈現(xiàn)南北發(fā)展、東西跟進格局。城市副中心：新北、武進南北發(fā)展，萬達、湖塘中心商圈已然形成，城市副中心格局初現(xiàn)。區(qū)域性商業(yè)中心：鐘樓、城南、恐龍園板塊住宅入住人群逐步增多，未來人氣將推動區(qū)域性商業(yè)的進一步發(fā)展。城鄉(xiāng)結(jié)合部：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)及城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)也像雨后春筍般逐步崛起。市中心南大街商圈未來武宜路沿線商圈未來中吳大

40、道沿線商圈本案常州商業(yè)格局南大街主商圈，新北武進兩大次級商圈已經(jīng)形成，城市東西兩側(cè)的區(qū)域型商圈已現(xiàn)雛形武進商圈市區(qū)商圈新北商圈城東商圈本案城西商圈商業(yè)總體量：92萬常住人口：60萬人人均商業(yè)面積：1.53/人風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：49.28萬輻射人口：50萬人人均商業(yè)面積：0.99/人風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：94.3萬輻射人口：160萬人人均商業(yè)面積：0.59/人風(fēng)險指數(shù)：區(qū)域目前無大型商業(yè)綜合體或商業(yè)步行街目前各區(qū)域零售類商業(yè)飽和度武進商圈市區(qū)商圈新北商圈城東商圈本案城西商圈商業(yè)總體量：165.6萬常住人口：100萬人人均商業(yè)面積：1.66/人風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：190.88萬常住人口：90

41、萬人人均商業(yè)面積：2.12/人風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：106.3萬輻射人口：140萬人均商業(yè)面積：0.76風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：25萬常住人口：15萬人人均商業(yè)面積：1.67/人風(fēng)險指數(shù)：商業(yè)總體量：152.5萬常住人口：40萬人人均商業(yè)面積：3.81/人風(fēng)險指數(shù)：未來各區(qū)域零售類商業(yè)飽和度區(qū)域目前無大型商業(yè)綜合體或商業(yè)步行街常州飽和度據(jù)不完全統(tǒng)計，常州市區(qū)共有46個商業(yè)綜合體及商業(yè)步行街，其中已開業(yè)24個，主要集中在市區(qū)、武進區(qū)、新北區(qū)三個區(qū)域，城西及恐龍園板塊未來商業(yè)分布較多，未來常州各區(qū)域商業(yè)均將面臨過飽和狀態(tài)，商業(yè)市場競爭激烈2010-2013年市區(qū)商業(yè)供需量價走勢02040608010

42、0050001000015000新增量91.4177.9896.66成交量55.9649.0944.52成交均價124971256411662存量289.82 318.71 370.85 201120122013商業(yè)供需分析商業(yè)市場飽和，銷售量逐年遞減，2013年月均銷售不足4萬萬元/整體經(jīng)濟環(huán)境及常州商業(yè)過飽和現(xiàn)狀影響，商業(yè)投資回報降低，而風(fēng)險提高，近三年常州商業(yè)成交量以每年10%的速度逐年遞減，2013年商業(yè)月均成交量已不足4萬，市場呈現(xiàn)嚴重“供過于求”；供求失衡，價格下行，2013年市區(qū)商業(yè)價格同比下滑10%；目前市區(qū)商業(yè)存量達370.85萬，其中開發(fā)商自持商業(yè)不足1/3，假設(shè)按自持商業(yè)

43、1/3計算，市區(qū)可售商業(yè)體量仍高達247.23萬，商業(yè)存量去化周期長達5年；常州市區(qū)已規(guī)劃未開業(yè)商業(yè)綜合體或商業(yè)街項目約有20個，總體量近400萬，未來商業(yè)競爭將更激烈。2010-2013年市區(qū)辦公供需量價走勢020406002000400060008000新增量45.7858.7346.7成交量20.7522.7122.79成交均價783170687365存量80.73 116.09 141.73 201120122013萬元/經(jīng)濟低迷、投資回報低，辦公銷售低迷，市場 “供過于求”；辦公產(chǎn)品同質(zhì)性較大（soho公寓泛濫市場），高檔辦公供應(yīng)較少，市場未被廣泛開挖；目前辦公存量大，但需求量少，存

44、量去化周期長達6年；2013年辦公價格雖然漲幅明顯，同比上漲4.2%，但仍低于住宅漲幅，4.3%，辦公價格倒掛現(xiàn)象依舊存在；常州市場上辦公樓市場份額小，爭奪有空間，但需要培育和醞釀期。辦公供需分析經(jīng)濟低迷，投資受限，2013年月均銷售不足2萬住宅市場以價換量，價格為王，供過于求，存量高企，2014年住宅繼續(xù)跑量，價格平穩(wěn)為主商業(yè)市場過度開發(fā)，商業(yè)飽和，風(fēng)險提高，投資謹慎；辦公市場產(chǎn)品同質(zhì)化，市場需求有限，辦公前景堪憂；品企群戰(zhàn)擠壓本土房企，面臨洗牌，小開發(fā)商生存空間壓縮，將逐步退出。商品房市場小結(jié)四、營銷推廣篇營銷大事件來自廣東的“土豪”營銷分析 賣房子永遠是各地產(chǎn)商的頭等大事。 以前，賣房子

45、只是售樓員的事，現(xiàn)在就連公司掃地阿姨都能跟客戶侃侃而談。 當(dāng)打折促銷無人問津，當(dāng)短信、電話已被“拉黑”，當(dāng)明星效應(yīng)新意不再，當(dāng)電商團購已成常態(tài)，當(dāng)微博頭條已經(jīng)看膩，當(dāng)微信朋友圈全被霸占當(dāng)一切又回到了同一起跑線，如何讓項目脫穎而出，似乎只有一條路砸錢！ 1%，2%，6%.，營銷費用漲了又漲，砸錢是為了掙更多的錢，如何把錢花在刀刃上，讓每一分錢花的都有價值，如何叫好又叫座，值得研究。白富美星河“海天盛典”來搶頭條，1年賣房14億錢不怕多，有人就行，活動不間斷，天天上頭條！“映像西太湖” 7天500萬聚2萬人氣；“海天盛典”2000人1天花了300萬千億房企的實力，我和我的小伙伴們都驚呆了！但一場勝利，時間長了，終究會被遺忘。紅色電影走進社區(qū)土豪金保利飛機、坦克、大炮，保利“占領(lǐng)”常州城，開盤賣了80套西班牙文化周西班牙文化周晚宴三大男高音空降