房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計(共10頁)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計玉蘭山莊項目可行性研究一. 項目總說明(一) 項目提出的背景1. 企業(yè)未來3-5年的投資組合中包含此類項目2. 通過市場供求分析,南京商品住宅有較大的現(xiàn)實需求和潛在需求。3. 通過一定的渠道已草簽了取得土地使用權(quán)的初步協(xié)議。（二）項目地址概況仁恒玉蘭山莊，位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上，據(jù)新街口5公里左右。玉蘭山莊臨近花神湖，利用西北高，東南低的緩坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住戶能最大限度享受到水景，使小區(qū)既具有豐富層次，又有充分的開放性和親和力，具有不可復制的田園魅力。寧南新區(qū)隸屬于雨花區(qū)，其北自緯八路與雨花臺風景區(qū)相接，南至繞城公路，西到寧丹路，

2、東起寧溧路，總占地約8.9平方公里，該地區(qū)有南京市的南大門之稱。這里樹木蔥籠，自然環(huán)境優(yōu)美，其蜿蜒起伏的峰巒于牛首山風景區(qū)相連，是南京生態(tài)防護網(wǎng)骨架的一個重要節(jié)點。（三）可行性研究的目的：為企業(yè)投資決策提供依據(jù)（四）可行性研究的依據(jù)（五）開發(fā)企業(yè)簡介二市場調(diào)查與分析（略）（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與分析三規(guī)劃設計方案（一）擬開發(fā)項目建設工程規(guī)劃設計要點1.同意在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進行規(guī)劃設計2.規(guī)劃容量要求容積率<1建筑密度<15%綠化率<50%3.建筑退讓要求4. 組織好用地內(nèi)外交通，做到人車分流5. 按組團級配套設施規(guī)模設置用地內(nèi)配套設施，居委

3、會，小區(qū)活動中心，物業(yè)管理，配電房，停車庫等設施不得漏項。中小學增容方案必須落實，并征得教育部門的書面意見。6. 統(tǒng)一進行室外綠化設計。7. 認真進行建筑單體設計。8. 規(guī)劃設計方案應同時滿足國家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。并征得供電，供水，教育，消防，市容等有關(guān)部門的書面意見。9. 報審圖紙的要求（1） 設計說明（含技術(shù)經(jīng)濟指標）（2） 總平面圖（3） 主要建筑單體平，立，剖面圖（4） 小區(qū)景觀表現(xiàn)圖（彩色）（二）擬開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案 根據(jù)玉蘭山莊建設項目自身特征，結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究，提出開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案。擬在該宗地塊上進行多層住宅和獨立別墅的建設。獨立別墅可建

4、35幢，每幢建筑面積為370平方米。多層公寓均為躍層式，每套建筑面積約為250平方米，可建264套。另設有一處會所（約1800平方米），一處物業(yè)管理用房（約550平方米），一個垃圾中轉(zhuǎn)站（約60平方米），一個配電房（約120平方米），一個地下停車場（約700平方米，40個車位）。別墅、多層公寓建成后全部用于出售。 規(guī)劃設計方案的主要技術(shù)經(jīng)濟指標如表1.序號名稱單位 數(shù)量1規(guī)劃建設用電面積173002總建筑面積821802.1住宅面積789502.2公共建筑面積25302.3地下停車場面積7003建筑物占地面積%141884建筑密度%8.25容積率%0.486綠化率%757居住戶數(shù)戶299四項目

5、開發(fā)經(jīng)營周期的確定本項目的開發(fā)經(jīng)營期為5年，建設期3年，現(xiàn)房銷售期為2年，商品房預售期為1年，具體開發(fā)經(jīng)營周安排見表2 表2 項目開發(fā)經(jīng)營周期橫道圖內(nèi)容進度時間12345前期工作主體結(jié)構(gòu)施工 安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預售商品房現(xiàn)售五項目投資估算投資估算依據(jù)為1.國家建設部20015年9月發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法2.國家及南京市對房地產(chǎn)開發(fā)項目費用取定的項目文件。3.南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設計要點及項目的初步方案。4.項目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料（一） 項目投資，經(jīng)營費用估算1.土地費用 擬通過出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評估方法估算得到

6、該地塊土地使用權(quán)價格為8400*(1+23/100)=10332萬元2前期工程費表3 前期工程費估算表序 號項 目元/建筑平方米1規(guī)劃設計費4.002建筑設計費25.003勘察費6.004臨時供水，供電費3.005場地平整費5.00合計43.00則前期工程費為：82180*43=353.37萬元3.基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，路燈，環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。表4 基礎設施建設費序 號 項 目 元/建筑平方米1供電工程20.002供水工程12.003供氣工程5.004排水，排污工程7.005道路費用5.

7、006路燈工程5.007綠化工程5.008環(huán)衛(wèi)工程2.009通訊工程10.00合計71.00則基礎設施建設費為: 82180*71.00=583.48萬元4.建筑安裝工程費仁恒玉蘭山莊的獨立別墅和多層住宅均為框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。建筑安裝工程費構(gòu)成情況見表5 表5 建筑安裝工程費估算表序號項 目建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）1住宅建安工程費789501250.009868.751.1結(jié)構(gòu)工程費78950700.005526.501.2裝飾工程費78950400.003158.001.

8、3給排水工程費7895050.00394.751.4電力照明工程費78950100.00789.502停車場建安工程費7001200.0084.00合計9952.755.公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費用。結(jié)合本項目具體情況，本項目公共配套設施建設費構(gòu)成情況見表6 表6 公共配套設施建設費估算表序號項目建筑面積單價（元/）金額（萬元）1會002物業(yè)管理用房55070038.503配電房1207008.404垃圾中轉(zhuǎn)站606003.60合計2530266.506.開發(fā)間接費開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企

9、業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用根據(jù)本項目的情況，此項費用為07.管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。以上述15項之和為基數(shù)，費率為2.5%。則管理費用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=537.20萬元8.財務費用財務費用為1029.51萬元，詳見附表49.銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。以上15項之和為基數(shù)，費率為2%。則銷售費用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+26

10、6.50）*2%=429.76萬元10.開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定，國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應交納的稅金以及代收代付費用。開發(fā)期稅費見表7表7 開發(fā)期稅費序號收費項目依據(jù)數(shù)量收費標準總額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅02土地使用稅03新建房屋白蟻防治費寧價房字（96）315號821802.318.904市政公用基礎設施配套費寧價費（2003）82號82180105862.895發(fā)展新墻體材料專項用費寧財綜（2002）707號821801082.186人防建設經(jīng)費寧防辦（2003）70號8218030246.547供電工程貼費寧價工（2000）322號550

11、0kva16088.008煤氣建設費寧價工字（1998）513號299戶200059.89自來水官網(wǎng)建設費蘇價工字（1998）54號8218026213.6710教育地方附加省委蘇發(fā)（1994）6號8218020164.36合計1736.3411其他費用其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取，或個怒工程建設慣例應發(fā)生的但未計入110項的費用。 應根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標準以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成總的其他費用進行估算。其他費用見表8. 表8 其他費用估算表 單位：萬元序號收費項目依據(jù)數(shù)量（萬元）收費標準（）金額（萬元）1建設工程標底編制費寧價房字（94）114號10

12、802.731.212.962建設工程標底審核費寧價房字(94)114號10802.730.33.243建設工程招標管理費寧價房字（99）120號10802.730.33.244建設工程質(zhì)量監(jiān)督費寧價房（2004）330號10802.731.212.965建筑施工安全監(jiān)督管理費寧價房字（97）453號10802.730.66.486工程監(jiān)理費10802.730.886.4212.不可預見費根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進行估算。 不可預見費用為：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*5%=1074.41萬元13.經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的

13、周轉(zhuǎn)資金?？紤]到此項目有預售收入，則經(jīng)營資金為0.項目投資，經(jīng)營費用構(gòu)成見表9表9 項目投資，經(jīng)營費用估算表 單位：萬元序號項目合計0123 451項目總投資25837.611157.533184.575859.455636.051.1開發(fā)建設費用25837.611157.533184.575859.455636.051.1.1土地費用10332103321.1.2前期工程費353.37353.371.1.3基礎設施建設費583.48583.481.1.4建筑安裝工程費9952.751858.974507.433586.351.1.5公共配套設施費266.5053.30106.60106.60

14、1.1.6開發(fā)間接費01.1.7管理費用537.20134.30134.30134.30134.301.1.8財務費用562.03103.22239.44219.971.1.9銷售費用429.76214.88214.881.1.10開發(fā)期稅費1707.11426.78426.78426.78426.771.1.11其他費用103.7036.3033.7033.701.1.12不可預見費1057.81264.45264.45264.45264.461.2經(jīng)營資金02經(jīng)營費用903.45536.54399.912.1管理費用176.3088.1588.152.2財務費用537.20342.6217

15、2.982.3銷售費用211.56105.78105.78(二) 項目總投資估算項目總投資（不含財務費用）見表10項目總投資見附表1表10 項目總投資（不含財務費用）表 單位：萬元序號項目合計01231開發(fā)建設投資25323.6811157.533127.475688.145350.541.1土地費用10332103321.2前期工程費353.37353.371.3基礎設施建設費583.48583.481.4建筑安裝工程費9952.751858.974507.433586.351.5公共配套設施費266.5053.30106.60106.601.6開發(fā)建設費01.7管理費用537.20134.

16、30134.30134.30134.301.8財務費用1.9銷售費用429.76214.88214.881.10開發(fā)期費用1707.11426.78426.78426.78426.771.11其他費用103.7036.3033.7033.701.12不可預見費用1057.81264.45264.45264.45264.462經(jīng)營資金03項目總投資25323.6811157.533127.475688.145350.54六項目收入估算1.銷售單價的估算根據(jù)南京釋放地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，結(jié)合南京近期別墅銷售價格，通過對類似項目銷售價格的分析與比較，確定獨立別墅售價為9100元/平方米，多層公寓為6

17、100元/平方米，有償出售的地下停車場車位使用權(quán)價格為8萬元/個。2.可銷售面積的確定可銷售的住宅建筑面積為82180平方米，可銷售的停車場面積為700平方米（即40個車位）3.銷售計劃據(jù)南京市目前房地產(chǎn)市場狀況及擬建項目的實際情況，別墅及地下停車場銷售按表 11所是 比例估算。預收部分款項在簽訂預售合同，交割時分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項在交割時一次性收取。表11 銷售比例估算表年份類型2345多層公寓及獨立別墅20%40%20%20%地下停車場20%40%20%20%例如：第二年末的收入為：20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）*30%=314

18、1.87萬元第三年末的收入為：（20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）*70%+40%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）=28633.23萬元第四年末的收入為：20%*（35*370*9100+264*250*6100+40*80000）=10604.90萬元4.經(jīng)營稅金及附加根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算見附表2七.資金籌措計劃房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及

19、投資使用計劃，確定資金的來源的相應的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措通常有資本金，預售收入及借貸資金三種主要方式。項目總投資萬元，其中項目的資本金10900萬元，第一.年初投入10900萬元；商業(yè)銀行貸款6140萬元，第零一二三年分別投入257.53萬元.3184.57萬元.1697.90萬元,1000萬元；不足部分擬由預售房款解決。貸款條件：年利率5.58%，按單利計息，第四年，第五年分別還3040萬元，3100萬元。資金籌措及還本付息分別見附表3和附表4 八.經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價分為財務評價的綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)項目只需要進行財務評價；對于重大的，對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，

20、在做出決策前應進行綜合評價。而本項目屬于一般項目，因此只要進行財務評價就可以了。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價是房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資估算，收入估算于資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務盈利能力，還款能力和資金平衡情況進行分析。 （一） 基本財務報表項目的全部投資財務現(xiàn)金流量表見附表5項目的資本金財務現(xiàn)金流量表見附表6項目的損益表見附表7項目的資金來源與運用表見附表8其中土地增值稅計算依據(jù)為：增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=增值額*30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。應納稅額=增值額*40%-扣除項

21、目金額*5%增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的。應納稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%增值額超過扣除項目金額200%的。應納稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%本項目土地增值稅的計算：扣除項目金額=25837.6+903.45+2000.78=28741.83萬元 增值額= 53024.5 -28741.83=24282.67萬元增值額/扣除項目金額=24282.67/28741.83*100%=84.49%土地增值稅稅額=24282.67*40%-28741.83*5%=8275.98萬元（二）財務評價指標的選擇及單方面財務可行性分析本項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家建設

22、部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率（FIRR），財務凈現(xiàn)值（FNPV）,投資回收期及投資利潤率。1.靜態(tài)評價指標及其分析(!)投資利潤率從損益表（附表7）測算出項目利潤總額為16006.69萬元投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100% =（16006.69/3）/25837.6*100%=20.65%(2)資本金利潤率 資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=（16006.69/3）/10900*100%=48.95%(3)投資回收期根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）以及投資回收期的計算公式：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份-1+上年累計現(xiàn)金流

23、量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量=4-1+2844.36/7299.17=3.39年根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)以及評價標準，從靜態(tài)評價指標分析，該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。2.動態(tài)指標及其分析(1)全部投資財務內(nèi)部收益率（FIRR）及財務凈現(xiàn)值（FNPV）根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）,全部投資凈現(xiàn)值函數(shù)為：NPV（i）=-11157.5-3127.47（P/F,I,1）-3440.21（P/F,I,2）+14880.85（P/F,I,3）+7299.17（P/F,I,4）+7299.17（P/F,I,5） 全部投資財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值是值按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設定的基準收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。當i=MARR=10%時FNPV全（10%）=-11157.5-3127.47（P/F, 10%,1）-3440.21（P/F, 10%,2）+14880.85（P/F, 10%,3）+7299.17（P/F, 10%,4）+7299.17（P/F, 10%,5）=3854.01因為FNPV全(10%)>0,從全部投資財務凈現(xiàn)值的角度判斷此項目是可行的. 全部投資財務內(nèi)部收益率(F