房地產(chǎn)開發(fā)成本控制6頁(yè)

1、房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制 單位：建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司姓名：林向煒【摘要】：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)剛性需求可能存在逐步的弱化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化，將會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，包括商品房在內(nèi)的商品利潤(rùn)也將趨于社會(huì)平均水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。針對(duì)這一命題，本文從成本控制角度出發(fā)，較為詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)這一特殊商品的成本構(gòu)成，并從成本構(gòu)成中全面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)成本增大的主要因素并提出通過外部調(diào)控和企業(yè)內(nèi)部管理兩個(gè)方面來進(jìn)行成本控制，以達(dá)到真正有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 【關(guān)鍵詞】：成本構(gòu)成 外部調(diào)控 全面成本控制 內(nèi)生是指靠自身發(fā)展，

2、外生則主要指依靠外部力量。近十幾年來，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，更多的主要集中在市場(chǎng)開拓等外生因素上，而對(duì)于內(nèi)生性發(fā)展問題則涉及較少。我們認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)剛性需求可能存在的弱化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化，將會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，包括商品房在內(nèi)的商品利潤(rùn)也將趨于社會(huì)平均水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。我們同時(shí)認(rèn)為，降低成本是內(nèi)生性發(fā)展的十分重要途徑。因此，本文先從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制淺作探討。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、

3、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。 1、土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占總成本的30%-50%左右，而且逐年呈上漲趨勢(shì)。因此，土地價(jià)格決定了房子的基礎(chǔ)價(jià)格。2、前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要指開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)等土地開發(fā)費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過5%。 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)項(xiàng)目的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

4、、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用約占成本的10%。 4、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從目前來看，約占整個(gè)成本的30%左右。 5、公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、超市等）等所發(fā)生的費(fèi)用。6、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及專設(shè)機(jī)構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。一般不超過整個(gè)銷售額的3%。 7、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小。 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 9、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的影響因素 1、土地供應(yīng)價(jià)格上升 據(jù)統(tǒng)

6、計(jì)，從2003年開始，全國(guó)很多地區(qū)土地交易價(jià)格持續(xù)保持較高上漲幅度。以某市為例，在該市行政區(qū)內(nèi)的同一地段，2006年取得土地樓面地價(jià)為2524元/每平方米，2007年9月取得土地樓面地價(jià)為7096元/每平方米，到2010年3月取得土地樓面地價(jià)竟為16144元/每平方米，相比2006年增長(zhǎng)6.39倍。 2、市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)、衛(wèi)生站、公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，加重成本開支的同時(shí)，無(wú)形增

7、加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的各種稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務(wù)部門對(duì)所得稅收采取預(yù)征的政策，從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。例如：預(yù)收到100萬(wàn)元房款，就必須將11.80萬(wàn)元先交稅，剩下88.20萬(wàn)元才能用于工程的開發(fā)建設(shè)。雖然說依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，但交納時(shí)間提前，進(jìn)一步減緩了房企的資金流速。 4、融資渠道相對(duì)薄弱，財(cái)務(wù)成本居高不下 長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。按目前商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，只有“四證”齊全，同時(shí)企業(yè)

8、自有資金要達(dá)到項(xiàng)目總投資額的35%，銀行才可發(fā)放項(xiàng)目貸款。并且建筑主體要達(dá)到30%以上的形象進(jìn)度，方可取得房屋預(yù)售許可證，才可預(yù)售。按央行規(guī)定，商品房只有達(dá)到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。按項(xiàng)目周期3年計(jì)算，每平方米利息成本將達(dá)到350元500元不等。如果銷售不暢，財(cái)務(wù)成本更不可預(yù)測(cè)。 5、建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安成本提高 建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，近幾年來價(jià)格均有大幅度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材，今年的價(jià)格較去年平均漲幅達(dá)近700元，有的最多每噸漲幅達(dá)1000多元，建材價(jià)格的上漲，直接影響了建安成本提高。 6、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)淡薄歷年來我國(guó)企業(yè)

9、采用的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費(fèi)很大，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。三、如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本 （一）外部調(diào)控 1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià) （1）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求作好土地供應(yīng)量的測(cè)算，提供適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。 （2）加大土地后期監(jiān)管。政府做好

10、土地規(guī)劃的同時(shí)加大土地監(jiān)管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供應(yīng)量真正體現(xiàn)至開發(fā)量上來。另一方面要建立強(qiáng)制退出機(jī)制，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模。 2、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)審批環(huán)節(jié)的效率 從現(xiàn)狀看，大部分地方政府能認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的各項(xiàng)不合理收費(fèi)進(jìn)行了清理整頓。但是對(duì)審批手續(xù)的時(shí)效仍未能加以重視，只有提高審批效率，才能加快土地量轉(zhuǎn)化成開發(fā)量，降低資金占用成本。 3、完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用 對(duì)應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過變相方式

11、繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)企業(yè)頭上，對(duì)確需由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的市政配套設(shè)施，應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。 4、開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用 真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻等。5、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn) 政府應(yīng)通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過市場(chǎng)這個(gè)無(wú)形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)息息相

12、關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭(zhēng)格局，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場(chǎng)的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。 （二）加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，全面控制成本 1、樹立全面成本觀念，并貫徹至企業(yè)每一員工。目前有許多的房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)沒有實(shí)行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微

13、小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。2、 做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制 控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制建設(shè)成本的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占項(xiàng)目總成本的1%左右，但對(duì)成本的影響程度達(dá)7090。其措施，主要是以下幾個(gè)方面： （1） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價(jià)，影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí)，可以采用成本效益分析方法，

14、在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。 （2） 實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 （3） 要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出

15、圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。 3、嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià) (1) 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制。招投標(biāo)階段是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。要對(duì)施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查,必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察，防止施工質(zhì)量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。優(yōu)秀的施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力,不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗,也使施工企業(yè)能夠有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。(2) 施工

16、階段的成本控制。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為:（a）抓好合同管理,減少工程索賠。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。要做到事前把關(guān),主動(dòng)監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)成本的影響,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免成本失控。另外,對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使成本得到有效控制。 (b)從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目成本的有效控制。在組織住宅小區(qū)的施工，安排開工計(jì)劃時(shí)，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進(jìn)行，盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電、供熱的費(fèi)用，并減

17、少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。同時(shí),材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右,而直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 (3)竣工階段的成本控制 凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。 4、財(cái)務(wù)成本的控制 在開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面項(xiàng)目預(yù)售收回部分資金。如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。因此對(duì)項(xiàng)目整個(gè)開